REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00419 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HHZQ

N° minute : 26/00078

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame, [B], [O] épouse, [E]

née le 09 Mai 1974 à, [Localité 1]

demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Jérôme ORSI avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDEUR

Monsieur, [N], [G]

né le 19 Janvier 1988 à, [Localité 2]

demeurant, [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Février 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

copies délivrées le 19 MARS 2026 à :

Madame, [B], [O] épouse, [E]

Monsieur, [N], [G]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 MARS 2026 à :

Madame, [B], [O] épouse, [E]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 août 2018, Mme, [B], [O] épouse, [E] a donné à bail à M., [N], [G] un logement situé au 1er étage, bâtiment B,, [Adresse 3],, [Adresse 4] à, [Localité 1] (01), pour un loyer mensuel de 325 € provision sur charges incluse.

Par acte séparé du même jour, Mme, [B], [O] épouse, [E] a également donné à bail à M., [N], [G] un garage situé, [Adresse 5] à, [Localité 1] (01), pour un loyer mensuel de 50 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme, [B], [O] épouse, [E] a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires, le 15 mai 2025 ; puis elle a fait assigner M., [N], [G] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2025 pour obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 05 février 2026, Mme, [B], [O] épouse, [E], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit des baux d’habitation du logement et du garage ;

— d’ordonner l’expulsion de M., [N], [G], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M., [N], [G] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M., [N], [G] à lui payer la somme de 5.943,38 € au titre de l’arriéré locatif du logement et la somme de 394,32 € au titre de l’arriéré locatif du garage, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— de condamner M., [N], [G] à lui payer la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Bien que régulièrement assigné le 28 novembre 2025 à étude, M., [N], [G] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 01 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, Mme, [B], [O] épouse, [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail du logement conclu le 23 août 2018 contient une clause résolutoire (article 2.18 des conditions générales) faisant expressément référence à un délai de deux mois et le bail du garage conclu le même jour contient également une clause résolutoire qui prendra effet après un délai de deux mois, ce bail devant s’analyser comme un accessoire au bail du logement.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 15 mai 2025, pour la somme en principal de 2.610,69 € au titre du bail du logement et de 124,76 € au titre du bail du garage. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 16 juillet 2025.

L’analyse des décomptes permet de constater que, s’agissant tant du bail du garage que du bail du logement, aucun règlement n’a été effectué depuis le 14 août 2025, de sorte que la condition de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience n’est pas remplie. En outre, aucun élément de la situation personnelle, sociale ou professionnelle du locataire n’a été porté à la connaissance du tribunal.

En l’absence du défendeur qui ne fait aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette du locataire, l’expulsion de M., [N], [G] sera ordonnée, sans qu’il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets des clauses de résiliation contenues dans les baux.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Mme, [B], [O] épouse, [E] produit un décompte démontrant que M., [N], [G] reste devoir la somme de 394,32 € au titre du bail du garage à la date du 01 février 2026. Elle produit un décompte séparé démontrant que le locataire reste également devoir la somme de 5.682,13 € au titre du bail du logement à la date du 01 février 2026, après déduction des frais de poursuite qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 261,25 € (89,26 + 171,99).

Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.076,45 € pour les baux du garage et du logement (394,32 + 5.682,13), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.209,19 € à compter de l’assignation (28 novembre 2025), et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M., [N], [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme, [B], [O] épouse, [E], M., [N], [G] sera condamné à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2018 entre Mme, [B], [O] épouse, [E] et M., [N], [G] concernant le logement à usage d’habitation situé au 1er étage, bâtiment B,, [Adresse 3],, [Adresse 4] à, [Localité 1] (01) sont réunies à la date du 16 juillet 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2018 entre Mme, [B], [O] épouse, [E] et M., [N], [G] concernant le garage situé, [Adresse 3],, [Adresse 4] à, [Localité 1] (01) sont réunies à la date du 16 juillet 2025 ;

AUTORISE Mme, [B], [O] épouse, [E] à faire procéder à l’expulsion de M., [N], [G] et tous occupants de son chef dudit logement et garage au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M., [N], [G] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNE M., [N], [G] à verser à Mme, [B], [O] épouse, [E] la somme de 6.076,45 € au titre des loyers et charges impayés pour les baux du logement et du garage (décompte arrêté au 01 février 2026, incluant l’échéance du mois de février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2025 sur la somme de 3.209,19 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M., [N], [G] à payer à Mme, [B], [O] épouse, [E] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de mars 2026 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE M., [N], [G] à verser à Mme, [B], [O] épouse, [E] une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [N], [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 19 mars 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,