MINUTE N° : 25/00623

JUGEMENT

DU 06 Juin 2025

N° RC 24/03899

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Localité 9] HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 6] sous le n° 086 180 387

ET :

[C] [K]

Débats à l’audience du 27 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 9] HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 9] HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 6] sous le n° 086 180 387, dont le siège social est sis [Adresse 2] , représenté par Madame [T], muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [C] [K]

né le 07 Mai 1998 à , demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé non daté, la SA [Localité 9] HABITAT a donné à bail à M. [C] [K] à effet du 30 août 2021, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8] pour un loyer mensuel principal payable à terme échu de 312,49 euros outre la somme de 49,83 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA [Localité 9] HABITAT a saisi, le 11 juin 2024, la CCAPEX de la situation et fait signifier à son locataire, le 18 juin 2024 un commandement de payer et de justifier de l’assurance des locaux visant la clause résolutoire prévue au bail.

Le même jour, elle lui a fait délivrer une sommation d’avoir à retourner le document visé à l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation et à produire son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022.

La SA [Localité 9] HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [C] [K] devenu occupant sans droit ni titre à compter du 19 août 2024 ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1 492,86 euros, arrêté au 12 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les cause de celui ci et à compter de l’assignation pour le surplus à parfaire au titre des loyers et charges impayés, augmentée d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à entière libération des lieux , outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec rappel que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant en application de l’article L111-8 du code des procédure civile d’exécution.

A l’audience du 27 mars 2025, la SA [Localité 9] HABITAT, représentée par une salariée munie d’un pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant qu’aucune attestation d’assurance n’a été produite et que la dette locative s’élève désormais à 5 814,18 euros, sans reprise du loyer courant depuis le dernier réglement du 2 septembre 2024.

M. [C] [K], comparait. Il explique la situation par le fait que sa compagne en formation ne perçoit pas de salaire. Il reconnait l’absence de réglement. Il perçoit 1 800 euros par mois et souhaite pouvoir apurer la dette par versements de 200 euros mensuels en plus du loyer.

Le diagnostic social et financier est revenu non complété en raison de la carence de M. [C] [K].

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce le bailleur justifie d’avoir avisé la CCAPEX et notifié une copie de l’assignation à la préfecture d'[Localité 4]-et-[Localité 5] conformément aux dispositions des articles 24-II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce le bailleur produit :

— Le bail contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer les loyer infructueux et un mois après un commandement infrutueux de produire le justificatif de l’assurance des locaux loués.

— Le commandement de payer signifié le 18 juin 2024, visant ces deux clauses et demandant paiement de la somme principale de 4 614,36 euros et enjoignant au locataire de justifier de l’assurance des locaux.

— Un décompte de créance arrêté au 26 mars 2025.

Il ressort de ce décompte que la créance de loyer, arrêtée au 2 avril 2024, visée au commandement comprenait 4 367,34 euros au titre du supplément de loyer de solidarité prévu à l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation. Cette somme a été recrédités le 17 juillet 2024 sur le compte de M. [K]. Le réglement fait par le locataire le 2 juillet 2024 de la somme de 449,90 euros soldait donc la créance de loyer dans le délai de deux mois visé au commandement.

Cependant la bailleur fait valoir que le locataire n’a pas justifié de l’assurance des locaux loués. Le commandement est demeuré infructueux en ce qui concerne la justification de l’assurance de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juillet 2024.

A défaut de justification de l’assurance des locaux et d’accord du bailleur, il ne peut être accordé de délais de paiement suspensifs.

Il sera donc constaté que M. [C] [K] est occupant sans droit ni titre du logement sis à [Adresse 8]. Son expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Depuis la résiliation du bail, M. [C] [K] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à la SA [Localité 9] HABITAT, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

La SA [Localité 9] HABITAT produit un décompte de créance actualisé arrêté au 26 mars 2025 (échéance du mois de février comprise) arrêté à 5 814,18 euros.

M. [C] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Toutefois, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

la créance demandée sera retenue après déduction :

— des mensualités correspondant au contrat d’entretien multiservice donc l’échéance n’est pas expressement prévue au bail ou à une convention annexe liant les parties soit trois fois 8,18 euros = 24,54 euros, 12 fois 8,43 euros = 101,16 euros et 2 fois 8,59 euros = 17,18 euros soit 143,88 euros,

— des frais de poursuite compris dans les dépens soit 281,06 euros.

Le bailleur inclus également dans son décompte à partir de janvier 2025, les frais et pénalités prévus par les articles L441-9 et R441-8 du code de la construction et de l’habitation outre un supplément de loyer de solidarité (SLS) de 746,09 pour les mois de janvier et février 2025.

Selon l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation, « les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. »

Cependant en l’espèce, le bail a été résilié par acquisition de la clause résolutoire le 19 juillet 2024. En conséquence à compter de cette date, M. [K] a cessé d’être contractuellement redevable d’un loyer pour être redevable d’une indemnité d’occupation indemnisant le préjudice subi par le bailleur. De sorte que les frais de dossier SLS soit 25 euros, et les forfait SLS ne lui sont pas applicables. La somme de 1 517,18 euros (756,09 euros x 2 + 25 euros) sera donc exclue du décompte.

M. [C] [K] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.872,06 euros , outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et des charges qui auraient été dus en l’basence de résiliation soit 347,12 euros + 57,25 soit 404,37 euros pour la période courant du 26 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette somme portera intérêts à compter du jugement compte tenu de la régularisation de la dette visée au commandement de payer.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [K], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 30 août 2021 liant la SA [Localité 9] HABITATet M. [C] [K] portant sur un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8], sont réunies à la date du 19 juillet 2024.

CONSTATE que M. [C] [K] est occupant sans droit ni titre des dits biens immobiliers donnés à bail ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [K] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Localité 9] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [C] [K] à verser à SA [Localité 9] HABITAT la somme de 3 872,06 euros (échéance du mois de février 2025 comprise) au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au 26 mars 2025 ;

DIT que cette somme portera intérêts à compter du jugement.

CONDAMNE M. [C] [K] à payer à SA [Localité 9] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté de charges outre revalorisation en cours soit 404,37 euros, pour la période courant, à compter du 26 mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de sa notification ;

REJETE le surplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,