REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

N° RG 26/00005 – N° Portalis DBWH-W-B7K-HI7Z

N° minute : 26/00084

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur, [X], [L]

né le 08 Décembre 1989 à, [Localité 1] (MAROC)

demeurant, [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame, [G], [V], [W] épouse, [L]

née le 06 Janvier 1992 à, [Localité 2]

demeurant, [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Février 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

copies délivrées le 19 MARS 2026 à :

DYNACITE

Monsieur, [X], [L]

Madame, [G], [V], [W] épouse, [L]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 MARS 2026 à :

DYNACITE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat ayant pris effet le 24 février 2015, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a donné à bail à M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] un logement situé au 2e étage,, [Adresse 3] à, [Localité 3] (01), pour un loyer mensuel de 489,47 € provision sur charges incluse.

Par contrat du 15 octobre 2018, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a également donné à bail à M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] un garage situé, [Adresse 4] à, [Localité 3] (01), pour un loyer mensuel de 31,16 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires, le 21 juillet 2025 ; puis il a fait assigner M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025 pour obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 05 février 2026, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit des baux d’habitation du logement et du garage ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L], ainsi que tous occupants de leur chef,

— de condamner solidairement M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] à lui payer la somme de 2.168,13 € au titre de l’arriéré locatif, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE précise qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de mars 2025.

M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais déclarent qu’ils vont quitter le logement. Ils demandent à pouvoir bénéficier de délais de paiement sur une année. Ils déclarent que Mme, [L] perçoit l’Allocation de Solidarité Spécifique et que M., [L] a créé une entreprise. Ils précisent avoir une dette de 3.000 € auprès de leur banque.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 27 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

Le bail du logement conclu le 24 février 2015 contient une clause résolutoire (article 6-1) faisant expressément référence à un délai de deux mois. Le bail du garage contient également une clause résolutoire et il sera fait application du délai deux mois, le bail du garage devant s’analyser comme un accessoire au bail du logement.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 21 juillet 2025, pour la somme en principal de 883,84 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 22 septembre 2025.

En l’espèce, M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] déclarent vouloir quitter le logement et ne sollicitent donc pas le bénéfice de la suspension des effets des clauses résolutoires.

Dès lors, l’expulsion de M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] sera ordonnée.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE produit un décompte démontrant que M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] restent devoir la somme de 2.168,13 € à la date du 31 janvier 2026.

Les défendeurs reconnaissent le montant de la dette locative.

Par ailleurs, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 2.168,13 €, outre les indemnités d’occupation postérieures.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Les contrats de bail stipulent la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

En l’espèce, si M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] n’ont pas sollicité le bénéfice de la suspension des effets des clauses résolutoires, ils ont demandé à pouvoir solliciter des délais de paiement simples sur une année.

Ils ont déclaré que Mme, [L] perçoit l’Allocation de Solidarité Spécifique et que M., [L] a créé une entreprise. Ils ont également précisé avoir une dette de 3.000 € auprès de leur banque.

Si les défendeurs quittent rapidement de logement pour être hébergés à titre gratuit, leurs revenus devraient leur permettre de régler leurs dettes progressivement.

Dès lors, M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2015 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] concernant le logement à usage d’habitation situé au 2e étage,, [Adresse 3] à, [Localité 3] (01) sont réunies à la date du 22 septembre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 octobre 2018 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] concernant l’emplacement de garage situé, [Adresse 4] à, [Localité 3] (01) sont réunies à la date du 22 septembre 2025 ;

AUTORISE l’Office Public de l’Habitat DYNACITE à faire procéder à l’expulsion de M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] et tous occupants de leur chef dudit logement et garage au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNE solidairement M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 2.168,13 € (décompte arrêté au 31 janvier 2026, incluant l’échéance du mois de janvier 2026) ;

CONDAMNE solidairement M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de février 2026 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

AUTORISE M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] à s’acquitter de cette somme, en 11 mensualités de 180 € chacune et une 12 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M., [X], [L] et Mme, [G], [W] épouse, [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 19 mars 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,