REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00349 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HGBB

N° minute : 26/00024

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [S] [T]

né le 15 Novembre 2001 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [F] [O]

née le 15 Août 2003 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 04 Décembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

copies délivrées le 22 JANVIER 2026 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

Monsieur [S] [T]

Madame [F] [O]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 22 JANVIER 2026 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 avril 2024, la SCI HPP a donné à bail à Mme [F] [O] et M. [S] [T] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à MONTREVEL EN BRESSE (01), pour un loyer mensuel de 590 € provision sur charges incluse.

Le cautionnement de ce contrat est assuré par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat signé le 24 avril 2024 par le bailleur.

Suite à des incidents de paiement, le bailleur s’est adressé à la caution afin que lui soient réglées les sommes dues par les locataires.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 02 avril 2025 ; puis elle a fait assigner Mme [F] [O] et M. [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 04 décembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [O] et M. [S] [T], ainsi que tous occupants de leur chef ;

— de condamner solidairement Mme [F] [O] et M. [S] [T] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux, sur justification d’une quittance subrogative ;

— de condamner solidairement Mme [F] [O] et M. [S] [T] à lui payer la somme actualisée de 3.240 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.950 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— de condamner solidairement Mme [F] [O] et M. [S] [T] à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que les locataires ont effectué trois règlements de 100 € aux mois de septembre, d’octobre et de novembre 2025.

Bien que régulièrement assignée le 29 juillet 2025 à personne, Mme [F] [O] n’est ni présente ni représentée.

M. [S] [T] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant auprès du bailleur, outre la somme de 100 € par mois auprès d’Action Logement en règlement de l’arriéré. Il explique avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet auprès du bailleur et avoir effectué des règlements après du demandeur depuis trois mois. Il précise ne pas avoir déposé de dossier de surendettement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

I. SUR LA SUBROGATION DE LA SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES :

Aux termes de l’article 2306 du code civil dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En outre, la caution a intérêt à agir contre le débiteur principal afin de limiter son obligation à l’égard du créancier.

En l’espèce, au soutien de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— le contrat de bail,

— le contrat de cautionnement VISALE qui stipule expressément : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation »,

— des quittances subrogatives dont la dernière du 18 avril 2025 pour un montant total de 3.540 € jusqu’au mois d’avril 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir contre les défendeurs et ses demandes sont recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 30 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 03 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 avril 2024 contient une clause résolutoire faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 avril 2025, pour la somme en principal de 2.950 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun règlement n’étant intervenu dans le délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 26 novembre 2025 et une quittance subrogative en date du 18 avril 2025 démontrant que Mme [F] [O] et M. [S] [T] restent lui devoir la somme de 3.240 € à la date 13 novembre 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Mme [F] [O] et M. [S] [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Monsieur reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, ils doivent être condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 3.240 €, arrêtée au 13 novembre 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures, sur justification d’une quittance subrogative.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

Des règlements étant intervenus auprès du bailleur et également auprès de la caution, après le commandement de payer, puis après l’assignation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [S] [T] sollicite des délais de paiement et propose de reprendre le paiement du loyer courant auprès du bailleur et de régler la somme de 100 € par mois auprès d’Action Logement en règlement de l’arriéré.

Il fait valoir avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet auprès du bailleur et avoir effectué des règlements auprès de la caution depuis trois mois.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur travaille en CDI pour un salaire de 1.620 € et que Madame ne perçoit aucune ressource. Ils ont également plusieurs prêts à la consommation qu’ils remboursent par mensualités de 330 €.

L’analyse de l’historique de compte permet de constater que Mme [F] [O] et M. [S] [T] ont repris le paiement du loyer courant auprès du bailleur et sans discontinuer jusqu’aux débats, de sorte qu’ils sont recevables à bénéficier de l’application des dispositions dérogatoires de l’article 24 précité.

La reprise des paiements auprès du bailleur et de la caution témoigne de la volonté des locataires de régulariser leur situation, de sorte qu’ils apparaissent de bonne foi.

En outre, le passif apparaît aménageable dans les délais légaux, et la proposition d’apurement est cohérente et proportionnée aux revenus déclarés.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [F] [O] et M. [S] [T] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de Mme [F] [O] et M. [S] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [F] [O] et M. [S] [T], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 avril 2024 entre la SCI HPP et Mme [F] [O] et M. [S] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à MONTREVEL EN BRESSE (01) sont réunies à la date du 15 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [O] et M. [S] [T] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.240 € (décompte arrêté au 13 novembre 2025, incluant l’échéance du mois d’avril 2025 et un dernier règlement de 100 € effectué le 13 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [F] [O] et M. [S] [T] à s’acquitter de cette somme en 32 mensualités de 100 € chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [F] [O] et M. [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [F] [O] et M. [S] [T] soient condamnés in solidum à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [O] et M. [S] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 22 janvier 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,