REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00359 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HGMT

N° minute : 26/00028

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [R] [H] [E] [G] [P]

née le 09 Janvier 1988 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 04 Décembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

copies délivrées le 22 JANVIER 2026 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

Madame [R] [H] [E] [P]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 22 JANVIER 2026 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 août 2017, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a donné à bail à Mme [R] [P] et M. [U] [B] un logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 3] à [Localité 2] (01), pour un loyer mensuel de 744,73 € provision sur charges incluse.

M. [U] [B] a délivré son congé et le bailleur en a pris acte le 14 février 2019.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 23 avril 2025 ; puis il a fait assigner Mme [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 06 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de Mme [R] [P], ainsi que tous occupants de son chef ;

— de condamner Mme [R] [P] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner Mme [R] [P] à lui payer la somme actualisée de 5.416,09 € ;

— de condamner Mme [R] [P] à lui payer la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que la locataire a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet mais qu’il maintient ses demandes en raison du montant de la dette.

Mme [R] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais déclare qu’elle travaille désormais en CDI et que ses parents lui ont prêté de l’argent pour pouvoir apurer sa dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par la locataire.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire afin de permettre la reprise du paiement du loyer courant.

A l’audience du 04 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, et actualise sa dette de loyer à la somme de 4.603,09 €.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que le loyer courant a été réglé et il n’est donc pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Mme [R] [P] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative, mais déclare avoir remis au bailleur un chèque de 2.500 € le 09 novembre 2025, dont elle produit la copie. En outre, elle affirme avoir fait un virement de 2.500 € qui permettra de solder intégralement le montant de la dette locative. Enfin, elle demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement suspensifs.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

A la demande du tribunal, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a transmis une note en cours de délibéré et un décompte actualisé à la date du 31 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 22 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 29 août 2017 contient une clause résolutoire (article 6-1 du règlement intérieur) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2025, pour la somme en principal de 4.203,87 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu dans le délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE produit un décompte démontrant que Mme [R] [P] reste lui devoir la somme de 915.51 € à la date du 17 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse et déduction faite des trois derniers règlements effectués les 11, 15 et 17 décembre 2025 d’un montant total de 4.500 €.

Mme [R] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 915.51 €.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, elle doit être condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La défenderesse sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 915.51 €, arrêtée au 17 décembre 2025, échéance de novembre incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Mme [R] [P] sollicite des délais de paiement suspensifs. Elle justifie avoir effectué trois règlements les 11, 15 et 17 décembre 2025 d’un montant total de 4.500 €, qui ont permis de réduire considérablement le montant de la dette locative.

De son côté, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

La diminution du montant de la dette locative depuis la délivrance de l’acte introductif d’instance témoigne de la reprise des paiements et démontre la volonté de la locataire de régulariser sa situation et ainsi sa mobilisation dans le respect de ses obligations contractuelles, de sorte qu’elle apparaît de bonne foi.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [R] [P] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [R] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [R] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2017 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et Mme [R] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 3] à [Localité 2] (01) sont réunies à la date du 24 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme [R] [P] à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 915.51 € (décompte arrêté au 17 décembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025 et trois règlements de 2.500 €, 1.800 € et 200 € effectués respectivement les 11, 15 et 17 décembre 2025) ;

AUTORISE Mme [R] [P] à s’acquitter de cette somme en 18 mensualités de 50 € chacune et une 19 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [R] [P] soit condamnée à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 22 janvier 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,