Minute : 26/00026

N° RG 25/00529 – N° Portalis DBXW-W-B7J-GI4Q

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MORLAIX

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Société FINISTERE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Mme [S], avec pouvoir

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : David ZOUAOUI, vice-président au tribunal de proximité de Morlaix chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Aurélie GUILLEM, greffier.

DEBATS à l’audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT rendu par mise à disposition au greffe à la date indiquée par le président à l’issue des débats conformément aux articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2024 ayant pris effet le 5 avril 2024, Finistère Habitat a consenti à [J] [Q] la location d’un immeuble à usage d’habitation, sis [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel actualisé de 994.18 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de Justice du 24 avril 2025, Finistère Habitat lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est resté sans effet.

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 juin 2025, le bailleur a fait assigner le locataire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de MORLAIX, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise et en conséquence constater la résiliation du bail signé par les parties ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous les occupants de son/leur chef du logement, avec, au besoin, le concours de la force publique / et d’un serrurier,

— d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble au choix du requérant, aux frais et risques de qui il appartiendra.

— condamner le locataire au paiement :

* de la somme de 2075.17 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, somme à parfaire à l’audience ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises, outre réévaluation légale, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* des entiers dépens de l’instance et de ses suites, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur expose :

— que les loyers et charges n’ont pas été honorés, malgré diverses tentatives de démarches amiables,

— que le locataire n’ayant pas régularisé dans les deux mois les causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celui-ci est résilié de plein droit.

A l’audience devant le Juge des contentieux de la protection, Finistère Habitat a maintenu ses demandes, actualisant sa créance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la somme de 1782.28 euros en principal.

[J] [N] [M] [Q], présent, a reconnu être débiteur de Finistère Habitat d’une somme de 1782.28 euros.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le demandeur a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit du défendeur.

Le locataire a indiqué ne faire l’objet d’aucune procédure auprès de la Banque de France.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’action :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation – ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet 2 mois au moins avant la date de l’audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d’irrecevabilité de la demande. (6 semaines depuis loi du 27 juillet 2023)

En outre, le bailleur personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de 2 mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir accompli les diligences qui lui incombaient dans le délai légal.

L’action en résiliation est donc recevable.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De fait, il appartient au locataire de justifier qu’il s’est libéré du paiement de ses loyers jusqu’au terme du bail.

En l’espèce, le bailleur réclame le paiement de l’arriéré des loyers et charges et des indemnités d’occupation non réglés par le locataire.

A l’appui de sa demande, Finistère Habitat verse aux débats l’engagement de location et le décompte des sommes dues faisant apparaître une dette locative d’un montant 1782.28 euros en principal au jour de l’audience.

Le bailleur produit également le commandement de payer notifié au locataire et resté sans effet.

[J] [N] [M] [Q] a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative arrêtée par le bailleur.

Il a exposé sa situation personnelle et financière, et sollicité des délais de paiement, se proposant de régulariser sa dette en mensualités de 173 euros outre le paiement du loyer courant.

Il convient en conséquence de condamner [J] [N] [M] [Q] à payer à Finistère Habitat la somme de 1782.28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 2 décembre 2025.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Le locataire se trouve dans l’incapacité de s’acquitter immédiatement de la totalité des sommes dues.

Sa situation permet cependant d’envisager la mise en place d’un échéancier, et de prévoir qu’il s’acquittera de sa dette par un versement mensuel s’ajoutant au loyer courant.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par acomptes mensuels de 173 euros, le premier versement devant intervenir le 10 décembre 2025 et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, en principal et intérêts.

Enfin il y a lieu de dire qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement :

— il ne pourra être versé l’acompte prévu au titre de l’apurement de la dette à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la décision relative à la procédure de surendettement,

— les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées.

Il y a lieu en outre de prévoir qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, et UN MOIS après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce en vertu des conditions générales du bail, à défaut de paiement à son terme du loyer, après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit.

Il est établi et non contesté que le locataire a laissé impayées les échéances de loyer auxquelles il était tenu.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail lui a été signifié le 24 avril 2025.

Ce dernier n’a pas apuré sa dette dans le délai de six semaines suivant cet acte et reste toujours redevables d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Finistère Habitat à la date du 5 juin 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998 relative à l’exclusion, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés au locataire pour régulariser l’arriéré de loyers, tels qu’exposés au dispositif, apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion du locataire tant que ladite clause est suspendue.

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non-paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, [J] [N] [M] [Q] pourra/ont être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant à un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisé par la restitution des clés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [N] [M] [Q], succombant dans le cadre de la procédure, sera condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit dans le cadre de la présente procédure en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

DECLARE recevable la demande de résiliation et d’expulsion formée par Finistère Habitat relative au contrat de bail consenti le 3 avril 2024 ayant pris effet le 5 avril 2024 par Finistère Habitat à [J] [Q] portant sur un logement situé [Adresse 6] [Localité 4].

CONDAMNE [J] [Q] à verser à Finistère Habitat la somme de mille sept cent quatre-vingt-deux euros et vingt-huit centimes (1782.28) au titre des loyers et charges impayés outre une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisé par la restitution des clés.

ACCORDE à [J] [N] [M] [Q] des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l’obligation de s’acquitter de sa dette par acomptes mensuels de 173 euros, le premier versement devant intervenir le 10 décembre 2025 et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, en principal et intérêts.

DIT qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement avant l’apurement de la dette :

— il ne pourra être versé l’acompte prévu au titre de l’apurement de la dette à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la décision relative à la procédure de surendettement,

— les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et UN MOIS après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Finistère Habitat à la date du 5 juin 2025.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance.

DIT qu’en cas de règlement par [J] [N] [M] [Q] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers Finistère Habitat dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

DIT qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non-paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de [J] [N] [M] [Q] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique.

FIXE en ce cas, l’indemnité mensuelle d’occupation due à un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisé par la restitution des clés par [J] [N] [M] [Q], matérialisée par la restitution des clefs et au besoin CONDAMNE au paiement de cette somme.

CONDAMNE [J] [N] [M] [Q] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu de s’y opposer.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité de Morlaix, le 3 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur David ZOUAOUI, vice-président, et par Madame Aurélie GUILLEM, greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT