MINUTE N°

N° RG 24/00380 – N° Portalis DB22-W-B7I-SIRQ

Monsieur [A] [S]

C/

Monsieur [V] [Y]

Monsieur [V] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [S], né le 01 mars 1990 à [Localité 10] (Yvelines – 78) – demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne, en présence de sa mère

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [Y] – demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

Monsieur [V] [W] – demeurant [Adresse 6]

Non comparant, représenté par Maître Virginie FOURNIER-LABAT, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier présent lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Monsieur [A] [S]

1 copie certifiée conforme à : M^e Virginie FOURNIER-LABAT

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [A] [S] a donné à bail à Monsieur [V] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] par contrat du 11 septembre 2023, pour un loyer mensuel de 1.100 euros et 20 euros de provision sur charges.

Par acte du 10 septembre 2023, Monsieur [V] [W] s’est porté caution solidaire dans la limite de 50.000 euros et ce, jusqu’au 30 septembre 2026.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [A] [S] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 avril 2024 à Monsieur [V] [Y]. Le commandement de payer a été dénoncé à la caution, Monsieur [V] [W], le 16 avril 2024.

Monsieur [A] [S] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [Y] et Monsieur [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation solidaire du locataire et de la caution.

A l’audience du 28 janvier 2025, Monsieur [A] [S] – comparant en personne avec sa mère – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Y] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et la caution Monsieur [V] [W] au paiement de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 4.400 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer le 9 avril 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de 10% et des charges, de la somme de 500 à titre de dommages et intérêts outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [A] [S] fait valoir qu’il a reçu un virement mais que la dette a augmenté et qu’elle s’élève au jour de l’audience à la somme de 10.450 euros. Il précise qu’il rembourse un crédit pour l’acquisition du logement occupé par Monsieur [V] [Y], qu’il a un enfant et que son épouse est en congé parental. A la demande du juge, il indique qu’il préfèrerait que l’arriéré locatif soit versé en une seule fois ou sous un délai de douze mois maximum et donne son accord pour que le dépôt de garantie soit imputé sur la dette locative.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié le 8 juillet 2024, déposé à l’étude, Monsieur [V] [Y] n’est ni présent ni représenté.

Monsieur [V] [W], cité le 9 juillet 2024 par acte déposé à l’étude, est représenté par son conseil. Il sollicite un délai de douze mois pour régler l’arriéré de loyers qu’il ne conteste pas et demande l’imputation du dépôt de garantie sur la dette locative. Il précise qu’il était l’employeur de Monsieur [V] [Y], qu’il a rompu le préavis de ce salarié qu’il avait incité à régler ses loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution de la défenderesse.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 avril 2024 à Monsieur [V] [Y] et dénoncé le 16 avril 2024 à la caution Monsieur [V] [W], pour la somme en principal de 2.200 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 mai 2024.

L’expulsion de Monsieur [V] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [A] [S] produit un décompte actualisé à l’audience du 28 janvier 2025 démontrant que Monsieur [V] [Y] reste devoir la somme de 10.450 euros comprenant les neuf loyers impayés de 1.100 euros entre le mois de mai 2024 et le mois de janvier 2025 ainsi que la somme de 550 euros manquante pour le mois d’avril 2024, tenant compte du virement de 550 euros reçu au mois de juillet 2024.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 10.450 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.200 euros à compter du commandement de payer (9 avril 2024), sur la somme de 4.400 euros à compter de l’assignation (8 juillet 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [V] [W], s’étant portée caution solidaire, à qui le commandement de payer a été dénoncé et qui a été régulièrement assigné à la présente procédure, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative. Il sera condamné solidairement à régler cette somme de 10.450 euros assortie des intérêts avec Monsieur [V] [Y].

La demande de Monsieur [A] [S] tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit égal au montant du loyer augmenté de 10% sera rejetée dans la mesure où il bénéficie de la possibilité de faire expulser Monsieur [V] [Y] si besoin, avec le concours de la force publique.

Monsieur [V] [Y] et Monsieur [V] [W] seront donc également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

A l’audience du 28 janvier 2025, Monsieur [A] [S] ne s’est pas expressément opposé à l’octroi d’un délai de paiement pour solder la dette à la demande de la caution, Monsieur [V] [W], tout en indiquant qu’il préfèrerait recevoir la somme en une seule fois puisque la dette locative le met lui même, et sa famille, en difficulté, remboursant un crédit pour le bien immobilier concerné.

Il convient de noter que Monsieur [V] [Y] n’a réalisé qu’un virement de 550 euros au mois de juillet 2024 pour régler sa dette locative alors que les impayés ont débuté au mois d’avril 2024. En outre, Monsieur [V] [Y] n’a depuis procédé à aucun autre règlement pour tenter d’apurer au moins partiellement sa dette. De surcroît, Monsieur [V] [Y], régulièrement cité et non comparant, n’a fait valoir aucun argument pour justifier de sa situation financière.

Monsieur [V] [W], caution solidaire, sollicite un délai de 12 mois pour apurer la dette locative et produit son avis d’imposition 2022 duquel il ressort que ses revenus pour l’année 2021 s’élevaient à la somme de 102.862 euros, ainsi que son avis d’imposition et de prélèvements sociaux 2024 faisant état de revenus annuels pour l’année 2023 de 75.361 euros. Il verse également un tableau récapitulatif de ses revenus et charges.

Compte tenu de ces éléments et des situations respectives de chacune des parties telles qu’elles ont pu être décrites et justifiées à l’audience, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Monsieur [V] [W] sera débouté de sa demande sur ce point.

IV. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE :

La demande indemnitaire de Monsieur [A] [S] n’est pas fondée en droit ni motivée. Au demeurant, le bailleur dispose de la possibilité d’expulser son locataire et bénéficie d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [A] [S] de sa demande de dommages et intérêts.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [Y] et Monsieur [V] [W], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Le commandement de payer n’étant pas été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, il n’y a pas lieu d’inclure ces frais.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [A] [S], Monsieur [V] [Y] et Monsieur [V] [W] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2023 entre Monsieur [A] [S] et Monsieur [V] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [A] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [Y] et Monsieur [V] [W], en sa qualité de caution personnelle, à verser à Monsieur [A] [S] la somme de 10.450 euros (décompte arrêté au 28 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.200 euros à compter du commandement de payer (9 avril 2024), sur la somme de 4.400 euros à compter de l’assignation (8 juillet 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de Monsieur [A] [S] tendant à fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer augmenté de 10% et des charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [Y] et Monsieur [V] [W], en sa qualité de caution personnelle, à verser à Monsieur [A] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [V] [W] de sa demande en délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [A] [S] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [Y] et Monsieur [V] [W], en sa qualité de caution personnelle, à verser à Monsieur [A] [S] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [Y] et Monsieur [V] [W], en sa qualité de caution personnelle, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le juge,