TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 juillet 2024

à Mme [U] [F]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 juillet 2024

à Mme [K] [C] épouse [H]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05284 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3Z7D

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Mme [U] [F] munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [T] [H] [T] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [K] [C] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 16 juillet 2019, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE a donné à bail à Madame [H] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], logement conventionné N° [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 373,55 euros, outre 158,02 euros de provision sur charges, 37,08 euros au titre de la consommation d’eau froide et 12,09 euros au titre des accessoires.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE a fait signifier à Madame [H] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2023 un commandement de payer la somme de 594,72 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait assigner Madame [H] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans les délais légaux au commandement de payer du 20 avril 2023 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner leur expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 5] ;

— condamner solidairement à verser à HMP la provision de 2537,75 euros, comptes arrêtés au 05 juillet 2023 ;

— condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses mensuelles du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner solidairement à verser à HABITAT [Localité 6] PROVENCE la somme de 200 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— au visa de l’article 696 du CPC, s’entendre condamner solidairement aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et le coût du présent outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 20 avril 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi le 17 juillet 2023.

Appelée à l’audience du 2 novembre, l’affaire a fait l’objet de renvois contradictoires pour être finalement retenue à l’audience du 23 mai 2024, le défendeur ayant comparu en personne à l’audience du 8 février 2024.

A cette audience, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE, représenté par sa chargée de gestion, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5519,90 euros, selon décompte en date du 30 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus. Elle indique une absence de reprise des paiements et maintient ses demandes.

Comparant en personne, Madame [H] [K] née [C] est présente, faisant valoir être en difficulté financière, avoir 5 enfants, Elle précise que son mari a quitté le logement mais n’en rapporte pas la preuve et indique avoir retrouver un travail et reprendre les paiements début juin 2024, Elle sollicite des délais de paiement et un maintien dans les lieux, la bailleresse s’en rapportant sur ces demands.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 2 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés la Caisse d’allocations familiales le 11 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 16 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 avril 2023, pour la somme en principal de 594,72 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 juin 2023.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [H] [K] née [C] déclare avoir retrouvé un travail et être en mesure de payer son loyer à compter du mois de juin 2024. Or, il résulte du décompte que Madame [H] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] n’ont pas régler les loyers et ni repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience. De plus la dette étant trop importante, l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Madame [H] [K] née [C] et Monsieur [H] [T] [M] [T] étants occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [K] née [C] et Monsieur [H] [T] [M] [T] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité et indivisibilité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [H] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 639,95 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement Madame [H] [K] née [C] et Monsieur [H] [T] [M] [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [H] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] restent devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 5519,90 euros, à la date du 30 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [H] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T], n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, la défenderesse la reconnaissant à l’audience.

Madame [H] née [C] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 5519,90 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas équitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE les sommes exposées par lui dans la présente instance, les requis seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2019 entre l’établissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE et Madame [H] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 juin 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] née [C] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] née [C] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de l ‘Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] née [C] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE, à titre provisionnel, la somme de 5519,90 euros hors frais de procédure, décompte arrêté au 30 avril 2024 incluant la mensualité d’avril 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, frais d’enquête sociale justifiés, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] née [C] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 639,95 euros à ce jour, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] née [C] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] née [C] [K] et Monsieur [H] [T] [M] [T] à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE