TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 9]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 23/00502 – N° Portalis DBZD-W-B7H-CHXG

[A]

C/

[O]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [W] [A]

né le 19 Décembre 1960 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [O]

né le 11 Février 1964 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparant

Madame [N], [D] [Y] épouse [E] [J]

née le 13 Mars 1976 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Jérôme TIBERI, avocat au barreau de THIONVILLE,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/597 du 05/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

Madame [P], [U] [R] épouse [O]

née le 06 Juillet 1939 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 juin 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2019, M. [W] [A] a donné à bail à M. [F] [O] et Mme [N] [Y] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 13].

Mme [P] [O] née [R] s’est portée caution solidaire dudit bail.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2022, M. [A] a délivré à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ledit commandement a été dénoncé à la caution le 27 octobre suivant.

Par exploit d’huissier du 30 mars 2023, dénoncé le 31 mars suivant au Sous-Préfet de Meurthe et Moselle, M. [A] a fait assigner M. [F] [O], Mme [N] [Y] et Mme [P] [O] née [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY aux fins de voir :

Ordonner l’expulsion de M. [O] et Mme [Y] ainsi que de toutes personnes introduites par eux dans les lieux,Ordonner que faute pour ces derniers de le faire spontanément il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner les défendeurs à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 510€, avec revalorisation selon la réglementation en la matière et jusqu’à leur départ du bien, avec intérêts de droit,Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2877,40€ au titre des loyers impayés et frais d’huissier, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,Assortir la décision de l’exécution provisoire.

Appelée une première fois à l’audience du 12 septembre 2023, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour la mise en état du dossier.

Par conclusions en date du 16 janvier 2025, M. [A] a maintenu l’ensemble de ses prétentions, actualisant sa demande au titre des impayés à 12 952€ et celle au titre de l’article 700 à 2500€.

Par conclusions en date du 27 juin 2024, Mme [Y] a demandé au juge de :

Déclarer la demande de M. [A] irrecevable, ou à tout le mois se déclarer incompétent pour trancher le litige,A titre subsidiaire : débouter M. [A] de l’intégralité de ses prétentions,En tout état de cause : condamner M. [A] à lui verser la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 25 février 2025, M. [A], représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Mme [Y], représentée par son avocat, s’est référée à ses conclusions.

M. [O] et Mme [O], respectivement cités à domicile et à personne, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

Les débats ont été rouverts par le biais d’une mention au dossier afin de permettre au demandeur de communiquer ses dernières conclusions à M. [F] [O] et Mme [P] [O] née [R].

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 juin 2025.

Le défendeur a justifié avoir transmis ses conclusions aux défendeurs avant l’audience.

Lors de l’audience du 10 juin 2025, M. [A] et Mme [Y], représentés par leurs avocats, se sont référés à leurs écritures.

M. et Mme [O] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il convient de constater que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le Juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Sur l’assignation

La défenderesse soulève tout d’abord une irrecevabilité tenant au fait que le demandeur aurait en réalité agit en référé.

Toutefois, il ne ressort pas de l’entête de l’assignation que M. [A] aurait saisi le juge des référés puisqu’il est bien mentionné « assignation en paiement et expulsion devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey ».

De plus, aucune des dispositions relatives à la procédure de référés n’est visée dans le corps de la citation.

En outre, le seul fait que le terme « provisionnelle » apparaisse dans le dispositif ne peut suffire à établir que le demandeur avait en réalité saisi le juge des référés et ce d’autant plus que cette référence à une provision n’apparait que s’agissant de l’indemnité d’occupation et non pas de la demande en paiement.

Enfin la mention d’un article 809 alinéa 1 du code de procédure civile qui est relatif à la matière gracieuse, n’est pas davantage probant à ce titre.

Par ailleurs, la demande d’expulsion ne pouvant résulter que d’une résiliation du bail, qui est d’ailleurs explicitement sollicitée dans le corps des écritures, aucune irrecevabilité ne saurait être retenue à ce titre, et ce d’autant plus que le dispositif de l’assignation vise la clause résolutoire insérée au bail.

En conséquence il convient de rejeter l’irrecevabilité soulevée par la défenderesse ainsi que sa demande tendant à ce que soit prononcée l’incompétence du juge des référés, ce dernier n’ayant pas été saisi par M. [A].

La demande de M. [A] sera donc déclarée recevable.

Sur le respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Au vu des pièces produites l’assignation a, conformément aux dispositions susvisées, été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Il résulte du dossier que par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2019, M. [W] [A] a donné à bail à M. [F] [O] et Mme [N] [Y] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 13].

Le contrat de bail du logement comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Si la défenderesse soutient que la clause résolutoire n’est pas valable car elle est manuscrite, ce qui empêcherait de savoir qui l’a rédigée, il convient cependant de constater que toute la phrase suivante est bien typographiée comme le reste du bail : « le bail sera résilié de plein droit si bon semble au propriétaire : défaut de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges, deux mois après un simple commandement de payer demeuré sans effet. »

Cette clause apparait donc parfaitement valable.

Or, il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Un commandement de payer, rappelant la clause résolutoire, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 modifié a été adressé le 21 octobre 2022 aux locataires pour un arriéré de loyers et charges de 3170€.

Ledit commandement a été dénoncé à la caution le 27 octobre 2022.

Si Mme [Y] soutient que l’arriéré ne correspondait qu’à la suspension des allocations CAF, il ressort de la lecture du décompte reproduit dans le commandement de payer qu’entre mai et octobre 2022 aucun règlement n’est intervenu de la part des locataires.

Les défendeurs n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans les délais, seule la somme de 2550€ ayant été réglée entre octobre et décembre 2022.

Par ailleurs, si Mme [Y] soutient que le logement était indécent, il convient de rappeler que le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui n’est pas établi en l’espèce, les photographies et le rapport du CAL 54, produits aux débats, n’étant pas suffisants à ce titre.

En effet, le constat du CAL 54, en date du 29 août 2022, fait état de défauts en raison de la présence d’humidité, d’infiltrations et d’une installation électrique à reprendre, mais il ne conclue pas à l’existence d’un local impropre à l’habitation, ni présentant un risque manifeste pour la sécurité ou la santé des occupants.

L’exception d’inexécution ne peut donc pas trouver à s’appliquer en l’espèce et ce d’autant plus que le demandeur produit des courriers émanant d’entreprises qu’il a mandatées pour effectuer des travaux et qui lui indiquent qu’elles ne parviennent pas à prendre rendez vous avec la locataire, celle-ci ne répondant pas.

En conséquence, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 22 décembre 2022.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Mme [Y] et M. [O] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant les défendeurs à payer au demandeur une indemnité d’occupation à hauteur de 510€ par mois, APL à régulariser le cas échéant, et ceci à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

En outre, si Mme [P] [O] s’est constituée caution solidaire des locataires par engagement du 15 décembre 2019, il convient de constater que cet engagement était valable jusqu’au 1er janvier 2023.

Elle ne saurait donc être condamnée solidairement au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2024.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le compte des défendeurs présentait un solde de 11 780€ au mois de novembre 2024 (échéance de novembre incluse).

Les sommes sollicitées au titre de la taxe sur les ordures ménagères et pour l’entretien de la chaudière ne peuvent en effet pas être retenues, en l’absence de facture ou de tout autre justificatif.

En conséquence, M. [F] [O] et Mme [N] [Y] seront condamnés à verser la somme de 11 780€ au demandeur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La solidarité ne se présumant pas, et en l’absence de clause de solidarité dans le contrat de bail, les défendeurs seront tenus conjointement.

Mme [P] [O] étant tenue solidairement jusqu’au 1er janvier 2023, elle sera déclarée redevable de la somme de 1640€.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les défendeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens les défendeurs devront verser in solidum à M. [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE les exceptions d’irrecevabilité soulevées par Mme [N] [Y] ;

DECLARE la demande de M. [W] [A] recevable;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation liant les parties à compter du 22 décembre 2022;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [O] et Mme [N] [Y] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 1] à [Localité 13], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 9 juillet 1991 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [F] [O] et Mme [N] [Y] à M. [W] [A] à la somme de 510€, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE M. [F] [O] et Mme [N] [Y] à payer à M. [W] [A] cette indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que toute indemnité d’occupation non payée se verra augmentée de fait des intérêts au taux légal;

CONDAMNE M. [F] [O] et Mme [N] [Y] à payer à M. [W] [A] la somme de 11 780€ au titre des loyers et provisions sur charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DIT que Mme [P] [O] née [R] est tenue solidairement à cette dette à hauteur de 1640€ et la CONDAMNE en conséquence à payer ladite somme ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [F] [O], Mme [N] [Y] et Mme [P] [O] née [R] in solidum à payer à M. [W] [A] la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [O], Mme [N] [Y] et Mme [P] [O] née [R] in solidum aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au Sous-Préfet;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge