TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00325

N° Portalis DB2G-W-B7H-IIKH

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

28 avril 2026

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [A] [P]

demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [M] épouse [P]

demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [P]

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.A.R.L. CITYA ETIGE LOGEMENT es qualité d’ancien syndic de la Résidence […]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE […] représenté par la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Me [V] [Y], administrateur provisoire demeurant professionnellement [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

non représenté

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE […] représenté par son Syndic la SARL CITYA ETIGE LOGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

S.A.R.L. CITYA ETIGE LOGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sophie BOURGUIGNON, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57 et Maître Etienne PERNOT, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 30

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 17 mars 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 16 juin 2022, M. [A] [P] et Mme [E] [M] épouse [P] ont fait donation à leur fille, Mme [R] [P], de la nue-propriété d’un appartement et d’un garage situés au sein de l’immeuble en copropriété Résidence […] à [Localité 1].

Par décision d’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2021, le syndic […] a été renouvelé dans ses fonctions pour une durée d’un an, soit jusqu’au 31 mars 2022.

La copropriété ayant été dépourvue de syndic, le président du tribunal judiciaire de Mulhouse a, par ordonnance du 21 juin 2022, fait droit à la requête de M. [A] [P] aux fins de désignation d’un administrateur provisoire et a désigné la Selarl AJ Associés, prise en la personne de Me [V] [Y].

Par courrier du 17 mai 2022, la Sarl […] a procédé à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires pour le 8 juin 2022.

Aux termes du procès-verbal d’assemblée générale du 8 juin 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné la Sarl […] en qualité de syndic pour une durée de 27 mois à compter du 1er avril 2022.

Aux termes du procès-verbal d’assemblée générale du 15 mars 2023, la Sarl […] a de nouveau été désignée en qualité de syndic pour une durée de 15 mois à compter du 15 mars 2023 et M. [I], propriétaire du lot n° 0041, a été autorisé à effectuer à ses frais des travaux dans les combles de son logement.

Par ordonnance du 23 octobre 2023, le président du tribunal judiciaire de Mulhouse a constaté que la mission de l’administrateur provisoire s’est achevée le 22 juin 2023, au terme de la durée prévue par l’ordonnance du 21 juin 2022.

Saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire par M. [A] [P], Mme [E] [M] épouse [P] et Mme [R] [P] (ci-après dénommés les consorts [P]), le président du tribunal judiciaire a dit n’y avoir lieu à désignation par ordonnance du 22 février 2024.

Par jugement du 17 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Mulhouse a, notamment, prononcé l’annulation des résolutions adoptées à l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date des 23 et 24 mars 2023, les consorts [P] ont attrait la Sarl City Etige Logement, ès qualité d’ancien syndic, la Sarl […], le syndicat des copropriétaires de la résidence […], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl AJ Associés et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], représenté par son syndic, la Sarl […], devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2023 et d’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 17 octobre 2024, le juge de la mise en état a, notamment, rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par les défendeurs.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, M. [A] [P], Mme [E] [M] épouse [P] et Mme [R] [P] demandent au tribunal de :

— écarter des débats l’attestation datée du 10 juin 2025 produite par le syndicat des copropriétaires ;

— annuler l’ensemble des résolutions prises par l’assemblée générale du syndicat des

copropriétaires le 15 mars 2023 ;

— condamner la Sarl […] à leur verser à chacun la somme de 1.000 € de dommages et intérêts, soit la somme globale de 3.000 € ;

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner la Sarl […] aux entiers frais et dépens de l’instance, ainsi qu’à 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger qu’ils sont exonérés de toute participation au paiement des sommes due par la partie défenderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des frais et dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [P] soutiennent, au visa de l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 59, 29 et 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, pour l’essentiel :

— que la Sarl […] a procédé irrégulièrement à la convocation et à la tenue de l’assemblée générale du 15 mars 2023 alors que son mandat avait expiré le 31 mars 2022 et qu’un administrateur provisoire avait été désigné le 21 juin 2022,

— que la résolution n° 21 autorisant M. [I] à effectuer des aménagements dans les combles de son logement n’est pas conforme à la résolution portée à l’ordre du jour, qui a visé l’installation d’une cheminée affectant les parties communes de l’immeuble, de sorte que cette résolution doit être annulée,

— que la Sarl […] a commis de graves fautes en ne procédant pas à temps au renouvellement du contrat de syndic, en convoquant une assemblée générale sans en avoir le pouvoir, en procédant au vote d’une résolution non inscrite à l’ordre du jour et en s’abstenant d’informer chaque copropriétaire de toute procédure dans laquelle le syndicat est partie ou qui concerne son fonctionnement, ces manquements leur ayant occasionné un préjudice,

— que la Sarl […] allègue, à tort, de sa bonne foi puisqu’il ressort du timbrage figurant sur l’enveloppe affranchie, des extraits de compte annuels de la copropriété, de la présence du numéro de client copropriétaire interne à la Sarl […], de l’identité d’écriture sur les recommandés adressés pour l’AG de 2023 et celle du 13 mars 2024, de l’absence de tout document signé de la main de M. [I], lequel n’était pas en possession des adresses des copropriétaires non-résidents, que la convocation émane en réalité de la Sarl […] et non de ce dernier,

— que l’attestation de M. [I] ne respecte pas les règles de forme de l’article 202 du code de procédure civile et doit être écartée des débats compte tenu des doutes sur sa sincérité.

Par conclusions signifiées par Rpva le 10 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence […] sollicite du tribunal de :

— constater qu’elle s’en remet à sagesse du tribunal quant à la demande d’annulation des résolutions prises lors de l’assemblée générale du 15 mars 2023,

— débouter les consorts [P] de leur demande de dommages et intérêts, ainsi que de remboursement des honoraires perçus,

— débouter les consorts [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la résidence […] fait valoir, en substance :

— que la Sarl […] a poursuivi sa mission de bonne foi puisque Me [Y] a pris acte de la régularisation du mandat de syndic de la Sarl […] par courrier du 27 janvier 2023, que le président du tribunal judiciaire de Mulhouse a constaté la fin de la mission de l’administrateur provisoire par ordonnance du 23 octobre 2023 et a refusé la désignation d’un nouvel administrateur provisoire par ordonnance du 22 février 2024 et que le mandataire a été désigné à nouveau lors de l’assemblée du 8 juin 2022, et ce à la majorité des voix,

— que les consorts [P] allèguent, à tort, d’une mise en scène s’agissant de la convocation à l’assemblée générale du 16 mars 2024 par M. [I], ce dernier attestant avoir convoqué ladite assemblée,

— que les consorts [P] sollicitent systématiquement l’annulation des toutes les assemblées générales de copropriété et s’opposent à toutes les résolutions, en empêchant ainsi le fonctionnement.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 8 septembre 2025, la Sarl […] demande au tribunal de :

— débouter les consorts [P] de l’intégralité de leurs fins, moyens et prétentions

— condamner les consorts [P] in solidum à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [P] in solidum aux entiers frais et dépens.

A l’appui de ses demandes, la Sarl […] expose, principalement :

— que les demandeurs n’apportent pas la preuve d’une faute susceptible d’engager sa responsabilité, sa gestion n’appelant aucune critique et la volonté des copropriétaires de la désigner comme syndic à chaque assemblée générale étant indiscutable, étant précisé que les prescriptions de l’article 59 du décret du 17 mars 1967 ne sont assorties d’aucune sanction,

— qu’ils ne justifient pas davantage d’un préjudice en corrélation avec les fautes alléguées, étant observé que la désignation d’un administrateur provisoire s’est avérée inutile,

— que les consorts [P] ont d’ores et déjà formé la même demande indemnitaire dans le cadre de la précédente instance, demande rejetée par jugement du 17 décembre 2024 qui a force de chose jugée.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

I – Sur la demande tendant à écarter la pièce n° 10 produite par le syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 202 du code de procédure civile, “L’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature”.

Les règles de forme prévues par ce texte ne sont pas prescrites à peine de nullité (Cass. 1re civ., 30 nov. 2004, n° 03-19.190).

En l’espèce, les consorts [P] affirment, sans en justifier, que l’attestation établie par M. [I] le 5 novembre 2025 ne respecte pas les règles de l’article 202 du code de procédure civile qui ne sont pas, au surplus, édictées à peine de nullité.

En outre, l’affirmation de doutes sur la sincérité de M. [I] n’est pas de nature à permettre d’écarter cette pièce des débats, dont la valeur probante sera librement appréciée par le tribunal.

Au surplus, il y a lieu de constater que la pièce litigieuse porte sur la convocation à l’assemblée générale du 13 mars 2024 qui n’est pas l’objet du présent litige.

Par conséquent, la demande tendant à écarter la pièce n° 10 produite par le syndicat des copropriétaires formée par les consorts [P] sera rejetée.

II – Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 15 mars 2023

Aux termes de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

(…)

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Selon l’article 29 du décret du 17 mars 1967, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret.

Le syndicat de copropriétaires mentionné à l’article 18-1 AA de cette même loi peut déroger aux stipulations du contrat type dans les conditions prévues au dit article.

Le contrat de syndic conclu entre les parties est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit.

La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d’une rémunération spécifique complémentaire conformément à l’alinéa 1 de l’article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret.

La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale.

Il est constant qu’il appartient au syndic de convoquer l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat, à défaut, l’assemblée générale irrégulièrement convoquée par une personne sans qualité encourt la nullité, ce défaut de qualité pouvant résulter de l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désignée (Cass. 3e civ., 24 avr. 2007, n° 06-13.813).

En l’espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires de la résidence […], dont le syndic était assuré par la Sarl […] suivant décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2021, s’est trouvé dépourvu de syndic, par l’effet de l’expiration de la mission du mandataire à la date du 31 mars 2022.

Il est tout aussi constant que par décision du 21 juin 2022, le président du tribunal judiciaire de Mulhouse a désigné la Sarl AJ Associés, prise en la personne de Me [Y], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, constatant que celle-ci était dépourvue de syndic, et ce, pour une durée d’un an.

La Sarl […] a été à nouveau désignée en qualité de syndic par l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2022.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 20 février 2023, les consorts [P] ont été convoqués par la Sarl […] à l’assemblée générale des copropriétaires devant se tenir le 15 mars 2023.

Or, par l’effet du jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 17 décembre 2024 ayant annulé l’ensemble des résolutions votées à l’assemblée générale du 8 juin 2022, en ce compris celle ayant désigné la Sarl […] en qualité de syndic, cette dernière s’est rétroactivement retrouvée dépourvue de la qualité de syndic pour convoquer l’ assemblée générale du 15 mars 2023, le mandat du syndic ne pouvant être validé rétroactivement par une assemblée générale postérieure.

En conséquence, l’assemblée générale du 15 mars 2023, convoquée par un syndic qui n’avait pas qualité pour le faire, sera annulée.

III – Sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [P]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver de sorte qu’il appartient aux consorts [P] d’apporter la preuve d’une faute commise par le syndic, et d’un préjudice en résultant.

En l’espèce, s’il est constant que la Sarl […] n’a pas procédé, en temps utiles, à la convocation de l’assemblée générale afin de procéder au renouvellement du contrat de syndic avant le 31 mars 2022, les consorts [P] ne produisent aucun document susceptible de justifier du préjudice moral allégué.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [P] sera rejetée.

IV – Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sarl […], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

La Sarl […] sera également condamnée à payer aux consorts [P], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme totale de 1.500 euros.

La demande de la Sarl […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En vertu des deux derniers alinéas de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige".

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu d’exonérer les consorts [P] de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande tendant à écarter la pièce n°10 intitulée “Attestation de M. [I] avec carte d’identité” produite par le syndicat des copropriétaires de la Résidence […] formée par M. [A] [P], Mme [E] [M] épouse [P] et Mme [R] [P] ;

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence […] du 15 mars 2023 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [A] [P], Mme [E] [M] épouse [P] et Mme [R] [P] ;

CONDAMNE la Sarl […] à verser à M. [A] [P], Mme [E] [M] épouse [P] et Mme [R] [P] la somme totale de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la Sarl […], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que M. [A] [P], Mme [E] [M] épouse [P] et Mme [R] [P] seront exonérés de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la Sarl […] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président