TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00637 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQMS

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[R]

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8] et SEMIV DE [Localité 11]

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié au dit siège en cette qualité

RCS [Localité 9] 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [X] [R] épouse [F]

née le 17 Juillet 1976 à

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [U] [F]

né le 18 Décembre 1969 à

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président :M. Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2015, la SA Batigère a consenti un bail à M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 12], moyennant un loyer de 529,31 euros par mois, outre une provision mensuelle sur charges de 117,29 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, elle a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.534,16 euros pour les arriérés de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 19 mai 2025, à laquelle il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, elle les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins notamment de :

constater la résiliation du bail,

ordonner la libération des lieux,

les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.957,68 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’au départ effectif des locaux, une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 9 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA Batigère, représentée par son conseil, a repris son acte introductif d’instance et précisé qu’à la date du 24 avril 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 2.246,19 euros. Elle a en outre déclaré qu’elle ne s’opposait pas à des délais de paiement.

M. [U] [F], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement.

Mme [X] [R] épouse [F], régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande principale de résiliation

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA Batigère justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2025.

En conséquence, sa demande est recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer signifié à M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] le 11 septembre 2024 d’avoir à payer la somme de 3.534,16 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu des pièces produites par le bailleur, il apparaît que M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] ont effectué dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer trois règlements de 400 euros, 678,30 euros et 400 euros pour un total de 1.478,30, ce montant étant insuffisant pour couvrir la dette locative.

En conséquence il convient de constater la résiliation du bail au 11 novembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] se maintiennent dans les lieux et restent donc redevables d’une indemnité d’occupation. Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement d’un indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA Batigère ou à son mandataire.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA Batigère et des déclarations de celles-ci à l’audience que M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] restent devoir la somme de 1.957,68 euros, après déduction des frais d’huissier, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 avril 2025. M. [U] [F] ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif ni ne justifie d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] à payer à la SA Batigère la somme de 1.957,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la situation financière de M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F], ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer du 11 septembre 2024 et de l’acte d’assignation en date du 19 mai 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F], partie perdante, seront condamnés in solidum à verser à la SA Batigère la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de résiliation du bail formée par la SA Batigère ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2025 entre, d’une part, la SA Batigère et, d’autre part, M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 12] sont réunies à la date du 11 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] à payer à la SA Batigère la somme de 1.957,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

AUTORISE M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 54 euros chacune au minimum, la dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts, payables le jour de l’échéance du loyer à compter du premier loyer exigible suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] soient condamnés solidairement à verser à la SA Batigère une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, en l’espèce ? euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— que cette indemnité soit revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration en application de l’article L.442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement de lcr et à chaque fois que la législation l’autorisera ;

— que la SA Batigère puisse demander le remboursement des charges restées impayées, après régularisation au vu des avances sur charges payées et sur production des justificatifs ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 11 septembre 2024 et de l’acte d’assignation en date du 19 mai 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [F] et Mme [X] [R] épouse [F] à payer à la SA Batigère la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé à [Localité 10] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction le 13 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT