REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00251 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GZVL

N° minute : 24/00418

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 8] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [E] [W]

né le 09 Septembre 1964

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Solène THOMASSIN avocat au barreau de l’Ain, substituée par M^e Mélanie SAVOURNIN, avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-1053-2024-2681 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 17 Octobre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024

copies délivrées le 05 DECEMBRE 2024 à :

[Localité 9]

Monsieur [E] [W]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 DECEMBRE 2024 à :

[Localité 9]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 janvier 2013, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [W] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 276,94 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 22 janvier 2024, [Localité 9] a fait commandement à Monsieur [E] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 669,03 euros visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier de l’occupation effective des lieux.

Par procès-verbal établi par commissaire de justice le 12 mars 2024, il a été constaté que Monsieur [E] [W] mais que les lieux étaient occupés par un tiers, Monsieur [P].

Par acte délivré par commissaire de justice le 03 juillet 2024, dénoncé le 05 août 2024 à la Préfecture de l’Ain par voie électronique avec accusé de réception, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai de Monsieur [E] [W], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,

— l’autorisation de reprendre immédiatement les lieux loués à compter de la signification de la décision à intervenir et la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation du locataire au paiement :

— de la somme de 2.511,08 euros au titre des loyers échus à fin mars 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue, [Localité 8] HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 5.563,86 euros arrêtée à fin septembre 2024.

Le bailleur a indiqué que le locataire était parti mais qu’il n’avait pas rendu les clés.

En défense, Monsieur [E] [W], représenté par son conseil, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il a expliqué avoir quitté le logement et a réclamé des délais de paiement (non suspensifs de la clause résolutoire) ainsi qu’une réduction des sommes sollicitées par le bailleur.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été communiqué par la Préfecture au tribunal avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 05 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 9] justifie avoir saisi le 04 janvier 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil. Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 22 janvier 2024, [Localité 9] a fait commandement à Monsieur [E] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 669,03 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative après délivrance d’un commandement de payer, cette clause doit trouver à s’appliquer, de sorte que Monsieur [E] [W] avait jusqu’au 22 mars 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 22 janvier 2024.

À cette date, la situation n’avait pas été régularisée. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 23 mars 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [E] [W] a expliqué avoir quitté le logement pour se rendre à la Réunion et a transmis une attestation d’hébergement à [Localité 10] (REUNION).

Eu égard au départ du logement du locataire, il sera fait droit à la demande en suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [E] [W] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 mars 2024. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à [Localité 8] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 23 janvier 2013 et un dernier décompte faisant état à la date du 16 octobre 2024 d’une dette de 5.563,86 euros dont il y a lieu de déduire les “frais de poursuites” qui ne font pas partie des dépens, soit la somme de 75,39 euros.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [W] à payer à [Localité 8] HABITAT la somme de 5.488,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [W] a reconnu avoir quitté le logement et être hébergé à la Réunion depuis plusieurs mois.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il déclare percevoir le Revenu de solidarité active. Dans la mesure où il n’a pas reprris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il ne peut pas plus lui être accordé de délais de paiement non suspensifs.

En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [E] [W], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 22 janvier 2024.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de [Localité 9] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 23 janvier 2013 conclu entre GRAND [Localité 5] HABITAT d’une part et Monsieur [E] [W] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 3e étage, [Adresse 1] à [Localité 6] (01) sont réunies au 23 mars 2024,

Ordonne la libération immédiate des lieux,

supprime le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit qu’à défaut par Monsieur [E] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne Monsieur [E] [W] à payer à [Localité 9] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne Monsieur [E] [W] à payer à [Localité 9] la somme de 5.488,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Condamne Monsieur [E] [W] à payer à [Localité 9] la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [E] [W] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 22 janvier 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,