Min N° 25/00964

N° RG 24/04806 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXFM

Société SEM DU PAYS DE [Localité 10] HABITAT

C/

M. [J] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 décembre 2025

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 10] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par M^e Stéphanie THIERRY-LEUFROY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e René DECLER

Copie délivrée

le :

à : M^e Stéphanie THIERRY-LEUFROY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 février 1977, la Coopérative de gestion immobilière du [Localité 11] d'[Localité 12], aux droits de laquelle vient la Société anonyme d’économie mixte locale du

PAYS DE [Localité 10] HABITAT (la SAEM PAYS DE [Localité 10] HABITAT) a donné à bail à Monsieur [D] [N], un logement de type T5, situé [Adresse 4] [Localité 10].

Madame [V] [G] [L], veuve de Monsieur [D] [N] est décédée le 10 janvier 2024.

Par courrier en date du 28 juin 2024 la SAEM PAYS DE [Localité 10] HABITAT ne faisait pas droit à la demande de transfert de bail formulée par Monsieur [J] [N], fils du dernier locataire décédé.

La SAEM PAYS DE [Localité 10] HABITAT a fait une proposition de relogement à Monsieur [J] [N] le 15 mai 2024 que celui-ci a refusée.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2024, la SAEM PAYS DE MEAUX HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

Déclarer la la SAEM PAYS DE [Localité 10] HABITAT recevable et bien fondée de son action,Dire et juger que les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas remplies,Dire et juger que le bail consenti à feu Madame [B] [N], est résilié par son décès,Dire et juger que Monsieur [J] [N] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3], comme ne remplissant pas les conditions pour bénéficier du transfert du bail,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [J] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement sis [Adresse 3], et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin,Dire et juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [J] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et ce, à compter du 10 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion,Supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Dire et juger qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit appliquée aux décisions de première instance, Condamner Monsieur [J] [N] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 06 septembre 2024.

A l’audience du 05 février 2025, Monsieur [J] [N] représenté a sollicité le renvoi de l’affaire vers un processus de conciliation.

Par jugement en date du 02 avril 2025, il a été sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties, qui ont été invitées à s’engager dans un processus de conciliation, qui a abouti à un constat d’échec le 11 juin 2025.

Les parties ont été régulièrement convoquées par les soins du greffe à l’audience du 15 octobre 2025.

A l’audience la SAEM PAYS DE [Localité 10] HABITAT, représentée, et se référant aux conclusions qu’elle dépose, demande au Juge des contentieux de la protection de :

Lui adjuger le bénéfice de son exploit introductif d’instance,Dire et juger que Monsieur [J] [N] n’a pas apporté la preuve de la cohabitation avec la défunte depuis au moins un an à la date du décès,Débouter Monsieur [J] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner Monsieur [J] [N] à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,Condamner Monsieur [J] [N] aux dépens de la procédure.

Au soutien de ses demandes, elle explique que le défendeur est le fils de la dernière locataire décédée, qu’il occupe seul un logement de cinq pièces, que des justificatifs lui ont été demandés pour justifier de son droit au transfert du bail mais qu’il ne s’est pas exécuté. Elle fait valoir que le défendeur ne remplit pas les conditions complémentaires de l’article 40 de la Loi du 06 juillet 1989, car le logement dont il demande le transfert n’est pas adapté à la taille de son ménage. Elle ajoute que deux propositions de relogement lui ont été faîtes, et qu’il les a refusées. Elle indique que si le défendeur évoque une obligation de relogement qui pèserait sur le bailleur en cas de sous-location, cette situation ne se rapporte pas au cas d’espèce. Elle précise s’opposer aux demandes de délais d’expulsion sollicités, car d’autres familles sont en attente de pouvoir bénéficier de ce logement.

Monsieur [J] [N], assisté de son conseil, sollicite du Juge des contentieux de la protection de :

Constater que la SAEM PAYS DE [Localité 10] HABITAT n’a pas respecté son obligation de relogement,Débouter la SAEM PAYS DE [Localité 10] HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire,

Accorder à Monsieur [J] [N] un délai d’un an à compter du prononcé du jugement pour se reloger,En tout état de cause,

Condamner la SAEM PAYS DE [Localité 10] HABITAT à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 1.400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SAEM PAYS DE [Localité 10] HABITAT aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [N] fait valoir que le bail a été signé à l’origine en 1977, qu’il réside dans l’appartement objet du litige depuis sa naissance, qu’il s’est toujours occupé de sa mère et s’est maintenu dans le logement après son décès. Il confirme avoir refusé les propositions de relogement qui lui ont été faîtes car il était en négociation pour le transfert du bail, et souligne bénéficier d’un droit au relogement conformément aux dispositions de l’article L 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation. Il ajoute être très attaché à ce logement et à l’immeuble dans lequel il a tous ses souvenirs, travailler dans le quartier, et précise qu’un logement de type F2 s’est libéré dans le même immeuble, qu’il a demandé à la bailleresse à pouvoir l’intégrer, mais n’a pas eu de réponse. S’il n’était pas fait droit à ses demandes principales, il sollicite subsidiairement des délais pour quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience du 05 février 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties ont été informées que l’affaire est mise en délibéré à la date du 17 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Monsieur [J] [N] régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, était présent et assisté de son conseil aux audiences. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de transfert du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

L’article 40 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les dispositions de l’article 14 sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, il est constant et non contesté que Monsieur [J] [N] est le fils de [V] [U] [M], veuve de Monsieur [D] [N], et dernière locataire du logement. Si le défendeur affirme lors des débats d’audience être attaché au logement, car il y a tous ses souvenirs et travailler dans le secteur de localisation de l’appartement, il ne démontre pas qu’il occupait ledit logement depuis au moins un an avant le décès de sa mère, dernière locataire du logement.

En outre, il est constant et non contesté que Monsieur [J] [N] occupe seul un logement de type T5, et que la taille de son ménage ne correspond donc pas au logement.

Il est produit aux débats une demande de logement social formulée par Monsieur [J] [N] le 22 février 2024, et deux propositions de relogement émanant de la SAEM PAYS DE [Localité 10] HABITAT en date du 16 mai 2024 pour un appartement de type T2, et en date du 26 septembre 2024 pour un appartement de type studio, situés respectivement à 15 minutes à pied et 17 minutes en transport du logement actuellement occupé par le défendeur, que celui-ci a refusées.

Monsieur [J] [N] ne démontre pas justifier d’un motif légitime et sérieux expliquant le refus des propositions de logement qui lui ont été faîtes, à la suite de sa demande de logement social. Etant souligné que l’article L 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation évoqué par le défendeur, sur son droit au relogement, est inopérant en l’espèce car il ne concerne pas les conditions de transfert de bail de l’article 14 de la Loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, Monsieur [J] [N] ne démontrant pas remplir les conditions légales de transfert du bail, il est dès lors occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5], et il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que le défendeur a pu légitimement penser remplir les conditions pour occuper les lieux loués par sa mère, dernière locataire du logement, et qu’il en a rapidement informé le bailleur en sollicitant une demande de transfert. Qu’il justifie avoir en parallèle des négociations avec le bailleur, déposé une demande de logement en social.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [J] [N] un délai de six mois à compter du présent jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [N] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [J] [N] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5]. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [N] à son paiement à compter du 10 janvier 2024, date du décès de la dernière locataire, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faîte des paiements déjà intervenus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [J] [N] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DIT que Monsieur [J] [N] ne remplit pas les conditions de transfert du bail conclu le 18 février 1977 entre la Coopérative de gestion immobilière du [Localité 11] d'[Localité 12], aux droits de laquelle vient la Société anonyme d’économie mixte locale PAYS DE [Localité 10] HABITAT d’une part, et Monsieur [D] [N] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] [Localité 10],

En conséquence,

DIT que Monsieur [J] [N] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] [Localité 10] ;

ACCORDE à Monsieur [J] [N] un délai de six mois à compter du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 5] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [J] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la Société anonyme d’économie mixte locale PAYS DE [Localité 10] HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [N] jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à la Société anonyme d’économie mixte locale PAYS DE [Localité 10] HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 janvier 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE