TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/59

RG n° : N° RG 25/01445 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRTO

Société SFI-GPI SOCIETE FONCIERE D’INVESTISSEMENT ,

C/

[N] [L]

JUGEMENT DU 10 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

Société SFI-GPI SOCIETE FONCIERE D’INVESTISSEMENT , société par actions simplifiée, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siège, venant aux droits de Monsieur [D] [R] selont attestation de vente du 1er juin 2021.

RCS [Localité 2] N° 830 473 435

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [C] [B] [N] [L]

née le 19 Septembre 1988 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

Monsieur [P] [J] [T] [O]

né le 25 Novembre 1991 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2018, M. [D] [R] a donné à bail à Mme [C] [B] [N] [L] un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 730 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 10 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 730 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le même jour.

Par acte séparé du 23 juillet 2018, M. [P] [J] [T] [O] s’est porté caution solidaire à l’égard du bailleur des engagements pris par la locataire.

Suivant acte reçu le 1er juin 2021 par Maître [Y] [A], notaire associée à [Localité 7], la SAS SFI-GPI SOCIETE FONCIERE D’INVESTISSEMENT (ci-après désignée la société SFI-GPI) a acquis la pleine propriété du bien susvisé.

Mme [C] [B] [N] [L] a délivré congé au bailleur par courrier du 07 février 2025.

Un état des lieux de sortie a été établi au contradictoire des parties le 07 mai 2025.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 juin 2025, le mandataire du bailleur a mis en demeure Mme [C] [B] [N] [L] de régler la somme de 10 654,77 euros au titre des impayés locatifs.

La même mise en demeure a été adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 04 juillet 2025 à M. [P] [J] [T] [O], en sa qualité de caution.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, la société SFI-GPI a fait assigner Mme [C] [B] [N] [L] et M. [P] [J] [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de les voir condamner solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

10 654,77 euros au titre des impayés locatifs, dégradations locatives et frais de procédure,les intérêts au taux légal sur la somme due à compter de la décision à intervenir,1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance,

A l’audience du 09 décembre 2025, la société SFI-GPI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [C] [B] [N] [L] et M. [P] [J] [T] [O], tous deux cités selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur l’obligation à la dette de M. [P] [J] [T] [O]

L’article 2288 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2292 du même code précise que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, il résulte des mentions portées sur l’acte de cautionnement signé le 23 juillet 2018 par M. [P] [J] [T] [O] que celui-ci s’est engagé solidairement pour le paiement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou le congé, de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts, des indemnités dues à titre de clause pénale, et de tous intérêts dus par Mme [C] [N] [L].

Cet engagement de caution est valable pour la durée du bail et deux renouvellements ou reconductions tacites, soit une durée totale de neuf ans (jusqu’au 22 juillet 2027), et ne comporte aucune indication de montant maximal.

En conséquence, M. [P] [J] [T] [O] sera tenu à la dette, solidairement avec Mme [C] [B] [N] [L].

Sur la demande principale en paiement

Il ressort tant du dispositif de l’assignation que des pièces produites aux débats que la somme de 10 654,77 euros réclamée en principal comprend à la fois des loyers et charges impayés, une régularisation de charges pour l’année 2024, des dépenses de remise en état du logement suite à des dégradations locatives, ainsi que des frais de recouvrement de la créance.

Ces points feront l’objet d’un examen distinct.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant que Mme [C] [N] [L] a restitué le logement au bailleur le 07 mai 2025, l’état des lieux de sortie établi contradictoirement à cette date mentionnant la restitution des clés au mandataire du bailleur.

Les loyers et charges sont donc dus jusqu’au 07 mai 2025.

A l’appui de sa demande en paiement, la société SFI-GPI verse aux débats :

le contrat de bail conclu entre les parties le 23 juillet 2018, prévoyant un loyer mensuel de 730 euros et une provision mensuelle pour charges de 10 euros,

un courrier de mise en demeure du 25 juin 2025 visant un montant total de 10 654,77 euros,

un décompte locatif arrêté au 04 juillet 2025 faisant apparaître un solde restant dû de 10 654,77 euros, compte tenu des loyers échus et des paiements intervenus.

A l’examen de ce décompte, il apparaît toutefois qu’ont été mis en compte des « frais de procédure de recouvrement » à hauteur de 239,96 euros, une « régularisation de charges 2024 » à hauteur de 30 euros, une « régularisation prov/charges » à hauteur de 6,35 euros, ainsi que des dépenses de remise en état du logement suite à des dégradations locatives (« charges locatives ») à hauteur de 9 458,91 euros. Ces sommes seront déduites du décompte, soit parce qu’elles ne constituent pas un arriéré locatif stricto sensu et feront ainsi l’objet d’un examen distinct ci-après, soit parce qu’il apparaît d’emblée qu’elles ne sont pas justifiées (tel est le cas de la somme de 6,35 euros mise en compte le 1er juillet 2025 au titre d’une « régularisation prov/charges », aucune indication n’étant fournie ni aucune pièce produite qui permettrait de déterminer ce à quoi elle correspond, alors que le bail avait déjà pris fin à cette date).

Compte tenu de ces éléments, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 919,55 euros, au paiement de laquelle les défendeurs, qui n’allèguent ni a fortiori ne justifient d’aucun paiement libératoire, seront condamnés solidairement.

Sur la régularisation de charges locatives pour l’année 2024

En application de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Par ailleurs, il est rappelé qu’aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi à celui qui se prévaut d’une créance d’en justifier.

En l’espèce, il n’est produit aucun justificatif de la somme de 30 euros mise en compte le 11 mars 2025 au titre de la régularisation des charges locatives pour l’année 2024.

En conséquence, la société SFI-GPI sera déboutée de sa demande en paiement formée à ce titre.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipement à usage privatif. A ce titre, les locataires sont tenus au maintien en état de propreté des matériaux de revêtement des plafonds, murs intérieurs et cloisons, et à la remise en état des revêtements de sols notamment en cas de taches et de trous.

Le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice résultant des dégradations locatives. Les devis ou factures n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives que s’ils ne sont pas surévalués et sont en relation avec les dégradations constatées.

L’évaluation du préjudice relève du pouvoir d’appréciation du juge.

Il est admis que l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, sous réserve de la vétusté inhérente à l’usage normal du bien loué.

Il convient de rappeler que l’usure doit être appréciée au regard de la durée pendant laquelle le locataire est resté dans les lieux, soit près de sept ans en l’espèce, ce qui peut donner lieu à une certaine usure.

Il ressort des pièces versées aux débats que l’état des lieux d’entrée du 23 juillet 2018 décrit le logement comme étant pour l’essentiel en bon état, voire en très bon état, hormis la présence de petites écailles sur la face extérieure de la porte d’entrée et d’une éraflure sur le parquet de la cuisine et des plinthes abîmées dans certains angles dans l’entrée. Il mentionne par ailleurs des éléments d’équipement en bon état de fonctionnement, excepté le volet de la fenêtre du salon/chambre 3 et celui de la chambre 1 qui restent bloqués en position haute.

La demanderesse sollicite plusieurs postes de remise en état, décomposés comme suit :

1260€ pour le débarras de l’appartement8022,91€ pour la remise en état176€ pour des travaux d’électricité

La société SFI-GPI verse aux débats une facture en date du 27 mai 2025 de l’entreprise PIERRE DUARTE d’un montant de 1 260 euros pour le débarras de l’appartement (enlèvement de tous les meubles), le débarras complet de la cave, l’évacuation en déchetterie et le nettoyage de l’habitation.

Il ressort en effet de l’état des lieux de sortie que des meubles ont été laissés sur place par la locataire et que la cave était encombrée, contraignant le bailleur à procéder au débarras. Plusieurs éléments sont en outre décrits comme étant sales.

Cette constatation ne relève pas d’une usure normale et la somme de 1 260 euros sera dès lors mise à la charge de la locataire sortante.

La société SFI-GPI sollicite également la somme de 8 022,91 euros au titre de la remise en état du logement suivant devis de la société SG HABITAT du 1er juin 2025.

Sur ce devis, il convient de retenir comme étant justifiés, car se rapportant à des dégradations constatées lors de la reprise des lieux, les frais concernant le forfait déplacement (55 euros), le nettoyage et le traitement anti-moisissure des murs (110 euros), ainsi que le nettoyage des meubles de cuisine (231 euros).

S’agissant du poste peintures, le bailleur met en compte la somme de 4 950 euros au titre de la remise en état des murs et plafonds de l’ensemble des pièces du logement selon le devis susvisé.

Si la comparaison des états des lieux fait ressortir un défaut d’entretien locatif imputable à la locataire, le bailleur n’est pas fondé à solliciter la condamnation de Mme [C] [N] [L] à prendre en charge la remise à neuf complète du logement, étant rappelé que la locataire est restée près de sept ans dans les lieux.

Il convient donc de retenir une somme de 800€ à ce titre

S’agissant du poste parquets et plinthes, il convient de constater que les sols parquetés étaient décrits dans un très bon état lors de l’entrée dans les lieux, alors que l’état des lieux de sortie mentionne un parquet en mauvais voire très mauvais état dans l’ensemble des pièces, excepté dans le salon/chambre 3 et la chambre 1, et des plinthes abîmées sur la quasi-totalité de la surface dans l’entrée et en très mauvais état dans la salle d’eau.

Compte tenu de l’application par le bailleur lui-même d’un coefficient de vétusté de 50 %, il est bien fondé à solliciter à ce titre une somme de 2 036,65 euros.

En revanche, ne sont pas justifiés et seront déduits du montant du devis, les frais relatifs aux postes sanitaire (réalisation d’une douche carrelée avec remplacement de la colonne de douche, fourniture et pose d’un meuble de salle de bain, d’une vasque et d’un mitigeur) et électroménager (remplacement du four électrique, de la plaque vitrocéramique et de la hotte aspirante), s’agissant d’éléments d’équipement soumis à l’usure et qui ne sont pas mentionnés comme hors service dans l’état des lieux de sortie.

Seront également déduits les frais relatifs au remplacement des enrouleurs de volets manuels, dès lors que les boîtiers et sangles étaient décrits en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux et que deux enrouleurs étaient par ailleurs dysfonctionnels (volets bloqués en haut) dès l’entrée dans le logement, ainsi que les frais de « dépose et évacuation SDS », l’intitulé du poste ne permettant pas de savoir à quoi ils correspondent.

Enfin, la société SFI-GPI verse aux débats une facture de l’entreprise LAROSE ELECTRICITE du 31 mai 2025 mentionnant des travaux d’électricité pour un montant total de 176 euros.

Il résulte du paragraphe V de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 que constitue une réparation à la charge du locataire, le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, ampoules et tubes lumineux.

Il appartenait dès lors à Mme [C] [N] [L] de procéder au remplacement du spot dans l’entrée et de l’ampoule dans la buanderie, mentionnés comme hors service lors de la sortie.

La facture susvisée du 31 mai 2025 porte sur un forfait déplacement et diagnostic ainsi que l’achat et la pose de deux ampoules.

Par suite, il sera fait droit à la demande à hauteur de la somme de 176 euros.

Le montant des dégradations locatives s’élève ainsi à la somme totale de 4668,65 euros.

Il convient de relever que le montant du dépôt de garantie, soit 730 euros, a déjà été déduit du décompte locatif produit.

En conséquence, Mme [C] [N] [L] et M. [P] [J] [T] [O] seront condamnés solidairement à verser à la société SFI-GPI de la somme de 4 668,65 euros au titre des dégradations locatives.

Sur les frais de poursuite

Il n’est produit aucun justificatif de la somme de 239,96 euros mise en compte au titre des « frais de procédure de recouvrement » en date du 20 février 2025, soit antérieurement à l’envoi de la mise en demeure et la délivrance de l’assignation devant la présente juridiction.

En conséquence, la société SFI-GPI ne pourra qu’être déboutée de sa demande en paiement formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [C] [N] [L] et M. [P] [J] [T] [O] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SFI-GPI les frais irrépétibles qu’elle a exposés à l’occasion de la présente instance. Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Mme [C] [N] [L] et M. [P] [J] [T] [O] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [C] [B] [N] [L] et M. [P] [J] [T] [O] à payer à la société SFI-GPI la somme de 919,55 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [B] [N] [L] et M. [P] [J] [T] [O] à payer à la société SFI-GPI la somme de 4 668,65 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [B] [N] [L] et M. [P] [J] [T] [O] à payer à la société SFI-GPI la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [B] [N] [L] et M. [P] [J] [T] [O] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge