TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/198

RG n° : N° RG 25/01675 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CSNH

[I]

C/

[C]

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [Q] [I] épouse [L]

né le 29 Septembre 1965 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

Monsieur [P] [L]

née le 05 Octobre 1966 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [H] [C] épouse [V]

née le 11 Septembre 1958 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025000649 du 25/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Monsieur [T] [V]

né le 14 Février 1951 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 mars 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Eric MALLET

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2011, M. [P] [L] et Mme [Q] [I] épouse [L] ont donné à bail à M. [T] [V] et Mme [H] [C] épouse [V] un logement situé [Adresse 4] et deux caves, moyennant un loyer mensuel initial de 485 euros et une provision mensuelle sur charges de 15 euros.

Le contrat prévoyait en outre le versement d’un dépôt de garantie de 485 euros.

Par décision du 15 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Meurthe-et-Moselle a admis la recevabilité de la demande déposée par M. [T] [V] et Mme [H] [C] épouse [V], avec orientation du dossier vers un réaménagement des dettes.

Se prévalant de la reconstitution d’une dette locative postérieurement aux mesures imposées par la commission, les bailleurs ont fait délivrer le 07 juillet 2025 aux époux [V] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au bail, leur faisant également commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Ce commandement de payer a été notifié le 08 juillet 2025 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Les époux [V] ont donné congé le 20 octobre 2025.

Par exploits de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, M. [P] [L] et Mme [Q] [I] épouse [L] ont fait assigner Mme [H] [C] épouse [V] et M. [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de les voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de la somme principale de 5 133,27 euros assortie des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, outre la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 mars 2026, M. [L] et Mme [L], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Mme [H] [C] épouse [V] et M. [T] [V], tous deux cités selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la demande en paiement

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par M. et Mme [L] que la somme de 5 133,27 euros qu’ils réclament en principal est en réalité constituée d’un arriéré locatif stricto sensu et de régularisations de charges.

Ces points feront donc l’objet d’un examen distinct.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 12 de la même loi, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. Ce dernier article prévoit que le délai du préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier de justice ou remis en mains propres contre récépissé ou émargement.

Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, M. et Mme [L] versent aux débats un courrier daté du 20 octobre 2025 comportant la signature "[V]« et mentionnant : »A partir du 20 octobre 2025 nous résilions le bail du logement au [Adresse 4]". Le fait que ce soient les bailleurs qui produisent ce courrier de résiliation atteste de ce qu’il leur a nécessairement été remis par les locataires. Il en résulte qu’un congé a bien été notifié par les locataires selon courrier remis en mains propres à M. et Mme [L] le 20 octobre 2025.

La durée du préavis du congé donné par le locataire étant de trois mois, les locataires qui ont donné congé le 20 octobre 2025 étaient tenus au paiement du loyer jusqu’au 20 janvier 2026, soit au paiement des termes de novembre et décembre 2025 (567,20 x 2) et de la somme de 365,94 euros (567,20/31 x 20) au titre de la période du 1er au 20 janvier 2026.

Compte tenu de ces éléments, M. et Mme [V] sont redevables de la somme de 4 075,31 euros (2 574,97 + 567,20 + 567,20 + 365,94) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2026. Après déduction du dépôt de garantie de 485 euros, qui n’est pas contesté par les bailleurs, M. et Mme [V] restent donc devoir la somme de 3 590,31 euros.

Sur la régularisation des charges

L’article 23 de de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ainsi que des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Le principe posé par l’article 23 précité est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n’a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable, soit trois ans.

En application de l’article 1315 ancien du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable au présent litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. et Mme [L] produisent un décompte de sortie faisant apparaître une régularisation de charges à hauteur de 206,81 euros pour 2023 et de 261,45 euros pour 2024.

Ils versent aux débats les pièces justificatives des charges récupérables réellement exposées, à l’exception de l’avis d’imposition aux taxes foncières pour 2023 qui n’est pas produit. La somme de 180 euros sera dès lors déduite du décompte, soit un montant dû au titre de la régularisation des charges pour 2023, déduction faite des provisions effectivement versées, de 26,81 euros.

La somme de 261,45€ sollicitée au titre des charges de 2024 est justifiée par les pièces produites par les demandeurs.

En revanche, le décompte intègre les provisions sur charges de l’année 2025 à hauteur de 261,45 euros. Outre le fait que ce quantum – identique au montant de la régularisation des charges pour 2024 – n’est pas justifié, il est observé que le montant des provisions de 2025 est déjà inclus dans le montant global sollicité au titre de l’arriéré locatif. Il n’y a donc pas lieu de le mettre en compte une deuxième fois, de sorte que la somme de 261,45 euros sera également déduite du décompte.

En ce qui concerne l’entretien de la chaudière, dont l’obligation est rappelée à l’article 7.4) des conditions générales du contrat de location, il s’agit d’une dépense incombant par principe au locataire en application de l’annexe 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 et des dispositions contractuelles susvisées. Or, M. [P] [L] justifie avoir fait réaliser à ses frais l’entretien annuel de la chaudière selon facture de la SARL SCHAFF CHAUFFAGE du 18 mars 2025 d’un montant de 154 euros. C’est donc à bon droit que cette somme a été mise à la charge des locataires sortants.

Compte tenu des développements qui précèdent, M. et Mme [V] sont redevables de la somme de 442,26 euros (26,81 + 261,45 + 154) au titre de la régularisation des charges locatives.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Mme [H] [C] épouse [V] et M. [T] [V] seront condamnés à payer à M. [P] [L] et Mme [Q] [I] épouse [L] la somme de 4 032,57 euros (3 590,31 + 442,26) en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [H] [C] épouse [V] et M. [T] [V] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de M. [P] [L] et Mme [Q] [I] épouse [L] les frais qu’ils ont avancés au titre de la présente procédure. Les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 600 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [H] [C] épouse [V] et M. [T] [V] à payer à M. [P] [L] et Mme [Q] [I] épouse [L] la somme de 4 032,57 euros en principal, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [C] épouse [V] et M. [T] [V] à payer à M. [P] [L] et Mme [Q] [I] épouse [L] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [C] épouse [V] et M. [T] [V] aux dépens (frais énumérés à l’article 695 du code de procédure civile) ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le greffierLe juge