TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 décembre 2025

à M^e PITTALIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 décembre 2025

à M^e DAMAMME

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03394 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6RXJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT LOUIS REAL ESTATE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-laure PITTALIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [Y]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [Y]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2020, la société SAINT LOUIS REAL ESTATE a consenti un bail d’habitation à M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7 400,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] le 22 avril 2025.

Par assignations du 18 juin 2025, la société SAINT LOUIS REAL ESTATE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges plus 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8 900,00 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2025,2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 septembre 2025, la société SAINT LOUIS REAL ESTATE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 septembre 2025, s’élève désormais à 11 150,00 euros. La société SAINT LOUIS REAL ESTATE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] sollicitent :

A titre principal : dire n’y avoir lieu à référé compte tenu des contestations sérieuses tenant d’une part à l’irrecevabilité des demandes à défaut de dénonce de l’assignation à la préfecture ; d’autre part compte tenu des contestations sérieuses tenant au caractère incertain du montant de la dette ; enfin compte tenu d’une contestation sérieuse liée au montant de l’indemnité d’occupation ;A titre subsidiaire : déduire les sommes de 3 702,22 euros et 4 550,00 euros des arriérés de loyers sollicités ; accorder des délais de paiement ; suspendre les effets de la clause résolutoire ; A titre reconventionnel : condamner la SCI SAINT LOUIS REAL ESTATE au paiement d’une somme de 4 420,00 euros en indemnisation du trouble de jouissance ;En tout état de cause : rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] indiquent avoir repris le paiement des loyers, en procédant à un virement de 750,00 euros le 23 septembre 2025, correspondant au loyer du mois de septembre 2025. Ils sollicitent en ce sens des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande ;

La société SAINT LOUIS REAL ESTATE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences ;

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7 400,00 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 juin 2025.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient de constater la résiliation du bail à effet au 8 juin 2025, et d’ordonner l’expulsion de M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 750,00 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SAINT LOUIS REAL ESTATE ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Sur le montant de la dette

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI SAINT LOUIS REAL ESTATE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 septembre 2025, M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] lui devaient la somme de 11 150,00 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] avancent qu’ils ne sont pas redevables des loyers réclamés entre juin 2023 et février 2024, en mettant en avant que logement était inhabitable depuis un arrêté du 26 septembre 2022 mettant en place un périmètre de sécurité et préconisant l’évacuation du bâtiment en ruine. De ce fait, ils indiquent également que les loyers payés entre octobre 2022 et avril 2023 n’étaient pas dus.

Cependant, il ressort des pièces fournies que ledit arrêté du 26 septembre 2022 interdisait l’occupation de toute la largeur du trottoir le long de la façade située [Adresse 4], mais ne prévoyait aucune interdiction d’habiter ni obligation d’héberger les locataires. Ces derniers étaient d’ailleurs logés dans le logement objet du présent litige, jusqu’à l’arrêté de mise en sécurité intervenu le 23 février 2024, date à laquelle les occupants ont été relogés et le loyer suspendu.

Par conséquent, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] à payer à la SCI SAINT LOUIS REAL ESTATE la somme de 11 150,00 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré les déclarations contraires de la bailleresse, M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] justifient avoir repris le paiement d’au moins un loyer courant entre l’assignation et l’audience, sans que puisse leur être opposée sur ce point l’absence de rétablissement du versement des allocations d’aide au logement, étant relevé que la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n’avait pas encore statué au jour de l’audience sur le maintien ou non de ces aides. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral de la part de loyer dite résiduelle, déduction faite des aides au logement dans leur ultime montant.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 310,00 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur les demandes reconventionnelles. Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage ' habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation (…) Le bailleur est obligé :a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert, le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’ habitation . Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’ habitation , bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre».

Il est en outre rappelé que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loué pendant la durée du bail, et ce même si l’origine des désordres résidait dans les parties communes ou dans une réalisation défectueuse des travaux;

En l’espèce, M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] mettent en avant :

D’une part l’arrêté du 26 septembre 2022 et celui du 23 février 2024 D’autre part un courrier recommandé envoyé au bailleur par eux le 2 juillet 2025 et mettant en avant divers désordres, notamment l’installation du double vitrage, l’électricité, les finitions pour la cuisine, des toilettes cassées et une lampe de salle de bains.

Concernant les arrêtés mis en avant par M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y], il ressort que l’arrêté du 26 septembre 2022 concerne en réalité un bâtiment avoisinant, et que celui du 23 février 2024 porte sur les parties communes de l’immeuble et ne concernent pas les parties privées des locataires dont il est fait état pour justifier d’un trouble de jouissance.

Concernant les autres désordres allégués, aucune des parties ne produisant un état des lieux d’entrée, ceux-ci sont présumés avoir été reçus par le preneur en bon état de réparations locatives. Hormis le courrier en date du 5 juillet 2025 soit postérieur à l’assignation, M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] ne versent aucun élément permettant d’établir qu’ils auraient formé à un quelconque moment une réclamation à leur bailleur actuel à ce titre ou une demande de réparation.

Par conséquent, M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance.

En l’état des pièces produites aux débats, les locataires ne détiennent aucune créance contre les bailleurs susceptible de venir en compensation avec sa dette locative ;

La demande de compensation sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société SAINT LOUIS REAL ESTATE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2020 entre la société SAINT LOUIS REAL ESTATE, d’une part, et M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 8 juin 2025,

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] à payer à la société SAINT LOUIS REAL ESTATE la somme de 11 150,00 euros (onze mille cent cinquante euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2025,

AUTORISE M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 310,00 euros (trois cent dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] seront solidairement condamnés à verser à la société SAINT LOUIS REAL ESTATE une indemnité d’occupation mensuelle égale à 750,00 euros (sept-cent-cinquante euros), montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] de leur demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] à payer à la société SAINT LOUIS REAL ESTATE la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et Mme [Z] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 avril 2025 et celui desassignations du 18 juin 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge