MINUTE N°272

N° RG 25/00220 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C42E

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

DU 04 NOVEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [V] [X]

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [Z], né le 07 Avril 1984 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

Non comparant

Madame [O] [T] épouse [Z], née le 29 Septembre 1989 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

Non comparante

Copie Mme et M. [Z] + grosse Oph [Localité 5] le 04/11/2025

DÉBATS : Audience publique du 16 Septembre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 04 Novembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2021, l’OPH PAYS DE [Localité 5] a donné à bail à M. [R] [Z] et Mme [O] [T] épouse [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 466,98 € outre une provision sur charges de 43,72 € par mois.

Le 27 mars 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 5] a fait délivrer à Mme et M. [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de justifier de la souscription d’une assurance et de régler la somme principale de 1 588,19 €, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 18 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 5] a fait assigner Mme et M. [Z] devant ce tribunal, auquel il demande de :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

▸ ordonner l’expulsion de Mme et M. [Z], et de tous occupants de leurs chefs,

▸ condamner solidairement Mme et M. [Z] au paiement de la somme principale de 2 378,87 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 25 juin 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner solidairement Mme et M. [Z] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

▸ à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été entendue à l’audience du 16 septembre 2025.

L’OPH PAYS DE [Localité 5], a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 2 119,05 € au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtée au 12 septembre 2025, terme du mois de août 2025 inclus. L’OPH de [Localité 5] précise qu’un protocole d’accord a été signé le 6 février 2025 avec les locataires prévoyant le versement de mensualités de 20 € en sus du loyer courant à compter du 15 mars 2025. Il précise que les défendeurs ont bien justifié de la souscription d’une assurance locative.

Mme et M. [Z] n’ont pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

Toutefois, l’OPH PAYS de [Localité 5] propose des délais de paiement en faveur des défendeurs conformément à l’accord amiable signé en février 2025, précisant que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et être en attente du versement d’une aide du FSL.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 7] par voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH PAYS DE [Localité 5] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 28 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 5] a fait délivrer à Mme et M. [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire, reproduisant les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, les mettant en demeure de régler la somme principale de 1 588,19 €, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 18 mars 2025.

Il résulte du décompte produit par l’OPH PAYS DE [Localité 5] que Mme et M. [Z] n’ont pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mai 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par Mme et M. [Z] au 12 septembre 2025, terme de août 2025 inclus, s’élève à la somme de 2 119,05 €. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme et M. [Z] à payer au demandeur la somme de 2 119,05 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 12 septembre 2025, terme de août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les époux [Z] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience et commencé à rembourser leur dette locative. Par ailleurs, le bailleur propose de leur accorder des délais de paiement conformément à leur protocole d’accord signé le 6 février 2025.

Dès lors, les époux [Z] seront autorisés à s’acquitter du montant de leur dette au moyen de 35 versements mensuels successifs de 20 € chacun, suivis d’un 36ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux des défendeurs et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, les défendeurs seront condamnés à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires :

Mme et M. [Z], qui succombent, supporteront les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner solidairement les défendeurs à verser au demandeur une somme de 100 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition, à la date du 28 mai 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 21 octobre 2021 entre l’OPH PAYS DE [Localité 5] et M. [R] [Z] et Mme [O] [Z] sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [O] [Z] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] la somme de 2 119,05 € (deux-mille-cent-dix-neuf euros et cinq centimes) au titre des loyers et charges dus au 12 septembre 2025, terme de août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à M. [R] [Z] et Mme [O] [Z] un délai de 36 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 35 mensualités de 20 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DIT que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par M. [R] [Z] et Mme [O] [Z] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNE l’expulsion des lieux loués de M. [R] [Z] et Mme [O] [Z], ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [O] [Z] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [O] [Z] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] la somme de 100 euros (cent euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [O] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mars 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS