MINUTE 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 29 Janvier 2026

N° RG 23/03081 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6A3

DEMANDERESSES

Madame [V] [N]

née le 22 Mars 1971 à [Localité 9] (78)

demeurant [Adresse 1]

SCI DE L’ETOILE, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 852 945 831

dont le siège social est situé [Adresse 1]

S.A.S. L’HOTEL PARTICULIER, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 853 159 663

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentées par Maître David SIMON, membre de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

S.C.I. B ET G, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 439 731 977

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Baptiste RENOU, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Monsieur [S] [B]

né le 1er mars 1962 à [Localité 4] (MAROC)

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 04 novembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 29 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

copie exécutoire à Maître Jean-Baptiste RENOU- 10, Maître David SIMON- 8, Maître Pierre [Localité 5]- 31 le

N° RG 23/03081 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6A3

Jugement du 29 Janvier 2026

— prononcé publiquement par Marie-Michèle BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique passé le 13 septembre 2019, la SCI DE L’ETOILE, représentée par Mme [V] [N], a fait l’acquisition auprès de la SCI B et G d’un ensemble immobilier de type hôtel particulier, comprenant deux bâtiments A et B, situé au MANS (72) à l’angle de la [Adresse 7] et de la [Adresse 8], dont l’adresse postale se trouve au n°17 de la seconde rue.

Le bâtiment A est constitué d’un rez-de-chaussée surplombé de trois étages et d’un sous-sol avec une piscine, et le bâtiment B comprend un rez-de-chaussée avec un étage mansardé.

Auparavant, M. [L] en était le propriétaire depuis 2003 et 2007, l’ensemble étant alors divisé en 7 lots, puis la SCI B et G qu’il a ensuite constituée et s’est substituée à lui en qualité de propriétaire de l’ensemble immobilier.

Cette acquisition s’inscrit dans une opération économique visant à permettre l’exploitation par la SAS L’HOTEL PARTICULIER, également gérée par Mme [V] [N], de cet hôtel particulier via une activité de chambres d’hôtes.

Le 21 janvier 2020, après réalisation de travaux de rénovation de peinture par la SCI DE L’ETOILE, la SAS L’HOTEL PARTICULIER a démarré son activité de chambres d’hôtes.

Le 19 février 2020, le plafond d’une des chambres située au 2ème étage du bâtiment principal s’est effondré.

Rapidement, la société PARTECH SERVICE intervient pour sécuriser les lieux (pièces n°5 et 6 des demanderesses).

Mme [N], soupçonnant un effondrement dû à des infiltrations dans le plafond provenant des salles de bain, faisait intervenir divers experts dans un cadre amiable.

L’assureur multirisque habitation, les MMA, à la demande de Mme [V] [N], fait diligenter une expertise sur site le 21 février 2020 laquelle est réalisée par la SARETEC. Au regard des conclusions de cet expert, la société MMA, a refusé de couvrir le sinistre (pièce n°54 des demanderesses).

Le 4 mai 2020, M. [E], expert, inspectait les lieux à la demande de Mme [N] (pièce n°7 des demanderesses).

Le 12 mai 2020, le cabinet UNION d’EXPERTS était diligenté sur les lieux à la demande de l’assureur protection juridique de Mme [N] (pièce n°8 des demanderesses).

Ensuite, M. [U] [O], expert, était également sollicité par Mme [N] (pièces n°9 des demanderesses).

Par la suite, Mme [N] identifiait que M. [G] [H], et M. [S] [B], entrepreneur individuel exerçant sous le nom “TOUS TRAVAUX d’INTERIEURS” avaient participé aux travaux réalisés pour le compte de la SCI B et G, précédent propriétaire, d’aménagement des salles de bains situées au 3ème étage, au-dessus du plafond effondré (pièces n°2, 3, et 4 des demanderesses).

Par ordonnance du 2 octobre 2020, le juge des référés du Tribunal Judiciaire du MANS a confié la réalisation d’une expertise à M. [R].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 23 novembre 2022, mettant hors de cause M. [H] au regard de la réalisation de travaux se limitant à des travaux de plâtrerie et de faïence dans les deux salles de bain du 3ème étage.

En l’absence d’accord intervenu sur le dédommagement des préjudices subis suite à l’effondrement du plafond, la SAS L’HOTEL PARTICULIER, la SCI DE L’ETOILE et Mme [V] [N] (ci-après les demanderesses) ont assigné la SCI B ET G, et M. [S] [B], par actes de commissaire de justice délivrés à l’étude le 9 novembre 2023 devant le Tribunal Judiciaire du MANS.

*****

Par conclusions signifiées par voie dématérialisée le 22 octobre 2025 intitulées “Conclusions n°3 devant le Tribunal Judiciaire du MANS” et auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, les demanderesses sollicitent :

— de déclarer la responsabilité SCI B ET G engagée en qualité de vendeur-constructeur,

— de condamner en conséquence in solidum M. [S] [B] et la SCI B ET G :

*à payer à la SCI DE L’ETOILE la somme de 172.586,89 € à titre de dommage et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

*à payer à la SAS L’HOTEL PARTICULIER la somme de 156.616 € à titre de dommage et intérêts en réparation de son préjudice financier,

*à payer à Mme [V] [N] la somme de 20.000 € titre de dommage et intérêts en réparation de son préjudice moral,

*à payer à la SCI DE L’ETOILE et la SAS L’HOTEL PARTICULIER la somme de 20.000 € au titre des frais irrépétibles,

*au paiement des dépens, comprenant également les frais de l’instance en référé et la totalité des frais d’expertise judiciaire de M. [R].

Concernant la responsabilité de la société B et G et de M. [B], elles se fondent sur les articles 1792 et suivants du Code Civil, faisant valoir que ressort de la description du sinistre par l’expert judiciaire en page 22/54 de son rapport que le sinistre consiste en un effondrement du plafond haut du 2ème étage du bâtiment A, à l’aplomb de la chambre “Les Maillets” située au 3ème étage. Elles soutiennent que ce sinistre est imputable aux travaux réalisés par M. [B] dans le cadre d’un contrat de louage d’ouvrage conclu avec la SCI B et G en application duquel il a construit deux salles de bain munies de douches dont le défaut d’étanchéité a généré des infiltrations depuis de nombreuses années à l’origine de la surcharge du plancher par une accumulation des eaux d’infiltration dans les matériaux poreux et fortement hydrophiles du sol (tomettes, chape de scellement, ciment, chaux, torchis), en raison d’une utilisation quotidienne des salles de bains jusqu’en juin 2018, entraînant une rupture de pièces de bois constituées de plusieurs solives et du linçoir de la cheminée et des attaques fongiques, par le “polypore des caves” ou un autre champignon lignivore, à l’origine du délitement des pièces de bois en l’absence d’une quelconque autre cause d’infiltration et/ou d’humidité mise en exergue dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, contestant toute humidification antérieure à la réalisation des travaux de M. [B] en 2011 et 2012 à l’origine de la dégradation des pièces de bois du plancher.

A défaut, elles avancent qu’en présence d’un linçoir supportant les solives fragilisées antérieurement à la réalisation des salles de bain, il appartenait à la société B et G et à son locateur d’ouvrage, de vérifier préalablement l’état des supports.

Elles avancent que les deux salles de bain réalisées constituent un ouvrage :

— car M. [B] en a réalisé la totalité, au regard des factures produites concernant la totalité des travaux de plomberie, électricité, plâtrerie, isolation et peinture pendant plusieurs mois de septembre 2011 à juin 2012, ce qu’il n’a jamais contesté durant les opérations d’expertise, de sorte qu’il ne s’agit nullement de travaux brefs, ponctuels ou limités à la pose de quelques éléments de salle de bain ;

— en raison de l’apport de matériaux immobilisés par une incorporation à l’existant et par le recours à une technique de construction, peu important que les matériaux aient été fournis par la SCI B et G ou par le locateur d’ouvrage ;

— en ce qu’ils s’inscrivent dans une opération globale de rénovation de l’immeuble réalisée de 2009 à 2013 au regard du descriptif figurant dans l’acte authentique de vente en page 3 et des factures de travaux produites établies de 2009 à 2013.

Elles soutiennent que les désordres affectant ces salles de bain, à savoir le défaut d’étanchéité des douches, sont à l’origine du sinistre qui rend l’immeuble impropre à sa destination et en affecte la solidité (de sorte que trois chambres, dont celle occupée par la fille de Mme [N] ont été rendues indisponibles jusqu’à la réalisation des travaux.

Elles affirment que la responsabilité de M. [B] est engagée en qualité de constructeur, mais également la responsabilité de la SCI B et G en qualité de vendeur de l’immeuble après achèvement des salles de bain qu’elle a fait construire par M. [B].

Sur les dommages et intérêts sollicités, la SCI de L’ETOILE invoque un préjudice matériel subi à hauteur de 172.586,89 € HT correspondant aux travaux de reprise réalisés pour un montant total de 163.883,03 HT au regard des factures produites et révisées par l’expert judiciaire, auxquelles il faut ajouter le montant exposé de 3.400 € HT pour l’étaiement en urgence du plancher haut du 2ème étage le 9 mars 2020 par la société PARTECH, et l’étaiement complémentaire réalisé par l’entreprise PAVY le 22 juin 2022 pour un montant de 5.834,25 € selon facture datée du 22 septembre 2020.

La SAS L’HOTEL PARTICULIER soutient avoir subi entre le 19 février 2020, date de survenance du sinistre, et le 30 juin 2022, date d’achèvement des travaux de réparation, une perte d’exploitation des trois chambres sinistrées s’élevant à 44.771 € pour l’année 2020, 3.492 € pour l’année 2021 et 72.353 € pour l’année 2022, soit un total de 156.616 € s’appuyant sur l’estimation réalisée par le cabinet d’expertise comptable ALTEXA sur la base du prévisionnel initial, lequel cabinet a exclu les périodes COVID de 2020 et 2021 figurant en bleu dans les documents, puis au regard des chiffres d’affaires réalisés à compter de juillet 2022, en 2023 et 2024. Elle souligne qu’outre les deux chambres sinistrées, le relogement de la fille de Mme [N] dont la chambre était sinistrée, a entraîné une perte d’exploitation d’une troisième chambre initialement destinée à la location et qu’en raison de l’impossibilité de réaliser les travaux en présence des clients, l’ensemble de l’établissement a dû être fermé de janvier 2022 à juin 2022. Elle ajoute que ce préjudice financier est repris par l’expert dans son rapport en page 45.

Mme [N] affirme avoir subi un préjudice moral à hauteur de 20.000 € car le plafond s’est affaissé cinq mois après son emménagement avec sa fille au sein de l’immeuble ; cet affaissement du plafond de la chambre de sa fille alors âgée de 13 ans, a conduit à l’enfermement de sa fille dans la salle de bain car il empêchait l’ouverture de la porte de la salle de bain où se trouvait sa fille lors de l’effondrement, précisant que sa fille était seule et que Mme [N] a dû revenir en urgence à son domicile pour l’évacuer, et ensuite procéder immédiatement au déménagement de tous les meubles pour l’installer dans la chambre voisine. Elle ajoute que sa fille a été diagnostiquée narcoleptique de type 2 en juin 2021, pathologie qui intervient à la suite d’un stress particulier, devant être scolarisée à la maison, et qu’en raison des travaux de démolition et de reprise d’une durée de 5 mois, elle a subi des nuisances sonores incompatibles avec cette situation. Mme [N] invoque avoir subi elle-même un stress important lors de cet effondrement du plafond généré par son inquiétude pour sa fille, puis par l’indisponibilité des chambres destinées à la location, seule source de revenu du foyer, mais également en raison de sa mobilisation pendant plus de trois ans auprès des experts et des entreprises ayant réalisé les travaux de reprises. Elle souligne que ce stress était quotidien pour sa fille comme pour elle, l’immeuble endommagé constituant leur hébergement.

*****

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 2 septembre 2025 et auxquelles il conviendra de se reporter pour plus ample exposé du litige, la SCI B ET G conclut :

— au débouté de l’ensemble des demandes formulées par les demanderesses,

— à la condamnation de la SAS L’HOTEL PARTICULIER et la SCI DE L’ETOILE à lui verser la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— à la condamnation de la SAS L’HOTEL PARTICULIER et la SCI DE L’ETOILE aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Elle reproche à Mme [N] de n’avoir fait établir aucun constat d’huissier avant de faire procéder au bâchage et à l’étaiement du 2ème étage par la société PARTECH SERVICES.

Elle répond que les conclusions des trois expertises amiables réalisées à la demande de Mme [N] sont contradictoires concernant l’origine exacte du sinistre : le rapport du cabinet UNION EXPERTS évoque le développement de champignons lignivores, mais également une humidification en plafond de la chambre du 2ème étage, ainsi qu’au pied de ferme de la charpente du 3ème étage, avec une suspicion d’une fuite de couverture, ainsi qu’une humidité sous les murs des fenêtres du 2ème étage au droit des menuiseries ; le rapport de M. [E] évoque quant à lui, deux origines possibles des champignons, à savoir un défaut d’étanchéité du solin de la cheminée ou un défaut d’étanchéité du réseau d’alimentation ou d’évacuation de la douche ou du lavabo ; le rapport de M. [U] [O] souligne la nécessité de réaliser des investigations complémentaires.

Elle affirme que le rapport d’expertise judiciaire n’établit aucun lien direct entre le sinistre et les infiltrations d’eau depuis les salles de bain du 3ème étage ; que lors des premières constatations expertales le 21 février 2019 par le cabinet SARETEC diligenté par l’assureur de Mme [N], aucune trace d’humidité n’était constatée ; que cet expert a considéré que le sinistre relevait d’une rupture soudaine et imprévisible d’un élément porteur du plancher en bois occasionnée par la vétusté de la structure ; que l’absence d’humidité récente accidentelle ressort également du rapport de M. [E] qui établit un taux d’humidité faible sur les pièces de bois (linçoir) et les environnants (murs) témoignant d’une absence d’humidité sur une longue période dans cette zone avant le sinistre ; que la présence de résidus d’un champignon lignivore est ancienne ; que cette absence d’humidité récente est incompatible avec l’usage régulier des salles de bain du 3ème étage par M. [L], et notamment ses équipes parisiennes et internationales pour chaque cession de travail de 2 à 3 semaines, jusqu’à la vente de l’immeuble en 2019. Elle poursuit en soulignant l’absence d’ambiguïté des conclusions de l’expert judiciaire qui n’impute pas le sinistre aux travaux de rénovation des salles de bain du 3ème étage réalisés en 2012, mais à des infiltrations anciennes datant de plusieurs dizaines d’année avant la réfection de la toiture réalisée en 2003, et qui conclut à un effondrement soudain imprévisible lié au mauvais état du bâti et de la structure en cours de ruine provoqué par des champignons lignivores nourris par l’humidité à l’origine de la pourriture fibreuse profonde ruinant la solidité des appuis encastrés dans le mur et des tenons d’assemblage.

Elle répond que les traces d’humidité à la liaison du bas de douche et de la faïence murale au niveau de la salle de bain du 3ème étage ne se retrouvent pas au niveau du plancher litigieux et que l’hypothèse de l’expert, à savoir un transit d’infiltration entre les deux salles d’eau qui ne peut être exclu et à l’origine d’une accumulation d’eau augmentant la masse du plancher, n’est pas vérifiée dans le cadre des constatations contradictoires.

Elle exclut toute présomption de responsabilité de l’article 1792 du Code Civil en application de la garantie décennale liée à sa qualité de vendeur/constructeur car celle-ci implique des désordres affectant un ouvrage à la réalisation duquel elle a participé, ce qui n’est nullement le cas en présence d’un désordre invoqué imputable à une cause étrangère aux travaux réalisés par la société B et G, ce désordre ayant été provoqué par la ruine de la structure antérieure aux travaux des salles de bain.

A défaut, dans l’hypothèse où un lien d’imputabilité serait retenu, elle soutient que les travaux réalisés par M. [B] pour son compte en 2011, se résument à la mise en oeuvre d’éléments d’équipements tels que le bac à douche et la faïence murale, ce qui ne peut être assimilé à la réalisation d’un ouvrage, que ces travaux constituent une adjonction d’éléments à l’existant qui relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs. Elle termine en affirmant qu’il n’existe aucune unicité des travaux réalisés par LE BATIMANS, M. [H] et un an après, par M. [B].

Au soutien de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, elle fait valoir les nombreuses investigations expertales réalisées pendant plus de deux ans.

*****

Selon ses dernières conclusions signifiées par voie numérique le19 septembre 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, M. [S] [B] demande :

A TITRE PRINCIPAL,

— de débouter les demanderesses de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre,

— de rejeter tout recours quelconque formé contre M. [S] [B],

— de condamner tout succombant à lui verser une indemnité de procédure de 3.000 €,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— d’écarter toute demande de condamnation in solidum avec la SCI B ET G,

— de limiter toute condamnation à son encontre à hauteur du caractère infiniment résiduel de sa responsabilité,

— de cantonner la fraction à sa charge à 5% au plus,

— de condamner la SCI B ET G à lui garantir de toute condamnation prononcée au-delà de sa part propre,

— de rejeter toute demande au titre du préjudice d’exploitation,

— de réduire les demandes d’indemnisation au titre des travaux de reprise fans des proportions substantielles,

— de rejeter toute demande contraire à ses prétentions.

Il soutient que les conditions de mise en oeuvre de sa responsabilité décennale ne sont pas réunies en l’absence de contrat de louage d’ouvrage entre lui et la société B et G, en l’absence d’un quelconque ouvrage réalisé par ses soins et en l’absence de toute imputabilité des désordres à son intervention.

Il affirme qu’il n’est pas intervenu comme constructeur lors de ses interventions les 25 et 29 septembre 2011, puis le 14 octobre 2011, correspondant aux factures n°23, 24 et 25 expressément intitulées “Rénovation de deux salles de bain”, en raison de leur caractère bref et ponctuel, en dehors de tout contrat de louage d’ouvrage dans la mesure où il s’est limité à fournir la main d’oeuvre sans apport d’aucun matériaux, de sorte qu’il n’a pas participé à la conception de l’opération, intervenant comme simple tâcheron ou prestataire de service, et non comme locateur d’ouvrage, revendiquant par analogie, l’application de la jurisprudence applicable au sous-traitant pour déterminer si un intervenant a participé ou non à l’acte de construire.

Concernant l’absence de réalisation d’un ouvrage, il soutient que la notion d’ouvrage en présence de travaux de rénovation sur de l’existant est conditionnée par l’importance des travaux de rénovation réalisés, et qu’en l’espèce, en présence de travaux de rénovation légère, consistant en l’adjonction de quelques éléments dissociables ou aisément déposables, sur existants ou inertes, sans fourniture, les travaux réalisés par ses soins ne peuvent être constitutifs d’un ouvrage. Il ajoute qu’il n’a nullement pris part à une opération de rénovation globale en présence de travaux poursuivis de façon hâchée dans l’immeuble, et qu’à défaut, cet argumentaire ne pourrait s’appliquer qu’au vendeur-constructeur.

Sur l’absence d’imputabilité du désordre survenu aux travaux réalisés par ses soins, il affirme que l’effondrement du plancher est la conséquence directe de la vétusté de l’immeuble provoquée par la destruction lente du bois due à la présence de champignons lignivores, antérieurement à la réfection intégrale de la toiture en 2003. Il met en doute l’aggravation des désordres par les travaux des deux salles de bain en l’absence de fuite constatée au niveau des salles de bain durant la majorité des opérations d’expertise, un tel constat ayant été fait après la 3ème intervention de l’expert à la demande de Mme [N], ayant elle-même sollicité un ultime expert durant le déroulé de l’expertise judiciaire. Il affirme qu’aucune trace d’humidité récente n’a été relevée lors des précédentes expertises amiables et que l’utilisation occasionnelle des salles de bain en 2016, 2018, et 2019 avant et après l’acquisition de l’immeuble par Mme [N] et jusqu’à la date de survenance du sinistre, n’est pas de nature à occasionner une prolifération de champignons engendrant un tel pourrissement du bois, de sorte que la cause du sinistre est totalement étrangère à son intervention.

A défaut, il soutient que sa responsabilité dans la survenance du dommage est résiduelle à hauteur de 5% au plus, en présence d’infiltrations d’eau au niveau de la toiture avant sa réfection en 2003, à l’origine d’une humidité intense et ancienne favorisant le développement de champignons et l’infestation de petites et grosses vrillettes au niveau du plancher, soutenant que l’utilisation épisodique des douches des deux salles de bain du 3ème étage ne peut en être la cause principale. Il souligne que la SCI B et G, en qualité de maître de l’ouvrage, a conservé la conception et la direction des travaux en commettant un tâcheron et sans recourir à des artisans spécialisés et qualifiés, et est responsable du dommage de manière prépondérante.

Sur le montant des dommages et intérêts, il soutient que certains postes retenus par l’expert judiciaire sont surévalués. Il affirme que ne sont pas justifiés la reprise de l’électricité de l’intégralité de la chambre du 2ème étage en présence d’un plafond effondré, les travaux de menuiserie à hauteur de 9.857,35 € s’agissant de l’aménagement de deux salles d’eau, ni les placards et dressing installés dans les chambres. Il ajoute qu’il n’a pas à supporter le surcoût de l’intervention de la société PAVY lié au caractère inefficace de l’intervention de la société PARTECH.

Concernant la perte d’exploitation, il critique le chiffrage retenu par l’expert qui n’a fait qu’entériner les analyses de la société comptable ALTEXA qui ne reposent que sur des prévisionnels imprécis sans mention du nombre de chambre exactement prises en compte par l’expert. Il critique également le fait que les résultats d’exploitation depuis la fin des travaux ne sont pas fournis. Il affirme que cette perte d’exploitation inclut les pertes d’exploitation de la crise COVID durant les années 2020-2021. Il en conclut que les pertes alléguées ne sont pas démontrées. À titre subsidiaire, il fait valoir que ce préjudice doit être indemnisé sur la base d’une perte de chance et non dans son intégralité.

Il soutient que la demande au titre du préjudice moral doit être rejetée en l’absence de justificatif, ajoutant que si l’affaissement du plancher a pu provoquer de la crainte et de l’inquiétude, aucune blessure physique n’est à déplorer, et le bâtiment a été rapidement sécurisé, de sorte que Mme [N] et sa fille ont pu demeurer dans les lieux sans relogement durant la durée des travaux de 5 mois. Il souligne que l’écoulement du temps est lié à la multiplication des intervenants sur l’initiative de Mme [N] elle-même.

*****

Par ordonnance du 4 septembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire au 27 octobre 2025 et l’a fixée à plaider à l’audience du TJ – Audience Collégiale prise en juge rapporteur du 4 novembre 2025.

A cette audience, les parties ont plaidé leurs dossiers en l’état de leurs dernières écritures et la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la nature des travaux réalisés par les défendeurs :

Pour que la garantie décennale prévue aux articles 1792 et suivants du Code Civil puisse être mise en oeuvre, il incombe à l’acquéreur de l’ouvrage de rapporter la preuve des conditions d’application de la garantie décennale, et en premier lieu, l’existence d’un ouvrage, affecté d’un désordre qui affecte la solidité de l’ouvrage ou le rende impropre à sa destination.

En l’espèce, il est constant que le dommage, à savoir l’effondrement soudain, le 19 février 2020, du plafond de la chambre du 2ème étage occupée par la fille de Mme [N], a été provoqué par la rupture du tenon d’assemblage soutenant ce plafond, et par conséquent, le basculement de toutes les solives qui se trouvaient en appui sur le linçoir constitué d’une poutre en bois (pièce n° 8 p 11 expertise UNION EXPERTS réalisée par M. [Y] [K] le 12 mai 2020)

S’agissant de travaux sur existants, les travaux importants réalisés avec des apports de matériaux nouveaux et consistant en une transformation de l’immeuble existant et en une véritable rénovation, et non une simple réhabilitation, constituent un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code Civil.

Ainsi, les travaux de rénovation réalisés par le maître de l’ouvrage qui sont importants peuvent être assimilés à des travaux de construction d’un ouvrage qui engagent la responsabilité légale des constructeurs.

En l’espèce, les travaux litigieux concernant deux salles de bains situées au 3ème étage du bâtiment principal d’un ancien hôtel particulier, ont été réalisés par M. [B] du 25 septembre 2011 au 25 juin 2012 selon les 8 factures produites (pièces n° 34 des demanderesses). Il en ressort que M. [B] avait mission de procéder à la rénovation de deux salles de bain déjà existantes au sein d’un immeuble érigé depuis plusieurs dizaines, voire centaines d’années, en procédant notamment :

— à la dépose des éléments existants (baignoire, lavabo),

— à la pose de lavabos,

— à la réalisation de deux douches par la pose de deux bacs, la réalisation de cloisons de douches et la pose de faïence sur les cloisons des douches,

— à la création de murs en placo (dépose de placo pour créer une ouverture et pose d’une cloison),

— à la modification des arrivées d’eau et des évacuations par la création de raccordement.

Dans le cadre des dits travaux, les matériaux nouveaux ont été apportés, afin de remplacer des éléments anciens de deux salles de bains préexistantes, de sorte que ces travaux n’ont entraîné aucune transformation de l’immeuble, et qu’ils constituent une réhabilitation des salles de bain existantes, mais ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage. En conséquence, les travaux réalisés par M. [B] concernant les deux salles de bains, et notamment le défaut d’étanchéité des deux bacs de douche, mis en cause par les demanderesses dans la survenance du dommage, à savoir l’effondrement du plafond des deux chambres situées en dessous des deux salles de bain, ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, de sorte que la responsabilité de M. [B] et de la SCI B et G ne peut être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code Civil.

Sur l’imputabilité des dommages aux désordres affectant les travaux réalisés par M. [B] dans l’hypothèse où ces travaux auraient été qualifiés d’ouvrage :

La toute première expertise amiable réalisée à la demande de la société MMA, assureur multirisque habitation, n’est pas versée aux débats et n’a pas été communiquée à l’expert judiciaire, néanmoins, il résulte du courrier de refus de prise en charge établis par les MMA le 4 mars 2020, soit moins d’un mois après la survenance de l’effondrement que “aucune humidité n’a été relevée par l’expert des MMA dans l’about du chevêtre cassé, ni dans les plâtreries environnantes”, mais que “la présence de quelques traces de champignons en sous face du plancher et de cloques sur les plâtreries laisse en revanche présager d’événements d’eaux antérieurs à la souscription du contrat”. Pour cet expert, la cause du sinistre relève de la rupture soudaine et imprévisible d’un élément porteur du plancher en bois occassionnée par sa vétusté.

L’expertise amiable réalisée le 4 mai 2020 par M. [E] fait état d’indices d’infestation non active de petites vrillettes sur toutes les solives du plafond effondré et d’indices d’infestation non active de petites et grosses vrillettes sur le lattis en châtaignier de ce même plafond, ainsi que d’une nécrose du linçoir sur la moitié de sa longueur sur toute la partie en contact avec le mur de refend ; il indique que le champignon présent sur le linçoir et les solives a provoqué la pourriture fibreuse, que le mur de refend a été humide par le passé, que le bois est sec lors des opérations d’expertise le 4 mai 2020 avec un taux d’humidité du linçoir de 10%, et que l’importance de la dégradation constatée permet de préciser que le champignon était présent il y a plusieurs mois, voire plusieurs années avant l’acquisition par Mme [N] avec une infiltration localisée contre le mur, au dos du conduit de cheminée. Ce rapport conclut, en raison de la teneur en humidité du mur et des solives, à une attaque cryptogamique très ancienne et antérieure à l’acquisition de la demeure par Mme [N] et que le poids très important du plancher (plancher d’origine + dalle en bêton carrelée) est un facteur aggravant qui explique la déformation ainsi que la rupture de l’assemblage tenon/mortaise (pièce n°7 des demanderesses).

L’expertise amiable réalisée le 12 mai 2020 par M. [Y] [K] pour le compte d’UNION d’EXPERTS à la demande de COVEA, assureur protection juridique de Mme [N], relève que le “point de rupture du linçoir est positionné sous la salle de bain de la chambre du 3ème étage” et que “des infiltrations d’humidité probablement de longue date ont généré un développement de champignons ligniphages” (page 12 de la pièce n°8 des demanderesses) et poursuit : “la désolidarisation importante des tomettes constituant le revêtement du sol du 3ème étage formant une fissuration transversale à hauteur des salles de bain ne pouvait être ignorée par le vendeur”.

L’expertise amiable réalisée par M. [O], le 15 juin 2020, indique : “les spores de champignons, dixit M. [E], ont été confinés dans un milieu humide”. Cet expert indique que l’absence “probable d’étanchéité de la dalle béton de la salle d’eau et l’absence avérée de VMC ont certainement favorisé la présente importante et anormale d’humidité dans le plancher. Il ajoute que “la teneur en humidité ne semble pas récente et semble bien antérieure au vu des désordres constatés”, sans nommer précisément les dits désordres. Il termine en écrivant qu’il “restera à vérifier la parfaite étanchéité du réseau d’alimentation d’eau et d’évacuation” (pièce n°9 des demanderesses).

Ces expertises se contredisent car si elles évoquent toutes une présence de champignons lignivores ancienne ou “de longue date”, ayant provoqué la dégradation du linçoir et la rupture du chevêtre, l’origine de cette présence est incertaine. En effet, M. [E] évoque une infiltration localisée contre le mur au dos du conduit de cheminée, M. [K] ne précise nullement l’origine des infiltrations d’humidité, M. [O] dans sa première expertise n’emploie pas le terme d’infiltration et suppose que l’humidité dans le plancher est liée à un problème d’étanchéité de la dalle béton de la salle d’eau, et évoque également comme possible source de l’humidité, l’absence de VMC. Ainsi, si chaque expert, à l’exception de l’expert des MMA, relève l’existence d’une humidité à l’origine du développement d’un champignon lignivore, chacun évoque une origine différente à cette humidité.

Lors de l’expertise amiable à nouveau réalisée par M. [O] le 16 novembre 2021, alors que les opérations d’expertises judiciaires n’étaient pas terminée, il constate différentes fuites au niveau de la douche de la salle de bain du troisième étage lors de sa mise en eau se situant au niveau de la rupture du chevêtre. Pour autant, en l’absence d’un quelconque lien entre ces deux phénomènes, les constats de cet expert ne permettent pas, à eux seuls, d’impliquer les dites fuites dans la survenance de cette rupture.

Lors des deux premières réunions d’expertise judiciaire tenues les 26 novembre 2020 et 22 octobre 2021, l’expert relève que :

— le bois du linçoir effondré et de la solive le recevant est dégradé, que d’anciennes auréoles de décoloration du bois sont visibles dans la tête de solive et que ces traces proviennes d’anciennes infiltrations,

— le taux d’humidité sur les solives et les bastaings s’inscrit dans la normale,

— n’est pas constaté l’attaque d’insectes xylophages ou d’attaque cryptogamique susceptible d’expliquer la rupture,

— n’existe aucune humidité accidentelle récente, ou actuelle, au regard de ses propres constats le 26 novembre 2020 et des constats antérieurs des autres experts,

— aucun problème d’étanchéité n’atteint la toiture réalisée en 2003, soit 16 ans avant le sinistre, l’examen au moyen d’un drone de la souche de cheminée en brique avec son solin ayant permis d’exclure toute infiltration à ce niveau depuis 2003 à travers des ouvrages de zinguerie et les mortiers pour affecter les charpentes en bois (toiture et plancher) des étages inférieurs.

Ainsi, même s’il relève dans ce même rapport, que les analyses des prélèvements réalisés par M. [E] le 4 mai 2020 révèlent des signes de la présence dans les débris de bois d’un champignon lignivore (Donkioporia expensa) se développant en présence d’un taux d’humidité de 40% et dont la coloration brunâtre du bois montre que la présence du champignon est très ancienne, il ne relève à aucun moment de l’historique de l’immeuble, un tel taux d’humidité au niveau de la rupture du chevêtre. Ainsi, à l’issue des deux premières réunions d’expertise judiciaire, il n’établit aucun lien certain entre cette rupture et la présence d’un éventuel champignon lignivore.

Lors de la troisième et dernière réunion expertise judiciaire réalisée le 17 décembre 2021, l’expert, après avoir procédé à l’examen des deux salles de bains situées au-dessus du plafond effondré, relève des infiltrations à l’entrée du bac de douche et par-dessous la paroi du fond contiguë à la douche de l’autre salle d’eau et sous le meuble du lavabo qui trouve leur origine dans un défaut d’étanchéité de la liaison du bas de douche et de la faïence murale. L’expert n’exclut pas la communication des infiltrations entre les deux salles d’eau et indique que l’eau migre sous les rails de la cloison placostyl et s’épuise entre les tomettes, lesquelles absorbent rapidement l’eau, dans la chape de scellement, mais ne constate pas d’infiltration au droit des canalisations qui pénètrent en sous face du plancher.

L’expert émet alors l’avis que la surcharge induite dans le plancher a entraîné la rupture de l’assemblage autour du chevêtre déjà fortement fragilisé par l’attaque fongique, conduisant finalement à un effondrement.

Parallèlement, à l’examen de photographies prises par Mme [N] immédiatement après l’effondrement le 26 février 2020, il relève que les embellissements montraient un usage avancé, voire une vétusté manifeste, mais que ces photographies ne permettent pas de visualiser des traces d’écoulement le long des parois verticales, des cloquages, des boursouflures ou autres indices démontrant la présence d’infiltrations, y relevant seulement la présence d’hyphes sillonnant la surface du bois révélant la présence d’un champignon lignivore et par conséquent, la présence d’une humidité sous-jacente avec dégradation des bois.

L’ensemble de ces expertises concorde sur une vétusté du bois constituant le linçoir et le chevêtre. En revanche, sur la cause de cette vétusté, à savoir une attaque ancienne de champignons lignivores, aucune n’est en capacité d’expliquer de manière précise et certaine la cause de l’infestation fongique, l’expert judiciaire évoquant plusieurs champignons possibles, et en conséquence, plusieurs attaques possibles, qu’il ne sait nullement décrire, ni dater.

Par ailleurs, les diverses expertises sont contradictoires sur l’existence ou non d’une humidité avant l’effondrement, et lorsqu’elles font état d’une humidité, les origines de celle-ci ne sont jamais identiques d’une expertise à l’autre et aucun taux d’humidité de 40% permettant le développement du seul champignon dont la présence est établie de manière certaine, à savoir le Donkioporia expensa, n’est jamais relevé au niveau du point de rupture de l’élément porteur du plafond.

S’agissant de la surcharge du plancher, il s’agit d’une hypothèse émise par l’expert judiciaire, qui n’est étayée par aucun élément d’ordre technique.

En conséquence, même si les travaux réalisés sur les deux salles de bain dont il est question, avaient pu recevoir l’appellation d’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code Civil, il n’est nullement établi que le désordre dont elles étaient affectées, à savoir le défaut d’étanchéité des douches, est impliqué dans la rupture du linçoir qui soutenait le plafond des deux chambres situées en dessous des deux salles de bains. En conséquence, en l’absence d’une quelconque imputabilité du dommage aux désordres invoqués, la responsabilité de M. [B] en qualité d’entrepreneur et de la SCI B et G en qualité de maître de l’ouvrage à l’époque de la réalisation des travaux n’aurait pas été davantage engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil si ces travaux avaient pu être qualifiés d’ouvrage.

Sur les frais du procès :

Les demanderesses, parties succombantes, seront condamnées aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, étant rappelé que ceux-ci comprennent les frais d’expertise judiciaire.

Les demanderesses étant tenues au dépend, elles seront condamnées à verser une indemnité de procédure de 7.000 € à la SCI B et G et la somme de 3.000 € à M. [B] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et seront elles-mêmes déboutées de leur demande à ce titre.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SAS L’HOTEL PARTICULIER, la SCI DE L’ETOILE et Mme [V] [N] de leurs demandes de condamnation de la SCI B ET G et de M. [S] [B] sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil ;

CONDAMNE la SAS L’HOTEL PARTICULIER, la SCI DE L’ETOILE et Mme [V] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SAS L’HOTEL PARTICULIER, la SCI DE L’ETOILE et Mme [V] [N] à payer à la SCI B ET G la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

N° RG 23/03081 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6A3

CONDAMNE la SAS L’HOTEL PARTICULIER, la SCI DE L’ETOILE et Mme [V] [N] à payer à M. [S] [B] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,