Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02812 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2WL

S.A. LE FOYER REMOIS

C/

[N] [D]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. LE FOYER REMOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 mars 2022, la S.A. LE FOYER REMOIS a donné à bail à Monsieur [N] [D] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (étage [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 253,05 euros, outre 62,03 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. LE FOYER REMOIS lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 février 2025.

La S.A. LE FOYER REMOIS a ensuite fait assigner Monsieur [N] [D] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte d’Huissier de Justice du 14 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A cette audience, la S.A. LE FOYER REMOIS – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [D] ;de condamner Monsieur [N] [D] au paiement de la somme actualisée de 3.908,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de condamner Monsieur [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;de condamner Monsieur [N] [D] au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; de condamner Monsieur [N] [D] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de tous les actes et formalités qui s’en suivent au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que si le locataire a procédé au règlement du loyer de novembre 2025, il n’a pas effectué celui du mois de décembre.

Interrogée par le Tribunal, elle s’en rapporte sur l’éventuel octroi de délais de paiement.

Convoqué par acte d’Huissier de Justice signifié le 14 octobre 2025 à Étude, Monsieur [N] [D] a comparu en personne à l’audience.

Lors de celle-ci, il reconnait le principe et le montant de la dette. Il déclare qu’il se trouve dans l’incapacité de régler le montant intégral du loyer et sollicite des délais de paiement en proposant de payer entre 50 et 60 euros si l’allocation pour le logement était rétablie.

Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience indique que le locataire s’est retrouvé sans emploi suite à la fermeture de la société dans laquelle il travaillait en tant que cariste, avant de travailler pendant un an et demi auprès de l’entreprise d’insertion Oxygène dans le cadre d’un contrat à durée déterminée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A. LE FOYER REMOIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 06 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 31 mars 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 février 2025, pour la somme en principal de 2.462,64 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 avril 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 7 avril 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. LE FOYER REMOIS sollicite la condamnation de Monsieur [N] [D] au paiement de la somme de 3.908,78 euros. Elle produit un décompte arrêté au 10 décembre 2025 démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Monsieur [N] [D], présent à l’audience, reconnait le principe et le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 3.908,78 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.369,34 euros à compter de l’assignation (14 octobre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III- Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il n’est pas contesté que Monsieur [N] [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant. Par conséquent, Monsieur [N] [D] ne saurait bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Cependant, il est à relever que Monsieur [N] [D] produit un certain nombre d’efforts en dépit de sa situation personnelle et financière puisqu’il justifie de versements partiels de son loyer à hauteur de 100 euros par mois.

Or, l’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [N] [D], présent à l’audience, déclare qu’il perçoit le revenu de solidarité active suite à la fermeture de la société dans laquelle il travaillait. Ainsi, il éprouve des difficultés à payer l’intégralité de son loyer compte tenu de sa situation financière.

Il précise, en outre, qu’il a quelques dettes, à savoir des amendes, et qu’il est suivi par le service pénitentiaire d’insertion et de probation.

Il s’ensuit qu’il sollicite l’octroi de délais de paiement afin d’apurer sa dette locative et propose de verser une somme comprise entre 50 et 60 euros si les APL venaient à lui être réoctroyées.

Par ailleurs, la S.A. LE FOYER REMOIS ne s’est pas formellement opposée à l’octroi de délais de paiement au débiteur.

Compte-tenu de la somme due par Monsieur [N] [D] à la S.A. LE FOYER REMOIS, de la situation économique du débiteur, et afin d’assurer le règlement total de la dette, il convient d’octroyer à ce dernier des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [N] [D] d’une seule échéance à son terme, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

IV- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 7 avril 2025, Monsieur [N] [D] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date, en dépit de l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, ces derniers ne suspendant pas les effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [N] [D] devant être condamné à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 7 avril 2025.

V- Sur la demande relative aux dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.A. LE FOYER REMOIS ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

VI- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépensz.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. LE FOYER REMOIS, Monsieur [N] [D] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A. LE FOYER REMOIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2022 entre la S.A. LE FOYER REMOIS et Monsieur [N] [D] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (étage [Adresse 5]) à [Localité 3], sont réunies à la date du 7 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à verser à la S.A. LE FOYER REMOIS la somme de 3.908,78 euros (trois mille neuf cent huit euros et soixante-dix-huit centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 décembre 2025 (date du dernier décompte), échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.369,34 euros à compter de l’assignation (14 octobre 2025) et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [N] [D] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 23 mensualités de 50 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A. LE FOYER REMOIS et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] (étage 2, porte 42) à [Localité 3] ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à verser à la S.A. LE FOYER REMOIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 7 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la S.A. LE FOYER REMOIS de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à verser à la S.A. LE FOYER REMOIS la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] aux entiers dépens;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 17 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,