TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/10439 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YLKG

N° de MINUTE : 25/00166

DEMANDEUR

SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL – SCOO

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 702

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. SIMO

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Anthony CHHANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 0224

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 23 janvier 2012, modifié par avenant du 9 janvier 2014, la Société des Centres d’Oc et d’Oil (la SCOO) a donné à bail à la société SIMO divers locaux dépendant du centre commercial Les [Adresse 3] à [Localité 4] (93).

Par acte du 6 décembre 2021, la SCOO a fait délivrer à la société SIMO une sommation de payer la somme de 115 356,11 euros en principal.

Par acte du 9 mars 2022 dénoncé à la société SIMO le 11 mars 2022, la SCOO a fait procéder à la saisie conservatoire de la somme de 89 883,08 euros sur le compte de la société preneuse détenu auprès de la BNP PARIBAS.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2022, la SCOO a assigné la société SIMO devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant notamment sa condamnation au paiement de son arriéré locatif.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, la SCOO sollicite du tribunal de :

— Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de mainlevée et subsidiairement de cantonnement des saisies conservatoires des 9 mars 2022, 12 octobre 2023 et 11 mars 2024, le juge de l’exécution ayant déjà été saisi de telles demandes par la société SIMO,

— Débouter la socité SIMO de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la socité SIMO à lui payer la somme de 270 970,14 euros TTC, au titre de l’arriéré de loyers et accessoires arrêté à la date du 8 juillet 2024 , échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, sauf à parfaire,

— Condamner la société SIMO aux intérêts sur cette somme fixés au taux légal majoré de 500 points en vertu de l’article 29.1 des conditions générales du Bail,

— Ordonner en tant que de besoin que le paiement de la condamnation interviendra par imputation au prorata sur les sommes saisies entre les mains de la BNP PARIBAS suivant procès-verbaux de saisies conservatoires des 9 mars 2022, 12 octobre 2023 et 11 mars 2024, la société SCOO s’engageant dans ce cas à faire procéder à la mainlevée de la saisie pour le surplus,

— Condamner la société SIMO aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation du 6 décembre 2021, des saisies conservatoires et de leur dénonciation intervenues les 9 mars 2022, 12 octobre 2023 et 11 mars 2024, lesquels pourront être recouvrés par Maître Régis HALLARD, Avocat au Barreau de Nanterre pour les montants dont il aurait fait l’avance sans recevoir de provision, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamner la société SIMO à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, la société SIMO sollicite du tribunal de :

— Débouter la SCOO de l’ensemble de ses demandes

— Ordonner la mainlevée de la saisie-conservatoire du 9 mars 2022

— Condamner la SCOO à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison de la rupture abusive des pourparlers, de la déloyauté et de l’abus caractérisant les agissements du bailleur, et de l’immobilisation de la somme de 265 637,58 euros sur les comptes bancaires du preneur

A titre subsidiaire,

— Cantonner la saisie à la créance revendiquée par la SCOO

En tout état de cause,

— Lui accorder 24 mois de délais de paiement

— Condamner la SCOO à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SCOO aux dépens

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Sur le montant de la dette locative

Se fondant sur l’article 1728 du code civil, la SCOO sollicite que la société SIMO soit condamnée à lui payer la somme de 270 970,14 euros au titre de son arriéré de loyers et accessoires arrêté à la date du 8 juillet 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse. Répondant aux moyens soulevés par la société SIMO, elle fait valoir qu’il est de jurisprudence acquise que les loyers appelés durant les périodes de fermeture administrative en lien avec la crise sanitaire restent exigibles, écartant l’application des articles 1722 et 1219 du code civil, ainsi que l’existence d’une force majeure. Elle soutient qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur l’inexigibilité de ces loyers, pas plus que sur une modification du loyer de renouvellement. Elle ajoute que les charges de l’année 2021 ont été régularisées le 13 mai 2022.

La société SIMO conteste le montant de la dette locative. Elle soutient en premier lieu que les loyers appelés durant les périodes de fermeture administrative sont inexigibles, se prévalant de la perte de la chose louée, de l’exception d’inexécution ainsi que de la force majeure. Elle ajoute que la bailleresse a elle-même entériné le principe de l’exonération des loyers durant les périodes fermées puisqu’elle a consenti des exonérations pour la première période de fermeture et pour le mois de novembre 2020. Elle se prévaut du caractère excessif des provisions facturées pour l’année 2021. Elle fait valoir que les loyers à compter du 1er janvier 2021 doivent être calculés sur la base du nouveau tarif révisé et proposé par la bailleresse elle-même.

— Sur l’application de l’article 1722 du code civil

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a lieu de rappeler qu’édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366 et n°22-15367).

En l’espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la société SIMO n’ont subi aucun changement, celle-ci s’étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, de sorte qu’aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n’est caractérisée.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense opposé par la société SIMO tiré de la perte de la chose louée est inopérant.

— Sur la force majeure

L’article 1147 du code civil dans sa version applicable au contrat dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il y a lieu cependant de rappeler que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’éxonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure, sauf à démontrer un blocage des moyens de paiement. En effet, la force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésisitible rendant impossible l’exécution de l’obligation. Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n’est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

Ainsi si l’épidémie de la Covid-19 est un événement par essence imprévisible, elle ne peut être considérée comme un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d’exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire et qu’elle est toujours par sa nature susceptible d’être exécutée.

En l’espèce, la société SIMO ne justifie nullement de son impossibilité totale de régler les loyers et charges dus au bailleur, et ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’elle ne disposait pas d’une trésorerie lui permettant d’honorer son obligation de paiement des loyers.

Le moyen tiré de la force majeure ne peut donc pas prospérer au soutien d’une dispense de son obligation de somme d’argent et de paiement des loyers et charges échus pour les trimestres litigieux.

— Sur l’exception d’inexécution

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n’ayant pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité, cependant qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est par ailleurs établi que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution, le déchargeant du paiement de tout loyer, que s’il établit une impossibilité d’exploiter le local.

En l’espèce, la société SIMO, qui ne discute ni ne conteste que sur les périodes de fermeture administrative la SCOO a bien tenu à sa disposition les locaux loués, se prévaut de l’impossibilité d’exploiter ceux-ci conformément à leur destination contractuelle du fait des fermetures administratives intervenues du fait de la crise sanitaire.

Toutefois, l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public résultant notamment de l’arrêté du 14 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 est sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peut être imputable à la bailleresse, l’impossibilité d’exploiter étant du seul fait du législateur. Il en résulte que l’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la société SIMO du fait des mesures de police administrative portant interdiction de recevoir du public ne résulte pas d’un manquement de la SCOO à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La société SIMO est donc mal fondée à se prévaloir d’un manquement de la SCOO à ses obligations et de l’exception d’inexécution pour soutenir n’être débitrice d’aucun loyer sur la période litigieuse.

— Sur les provisions pour charges

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, le montant des provisions pour charges facturées par la bailleresse est fixé par celle-ci en application du bail, et en fonction du budget prévisionnel.

Si ce montant a pu être excessif en 2021 du fait des fermetures administratives que ne pouvaient prévoir les parties, conduisant à une régularisation d’un montant de 12 068,35 euros, la société SIMO ne démontre pas qu’il ait été excessif s’agissant des années suivantes, se contentant de l’affirmer.

Au demeurant elle ne justifie d’aucun préjudice lié à une éventuelle surévaluation des provisions pour charges de l’année 2021 dans la mesure où son solde débiteur était supérieur à 100 000 euros en 2021 et que ces provisions ont fait l’objet d’une régularisation par avoir du 13 mai 2022 pour un montant total de 3 478,41 euros.

— Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, comme il ressort des explications mêmes de la société SIMO, les négociations relatives au montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 n’ont pas fait l’objet d’un accord entre les parties, la société SIMO ayant refusé les termes du projet de bail proposé par la SCOO. Dès lors, faute d’accord entre les parties, le bail s’est renouvelé au prix conclu entre les parties aux termes de l’avenant du 9 janvier 2014, sauf application de l’indexation.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SCOO, non valablement contesté par la société SIMO, qu’elle est redevable au 8 juillet 2024 de la somme de 270 970,14 euros. Il convient par conséquent de la condamner au paiement de cette somme.

L’article 29 du bail stipule que les sommes dues par le preneur, non réglées à leur date d’exigibilité, portent intérêts au taux légal majoré de 500 points de pourcentage. Faute cependant pour la SCOO de préciser au terme de son dispositif le point de départ de ces intérêts, cette clause ne peut être appliquée par le tribunal.

Sur les demandes de mainlevée de la saisie-conservatoire

La société SIMO sollicite que soit ordonnée la mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée le 9 mars 2022, et à titre subsidiaire que cette saisie soit cantonnée à la créance revendiquée par la SCOO.

En application de l’article R. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, la demande de mainlevée d’une mesure de saisie conservatoire est portée devant le juge qui a autorisé la mesure. Si celle-ci a été prise sans autorisation préalable du juge, la demande est portée devant le juge de l’exécution du lieu où demeure le débiteur.

En l’espèce, il y a lieu de se déclarer incompétent pour statuer sur ces demandes au profit du juge de l’exécution déjà saisi.

La SCOO sera déboutée de sa demande visant à voir « ordonner en tant que de besoin que le paiement de la condamnation interviendra par imputation au prorata sur les sommes saisies entre les mains de la BNP PARIBAS suivant procès-verbaux de saisies conservatoires des 9 mars 2022, 12 octobre 2023 et 11 mars 2024 » dans la mesure où le tribunal n’est pas compétent pour statuer sur la validité de la mesure de saisie-conservatoire et ne peut donc statuer sur le sort des sommes saisies.

Sur la demande de délais de paiement

Se fondant sur l’article 1244-1 du code civil, la société SIMO sollicite que lui soit accordé un échelonnement de sa dette sur vingt-quatre mois. Elle se prévaut de difficultés financières en lien avec la crise sanitaire, et de virements opérés entre mai et août 2024.

L’article 1244-1 du code civil dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, faute pour la société SIMO de produire la moindre pièce relative à sa situation financière, elle ne démontre pas être en capacité de s’acquitter des sommes dues selon un échéancier de 24 mois, en sus des loyers courants.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société SIMO

La société SIMO sollicite que la société SCOO soit condamnée à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison de la rupture abusive des pourparlers, de la déloyauté et de l’abus caractérisant les agissements du bailleur, et de l’immobilisation de la somme de 265 637,58 euros sur les comptes bancaires du preneur. Elle fait valoir que cette dernière a rompu brutalement les pourparlers relatives au loyer du bail renouvelé, engageant en parallèle des procédures de saisie conservatoire.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

L’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire prévoit que le juge de l’exécution connaît des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

En l’espèce, il y a lieu de se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts en lien avec la mesure de saisie-conservatoire.

La décision de la SCOO de mettre fin aux pourparlers relatifs au montant du loyer du bail renouvelé ne saurait constituer une faute contractuelle dans la mesure où il ressort des échanges de courriers produits par la société SIMO que cette dernière avait refusé que le projet de bail comporte une renonciation à toute action liée aux loyers antérieurs, ce qui avait conduit à un échec des négociations.

La société SIMO sera dès lors déboutée de sa demande dommages et intérêts, hors dommages liés à l’immobilisation de la somme de 265 637,58 euros sur les comptes bancaires du preneur.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société SIMO, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Ces dépens incluront le coût de la sommation du 6 décembre 2021. Ils n’incluront pas le coût des saisies conservatoires et de leur dénonciation, le tribunal n’ayant pas statué sur leur validité. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Régis HALLARD, avocat au barreau de Nanterre.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCOO l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société SIMO sera donc condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne la société SIMO à payer à la SCOO la somme de 270 970,14 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires arrêté à la date du 8 juillet 2024,

— Déboute la SCOO de sa demande visant à voir appliquer un taux légal majoré de 500 points,

— Se déclare incompétent pour statuer sur les demandes de mainlevée et à titre subsidiaire de cantonnement de la saisie conservatoire pratiquée le 9 mars 2022, au profit du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny déjà saisi,

— Déboute la SCOO de sa demande visant à voir ordonner que le paiement de la condamnation interviendra par imputation au prorata sur les sommes saisies entre les mains de la BNP PARIBAS suivant procès-verbaux de saisies conservatoires des 9 mars 2022, 12 octobre 2023 et 11 mars 2024,

— Déboute la société SIMO de sa demande de délais de paiement,

— Se déclare incompétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts relative aux mesures de saisie-conservatoire, au profit du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny déjà saisi,

— Déboute la société SIMO de sa demande de dommages et intérêts, hors dommages liés à l’immobilisation de la somme de 265 637,58 euros sur les comptes bancaires du preneur.

— Condamne la société SIMO à payer à la SCOO la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société SIMO aux dépens, incluant le coût de la sommation du 6 décembre 2021, n’incluant pas le coût des saisies conservatoires et de leur dénonciation, dont bénéfice de la distraction au profit de Maître Régis HALLARD, avocat au barreau de Nanterre.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 27 Janvier 2025

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CORON