N° RG 25/00075 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C3IV

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire (5AE)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA GAILLARDE

DU 06 JANVIER 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [F], né le 20 Août 1949 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Assisté par M^e Gérard FEIX, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [N], né le 01 Juin 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Corinne ROUQUIE, avocat au barreau de BRIVE

Madame [W] [N], née le 18 Juillet 1959 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Corinne ROUQUIE, avocat au barreau de BRIVE

Copie certifiée conforme M^e Rouquié + copie exécutoire M^e Feix le 06/01/2026

DÉBATS : Audience publique du 18 Novembre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 06 Janvier 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 juillet 2002, avec prise d’effet au 15 août 2002, M. [S] [F] a donné en location à Mme [W] [N] et M. [D] [N] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 877 euros, outre la somme de 45 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi par les parties le 15 août 2002.

Mme et M. [N] ont donné congé par lettre recommandée datée du 18 juillet 2023.

Un état des lieux a été effectué le 18 octobre 2023, chaque partie étant assistée de son propre commissaire de justice.

Estimant que la maison avait souffert d’un manque d’entretien de la part des locataires, M. [F] a sollicité les époux [N] pour le remboursement d’une partie des réparations.

Malgré la saisine d’un conciliateur de justice, aucun accord n’a pu intervenir entre les parties.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, M. [S] [F] a fait assigner [D] [N] et [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal auquel il demande, aux termes de ses dernières conclusions, de :

▸ condamner Mme et M. [N] à lui payer la somme de 19 698,69 euros de frais de remise en état avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

▸ condamner Mme et M. [N] à lui payer la somme de 8 675 euros à titre de dommages et intérêts;

▸ condamner Mme et M. [N] à lui payer 800 euros au titre du déplacement de la cuve en sous-sol et 359 euros au titre de l’entretien de la chaudière ;

▸ condamner Mme et M. [N] aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

▸ juger que l’exécution provisoire de la décision est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

L’affaire, convoquée à une première audience le 15 avril 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

M. [F], assisté par son conseil, a repris oralement les termes de ses dernières écritures, précisant que les travaux de remise en état qu’il a dû engager avant de pouvoir relouer son bien sont principalement dus à un défaut de chauffage par les locataires. Il fait état d’un préjudice moral et d’un préjudice financier lié à l’immobilisation de son immeuble pendant le temps des travaux.

Mme et M. [N], représentés par leur conseil, indiquent à titre liminaire qu’ils ne sollicitent plus le dépaysement du dossier en raison de la fonction de conciliateur de M. [F] auprès du Tribunal judiciaire de Brive.

Ils s’opposent à la principale demande du requérant. Ils contestent toute dégradation ou tout défaut d’entretien et font état d’une maison mal isolée, déjà ancienne de 30 ans au moment de leur entrée dans les lieux de telle sorte que les travaux de remise en état réalisés par M. [F] ne sont que ceux rendus nécessaires par la vétusté de l’immeuble, laquelle ne peut leur être imputée.

S’agissant des dommages et intérêts sollicités, ils font notamment état d’une absence d’élément de preuve quant au prétendu préjudice d’immobilisation.

Ils précisent ne pas contester devoir les frais d’entretien de la chaudière, n’ayant pas fait réaliser cet entretien leur dernière année d’occupation de l’immeuble. Ils sont également d’accord pour payer les frais de déplacement de la cuve.

Ils sollicitent reconventionnellement la restitution du dépôt de garantie après déduction de ces frais, soit la somme de 586 euros majorée d’une somme égale à 10% du loyer , soit 94,18 euros, par mois de retard, soit à compter du 18 décembre 2023.

Ils demandent également la condamnation de M. [F] à des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, ainsi qu’à la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile , outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 6 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande au titre des réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 , dans son article 1er, précise que “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.”

L’annexe 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste ainsi les réparations ayant le caractère de réparations locatives comme suit :

I – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des butons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ;

réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

— Sur les frais d’entretien de la chaudière

En application des textes rappelés ci-dessus, l’entretien annuel de la chaudière est à la charge des locataires, ainsi que rappelé dans le contrat de bail signé par les parties.

Lorsque cet entretien est réalisé par le bailleur lui même, il s’agit d’une charge récupérable conformément à l’article 23 de la loi 6 juillet 1989.

Mme et M. [N] conviennent ne pas avoir procédé à cet entretien annuel leur dernière année d’occupation des lieux.

M. [F] produit les factures correspondantes justifiant la somme de 359 euros qu’il réclame au titre de cet entretien de chaudière.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés à lui payer cette somme.

— Sur les frais de déplacement de la cuve en sous-sol

M. [F] indique à ce titre avoir découvert avec le chauffagiste une cinquantaine de boîtes de médicaments vides entre la cuve et les murs latéraux ainsi que sous celle-ci.

Mme et M. [N] ne contestent pas avoir posé sur cette cuve des cartons et sac de médicaments obsolètes.

Si M. [F] ne produit pas la facture en lien avec ce déplacement de la cuve rendu nécessaire pour récupérer ces boîtes, Mme et M. [N] s’accordent sur le paiement à leur ancien bailleur de la somme de 800 euros.

— Sur les travaux de remise en état

M. [F] chiffre ces travaux à la charge du locataire à la somme globale de 21 452,69 euros (dont il déduit le dépôt de garantie de 1 754 euros, soit une somme réclamée de 19 668,69 euros) se décomposant ainsi :

> 359,32 euros au titre de l’entretien de la chaudière;

> 5 979 euros au titre du remplacement de la chaudière, rendue nécessaire selon lui par un entretien irrégulier ;

> 2 926,99 euros au titre des travaux d’entretien des salles de bain, le remplacement de certains équipements ayant été rendu nécessaire par le manque d’entretien ;

> 7 314,98 euros au titre des travaux de peinture, rendus nécessaires par la dégradation des revêtements muraux entraînés par le manque de chauffage ;

> 1 387 euros au titre de la “vétusté peinture”;

> 2 008,06 euros au titre de la remise en état du jardin ;

> 584,10 euros au titre de l’entretien des gouttières et la toiture ;

> 319,97 euros au titre d’un changement de serrure ;

> 459,60 euros de travaux d’entretien électricité ;

> 113,67 euros de frais d’huissier.

S’agissant frais du commissaire de justice, ces derniers ne peuvent pas être réclamés au titre des frais de remise en état. Cette demande sera examinée ci-dessous au titre des frais d’état des lieux de sortie.

Concernant l’entretien de la chaudière, cette demande a déjà été examinée ci- dessus et le bailleur ne peut réclamer deux fois l’indemnisation de cette somme à la fois au titre du remboursement d’une charge récupérable et au titre des travaux de réparation.

> Sur le remplacement de la chaudière

De tels travaux ne font pas partie des réparations à la charge des locataires en lien avec l’entretien courant du logement. Aussi, pour en obtenir le remboursement, il appartient au bailleur de rapporter la preuve que la perte ou la dégradation de la chaudière est imputable à une faute des locataires.

En l’espèce, M. [F] estime que le remplacement de la chaudière à gaz a été rendu nécessaire par le manque d’entretien régulier des locataires. Il expose que l’état de la chaudière n’a pu être vérifié au moment de l’état des lieux de sortie puisque les locataires avaient déjà fait couper l’arrivée du gaz, l’installation n’ayant pu être rebranchée que le 2 novembre 2023, ainsi que l’électricité.

Il produit une facture en date du 28 mars 2024 de remplacement de la chaudière à gaz par une chaudière à condensation gaz par l’entreprise EL ROQUE pour une montant de 5 979 euros.

Il y a lieu de relever qu’aucune observation particulière n’est mentionnée concernant l’état de la chaudière dans les procès-verbaux de constat d’état des lieux de sortie établis par les deux commissaires de justice le 18 octobre 2023.

Contrairement à ce qu’affirme M. [F], il apparaît clairement que l’électricité était en fonction au moment de l’état des lieux de sortie (éclairage actionné présent sur les photographies). S’agissant de l’arrivée du gaz, aucune mention n’apparaît sur les états des lieux de sortie, autres que le relevé du compteur.

Si une baisse de la consommation du gaz par Mme et M. [N] est établie pour la période de mars 2022 à mars 2023 au vu des relevés ENGIE produits, cela reste circonscrit à la dernière année d’occupation des locataires et aucune conclusion ne peut en être tirée sur le fonctionnement de la chaudière à gaz.

Surtout, M. [F] produit la facture-attestation de ramonage de l’entreprise EL ROQUE en date du 8 décembre 2023 ainsi que la facture du même jour de remise en service, dépannage et réparation, aucune ne faisant état de la nécessité de changer la chaudière. En l’absence d’indication contraire, la remise en service a pu avoir lieu, ce qui suppose que la chaudière à gaz était fonctionnelle après ce dépannage.

En conséquence, M. [F] ne verse aux débats aucun élément démontrant que la chaudière ne fonctionnait pas lors de sa remise en fonction le 8 décembre 2023 ou qu’elle aurait subi une quelconque dégradation imputable aux locataires et imposant son complet remplacement.

M. [F], qui a simplement décidé du changement d’une chaudière de près de 50 ans d’âge, sera donc débouté de sa demande sur ce point.

> Sur les travaux d’entretien des salles de bain

Sur ce point, M. [F] produit une attestation, non signée ni datée, du gérant de l’entreprise EL ROQUE indiquant que, dans la salle de bain blanche, les éléments de sanitaire et leurs accessoires présentent des défectuosités les rendant inutilisables : bondes et système de vidange cassés, cuvette des wc fortement entartrée et sale, lunette cassée.

Pour la salle de bain beige, l’entrepreneur relève que le système de coupure d’eau du robinet de la baignoire est cassé. Pour la salle de bain de l’étage, le système de vidange du sani broyeur est cassé.

M. [F] produit une facture de l’entreprise EL ROQUE en date du 27 février 2024 d’un montant de 2 926,99 euros pour le remplacement de l’ensemble des équipements de la salle de bain blanche, du mitigeur de la baignoire et du lavabo de la salle de bain beige et du sani broyeur de la salle de bain à l’étage.

Il convient de comparer l’état des lieux d’entrée dans la maison du mois d’août 2022 et les deux procès-verbaux d’huissiers lors de l’état des lieux de sortie du 18 octobre 2023.

Il apparaît sur l’état des lieux d’entrée signé par les parties que les équipements sanitaires sont notés en “bon état”. Il est précisé des traces noires autour de la robinetterie pour salle de bain à l’étage, des éclats sur l’émail du lavabo et le bidet, des carreaux ébréchés pour les deux autres salles de bain.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie de la SCP SEIJO mentionne seulement :

— pour les salles de bain du rez-de- jardin : bonde lavabo ne pouvant être ouverte, col robinet à refixer, bonde bidet ne fonctionnant pas

— pour la salle de bain à l’étage : WC à nettoyer.

Il n’est pas relevé de lunette cassée.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie de la SCP SYSLAW mentionne les éléments suivants :

— WC : état d’usage pour l’ensemble des équipements

— Salle de bain : bondes hors service pour le lavabo et le bidet, joints noirs et traces de calcaires autour de la douchette

— Salle de bain grenier : ensemble des équipements en état d’usage , abattant des WC en mauvais état.

Si le nettoyage des WC de l’étage ou le changement de joints de la baignoire auraient pu être mis à la charge des locataires, il ne peut qu’être constaté que le bailleur a choisi de remplacer totalement le sani broyeur de l’étage et que la facture qu’il présente ne chiffre ni nettoyage ni remplacement des joints.

En outre, il y a lieu de relever que les époux [N] ont occupé la maison, construite en 1973, pendant plus de 21 ans sans qu’aucuns travaux de rénovation ne soient engagés par le propriétaire. Aussi, l’état d’usage constaté lors des états des lieux de sortie doit être considéré comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements sauf à démontrer une dégradation liée à un usage anormal des lieux par les locataires.

Faute de rapporter cette preuve, les travaux de réfection et de rénovation engagés par M. [F] pour la remise en état des sanitaires doivent être supportés par lui.

En conséquence, M. [F] sera débouté de sa demande.

> Sur les travaux de peinture

M. [F] a sollicité l’entreprise [L] pour refaire les peintures de l’ensemble de la maison pour un montant total de 21 189,02 euros.

Il réclame auprès des locataires le remboursement d’une partie de cette somme, 7 314,98 euros et 1 387 euros au titre du coefficient de vétusté, considérant que les revêtements muraux ont souffert du manque de chauffage, ainsi que l’indique M. [L] dans un courrier du 5 mai 2024.

Toutefois, outre qu’il n’est pas démontré une absence de chauffage par les locataires pendant 21 ans, seule une baisse de la consommation de gaz étant établie pour la dernière année d’occupation, au surplus dans une maison qui également équipée de radiateurs électriques, il y a lieu de relever qu’aucuns travaux de rénovation n’ont eu lieu pendant la période de location par les époux [N]. M. [F] ne démontre pas davantage avoir rénové les revêtements muraux depuis la construction de la maison en 1973.

Lors de l’état de lieux d’entrée en août 2022, les parties ont déjà noté des traces de chevilles dans les murs, des traces de raccord de peinture ou de papier sur certains murs et plafonds, un moquette décollée ou abîmée dans les combles, un papier décollé dans une salle de bain.

Les deux commissaires de justice intervenus pour l’état des lieux de sortie le 18 octobre 2023 ont globalement constaté dans leurs procès-verbaux un papier peint défraîchi, certains lés se décollant, une peinture en état d’usage ou mauvais état (écaillée, fissurée). Aucune dégradation particulière non inhérente à l’état d’usage normal d’un immeuble pendant 21 ans n’est mentionnée.

Si certains trous de chevilles, autres que ceux constatés dans l’état des lieux d’entrée, ont été constatés, M. [F] ne produit aucune facture ou devis spécifique au coût d’un éventuel rebouchage.

Au vu de ces éléments, en l’absence de démonstration d’un usage anormal des lieux par les locataires, le coût de rénovation des revêtements muraux est là encore inhérent à la vétusté et l’usure normale des lieux .

M. [F] sera donc débouté de ses prétentions sur ce point.

> Sur la remise en état du jardin

Au soutien de sa demande, M. [F] produit deux factures de l’entreprise Fournet PAYSAGE :

— facture en date du 27 octobre 2023 d’un montant de 1 648,06 euros correspondant à l’élagage d’arbres mais également de la coupe d’une sapinette ;

— facture en date du 10 avril 2024 d’un montant de 360 euros correspondant à l’abattage d’un cyprès et la tonte de la pelouse.

Si l’élagage fait partie de l’entretien courant du jardin à la charge du locataire, l’abattage d’un arbre (cyprès et sapinette en l’espèce) reste à la charge du propriétaire bailleur.

Par ailleurs, il résulte de l’état des lieux de sortie établi le 18 octobre 2023 par la SCP SYSLAW que la pelouse était tondue lors de la remise des clés par les locataires. M. [F] ne peut ainsi réclamer le remboursement d’une tonte ultérieure.

Concernant l’état général des extérieurs lors de la sortie des lieux des locataires, les commissaires de justice ont indiqué sans leurs procès-verbaux de constat que les haies n’étaient pas taillées, des buissons dépassaient sur le chemin d’accès piéton et que les arbres n’avaient pas été taillés.

Dès lors, il conviendra de condamner les défendeurs à rembourser au demandeur la somme de 1 588,06 euros correspondant à la facture du 27 octobre 2023, diminuée du montant relatif à la coupe de la sapinette.

> Sur l’entretien des gouttières et de la toiture

Il convient de rappeler au demandeur que l’entretien de la toiture ne relève pas des frais à la charge du locataire.

Par ailleurs, sous prétexte que le dégorgement des gouttières relève de l’entretien à charge du locataire, M. [F] ne peut réclamer aux locataires la prise en charge de l’installation d’une grille pare-feuille qui constitue une amélioration de l’existant.

Au surplus, lors de l’état des lieux de sortie du 18 octobre 2023, aucune constatation n’a été faite concernant l’état des gouttières, de telle sorte qu’elles sont réputées avoir été restituées en bon état d’entretien par les locataires.

La demande du requérant sur ce point sera donc rejetée.

> Sur le changement de serrure

Au soutien de cette demande, M. [F] produit :

— un devis du 31 janvier 2025 de la SARL MANU SERRURES d’un montant de 291,97 euros correspondant à la fourniture et pose d’une serrure JPM verticale clé à gorge, sans précision de la porte concernée ;

— deux tickets de carte bancaire en date du 15 février 2024 pour un montant total de 28 euros pour l’achat d’un cylindre en laiton et d’un verrou bouton et cylindre ;

— un courrier en date du 15 avril 2019 adressé par les époux [N] lui indiquant que la serrure intérieure du garage fonctionnait mal.

Lors de l’état des lieux d’entrée, aucune mention n’a été faite sur l’état des serrureries. Les parties ont simplement indiqué un nombre de 4 pour les clés remises, sans aucune précision sur la nature de ces clés.

Le procès verbal d’état des lieux de sortie de la SCI SEIJO ne précise pas le nombre de clés remises par les locataires ni le bon ou mauvais fonctionnement des serrures. Il est simplement mentionnée pour la porte d’entrée : “une clé de serrure mais pas de clé de verrou”.

Le procès-verbal établi par la SCP SYSLAW mentionne “absence de clé au niveau de la porte d’entrée” sans autre précision apportée par les parties. Il constate que les locataires ont remis 9 clés au total: 6 clés de porte intérieure, 1 clé de boîte aux lettres et 2 clés de garage.

Au vu de ces éléments, il convient de retenir que les locataires ont manqué à leur obligation de conserver et remettre la clé de la porte d’entrée. Ils seront ainsi condamnés à rembourser à M. [F] le coût de l’intervention de la SARL MANU SERRURES pour la fourniture et pose d’une serrure, soit 291,97 euros.

M. [F] sera débouté du surplus de sa demande, aucun autre élément ne permettant de mettre à la charge des locataires le coût d’achat d’un cylindre en laiton et d’un verrou bouton.

> Sur les travaux d’entretien électricité

Sur ce poste de travaux, M. [F] réclame le remboursement de la facture correspondant au remplacement de néons pour 309,60 euros et l’entretien des lampadaires extérieurs pour 150 euros.

Il produit une facture du 21 mars 2024 de l’entreprise DARNIS mentionnant :

— la fourniture et pose d’un néon led étanche 1m20 dans le garage pour 98 euros HT

— le remplacement d’un éclairage défectueux à l’extérieur pour 160 euros HT.

Il produit également une facture de M. [G] en date du 19 juin 2024 mentionnant “la remise en service des 2 lampadaires extérieurs plus cablage” pour 150 euros TTC.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les parties n’ont porté aucune mention quant à l’état des extérieurs et des équipements d’éclairage en place qui sont donc présumés en bon état de fonctionnement.

Lors de l’état des lieux de sortie, aucune observation n’est réalisée par les huissiers concernant l’éclairage du garage, ainsi présumé en bon état. M. [F] ne peut donc réclamer aux défendeurs le coût d’installation d’un néon.

S’agissant de l’éclairage extérieur, le procès verbal de la SCP SEIJO fait état d’une lampe extérieure cassée.

Ainsi, il convient de mettre à la charge des locataires le remplacement de cet éclairage défectueux, soit la somme de 176 euros TTC (160 euros HT + TVA 10%).

Au total, M. [F] est bien fondé à réclamer aux consorts [N] la somme de 3 215,03 euros au titre des réparations locatives.

Après déduction du dépôt de garantie versé par les époux [N] lors de la prise à bail d’un montant de 1 754 euros, Mme et M. [N] doivent être condamnés à payer à M. [F] la somme de 1 461,03 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 4 mars 2025.

Parallèlement, Mme et M. [N] seront déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie

Conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, les parties ont choisi de faire intervenir un commissaire de justice choisi par chacun d’elle. Les procès verbaux de constat établis par les deux commissaires le 18 octobre 2023 ne font état d’aucune opposition ni même observation des parties sur leur intervention simultanée.

Mme et M. [N] avaient d’ailleurs informé préalablement M. [F], par courriel du 4 octobre 2023, du fait qu’il avait choisi leur propre huissier, ce à quoi M. [F] n’a manifesté aucune opposition.

Dès lors, les frais d’état des lieux doivent être partagés en principe par moitié. En l’absence de toute facture de frais versée aux débats, chacune des parties conserve les frais d’huissiers qu’elle a engagés et M. [F] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes en dommage et intérêts

Aux termes des articles 1217 et 1231 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut, notamment, demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est mis en demeure de remplir son obligation, laquelle mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante sauf à ce que l’inexécution ne soit définitive.

— sur la demande principale

M. [F] sollicite à ce titre un préjudice matériel d‘immobilisation dont il sera nécessairement débouté dès lors que les principaux travaux de rénovation qu’il a réalisés n’étaient pas à la charge des locataires.

Il sollicite également l’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 4 000 euros. Cependant, il ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral lié aux seuls manquements des locataires quant à leur obligation d’entretien retenus plus haut (défaut d’entretien annuel chaudière, défaut d’élagage des arbres, encombrement de la cuve et dégradation d’une lampe extérieure).

Sur l’impossibilité de parvenir à un accord amiable, il convient de constater que le requérant est principalement en cause dès lors que ses principales demandes de mise à la charge des locataires de travaux de rénovation d’ampleur étaient injustifiées.

M. [F] sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts.

— sur la demande reconventionnelle des défendeurs

M. [N] fait valoir un préjudice moral, indiquant avoir perdu le sommeil et avoir subi un état anxieux dépressif suite aux demandes excessives de M. [F]. Toutefois, il ne verse aucune attestation ni certificat médical au soutien de ses allégations permettant de démontrer l’existence d’un tel préjudice. Il sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts.

Mme [N] ne démontre pas davantage un quelconque préjudice moral, la circonstance de devoir héberger depuis 1 an son fils handicapé à son domicile étant sans lien avec le litige. Elle ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice d’anxiété liée aux demandes de M. [F] qui dépasserait les inconvénients habituels d’une procédure judiciaire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, chacune des parties échouant pour le principal de leurs prétentions, les dépens seront partagés par moitié et chacune supportera le coût de ses frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [D] [N] et [W] [N] à payer à [S] [F] la somme de 1 461,03 € (mille-quatre-cent-soixante-et-un euros et trois centimes) au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 ;

DEBOUTE [S] [F] du surplus de ses demandes au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE [D] et [W] [N] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes en dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [S] [F] d’une part, [D] et [W] [N] d’autre part, à supporter chacun la moitié des dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT