N° RG 25/00242 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C46W

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

DU 24 FÉVRIER 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffières : Maryse FAUREL, Cadre greffier, lors des plaidoiries et Aurore LEMOINE, Cadre greffier, lors des délibéré et mise à disposition

DEMANDERESSE :

SA d’HLM NOALIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [O], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Christine MARCHE, avocat au barreau de TULLE, substituée par M^e Mylène ORLIAGUET, avocat au barreau de TULLE

Copie certifiée conforme M^e Marche + Copie exécutoire M^e Charmey le 24/02/2026

DÉBATS : Audience publique du 06 Janvier 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 24 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 03 mars 2022 à effet au même jour, la SA d’HLM NOALIS a donné en location à Madame [X] [O] un logement de type 3, lot n°017844 sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 422 euros, outre la somme de 33,98 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 30 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 403,71 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur fait assigner Madame [X] [O] devant ce tribunal, par acte de commissaire de justice du 02 septembre 2025, auquel il demande, au visa des dispositions des articles L.321-2-1 du code de l’organisation judiciaire, 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1217, 1224 et suivants du code civil, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— prononcer la résiliation du bail portant sur un logement de type 3, lot n°017844 sis [Adresse 3], et ordonner l’expulsion de Madame [X] [O] du logement, et ce dès le prononcé du jugement à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la défenderesse à remettre les clefs du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et, à défaut, sous astreinte définitive de 50 euros par jours de retard,

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 721,62 euros, au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 18 août 2025, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et des charges impayés échus postérieurement au 18 août 2025 jusqu’à la décision de résiliation du bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dû en cas de non résiliation du bail,

— chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer hors APL,

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers,

— dire que le demandeur sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés des le logement du défendeur à tel endroit qu’il lui plaira, et ce au frais du débiteur,

— à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1244-1 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible sans autre formalité préalable, ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai et sans autre formalité préalable, le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique sans autre démarche préalable,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par la locataire soit prononcée la résiliation du bail, sans autre démarche ou formalité préalable, ordonnée l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef, et sa condamnation au paiement de la dette en totalité, sans autre démarche ou formalité préalable, et des indemnités d’occupation jusqu’à libération définitive des lieux,

— condamner Madame [X] [O] à lui payer la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

Le 03 septembre 2025, les parties ont signé un plan d’apurement par lequel Madame [X] [O] reconnaît devoir la somme de 680,40 euros au titre de la dette locative et s’engage à la régler par versements mensuels de 30 euros en sus du loyer courant.

L’affaire a été entendue à l’audience du 06 janvier 2026.

La SA d’HLM NOALIS, représenté par son avocat, s’est rapportée aux termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 708,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Représentée par son avocat, Madame [X] [O] s’est rapportée aux termes des conclusions qu’elle a déposées et a demandé de :

— débouter la demanderesse,

— constater l’accord intervenu,

— constater qu’elle a repris le paiement des loyers

— constater l’existence d’un plan d’apurement en cours et sa bonne exécution,

— lui octroyer de larges délais de paiement,

— condamner la demanderesse aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM NOALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 juin 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 02 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 .

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 2] le 02 septembre 2025 soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 06 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus par la locataire au 26 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 708,33 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte. Il convient en conséquence de condamner Madame [X] [O] à payer à la demanderesse la somme de 708,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 26 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le contrat de location signé par les parties contient, en son article 7, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 30 mai 2025 pour avoir paiement de la somme de 403,71 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis à la défenderesse de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 30 juillet 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Ce texte précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation sont suspendus et que les délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Le même texte dispose que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, et que dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le 03 septembre 2025, les parties ont signé un plan d’apurement par lequel Madame [X] [O] s’engage à régler la dette locative par versements mensuels de 30 euros en sus du loyer courant. . Dès lors, Madame [X] [O] sera autorisée à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 23 versements mensuels successifs de 30 euros chacun, suivis d’un 24ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux de la défenderesse ou de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

En pareil cas, la défenderesse sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indexée comme le loyer, et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 471,04 euros.

Sur l’astreinte

Il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, le recours à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Sur le transport et la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Madame [X] [O] à payer au demandeur la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [X] [O] est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à payer à la SA d’HLM NOALIS la somme de 708,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 26 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus ;

CONSTATE l’acquisition au 30 juillet 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Madame [X] [O] en date du 03 mars 2022 à effet au même jour portant sur un logement de type 3, lot n°017844 sis [Adresse 3] ;

ACCORDE à Madame [X] [O] un délai de 24 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 23 mensualités de 30 euros, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DIT que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par Madame [X] [O], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [X] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— CONDAMNE Madame [X] [O] à payer à la SA d’HLM NOALIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée comme le loyer, et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

— PRÉCISE que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 471,04 euros ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à payer à la SA d’HLM NOALIS la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [X] [O] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT