TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître David HONORAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe de LA GATINAIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04310 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WTS

N° MINUTE :

12/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [C] épouse [Z]

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL Cabinet DLG en la personne de Maître Philippe de LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C2028

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [V]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [U] [F] épouse [V]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par la SELARL D’AVOCATS “24 PENTHIEVRE” en la personne de Maître David HONORAT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E0122

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04310 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WTS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 février 2014, les membres de l’indivision [C], aux droits desquels vient Mme [X] [C] épouse [Z], ont consenti un bail d’habitation à M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 02, porte droite), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 890 euros et d’une provision pour charges de 210 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 22 343,53 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] le 14 octobre 2024.

Par assignations du 17 avril 2025, Mme [X] [C] épouse [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V], ordonner le transport et le séquestre des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,23 123,25 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2025,4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 juin 2025, Mme [X] [C] épouse [Z], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 juin 2025, s’élève désormais à 27 903,33 euros.

Mme [X] [C] épouse [Z] s’oppose aux demandes de délais de paiement ainsi que de délais pour quitter les lieux sollicités en féfense. Elle considère que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts reconventionnellement formée par les locataires, dès lors qu’existe une contestation sérieuse tant sur son principe, que sur son quantum.

Mme [X] [C] épouse [Z] souligne la mauvaise foi des défendeurs, selon elle illustrée par le fait qu’ils auraient effectué un virement de 2 390.04 euros la veille de l’audience.

M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V], représentés par leur conseil, soutiennent leurs conclusions auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile et demandent au juge de :

A titre principal,

OCTROYER des délais de paiements à M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V],AUTORISER M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] à s’acquitter de la dette locative contractée envers Mme [X] [C] épouse [Z], laquelle s’élève à la somme de 23 123.25 euros arrêtée au 11 avril 2025, de la manière suivante : 12 mensualités d’égal montant, le premier règlement pouvant intervenir le 10 du mois qui suit le prononcé de la décision à intervenir, et les règlements suivants à chaque date anniversaire mensuelle, en sus du loyer courant, SUSPENDRE dans l’intervalle, et jusqu’au complet apurement de la dette locative, les effets de la clause résolutoire attachée au commandement de payer signifié le 11 octobre 2024, CONDAMNER Mme [X] [C] épouse [Z] à verser à la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.A titre subsidiaire,

ACCORDER à M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] un délai de 6 mois pour quitter les lieux,CONDAMNER Mme [X] [C] épouse [Z] à verser à M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La CONDAMNER aux entiers dépens.

M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] expliquent que les impayés de loyer sont apparus en raison de l’effondrement du chiffre d’affaires de la société dont M. [I] [V] est le gérant et par une baisse de leurs propres revenus locatifs. Ils précisent toutefois que leur situation s’est améliorée en 2025, année au cours de laquelle M. [I] [V] devrait percevoir environ 60 000 euros de revenus. Ils exposent être locataires depuis 2014 et soutiennent que dès cette année, des problèmes d’isolation sont apparus dans le logement, dont ils n’ont dès lors pu jouir paisiblement, ce qu’ils ont fait constater par procès-verbal de constat d’huissier le 2 novembre 2023. Ils déclarent que ce défaut d’étanchéité leur a occasionné des dépenses supplémentaires.

A l’audience, ils précisent que leur demande de dommages et intérêts est fondée sur l’article 835 du code de procédure civile, et qu’elle est formée à titre provisionnel.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La bailleresse a été autorisée à produire en délibéré un décompte actualisé de sa créance.

Par courrier du 10 juillet 2025, le conseil de Mme [X] [C] épouse [Z] a produit un décompte arrêté au 10 juillet 2025, dans lequel apparait un règlement en date du 11 juin 2025 émanant des locataires d’un montant de 2 390.04 euros réglant la dernière échéance de loyer. Le conseil de Mme [X] [C] épouse [Z] indique que la dette locative s’élève à ce jour à la somme de 27 903.33 euros, échéance de juillet 2025 incluse.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [X] [C] épouse [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 22 343,53 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard au versement de la somme de 2 390.04 euros par les locataires le 11 juin 2025 et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort de l’attestation de rémunération du 29 mai 2025, établie par l’expert comptable de la société RSCA, que M. [I] [V] devrait percevoir une rémunération de gérance de 5 000 euros par mois en 2025, et des avis d’imposition sur le revenu 2022 et 2023 du couple que Mme [U] [F] épouse [V] perçoit une rémunération annuelle de l’ordre de 20 000 euros. Ainsi, les revenus du foyer de M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 2 325 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu’à leur départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [X] [C] épouse [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juillet 2025, M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] lui devaient la somme de 27 903,33 euros, terme du mois de juillet 2025 inclus.

M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2 390.04 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [X] [C] épouse [Z] ou à son mandataire.

4. Sur la demande reconventionnelle formée au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance des locataires

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En vertu de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, les locataires sollicitent l’octroi d’une provision sur les dommages et intérêts qui leur seraient dus en réparation d’un préjudice de jouissance, causé par des problèmes d’étanchéité du logement qu’ils subiraient depuis plusieurs années. Ils produisent au soutien de cette demande un constat de commissaire de justice en date du 02 novembre 2023 et des courriers demandant au bailleur la réalisation de travaux.

Il convient cependant de rappeler que le juge des référés est le juge de l’évidence et qu’il ne doit pas outrepasser ses pouvoirs en cette qualité. Or, en l’espèce, force est de constater que les éléments produits sont insuffisants à justifier de l’évidence de l’indécence du logement et de la durée et de l’ampleur du préjudice subi.

Dans ces circonstances, accorder une provision aux locataires sur le fondement d’un préjudice de jouissance conduirait inévitablement à apprécier la gravité des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés et relève de la compétence du juge du fond.

Ainsi, il n’y a lieu à référé sur la demande de provision relative au préjudice de jouissance.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de Mme [X] [C] épouse [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 février 2014 entre Mme [X] [C] épouse [Z], d’une part, et M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (étage 02, porte droite) est résilié depuis le 12 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] à payer à Mme [X] [C] épouse [Z] la somme de 27 903,33 euros (vingt-sept mille neuf cent trois euros et trente-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus.

AUTORISE M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 2 325 euros (deux mille trois cent vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à Mme [X] [C] épouse [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande relative aux provisions portant sur le préjudice de jouissance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] à payer à Mme [X] [C] épouse [Z] la somme de 1500 euros (mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [I] [V] et Mme [U] [F] épouse [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 octobre 2024 et celui des assignations du 17 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge