MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 08 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 21/00046 – N° Portalis DBZE-W-B7F-HVNX

AFFAIRE : Monsieur [V] [Y], Madame [H] [N] épouse [T] C/ S.C.I. [T], Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [Y], né le 12 Juillet 1985 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Delphine HENRY, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 162

Madame [H] [N] épouse [Y], née le 13 Août 1980 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Delphine HENRY, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 162

DEFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, Monsieur [P] [K], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 170

La S.C.I. [Y], immatriculée au RCS sous le numéro 949 740 138, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillante

Clôture prononcée le : 10 Décembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 08 Janvier 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 08 Janvier 2026.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [Y] et Madame [H] [N] épouse [Y] étaient propriétaires de divers lots à usage de studios au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 7].

Par acte d’huissier en date du 10 décembre 2020, Monsieur et Madame [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (ci-après désigné « le Syndicat 44 Sœurs Macarons »), représenté par son syndic bénévole, Monsieur [P] [K], devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 10 octobre 2020.

Par acte d’huissier en date du 18 décembre 2023, le Syndicat 44 Sœurs Macarons a fait assigner en intervention forcée la SCI [T].

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 13 février 2024 et enregistrées sous la référence unique RG n°21/00046.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, et au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, Monsieur et Madame [Y] demandent au tribunal de :

— constater que la résolution n°10 ( 1/ et 2/) de l’assemblée générale du 10 octobre 2020 est irrégulière ;

— annuler la résolution n°10 de l’assemblée générale du 10 octobre 2020 ;

— condamner le Syndicat 44 Soeurs Macarons à leur payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dispenser de toute participation aux frais résultant de la procédure ;

— débouter le Syndicat 44 Soeurs Macarons de toutes demandes contraires ;

— condamner le Syndicat 44 Soeurs Macarons aux dépens de l’instance.

Monsieur et Madame [Y] indiquent au préalable que Monsieur [V] [Y] est demeuré propriétaire d’un lot n°5, tandis que Madame [H] [N], initialement propriétaire des lots n°2, 4, 6 et 8, a cédé ces derniers à la SCI [T] suivant acte du 24 mars 2023. Au fond, ils exposent que l’ordre du jour de l’assemblée doit comporter des questions précises et non équivoques, et qu’il ne peut contenir de questions implicites. Ils soutiennent toutefois que l’ordre du jour de l’assemblée en cause ne comportait aucune précision sur la résolution n°10 qui allait être soumise au vote, dont le libellé était rédigé dans les termes suivants : « Dossier d’individualisation des compteurs d’eau froide pour chacun des lots de l’immeuble ». Ils relèvent que cette résolution a, au cours de l’assemblée litigieuse, été formulée et votée en deux parties. Ils soutiennent que la première partie de cette résolution, bien qu’inscrite à l’ordre du jour, a été libellée en des termes imprécis, tandis que la seconde partie n’a fait l’objet d’aucune inscription préalable. Ils estiment en conséquence que l’assemblée ne pouvait voter ni le principe de l’individualisation des compteurs, ni l’autorisation donnée au syndic d’ester en justice à cette fin. Ils soulignent qu’au cours de l’assemblée litigieuse, trois copropriétaires ont été représentés sans avoir connaissance de la réelle teneur de la résolution qui allait être adoptée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, et signifiées par acte d’huissier à la SCI [T] le 8 juin suivant, le Syndicat 44 Sœurs Macarons demande au tribunal, au visa des articles 10 et 17 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter Monsieur et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner Monsieur [Y] et la SCI [T] à remettre chacun au syndic de copropriété, en la personne de Monsieur [P] [K], leur contrat d’abonnement individuel au service de distribution d’eau de la Métropole du Grand Nancy après l’avoir dûment rempli, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement ;

— condamner Monsieur [V] [Y] à lui régler une somme de 364 euros au titre de l’appel de charges du 20 novembre 2021 ;

— condamner in solidum Monsieur [V] [Y], Madame [H] [N] et la SCI [T] à lui payer une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [V] [Y], Madame [H] [N] et SCI [T] aux dépens.

Le Syndicat 44 Sœurs Macarons expose que, par une délibération du 9 juin 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution n°3 devenue définitive au terme de laquelle il a été décidé de procéder à la mise en place de compteurs individualisés d’eau. Il précise que les demandeurs, qui n’ont pas contesté cette résolution, ont toutefois refusé de se conformer à la décision de l’assemblée et se sont abstenus de retourner les documents nécessaires à cette individualisation des compteurs. Il indique que Monsieur [K], en qualité de syndic bénévole chargé de l’exécution des décisions de l’assemblée générale, a dès lors soumis au vote de l’assemblée du 10 octobre 2020 la résolution litigieuse, laquelle a été approuvée à la majorité des voix des copropriétaires. Il estime que ces derniers étaient parfaitement en mesure de connaître la nature de la résolution litigieuse qui n’avait vocation qu’à confirmer la décision précédemment prise par l’assemblée et, à titre de complément nécessaire, à approuver les démarches à entreprendre pour sa mise en œuvre. Il ajoute que, s’agissant d’une question déjà examinée par l’assemblée, le libellé de cette résolution pouvait être succinct. Il soutient en outre que l’individualisation des compteurs approuvée par l’assemblée impliquait nécessairement qu’il soit donné mandat au syndic d’entreprendre auprès du fournisseur d’eau les démarches relatives à l’installation des compteurs et à la souscription des abonnements individuels. Il indique par ailleurs que la demande d’annulation des demandeurs n’a plus d’objet dans la mesure où l’assemblée générale du 13 novembre 2021 a, par l’adoption de trois résolutions distinctes et définitives, confirmé à nouveau le principe de l’individualisation des compteurs, validé le devis présenté à cette fin, et donné mandat au syndic d’effectuer toute démarche administrative ou judiciaire nécessaire à la mise en œuvre de cette décision. Il relève enfin que Monsieur [V] [Y] s’est abstenu de régler sa quote-part de la provision afférente aux frais de la présente procédure, objet d’un appel de charge du 20 novembre 2021.

Assignée dans les conditions prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI [T] n’a pas constitué avocat. La présente décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 10 décembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

L’affaire a été évoquée devant la formation de juge unique à l’audience du 6 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur la demande principale

Aux termes de l’article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

En l’espèce, il ressort du courrier de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2020 (pièce demandeur n°2) que l’ordre du jour de cette assemblée comportait une résolution n°10 inscrite sous le libellé suivant : « Dossier d’individualisation des compteurs d’eau froide pour chacun des lots de l’immeuble».

Au terme du procès-verbal de cette assemblée (pièce demandeur n°3), ladite résolution a été évoquée, et subséquemment votée, en deux parties, dans les termes suivants :

«1/ le syndicat des copropriétaires confirme sa décision précédente (06/2018) et sa ferme volonté pour que chacun des lots de l’immeuble soit doté d’un compteur individuel en eau froide.2/ le syndicat de copropriété mandate le syndic pour relancer et reprendre dès à présent ce dossier en liaison avec Métropole [Localité 8] [Localité 10] et recueillir de la part de chacun des copropriétaires de lots de l’immeuble qui s’y engage, les nouveaux contrats type individuels fournis par le prestataire et signés de leurs locataires actuels respectifs (ou contrat souscrit au nom du propriétaire). Cette obligation devra avoir lieu dans des délais raisonnables, convenus par le syndic.Le syndicat de copropriété autorise d’ores et déjà le syndic, au-delà de son mandat général, de mettre en œuvre toute démarche judiciaire nécessaire auprès des Tribunaux compétents, à recourir s’il le juge utile à des professionnels de justice (huissier, avocat …) afin de contraindre les éventuels contrevenants à respecter cette décision d’individualisation des compteurs d’eau froide (sic) ».

Cette résolution rappelait au préalable la décision prise par l’assemblée générale du 09 juin 2018 d’individualiser les compteurs d’eau froide et ses diverses modalités, étant indiqué que la mise en œuvre de cette décision n’avait pu aboutir en raison de la carence des propriétaires des lots n°2, 4, 5, 6 et 8 qui se sont abstenus de retourner les contrats individualisés de fourniture d’eau.

S’agissant de la première partie de la résolution litigieuse, il ressort effectivement du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2018 (pièce défendeur n°1), et plus particulièrement de sa troisième résolution, qu’une précédente décision tendant à l’individualisation des compteurs d’eau avait été adoptée par l’assemblée dans les termes suivants : « Procédure pour la mise en place de compteurs individualisés d’eau (facturation aux locataires selon contrats individuels), adoption des démarches du syndic en ce sens auprès de Métropole du [Localité 8] [Localité 10], coût estimé pour la copropriété ».

Les demandeurs ne contestent pas le caractère définitif de cette résolution.

Il en résulte que la première partie de la résolution n°10 de l’assemblée du 10 octobre 2020, qui n’avait vocation qu’à réitérer la volonté de l’assemblée générale quant au principe de cette individualisation des compteurs d’eau, sans modification ni dénaturation de la précédente décision, ne souffre d’aucune irrégularité.

Le moyen tiré du caractère imprécis de son libellé est inopérant dès lors que, d’une part, ledit libellé informait suffisamment les copropriétaires de ce qu’ils auraient à se prononcer sur les suites prévisibles de la procédure d’individualisation des compteurs d’eau, et que, d’autre part, le vote effectif de cette partie de résolution n’a porté sur aucun élément nouveau.

S’agissant de la deuxième partie de la résolution litigieuse, il convient au même titre de considérer que le vote tendant à confier au syndic la gestion des démarches administratives liées à l’individualisation des compteurs d’eau a fait l’objet d’une information suffisante des copropriétaires au regard de son libellé, étant relevé qu’elle n’a en tout état de cause porté sur aucun élément nouveau au regard de la résolution précédemment adoptée le 9 juin 2018.

S’agissant toutefois du dernier paragraphe de la résolution querellée, il apparaît que si les copropriétaires étaient suffisamment informés du vote à venir quant à la réitération du principe de l’individualisation des compteurs et de la mise en œuvre par le syndic des procédures administratives s’y rapportant, l’ordre du jour de l’assemblée ne permettait aucunement à ces derniers d’avoir connaissance du vote à venir sur l’autorisation à donner au syndic pour ester en justice aux fins de faire respecter cette décision.

Il résulte de ce seul constat que la résolution n°10-2, deuxième paragraphe, de l’assemblée générale du 10 octobre 2020 est irrégulière pour n’avoir fait l’objet d’aucune inscription préalable à l’ordre du jour.

En conséquence, il convient d’annuler la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2020, mais seulement en ce qu’elle a autorisé le syndic à agir en justice en vue de faire respecter la décision d’individualisation des compteurs d’eau.

2°) Sur la demande reconventionnelle

Conformément à l’article 25 o), de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

En l’espèce, il est acquis que le principe de cette individualisation a été adopté à la majorité requise au cours de l’assemblée du 9 juin 2018, et réitéré le 10 octobre 2020.

Il ressort également du procès-verbal d’assemblée générale du 13 novembre 2021 (pièce défendeur n°6) que la décision litigieuse a, au terme d’une résolution n°11, une nouvelle fois été confirmée à la majorité absolue des copropriétaires.

Cette même majorité a par ailleurs adopté une résolution n°12 portant approbation d’un devis de l’entreprise CK Plomberie pour l’installation de compteurs individualisés, ainsi qu’une résolution n°13 autorisant le syndic à ester en justice à l’encontre des copropriétaires refusant d’accomplir les démarches nécessaires à l’individualisation des compteurs d’eau.

Les demandeurs ne soutiennent ni a fortiori ne démontrent que ces résolutions auraient fait l’objet d’une quelconque contestation.

Le Syndicat 44 Sœurs Macarons justifie par ailleurs avoir, par l’intermédiaire de son syndic bénévole, sollicité les copropriétaires par courriel le 1er février 2022, et relancé Monsieur et Madame [Y] individuellement le 17 mars suivant, aux fins d’obtenir la régularisation et la transmission des contrats individuels d’abonnement au service de distribution de l’eau.

Celui-ci justifie également avoir mis en demeure Monsieur et Madame [Y] à cette fin suivant courriers recommandés avec accusé de réception en date du 29 mars 2022.

Il en résulte que le Syndicat 44 Sœurs Macarons, qui a arrêté le principe et les modalités d’individualisation des compteurs d’eau, est fondé en sa demande tendant à la communication sous astreinte des contrats d’abonnement individuel au service de distribution des eaux, dûment remplis et signés par les copropriétaires ou, le cas échéant, par les locataires des lots n°2, 4, 5, 6 et 8.

Il ressort à ce titre de la notification de transfert de propriété adressé au syndic le 24 mars 2023 par Maître [B] [M], notaire à Saint-Max, que Madame [H] [N] a cédé les lots n°2, 4, 6 et 8 qu’elle détenait au sein de la copropriété à la SCI [T] (pièce défendeur n°17).

En conséquence, Monsieur [V] [Y] d’une part, et la SCI [T] d’autre part, seront condamnés à communiquer au Syndicat 44 Sœurs Macarons, représenté par son syndic en exercice, les contrats d’abonnement individuel au service de distribution d’eau de la Métropole du Grand Nancy afférents aux lots qu’ils détiennent, lesquels devront être dûment remplis, signés, et souscrits au nom du copropriétaire ou du locataire de chaque lot, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard et par lot passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Il n’y a par ailleurs pas lieu de statuer sur la demande formée à titre autonome par le syndicat des copropriétaires et tendant au paiement d’une somme de 364 euros au titre de l’appel de charges du 20 novembre 2021 dès lors que cette somme, appelée à titre de provision sur frais de procédure lors de l’assemblée générale du 13 novembre 2021, aura vocation à être arrêtée et recouvrée dans les conditions fixées par le présent jugement sur le fondement des article 696 et 700 du code de procédure civile.

3°) Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il apparaît que la présente procédure a été initiée par Monsieur et Madame [Y] dans le but de retarder, voire d’échapper, à la mise en œuvre de la décision d’individualisation des compteurs d’eau alors même que celle-ci était acquise en son principe depuis l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2018.

En conséquence, Monsieur et Madame [Y], qui succombent partiellement, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Monsieur et Madame [Y] seront, au même titre, et compte tenu de l’équité, condamnés in solidum à payer au Syndicat 44 Sœurs Macarons une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de condamner la SCI [T], qui s’est également abstenue d’exécuter la décision d’individualisation des compteurs d’eau, à payer au Syndicat 44 Sœurs Macarons une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 précité.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE partiellement la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2020 de l’immeuble sis [Adresse 7], en ce qu’elle a, en sont point 2, paragraphe 2, autorisé le syndic à agir en justice en vue de faire respecter la décision d’individualisation des compteurs d’eau ;

REJETTE la demande d’annulation de Monsieur [V] [Y] et Madame [H] [N] épouse [Y] pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le contrat d’abonnement individuel au service de distribution d’eau de la Métropole du [Localité 8] [Localité 10] afférent au lot n°5 de la copropriété, lequel devra être dûment rempli, signé, et souscrit au nom du copropriétaire ou du locataire de ce lot, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI [T] à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, les contrats d’abonnement individuel au service de distribution d’eau de la Métropole du Grand Nancy afférents aux lots n°2, 4, 6 et 8 de la copropriété, lesquels devront être dûment remplis, signés, et souscrits au nom du copropriétaire ou du locataire de chaque lot, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard et par lot passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu de statuer à titre autonome sur la demande du Syndicat 44 Sœurs Macarons tendant au paiement d’une somme de 364 euros au titre de l’appel de charges du 20 novembre 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] et Madame [H] [N] épouse [Y] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] et Madame [H] [N] épouse [Y] in solidum aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE