N° RG 25/00195 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4TM

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA [Localité 1]

DU 24 FÉVRIER 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffières : Maryse FAUREL, Cadre greffier, lors des plaidoiries et Aurore LEMOINE, Cadre greffier, lors des délibéré et mise à disposition

DEMANDERESSE :

S.A. NOALIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [P], né le 27 Décembre 1994 à [Localité 2] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]

Représenté par M^e Jérôme PONS, avocat au barreau de BRIVE

Copie certifiée conforme Me [Localité 4] + Copie exécutoire M^e Charmey le 24/02/2026

DÉBATS : Audience publique du 06 Janvier 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 24 Février 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 septembre 2024 à effet au même jour, la SA d’HLM NOALIS a donné en location à Monsieur [T] [P] un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 275,44 euros, outre la somme de 38,33 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 23 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.236,80 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges échus au jour de l’acte.

Ce commandement restant infructueux, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 08 juillet 2025, fait assigner Monsieur [T] [P] devant ce tribunal, auquel il demande, au visa des dispositions des articles L.321-2-1 du code de l’organisation judiciaire, 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1217, 1224 et suivants du code civil, de :

— prononcer la résiliation du bail portant sur un appartement et un garage sis [Adresse 4], et ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [P] du logement, et ce dès le prononcé du jugement à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— condamner le défendeur à remettre les clefs du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et, à défaut, sous astreinte définitive de 50 euros par jours de retard,

— condamner le défendeur à lui verser la somme de 2.933,92 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 31 mai 2025, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et des charges impayés échus postérieurement au 31 mai 2025 jusqu’à la décision de résiliation du bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges assortis des intérêts légaux, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,

— chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer, stationnement inclus, hors APL,

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers,

— dire que le demandeur sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés des le logement de le défendeur à tel endroit qu’il lui plaira, et ce au frais des débiteurs,

— à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible sans autre formalité préalable, ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution , dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai et sans autre formalité préalable, le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique sans autre démarche préalable,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, sans autre démarche ou formalité préalable, ordonnée l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef, et sa condamnation au paiement de la dette en totalité, sans autre démarche ou formalité préalable, et des indemnités d’occupation jusqu’à libération définitive des lieux,

— condamner Monsieur [T] [P] à lui payer la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été entendue à l’audience du 06 janvier 2026.

La SA d’HLM NOALIS, représentée par son avocat, s’est reportée aux termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 4.233,97 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Représenté par son avocat, Monsieur [T] [P] se reporte aux conclusions qu’il dépose et demande de :

Vu l’article 1227, 1343-5, 1728 du code civil

Vu l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— lui accorder les délais de paiement suivants : apurement de la dette locative par paiement d’une somme de 200 euros par mois outre le loyer courant,

— rappeler pendant le cours du délai accordé que les effets de la clause résolutoire sont suspendus et que si les modalités de paiement accordées sont respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

— débouter la demanderesse du surplus de ses demande et de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM NOALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 08 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 5] le 09 juillet 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 06 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par le locataire au 26 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 4.233,97 euros au titre des loyers et charges restant dus. Aucun élément ne permet de contester ce décompte. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [P] à payer au demandeur :

— la somme de 4.233,97 euros au titre des loyers et charges dus au 26 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus,

— le montant des loyers et des charges impayés du 1er décembre 2025 au 24 février 2026, date de résiliation du contrat de location.

Sur la résiliation du contrat et l’expulsion

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [T] [P] reste devoir la somme de 4.233,97 euros au titre des loyers et charges dus au 26 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus. Le défaut de paiement des loyers par le locataire constitue un manquement d’une gravité telle qu’il justifie la rupture du contrat à ses torts. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du contrat de location portant au 24 février 2026, date de prononcé du présent, aux torts de Monsieur [T] [P] et d’accueillir la demande en expulsion.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il résulte de ce texte que des délais de paiement ne peuvent être accordés au locataire que s’il remplit deux conditions cumulatives :

— avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience,

— être en situation de régler sa dette locative.

La situation locative de Monsieur [T] [P] présente ceci de particulier que le contrat de location est du 27 septembre 2024, que Monsieur [T] [P] n’a pas payé le moindre loyer pendant 11mois et que le premier règlement intervenu est en date du 03 septembre 2025 de telle sorte qu’en un an et trois mois de relation locative, Monsieur [T] [P] est parvenu à créer un impayé de 4.233,97 euros. Il expose que son père qui habite [Localité 6] a été gravement malade peu de temps après son emménagement et qu’il a été contraint de soutenir sa famille mais il ne verse pas la moindre pièce justifiant ses propos. Il produit des bulletins de salaire de février 2025 à juillet 2025 faisant état d’un salaire net moyen de 2.000 euros et d’une ancienneté de plus de trois ans si bien qu’il était en capacité de payer son loyer dès son entrée dans les lieux, ce qu’il n’a pas fait. Sa situation financière étant identique, il n’explique pas pour quelle raison il serait en mesure de payer le loyer augmenté de la somme de 200 euros qu’il propose alors qu’il n’a pas été capable de payer le loyer seul depuis son entrée dans les lieux. La demande est rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité mensuelle d’occupation due par le défendeur au bailleur et qu’il sera condamné à lui payer sera fixée au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges, parking inclus, et ce, à compter du 24 février 2026 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 348,56 euros, parking inclus.

Sur l’astreinte

Il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, le recours à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Sur le transport et la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Monsieur [T] [P] à payer à la SA d’HLM NOALIS, qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [P] est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer à la SA d’HLM NOALIS :

— la somme de 4.233,97 euros au titre des loyers et charges dus au 26 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus,

— le montant des loyers et des charges impayés du 1er décembre 2025 au 24 février 2026, date de résiliation du contrat de location ;

PRONONCE à effet au 24 février 2026 et aux torts de Monsieur [T] [P] la résiliation du contrat de location qui lui a été consenti par la SA d'[Adresse 5] en date du 27 septembre 2024 à effet au même jour, portant sur un logement sis [Adresse 4] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [T] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [T] [P] à la SA d’HLM NOALIS au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges, parking inclus, et ce, à compter du 24 février 2026 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer à la SA d’HLM NOALIS ladite indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

PRÉCISE que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 348,56 euros, parking inclus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la SA d’HLM NOALIS du surplus de sa demande ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT