RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00277 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C5KZ

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE, [Localité 1]

DU 24 MARS 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffière

DEMANDERESSE :

Madame, [Z], [R], demeurant, [Adresse 1]

Demanderesse à l’injonction de payer

Défenderesse à l’opposition à injonction de payer

Représentée par M^e Sandrine BERSAT, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur, [L], [B], demeurant, [Adresse 2]

Défendeur à l’injonction de payer

Demandeur à l’opposition à injonction de payer

Comparant

Copie exécutoire M^e Bersat, M., [B] le 24/03/2026

DÉBATS : Audience publique du 03 Février 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 24 Mars 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er septembre 2017, Mme, [Z], [R] a donné en location à Mmes, [X] et, [A], [B] un logement situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 700 euros, outre la somme de 20 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Par avenant du 1er août 2018, la bailleresse a accepté d’ajouter comme titulaire du bail M., [L], [B] en lieu et place de sa mère, [X], [B], décédée.

Mme, [A], [B] a quitté le logement en janvier 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, Mme, [R] a mis M., [L], [B] en demeure de justifier de la souscription d’une assurance locative et de lui payer la somme principale de 1 620 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayées des mois de novembre 2024, février, mars et avril 2025.

M., [B] a quitté les lieux le 7 juin 2025.

Par ordonnance du 31 août 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, saisi par la bailleresse, a prononcé à l’encontre de M., [L], [B] une injonction de payer les sommes suivantes :

—  3 455 euros en principal ;

—  51,60 euros au titre des frais accessoires ;

—  129,24 euros au titre du commandement de payer ;

—  12,02 euros au titre de la notification CCAPEX.

Mme, [R] a fait signifier cette ordonnance portant injonction de payer à M., [B] par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025 signifié à étude.

Le 14 octobre 2025, M., [B] a formé opposition contre cette ordonnance, contestant les sommes réclamées.

Convoqué à une première audience du 2 décembre 2025, le dossier a fait l’objet d’un renvoi et a été retenu à l’audience du 3 février 2026.

A l’audience, Mme, [R], représentée par son avocat, sollicite la condamnation de M., [B] à lui payer la somme de 3 455 euros au titre des loyers impayés entre novembre 2024 et le 6 juin 2025 et des trois mois de préavis suivants, outre une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.

Elle précise dans son décompte que M., [B] n’a pas payé l’intégralité des loyers de novembre 2024, février, avril et mai 2025, qu’il n’a pas réglé le mois de mars 2025 ni la semaine due au titre du mois de juin 2025.

Elle explique que M., [B] a quitté les lieux sans jamais lui avoir notifié un congé régulier, après lui avoir adressé des courriels lui annonçant son départ fin janvier 2025, puis en mai 2025. Elle ajoute qu’il a refusé de procéder à un état des lieux et ne lui a restitué qu’un seul jeu de clés.

Si elle admet qu’il était convenu que M., [B] procède à des travaux de rénovation de salle de bain qu’elle devait lui rembourser, elle affirme qu’il ne les a jamais terminés et a au contraire dégradé les lieux.

M., [B] qui sollicite le rejet fait état d’un logement loué vétuste, sans chauffage fonctionnel ce qui l’a conduit à installer à ses frais un poêle.

Il reconnaît devoir la somme de 195 euros au titre de la première semaine du mois de juin 2025. Toutefois, s’agissant des autres mois de loyer réglés partiellement, il soutient qu’il s’agissait d’un accord amiable avec la bailleresse qui acceptait de réduire le loyer à 620 euros en raison de la période de travaux dans la salle de bain. Il précise que Mme, [R] lui a indiqué par courriel du 8 janvier 2025 ne pas vouloir poursuivre les travaux, lesquels sont restés inachevés jusqu’à son départ, ce désagrément justifiant la poursuite de la baisse de loyer jusqu’à ce départ des lieux.

Il explique ne pas avoir fini les travaux car Mme, [R] ne lui a pas réglé les factures d’achat de matériel.

Il affirme qu’il n’existait qu’un seul jeu de clés et estime qu’il n’y avait pas d’état des lieux de sortie à faire puisqu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée. Dès lors, il doit être présumé avoir rendu les lieux en bon état et aucune retenue ne peut être appliquée sur le dépôt de garantie. Il fait état de l’absence de restitution du dépôt de garantie, raison pour laquelle il n’a pas réglé le mois de mars 2025.

Il affirme avoir déposé un préavis, accepté par Mme, [R] pour le 23 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 24 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’opposition

Conformément à l’article 1416 du Code de procédure civile, l’opposition à injonction de payer doit être formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, M., [B] a formé opposition au greffe du Tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE le 14 octobre 2025.

Dès lors que la signification de l’ordonnance d’injonction de payer en date du 15 septembre 2025 n’a pas été faite à personne et qu’aucun autre acte d’exécution ou de signification à personne n’a été par la suite réalisé, le délai d’un mois n’a pas couru, de sorte que l’opposition formée par le débiteur est recevable.

Sur la demande en paiement au titres des loyers impayés

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail fixe le loyer à la somme mensuelle de 720 euros, charges provisionnelles comprises.

M., [B] verse aux débats un mail adressé par Mme, [R] le 2 août 2024 faisant état d’un accord amiable sur la baisse du loyer à 620 euros, charges comprises, jusqu’au 31 janvier 2025.

Toutefois, il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est libéré du paiement de son loyer .

Le décompte produit par Mme, [R] fait état d’une somme due au titre du loyer de novembre 2024 de 80 euros. M., [B] ne démontrant pas avoir réglé l’intégralité de la somme de 620 euros pour le mois de novembre, cette somme de 80 euros est due.

Pour la période d’occupation des lieux postérieure au 31 janvier 2025, M., [B] ne démontre aucun accord amiable avec la bailleresse relative à une baisse de loyer. Il était donc tenu de régler 720 euros par mois, étant précisé qu’il n’était pas en droit de décider unilatéralement, en dehors de toute décision de justice, de procéder à des retenues sur le loyer au titre de l’état du logement ou de sa crainte de ne pas voir son dépôt de garantie restitué.

Le décompte de la bailleresse mentionne les impayés suivants :

—  100 euros au titre du loyer de février 2025

—  720 euros au titre du loyer de mars 2025

—  100 euros au titre du loyer d’avril 2025

—  100 euros au titre du loyer de mai 2025

—  195 euros au titre du loyer de juin 2025.

M., [B] ne conteste pas ne pas avoir réglé ces sommes et ne démontre pas s’en être libéré .

M., [B] est donc redevable auprès de Mme, [R] de la somme de 1 295 euros au titre des loyers et charges impayés entre novembre 2024 et le 7 juin 2025.

Mme, [R] sollicite également trois mois de loyers, soit la somme de 2 160 euros, au titre des trois mois de préavis dus par le locataire. M., [B] s’y oppose, faisant valoir que la bailleresse a accepté son préavis de départ à la date du 23 janvier 2025.

Conformément à l’article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

L’article 15 de la même loi dispose, notamment, que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’ un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats qu’ont eu lieu les échanges de courriels suivants entre les parties :

— mail adressé par M., [B] à Mme, [R] le 2 août 2024 lui notifiant sa volonté de quitter le logement et résilier le bail à compter du 31 janvier 2025 ;

— mail adressé par M., [B] à Mme, [R] le 23 janvier 2025 l’informant de sa volonté de mettre fin au bail et de faire démarrer le préavis de trois mois à compter de la réception du mail ;

— courriel de réponse adressé par Mme, [R] à M., [B] le 24 janvier 2025 lui indiquant qu’elle souhaitait que le dépôt du préavis soit réalisé dans les règles et lui demandant de se rapprocher de l’étude de Me, [E], [Y] à, [Localité 2] ou de l’agence Human Immobilier qui pouvait pendre le préavis officiel, daté et signé, contre récepissé, précisant qu’il pouvait aussi le remettre en main propre à Mme, [I] lors du rendez-vous du 1er février tout en acceptant qu’il soit daté du 23 janvier 2025 ;

— un courriel adressé le 29 janvier 2025 par Mme, [R] à M., [B], avec copie envoyée à l’agence immobilière Human, lui indiquant qu’elle consentait à accepter son préavis de départ par mail, comme convenu précédemment, et prenait acte de sa bonne réception en date du 23 janvier 2025 ;

— courriel de Mme, [R] adressé le 11 mars 2025 à M., [B] lui rappelant qu’il est redevable du loyer du mois de mars 2025 et de 100 euros au titre du loyer de février 2025, et lui demandant si la restitution des clés était toujours fixée au 23 avril 2025 ;

— mail de réponse adressé le 12 mars 2025 par M., [B], contestant la réaugmentation du loyer et lui confirmant qu’il irait jusqu’au bout de son préavis ;

— courriel adressé par M., [B] à Mme, [R] le 12 mai 2025 lui indiquant son intention de partir ce mois-ci.

Il ressort de ces échanges que si le congé de départ de M., [B] n’a pas été délivré dans les formes prescrites par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Mme, [R] a, de manière claire et non équivoque, accepté de le recevoir par mail et de faire courir le délai du préavis de trois mois à compter du 23 janvier 2025, soit jusqu’au 23 avril 2025. Elle ne peut dès lors plaider désormais l’absence de validité de ce congé pour réclamer le paiement de trois mois de loyer supplémentaires, étant précisé que le seul fait pour le locataire de s’être maintenu dans les lieux au delà du délai de préavis n’emporte pas annulation du congé mais l’oblige seulement au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges.

En conséquence, Mme, [R] sera déboutée de sa demande de paiement de la somme de 2 160 euros au titre du délai de préavis.

Sur la demande reconventionnelle de compensation au titre de dommages et intérêts et de restitution du dépôt de garantie

M., [B] sollicite qu’il soit déduit des sommes réclamées le montant du dépôt de garantie de 720 euros et une somme de 100 euros par mois entre février et juin 2025, 500 euros, à titre de dédommagement du trouble causé par l’état de la salle de bain non terminée.

Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, “lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. [… ]

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.”

Il y a lieu de rappeler que le contrat de bail signé par les parties fait état d’un dépôt de garantie, dénommé “caution” non pas de 720 euros mais de 700 euros.

Mme, [R] ne conteste pas ne pas l’avoir restitué à M., [B] après son départ des lieux.

Il convient de constater que les parties n’ont établi ni état des lieux d’entrée, ni état des lieux de sortie, de telle sorte que les lieux sont réputées avoir été pris et rendus par le locataire en bon état.

Dès lors, la somme de 700 euros conservée par la bailleresse au titre du dépôt de garantie devra venir en déduction de la somme de 1 295 euros due par M., [B] au titre des loyers impayés.

Enfin, M., [B] sollicite une déduction des sommes dues au titre des loyers impayés d’un montant de 100 euros par mois, qui s’analyse comme une demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi entre février 2025 et le 6 juin 2025 du fait du non achèvement des travaux de la salle de bain.

Il n’est pas contesté par Mme, [R], ainsi que cela résulte des photographies produites par les deux parties, que la salle de bain du logement loué devait être rénovée au vu de sa vétusté évidente et que les travaux n’étaient pas terminés au départ des lieux de M., [B]. Mme, [R] a par ailleurs admis le principe d’une réduction de loyer de 100 euros pendant le temps des travaux, initialement confiés à M., [B], jusqu’au 31 janvier 2025.

Il résulte en outre du courriel produit par le défendeur au débat adressé le 8 janvier 2025 par Mme, [R] à M., [B] que la bailleresse lui a clairement signifié qu’elle ne souhaitait plus qu’il poursuive les travaux mais préférait mandater des entreprises pour les terminer.

Si Mme, [R] prétend que M., [B] aurait fait obstacle à la réalisation de ces travaux, elle ne le démontre aucunement, ne versant aucun devis d’entreprises ni d’attestation d’artisans qui n’auraient pu entrer dans le logement.

Ainsi, Mme, [R] a manqué à son obligation de délivrer un logement conforme à son usage, ce qui justifie l’octroi au locataire, au titre de son trouble de jouissance de 425 euros (soit 100 euros par mois).

Au total, après compensation des sommes dues respectivement par les parties, il y a lieu de condamner M., [B] à verser à Mme, [R] une somme de 1 295 -700 – 425 = 170 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, chacune des parties échouant pour le principal de leurs prétentions, les dépens seront partagés par moitié et chacune supportera le coût de ses frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe,

RAPPELLE que l’opposition a mis à néant l’ordonnance en injonction de payer n°21-25-000491 du 31 août 2025 ;

CONDAMNE, [L], [B] à payer à, [Z], [R] la somme de 170 euros (cent soixante dix euros) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE, [Z], [R] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE, [Z], [R] et, [L], [B] à supporter chacun la moitié des dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes