TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/08645 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVOI

Minute n° 25/00014

EXPERTISE

Grosse délivrée

le : 26/03/2025

à Avocats + 2 copies aux expertises

JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 05 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Madame [A] [M]

née le 28 Février 1973 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [J] [M]

né le 26 Octobre 1971 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [U]

née le 20 Janvier 1953 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.R.L. MOOLENAAR représentée par Monsieur [L] [C], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Clément GERMAIN de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 25 septembre 1997, madame [S] [B] a donné à bail commercial à la SA imprimerie MOLLENAR, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1997, des locaux situés au rez-de-chaussée et un appartement au 1er étage dans un immeuble [Adresse 5] à [Localité 8] (33), moyennant un loyer annuel initial de 84.000 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’imprimerie.

Le 06 juillet 2023, madame [A] [M], monsieur [J] [M] et madame [I] [B] épouse [U], venant aux droits de madame [S] [B] selon acte de donation du 15 décembre 1999, ont notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 31 décembre 2023, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 50.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 15 juillet 2024, madame [A] [M], monsieur [J] [M] et madame [I] [B] épouse [U] ont, par acte du 03 octobre 2024, fait assigner la SARL MOOLENAAR devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, madame [A] [M], monsieur [J] [M] et madame [I] [B] épouse [U], soutenant leur mémoire introductif et leur assignation, sollicitent du juge des loyers commerciaux de:

à titre principal :fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 50.000 euros hors taxes et hors charges,condamner la société MOOLENAAR au paiement des dépens et à leur payer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,réserver les dépens.

Les consorts [V] soutiennent, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le montant du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative au motif que le bail a une durée effective supérieure à douze années en ce qu’il s’est tacitement prolongé depuis le 1er octobre 2006.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, ils prétendent qu’elle doit être fixée pour la partie commerciale à la somme annuelle de 43.000 euros compte tenu de la nature du local, de son importante superficie, de sa vétusté, et des conditions du bail, et pour la partie habitation à la somme annuelle de 7.000 euros, compte tenu de son intégration dans un ensemble à usage commercial et de son niveau réduit de confort.

Subsidiairement, ils fondent leur demande d’expertise sur les dispositions de l’article R145-30 du code de commerce.

A l’audience, la SARL MOOLENAAR, soutenant son mémoire déposé au greffe le 04 février 2025, demande au juge des loyers commerciaux de:

constater que le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2024,rejeter la demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 50.000 euros,ordonner toute mesure d’instruction pour évaluer la valeur locative, aux frais avancés du demandeur à l’instance,condamner l’indivision [T] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL MOOLENAAR soutient l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant la demande d’augmentation de 110% du montant du loyer. Elle sollicite donc l’organisation d’une expertise, exposant qu’elle a saisi le tribunal de commerce du fait d’une situation de cessation des paiements et qu’un mandataire sera désigné, qui sera attentif à l’étude de cette valeur locative pour déterminer l’opportunité de poursuite ou non du bail.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque la durée contractuelle du bail était supérieure à neuf ans par l’effet de la tacite prolongation, le bail aura duré plus de douze ans.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. / Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. / Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. / Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, le bail conclu par la SARL MOOLENAAR le 25 septembre 1997 est d’une durée effective supérieure à douze ans du fait de sa tacite prolongation depuis son échéance contractuelle le 30 septembre 2006.

Le montant du loyer du bail, qui a été renouvelé le 1er janvier 2024 conformément à l’accord exprimé par les parties, doit ainsi être fixé à la valeur locative, laquelle doit dès lors obligatoirement être recherchée par la juridiction.

La demande de fixation à une valeur locative établie à la somme de 50.000 euros est fondée sur une expertise non judiciaire, non corroborée par d’autre pièce, qui ne peut à ce titre servir seule de preuve. En revanche, compte tenu de l’obligation pesant sur le tribunal de rechercher la valeur locative, et du désaccord des parties sur le montant de la valeur locative, manifestant leurs divergences sur des points de faits, il est justifié d’ordonner une expertise, afin d’apporter des éléments d’information sur la détermination de ladite valeur locative.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, aux frais avancés du bailleur, demandeur à l’instance.

Sur les frais du procès

— dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2024 entre madame [A] [M], monsieur [J] [M], madame [I] [B] épouse [U], bailleurs et la SARL MOOLENAAR portant sur le local commercial et l’appartement du 1er étage situé [Adresse 5] à [Localité 8] (33), ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [E] [F] épouse [K], demeurant [Adresse 6], pour y procéder, avec mission de:

1 – se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,

2 – donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

3 – de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.000 euros la provision que le demandeur, madame [A] [M], monsieur [J] [M], madame [I] [B] épouse [U], devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE