TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 25/01478 – N° Portalis DB3S-W-B7J-Z7SY

N° de MINUTE : 26/00242

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE OSMOSE SISE [Adresse 1]

[Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet RB COPRO, SARL, représentée par ses dirigeants légaux

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Me [U], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

C/

DEFENDEUR

Monsieur [T] [P]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [P] est propriétaire des lots n°149 et n°182, qui représentent respectivement 163 dix-millièmes et 11 dix-millièmes des parties communes générales de l’immeuble situé [Adresse 5], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet RB COPRO, a fait assigner Monsieur [T] [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7] demande à la présente juridiction de :

— condamner Monsieur [T] [P] à lui payer la somme de 7.534,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts aux taux légal à compter du 16 septembre 2024 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Monsieur [T] [P] à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [T] [P] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [T] [P] aux entiers dépens ;

— dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [T] [P] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 27 novembre 2025.

À l’issue de celle-ci, le jugement a été mis en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet RB COPRO, verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [T] [P],

— un extrait de compte copropriétaire émanant du [Localité 4] Livre allant du 20 juin 2019 au 9 janvier 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 5.260,65 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement,

— un décompte en date du 8 novembre 2024 émanant du syndic de copropriété faisant apparaître un solde débiteur de 7.534,77 euros arrêté au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 18 janvier 2022, 9 janvier 2024 et 20 novembre 2024 portant approbation des comptes des exercices du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, ainsi que du budget prévisionnel des exercices du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [T] [P],

— le contrat de syndic en vigueur du 20 novembre 2024 au 31 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [T] [P] ne règle que très irrégulièrement les charges de copropriété, et que les charges réclamées dans le cadre de la présente instance à hauteur de 7.534,77 euros correspondent aux charges qui restent dues, arrêtées au 4ème trimestre 2024.

L’examen des pièces versées aux débats fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte les sommes suivantes :

— la somme de 2.344,17 euros correspondant à l’addition de toutes les sommes appelées au titre de charges communes et de provisions (hors frais) durant la période antérieure au 30 juin 2020, le syndicat demandeur n’ayant pas justifié de l’approbation des comptes par une assemblée générale des copropriétaires, ni du vote d’un budget prévisionnel pour cette période ;

— la somme totale de 976,88 euros correspondant à des frais de diverses mises en demeure et divers commandements de payer, mis au débit du compte copropriétaire de Monsieur [P], de tels frais ne constituant pas des charges de copropriété ;

Soit une somme totale à déduire de 3.321,05 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) s’élève donc à la somme de 7.534,77 – 3.321,05 = 4.213,72 euros.

De son côté, Monsieur [T] [P], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [T] [P] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7] la somme de 4.213,72 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2020 et le 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Concernant le point de départ des intérêts au taux légal, le délai que font courir les notifications et mises en demeure prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et par le décret n°67-223 du 17 mars 1967 a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ainsi en l’espèce, il convient d’observer que la mise en demeure du 16 septembre 2024 a été envoyée en lettre recommandée avec avis de réception, et que l’avis de réception a été distribué le même jour au domicile du destinataire, puis retourné accompagné de la mention « pli avisé et non réclamé » (pièce n°2 de la partie demanderesse).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil et aux règles précitées, la somme de 4.213,72 euros portera intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024, soit à compter du lendemain de la date de présentation de la mise en demeure qui a été régulièrement notifiée au débiteur.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [T] [P] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er juillet 2020.

Le manquement prolongé de Monsieur [T] [P] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérise sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7] la somme de 420 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [P] sera condamné aux entiers dépens, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

La partie demanderesse sera déboutée de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7] la somme de 4.213,72 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2020 et le 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7] la somme de 420 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 12 Février 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND