RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00042 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C5JD

Décision : Contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Madame [F] [T], demeurant [Adresse 1] – [Localité 1] SUR [Localité 2]

Représentée par M^e Isabelle LESCURE, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [Z] [H], demeurant Détachement d’Appui Numérique (CCL) – [Adresse 2]

Comparant

Copie exécutoire Me [Localité 3], M. [H], M^e Gillet le 05/05/2026

Madame [G] [J], demeurant [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4]

Représentée par M^e Manon Alizée GILLET, avocat au barreau de BRIVE

SAISINE : Assignation en référé du 08 Septembre 2025

DÉBATS : Audience Publique du 17 Mars 2026

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 05 Mai 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2022 prenant effet le 1er août 2022, Madame [F] [T] a consenti un bail à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 5] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 513 euros charges comprises, à Madame [G] [J] et Monsieur [C] [Z] [H].

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, Madame [F] [T] a signifié un congé avec refus de renouvellement du bail aux locataires, précisant que le congé était délivré pour un motif légitime et sérieux (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) à savoir le non-paiement des loyers et le défaut d’entretien du logement, avec effet au 31 juillet 2025.

Les locataires se sont maintenus dans les lieux. Par acte du 21 août 2025, une sommation de quitter les lieux leur a été signifiée. Elle est restée sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, Madame [T] a fait assigner Madame [G] [J] et Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Brive la Gaillarde, statuant en référés, au visa des articles 834 et 835 du code civil, aux fins d’expulsion et de paiement d’une somme de 1 052 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 août 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2025.

A l’audience, Madame [T] sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il :

— constate la résiliation du bail du 24 juillet 2022 par effet du congé délivré le 14 janvier 2025 ;

— ordonne l’expulsion de Madame [G] [J] et Monsieur [C] [H] et de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamne solidairement Madame [G] [J] et Monsieur [C] [H] à lui verser les sommes suivantes :

> 1 539 euros de loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

> une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 513 € jusqu’au départ effectif des occupants ;

> 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne solidairement Madame [G] [J] et Monsieur [C] [H] aux dépens .

Se fondant sur l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Madame [F] [T] estime que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2025, faisant valoir la validité de son congé au regard du défaut d’entretien des lieux loués et du non paiement des loyers. Elle soutient également que la clause résolutoire du bail a vocation à s’appliquer dès lors que les loyers ont cessé d’être intégralement réglés à compter du mois de novembre 2024, Monsieur [H] ayant alors décidé de ne lui payer que la moitié du montant du loyer, à savoir 257 euros. Elle mentionne que Madame [J] a quitté le logement en janvier 2025 tout en conservant les clés et laissant ses affaires dans le logement.

A l’audience, Madame [T] précise toutefois que Monsieur [H] a réglé une partie de la dette locative en mai 2025. Elle sollicite désormais la condamnation au paiement des loyers des mois de décembre 2025, janvier 2026 et février 2026.

Madame [J], représentée à l’audience par son avocat, sollicite de la juridiction qu’elle :

— prononce la nullité du congé, en ce qu’il n’est pas justifié par un motif légitime et sérieux ;

— déboute Madame [T] de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire :

> déboute Madame [T] de sa demande d’expulsion ;

> lui accorde les délais de paiement les plus larges pour le paiement de l’arriéré locatif ;

— déboute M. [H] de ses demandes à l’encontre de Madame [J] ;

— ordonne le maintien du bail exclusivement à son bénéfice ;

— condamne Madame [T] aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, Madame [J] expose l’absence de tout justificatif des loyers impayés et du manque d’entretien des locaux fondant le congé du 14 janvier 2025. Elle soutient que la sommation de quitter les lieux du 21 août 2025 n’a pas permis d’en justifier davantage et que la demande en paiement n’est en tout état de cause assortie d’aucun décompte actualisé. Madame [J] produit par ailleurs des photographies du logement relativement à son entretien, contestant un manquement à ses obligations sur ce point.

Également, elle soutient que l’assignation ne visant pas expressément la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, la demande de résiliation fondée sur cette clause est irrecevable. Enfin, elle évoque sa situation personnelle très compliquée et précaire, expliquant qu’elle a dû quitter temporairement le logement (en janvier 2025) mais y a laissé ses affaires et entend le réintégrer.

Comparant en personne, Monsieur [H] sollicite le constat de la résiliation du bail. Il sollicite également de ne pas être tenu pour responsable des dégradations et des impayés de Madame [J]. Il indique à l’audience avoir envoyé une lettre de résiliation du bail (justificatif d’envoi par lettre recommandée le 1er décembre 2025 produit par note autorisée en délibéré) et avoir déménagé en février 2026 sur [Localité 6] en laissant toutefois certaines de ses affaires dans le logement, avec l’accord de la bailleresse.

Il soutient avoir réglé les loyers de mai à novembre 2025 et sollicite le remboursement par Madame [J] de sa part, soit 1 786 euros. Il convient ne pas avoir réglé les loyers de décembre 2025 et janvier 2026, lesquels peuvent s’imputer sur le dépôt de garantie versé en mai 2018.

Il demande la condamnation de Madame [J] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 5 mai 2026.

Les parties ont été autorisées à produire par note en délibéré des justificatifs à l’appui de leurs demandes.

Par note en date du 10 avril 2026, le conseil de Madame [T] a produit un nouveau décompte de sa créance de loyers chiffrée à 3 076 euros.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Par ailleurs, l’article 835 du même code dispose : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire."

Sur la demande d’expulsion

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourraient éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande. En cas de doute sérieux existant quant au droit revendiqué par le demandeur, le juge des référés doit rejeter la demande.

Concernant les dégradations alléguées par Madame [F] [T], cette dernière n’a pas donné de précisions ni dans le congé, l’assignation, ni dans ses conclusions.

Les dégradations sont contestées par Madame [G] [J], qui produit des photographies du logement qui montrent un lieu entretenu et propre. Madame [F] [T] a reconnu à l’audience qu’il s’agit bien du logement loué mais que les photographies produites par la locataire, non datées, ont été prises au début du bail et que l’état n’est plus le même désormais.

Dans ces circonstances, il existe un doute sérieux quant à l’existence de dégradations alléguées par Madame [F] [T], qui ne démontre pas suffisamment la réalité du manquement des locataires à leur obligation d’entretien.

Par ailleurs, concernant le fondement du congé relatif au non-paiement des loyers, le congé a été délivré sans aucune précision des loyers qui n’auraient pas été réglés et sans aucun décompte.

Ce n’est que lors de la délivrance de l’assignation que Madame [T] a précisé le montant de l’arriéré locatif qu’elle chiffrait à 1 052 euros au titre des loyers et charges impayés entre janvier 2025 et août 2025. Ainsi, Madame [T] ne justifie pas de l’existence d’un défaut de paiement des loyers à la date de délivrance du congé en date du 14 janvier 2025.

Dans ces circonstances, le tribunal retient qu’il existe un doute légitime sur la validité du congé et donc une contestation sérieuse.

De plus, dans la mesure où il existe un doute sérieux sur la validité du congé du 14 janvier 2025, l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile ne peut être retenue.

Enfin, Madame [F] [T] évoque la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. Il ne suffit toutefois pas d’évoquer cette clause devant la juridiction pour pouvoir en bénéficier. En effet, pour que la résolution puisse être constatée judiciairement, il est nécessaire au préalable de mettre en demeure le locataire défaillant, par un commandement de payer.

En conséquence, les conditions requises par les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ne sont pas réunies, et il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion de Madame [T].

Sur les demandes en paiement

Madame [F] [T] sollicite une provision fondée sur les dispositions de l’article 835 qui permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, d’allouer somme provisionnelle à la partie dont la créance n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, tant Monsieur [H] que Madame [J] reconnaissent des manquements dans le paiement des loyers.

Cependant, le montant de cet arriéré et la date des impayés ne sont pas précisés par les défendeurs, Monsieur [H] indiquant tantôt n’avoir réglé que la moitié des loyers à compter de novembre 2024, tantôt avoir régularisé une grande partie de l’arriéré locatif, tantôt ne devoir que les mois de décembre 2025 et janvier 2026.

En outre, en application de l’article 9 du code de procédure civile qui dispose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », s’il incombe aux locataires de démontrer qu’ils se sont libérés de leur obligation de paiement des loyers, il appartient à Madame [F] [T] de démontrer non seulement le principe de sa créance mais également son montant.

Or, à ce titre, il sera rappelé que le congé mentionnait uniquement « non-paiement régulier des loyers » sans plus de précisions, ni de décompte.

L’assignation indiquait quant à elle un montant de 1 052 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 31 août 2025.

A l’audience, Madame [T] a finalement sollicité la condamnation des locataires au paiement d’un arriéré de loyer s’élevant à 1 539 euros qui correspondrait aux loyers des mois de décembre 2025, janvier 2026 et février 2026. Toutefois, le seul décompte produit à l’audience correspond à un arriéré locatif de 1 052 euros au titre des mois de janvier à août 2025.

Dans sa note produite en délibéré, Madame [T] fait état d’un nouveau décompte de loyers impayés :

—  1 024 euros au titre des loyers impayés de janvier, février, mars et avril 2025 ;

—  2 052 euros au titre des loyers impayés de janvier, février, mars et avril 2026.

Elle précise que Monsieur [H] aurait réglé en totalité les loyers de mai à décembre 2025.

Outre que les parties n’ont pas été autorisées à formuler de nouvelles demandes par note en délibéré, il ne peut être que constaté les contradictions dans les demandes successives de Madame [T].

Dans ces circonstances, Madame [F] [T] ne justifie pas d’une créance non sérieusement contestable.

De même, la demande en paiement de Monsieur [H] à l’égard de Madame [J] de la moitié des loyers de mai à novembre 2025 n’est assortie d’aucun décompte actualisé ni même des justificatifs de ses paiements à la bailleresse.

Il existe ainsi une contestation sérieuse quant au montant de la créance de Monsieur [H].

Il résulte de ce qui précède que l’existence de contestations sérieuses sur le montant des sommes payées et dues par chacun des défendeurs à la bailleresse fait obstacle aux pouvoirs du juge des référés. Les demandes en paiement de Monsieur [H] et Madame [J] seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [T], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [F] [T], partie perdante, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Les défendeurs n’ont formulé aucune demande à l’encontre de Madame [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et Monsieur [H], qui succombe en ses demandes à l’encontre de Madame [J], sera débouté de sa demande de condamnation de Madame [J] au paiement de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référés ;

DEBOUTONS Madame [F] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [H] de ses demandes à l’encontre de Madame [G] [J] ;

CONDAMNONS Mme [F] [T] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes