TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux

Affaire n° : N° RG 22/05800 – N° Portalis DB2Z-W-B7G-HCPN

Jugement n° : 26/00022

MB/CH

JUGEMENT DU QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.A.R.L. AUBERGE LA GUEULARDIERE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.C.I. LEA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Maître Sandrine BAUDINOT, avocat postulant au barreau de MELUN, Maître Hélène DINICHERT, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES

DÉFENDEUR :

S.C.P. CHRISTOPHE [K], DELPHINE [Z], PATRICE [Q], EMMANUELLE [S] NOTAIRES ASSOCIES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat postulant au barreau de MEAUX, la SCP KUHN, avocats plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [R] [N] [T]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Aloïs LE CONTELLEC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 17 Mars 2026 sur le rapport de Mathilde BERNARD .

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 14 Avril 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hélène MARTRON, Première Vice-Présidente

Assesseur : Magalie CART, Vice-Présidente placée

Assesseur : Mathilde BERNARD, Juge

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hélène MARTRON, Première Vice-Présidente, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 14 Avril 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société AUBERGE LA GUEULARDIERE (SARL) exerce une activité de restaurant-bar dans un immeuble, sis [Adresse 4] à [Localité 1], appartenant à la société civile immobilière LEA.

Suivant actes authentiques du 17 juin 2021, régularisés en l’étude de la SCP [Y]-[J]-[D], Notaires à Ozoir-la-Ferrière, Monsieur [R] [U] [L] a bénéficié :

— d’une promesse unilatérale de vente de l’immeuble, consentie par la SCI LEA,

— d’une promesse de cession de fonds de commerce, consentie par la société AUBERGE LA GUEULARDIERE.

Plusieurs avenants ont été régularisés afin de proroger le délai de réalisation des cessions envisagées, sans que celle-ci n’intervienne.

Par actes délivrés le 23 novembre 2022, la société AUBERGE LA GUEULARDIERE et la SCI LEA ont fait assigner Monsieur [U] [L] et la SCP [Y]-[J]-[D] devant le tribunal judiciaire de Melun, aux fins d’obtenir du premier des indemnités d’immobilisation, et de la seconde des dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, la société AUBERGE LA GUEULARDIERE et la SCI LEA demandent au tribunal de :

— les recevoir en leurs demandes ;

— condamner l’assureur de l’étude notariale à la relever et la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

— condamner Monsieur [U] [L] au paiement des sommes suivantes :

* au profit de la SCI LEA, 129 500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, et 50 000 euros à titre de dommages-intérêts,

* au profit de la société AUBERGE LA GUEULARDIERE,

50 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, et 50 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner la SCP [Y]-[J]-[D] au paiement des sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts :

* 149 500 euros au profit de la SCI LEA ,

* 295 000 euros au profit de la société AUBERGE LA GUEULARDIERE ;

— condamner la SCP [Y]-[J]-[D] et son assureur, à relever et garantir Monsieur [U] [L] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

— « dire que les condamnations seront prononcées in solidum entre tous les défendeurs »;

— condamner in solidum la SCP [Y]-[J]-[D], son assureur, et Monsieur [U] [L] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— « ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, Monsieur [U] [L] demande de débouter la société AUBERGE LA GUEULARDIERE et la SCI LEA de toutes leurs demandes, à titre principal après avoir « jugé » les promesses caduques, et d’ordonner la restitution à son profit de la somme de 15 000 euros séquestrée auprès de la SCP [Y]-[J]-[D].

Subsidiairement, Monsieur [U] [L] demande de juger que le montant de l’indemnité d’immobilisation prévu à la promesse de cession de fonds de commerce est de 20 000 euros, d’ordonner « la restitution » de la somme de 15 000 euros séquestrée, et de le condamner à payer le solde de 5 000 euros.

Plus subsidiairement, s’il « était débouté de sa demande en garantie », Monsieur [U] [L] sollicite l’octroi d’un délai de paiement de deux ans afin de régler sa dette.

En tout état de cause, Monsieur [U] [L] demande d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, et de condamner solidairement la société AUBERGE LA GUEULARDIERE, la SCI LEA et la SCP [Y]-[J]-[D] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, la SCP [Y]-[J]-[D] demande de déclarer ses adversaires irrecevables en leurs demandes, de les débouter de l’ensemble de leurs prétentions à son encontre, et de condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétible et aux dépens, dont distraction au profit de Maître KSENTINE.

Les moyens seront présentés de façon croisée pour en favoriser l’intelligibilité.

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation réclamée par la SCI LEA, cette dernière se prévaut de la clause fixant une telle indemnité au sein de la promesse de vente. Selon elle, ladite promesse était conclue sous condition du versement auprès du séquestre d’une somme pour garantir le paiement de l’indemnité, laquelle n’a été réglée que partiellement et tardivement ; et sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, selon des modalités qui n’ont pas été respectées (s’agissant notamment du montant du prêt demandé, du respect des délais impartis pour le solliciter, de la distinction des deux projets de financement, et de la délivrance aux établissements bancaires des justificatifs nécessaires).

Monsieur [U] [L] réplique que la promesse de vente est caduque, dès lors qu’il n’a pas séquestré la somme stipulée au titre de l’indemnité d’immobilisation dans les délais prévus (et ce, sans être relancé par ses adversaires), soulignant que cette caducité était automatique au-delà d’un délai de 30 jours passé la date fixée, et qu’aucune indemnité n’est prévue en ce cas.

En duplique, la SCI LEA conteste cette caducité, soutenant que la promesse lui réservait la possibilité de soulever la caducité pour défaut de versement de la somme visée, et que Monsieur [U] [L], débiteur de l’obligation de règlement, n’a pas qualité pour s’en prévaloir.

Subsidiairement au premier moyen qu’il invoque, Monsieur [U] [L] fait valoir que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt n’a pas défailli de son fait, dans la mesure où il avait fourni aux banques concernées les éléments utiles, en transmettant les promesses consenties, lesquelles indiquaient pour chaque opération le montant du prêt nécessaire, son taux et sa durée.

Il ajoute que la promesse de vente était caduque à la date de la défaillance de la condition suspensive, et qu’il n’était donc plus possible de renoncer à ladite caducité après sa défaillance.

Sur ce point, la SCI LEA répond que Monsieur [U] [L] ne fournit pas les justificatifs nécessaires et que la condition est donc réputée avoir défailli de son fait ; et que les parties ont tacitement renoncé à la caducité de la promesse, du fait des pourparlers se poursuivant.

S’agissant de l’indemnité réclamée par la société AUBERGE LA GUEULARDIERE, les mêmes moyens sont soulevés en demande.

Monsieur [U] [L] soutient à titre principal que la promesse unilatérale de vente et la promesse de cession de fonds de commerce régularisées entre les parties étaient indivisibles, et qu’ainsi, la caducité de la première implique celle de la seconde. Subsidiairement, il reprend les moyens déjà développés au titre de la première promesse.

S’agissant de la responsabilité délictuelle de Monsieur [U] [L] invoquée par la société AUBERGE LA GUEULARDIERE et la SCI LEA, celles-ci font valoir la rupture brutale des pourparlers à l’issue de la validité des promesses, et la mauvaise foi de Monsieur [U] [L], qui avait selon elles conscience de son insolvabilité financière et de l’impossibilité d’obtenir les prêts nécessaires, et avait malgré cela sollicité la prorogation du délai de réitération des deux cessions, tout en menant un autre projet en parallèle.

Elles font valoir des préjudices tenant aux frais engagés afin de maintenir les négociations, aux frais de notaire, aux salaires du chef cuisinier recruté à la demande de Monsieur [U] [L] pour son projet, à la perte de chance de vendre à des tiers, ainsi qu’au préjudice moral lié à leur attente, et à l’impossibilité pour leurs gérants de jouir paisiblement de leur retraite.

Monsieur [U] [L] réplique qu’il était de bonne foi, et que l’existence d’un autre projet de restauration mené en parallèle n’établit pas son désintérêt pour le projet le liant aux promettantes. Selon lui, la rupture des pourparlers n’a pas dégénéré en abus dans la mesure où il a été mis un terme aux discussions faute de financement bancaire. Il conteste en outre les préjudices invoqués, et leur lien de causalité avec son fait, soulignant que plusieurs années après la fin des pourparlers, les biens restent invendus.

S’agissant de la responsabilité de l’étude notariale invoquée par la société AUBERGE LA GUEULARDIERE et la SCI LEA, ces dernières exposent que Maître [S] les a insuffisamment alertées sur les clauses souscrites, notamment en ce que le défaut de séquestre complet de l’indemnité d’immobilisation prévu par la première promesse de vente permettrait d’obtenir la caducité des deux promesses sans compensation. Elles lui font encore grief de n’avoir ni réclamé le complément de séquestre ni alerté les promettantes du défaut de paiement intégral. Elles soutiennent par ailleurs que le notaire intervenu leur a indiqué qu’elles pouvaient réclamer leurs indemnités d’occupation, sans pour autant débloquer les sommes déjà versées. Les demanderesses reprochent en outre à l’étude notariale de ne pas les avoir alertées sur le risque de non-obtention des financements, l’acquéreur n’ayant pas d’apports.

Elles exposent à ce titre les mêmes préjudices qu’à l’encontre de Monsieur [U] [L].

De même, Monsieur [U] [L] expose que le notaire intervenu n’a jamais interpellé les parties sur la caducité encourue par les deux promesses, ni ne l’a relancé pour obtenir le complet versement du séquestre, ni ne l’a averti des conséquences du défaut de réitération de la convention.

La SCP [Y]-[J]-[D] répond qu’aucune faute n’est démontrée à son encontre.

Selon elle, le défaut de paiement complet du séquestre est courant, et rien ne lui permettait de préjuger de l’insolvabilité de Monsieur [U] [L].

En outre, la SCP [Y]-[J]-[D] soutient que quatre avenants ont été régularisés par les promettantes, alors qu’elles étaient informées des difficultés de financement rencontrées par Monsieur [U] [L] ; ainsi, elles ne peuvent lui imputer une perte de chance de ne pas avoir procédé aux cessions envisagées plus tôt auprès d’un autre acquéreur.

De plus, l’étude notariale souligne que les offres d’achat par des tiers soumises aux débats ne comportent pas de prix, ou visent un prix inférieur à celui projeté, et que les biens ne sont toujours pas vendus.

Elle ajoute qu’il ne peut lui être reproché de refuser de se dessaisir des sommes séquestrées en l’absence d’accord du promettant et du bénéficiaire et alors que le tribunal doit statuer sur leur sort.

Enfin, elle réplique aux moyens soulevés par Monsieur [U] [L] qu’il ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

La clôture est intervenue le 30 juin 2025, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026 et mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de trancher les demandes tendant à « juger » d’un fait dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions mais de simples moyens et ne devraient ainsi pas figurer au dispositif des conclusions des parties.

Parallèlement, il est constaté qu’en l’absence d’une fin de non-recevoir soulevée, les prétentions relatives à la recevabilité des demandes sont sans objet.

Concernant les éléments soumis aux débats, il est relevé qu’alors que les dossiers de plaidoiries des parties étaient attendus avant le 1er décembre 2025, et malgré relance du juge-rapporteur auprès de Monsieur [U] [L] pour qu’il fournisse ses pièces, par message RPVA du 12 mars 2026, celles-ci ne sont pas parvenues au tribunal, qui devra donc statuer en l’état des éléments à sa disposition, étant encore observé que Monsieur [U] [L] a reproduit dans ses écritures des extraits de chacune de ses pièces.

I. Sur les prétentions des demanderesses à l’encontre de Monsieur [U] [L] au titre des indemnités d’immobilisation

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

A. S’agissant de l’indemnité réclamée au titre de la promesse de vente consentie par la SCI LEA

La promesse unilatérale de vente du 17 juin 2021 stipule, page 11-12 : « Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CENT VINGT-NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (129 500,00 EUR). Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE verse au PROMETTANT, et ainsi qu’il résulte de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de CINQUANTE MILLE EUROS (50 000.00 EUR) dans les 10 jours de [la signature de la promesse.] […] En cas de non-versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues si bon semble au PROMETTANT pendant un délai de dix (10) jours, devenant une caducité automatique au-delà d’un délai de (30) trente jours. […]

Quant au surplus de l''indemnité d’immobilisation, soit la somme de soixante-dix-neuf mille cinq cents euros (79.500,00 EUR) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas ou le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait. ».

Sur le moyen pris d’une caducité automatique de l’acte

En l’espèce, il est constant que la somme de 50 000 euros n’a pas été versée dans les 30 jours de la signature de l’acte, seul le montant de 15 000 euros ayant été séquestré le 30 juin 2021.

Néanmoins, si la validité de la clause suscitée n’est pas remise en question, comme le souligne les promettantes, le bénéficiaire de la promesse ne peut se délier de son obligation de verser une indemnité d’occupation au motif de sa propre inexécution contractuelle, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude.

Ainsi, Monsieur [U] [L] ne peut se prévaloir de l’application de cette clause de caducité automatique.

Le moyen opposé par celui-ci pour contester la demande de paiement est donc rejeté.

Sur les moyens relatifs à la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire

L’acte précise, en pages 14 et 15, la condition suspensive ainsi stipulée : « Les présentes sont conclues sous la condition suspensive qu’il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, le BENEFICIAIRE déclare spécialement :

— qu’il s’est déjà renseigné auprès de sa banque pour l’obtention d’un ou plusieurs financement(s);

— que leur montant total soit d’un maximum d’UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-QUINZE MILLE EUROS (1.295.000,00 EUR)

— que les taux fixes d’intérêts, hors assurance, soit de : 1,40 %

— que la ou leur durée maximale de remboursement soit de : quinze (15). (sic)

Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par l’intermédiaire du notaire soussigné, par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs contrat de prêt définitif au plus tard le 10 septembre 2021 [qui devra être notifiée sous 5 jours, à défaut de quoi le promettant pourra mettre en demeure le bénéficiaire de justifier sous huitaine de la réalisation de la condition].

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT. ».

En l’espèce, les avenants produits n’ont pas modifié les conditions fixées sur ce point.

Les débats relatifs à la renonciation éventuelle à la caducité de la promesse pour défaut de financement sont inopérants alors que la clause prévoit, si celui-ci est imputable au bénéficiaire, la survivance de l’indemnité d’immobilisation.

Il ressort de cette clause que Monsieur [U] [L] devait justifier d’une demande de prêt conforme aux stipulations détaillées dans le délai de 15 jours à compter du 17 juin 2021.

Or, les parties produisent :

— un courrier de refus du 17 mai 2022, adressé par la banque BRED BANQUE POPULAIRE en réponse à une demande de prêt de 1 795 000 euros sur 240 mois, au taux de 1,50%, dont 1 295 000 euros pour l’acquisition d’un bien immobilier et le surplus pour l’achat d’un fonds de commerce,

— un courrier de refus du 14 juin 2022 adressé par la banque LCL en réponse à une demande de prêt de 1 295 000 euros sur 240 mois, au taux de 1,40%, pour l’acquisition d’un immeuble,

— un courrier de refus du 21 juin 2022 adressé par la banque CIC EST en réponse à une demande de prêt de 1 295 000 euros sur 180 mois, formée le 26 avril 2022, pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Monsieur [U] [L] reproduit par ailleurs dans ses écritures une portion de courrier du 27 juillet 2021, de la BANQUE BCP, refusant une demande de prêt de 1 295 000 euros, pour l’acquisition d’un bien immobilier, sans plus de précisions.

Aucun de ces documents n’atteste d’une demande de prêt faite dans les délais prescrits.

Le mail attribué à la banque CREDIT DU NORD, reproduit partiellement dans les écritures de Monsieur [U] [L], accuse simplement réception de documents, et n’établit pas davantage une demande de prêt dans les délais visés.

Au surplus, aucun des documents produits, pas plus que la pièce n°4 de Monsieur [U] [L] reproduite dans ses écritures, n’atteste cumulativement d’une demande de prêt pour 1 295 000 euros, au taux fixe d’intérêts, hors assurance, de 1,40 %, sur une durée maximale de remboursement de 180 mois.

Le fait que Monsieur [U] [L] ait transmis à certaines banques sollicitées la promesse de vente comprenant la clause susvisée est inopérant, cette communication ne valant pas demande de prêt à ces conditions.

Il apparait en outre que le notaire mandaté a sollicité Monsieur [U] [L], notamment les 11 février et 12 mai 2022, pour obtenir justification des démarches attendues, n’obtenant des courriers de refus que le 24 juin 2022.

Dès lors, la condition suspensive est réputée défaillie du fait de Monsieur [U] [L], et celui-ci doit être condamné au paiement de l’indemnité d’immobilisation souscrite.

Il n’y a lieu à condamnation « in solidum » de Monsieur [U] [L] et de l’étude notariale, alors qu’il s’agit d’une indemnité contractuellement stipulée par le premier. Cette demande sera donc rejetée.

B. S’agissant de l’indemnité réclamée au titre de la promesse de cession consentie par la société AUBERGE LA GUEULARDIERE

La promesse unilatérale de cession du 17 juin 2021 stipule en son article « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SÉQUESTRE », pages 21-22 : « En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier en cas de non-signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE dans le délai […] fixé, toutes les conditions suspensives avant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50 000,00 EUR).

Le BENEFICIAIRE s’oblige à verser dans les dix (10) jours des présentes la somme de VINGT MILLE EUROS (20.000,00 EUR) au moyen d’un virement bancaire en la comptabilité du notaire rédacteur [de la promesse], cette somme représentant l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. A défaut de versement dans ce délai, les présentes seront caduques si bon semble au PROMMETANT.

De convention expresse entre les PARTIES, cette somme est affectée en nantissement par le PROMMETANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier. A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du notaire rédacteur des présentes, qui en est constitué pour séquestre. […]».

Sur le montant de l’indemnité d’immobilisation

En application des articles 1188 et suivant du code civil, un contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes, et toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

En l’espèce, l’indemnité d’immobilisation est fixée à 50 000 euros, la mention d’un versement de 20 000 euros concernant un séquestre, quoi que la rédaction sur ce point ne soit pas parfaite, mais demeurant tout à fait compréhensible pour un lecteur de bonne foi. Cette interprétation est par ailleurs cohérente avec l’autre promesse fixant également une indemnité d’immobilisation à hauteur de 10% du prix de vente.

La demande de Monsieur [U] [L] tendant à interpréter différemment la clause sera donc rejetée

Sur le moyen pris de l’interdépendance des promesses

L’article 1186 du même code précise que lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La promesse de cession de fonds de commerce, contrairement au précédent acte, ne prévoit pas la caducité automatique de la promesse pour non-versement intégral et à bonne date d’une partie de l’indemnité d’occupation.

En revanche, il stipule, page 15 : « Il a été prévu comme condition déterminante et indivisible du bénéficiaire l’acquisition des murs dans lesquels est exploité le fonds. ».

Toutefois, il ne s’agit pas d’une condition dont le défaut de réalisation serait de nature à libérer le bénéficiaire de la promesse de son obligation de régler une indemnité d’immobilisation, subsistant malgré caducité de l’acte. En effet, la promesse prévoit la possibilité de libérer le bénéficiaire de l’indemnité due uniquement en cas de défaillance des conditions suspensives visées avant sa page 15 (renvoyant en 3ème ligne de cette page aux «conditions suspensives ci-dessus stipulées »), et non à cette condition particulière stipulée en milieu de page 15.

Au surplus Monsieur [U] [L] ne peut se prévaloir du défaut de réitération de la vente au regard de ce qui précède.

Le moyen en défense est donc inopérant.

Sur les moyens relatifs à la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt

La promesse concernée prévoit pour condition suspensive la condition suivante : « L’obtention par le BENEFICIAIRE, au plus tard le 10 septembre 2021 d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

— montant maximum : 500.000,00 euros,

— durée minimale : 7,00 ans,

— taux d’intérêts maximum : 1,40 pour cent l’an.

Le BENEFICIAIRE s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires en vue de l’obtention du ou des prêts et, notamment, à déposer au moins un dossier relatif à la demande de prêt au plus tard dans un délai de quinze jours à compter d’aujourd’hui, et d’en justifier à première réquisition du PROMETTANT, faute de quoi cette condition serait réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil.

[…]

L’obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au plus tard dans les quarante-huit (48) heures suivant l’expiration du délai ci-dessus prévu pour l’obtention du prêt, faute de quoi le BENEFICIAIRE ne pourrait plus se prévaloir du bénéfice de la présente condition suspensive. ».

En l’espèce, les avenants produits n’ont pas modifié les conditions fixées sur ce point.

Les débats relatifs à la renonciation éventuelle à la caducité de la promesse pour défaut de financement sont inopérants alors que la clause prévoit, si celui-ci est imputable au bénéficiaire, la survivance de l’indemnité d’immobilisation.

Il en ressort que Monsieur [U] [L] devait justifier d’une demande de prêt conforme aux stipulations détaillées dans le délai de 15 jours à compter du 17 juin 2021.

Les parties produisent :

— un courrier de refus du 14 février 2022, adressé par la banque CREDIT DU NORD en réponse à une demande de prêt de 500 000 euros sur 84 mois, formée le 4 janvier 2022, pour acquisition d’un fonds de commerce et travaux,

— le courrier de refus susvisé du 17 mai 2022, adressé par la banque BRED BANQUE POPULAIRE en réponse à une demande de prêt de 1 795 000 euros sur 240 mois, au taux de 1,50%, dont 1 295 000 euros pour acquisition d’un bien immobilier et le surplus pour l’achat d’un fonds de commerce,

— un courrier de refus du 14 juin 2022 adressé par la banque LCL en réponse à une demande de prêt de 500 000 euros sur 84 mois, au taux de 1,40%, pour acquisition d’un fonds de commerce,

— un courrier de refus du 21 juin 2022 adressé par la banque CIC EST en réponse à une demande de prêt de 500 000 euros sur 84 mois, formée le 26 avril 2022, pour acquisition d’un fonds de commerce.

Si le courrier du 14 juin 2022 adressé par la banque LCL répond aux exigences contractuelles, aucun de ces documents n’atteste d’une demande de prêt faite dans les délais prescrits.

Il en va de même des pièces 4 et 5 reproduites dans les écritures de Monsieur [U] [L].

Le fait que Monsieur [U] [L] ait transmis à certaines banques sollicitées les promesses de vente comprenant la clause susvisée est inopérant, cet envoi ne valant pas demande de prêt à ces conditions.

Il apparait en outre que le notaire mandaté a sollicité Monsieur [U] [L], notamment les 11 février et 12 mai 2022, pour obtenir justification des démarches attendues, n’obtenant des courriers de refus que le 24 juin 2022.

Dès lors, la condition suspensive est réputée défaillie du fait de Monsieur [U] [L], et celui-ci doit être condamné au paiement de l’indemnité d’immobilisation souscrite.

Il n’y a lieu à condamnation « in solidum » de Monsieur [U] [L] et de l’étude notariale, alors qu’il s’agit d’une indemnité contractuellement stipulée par le premier. Cette demande sera donc rejetée.

II. Sur le sort de la somme séquestrée

Au regard des stipulations rappelées et des condamnations déterminées supra, il convient de débouter Monsieur [U] [L] de sa demande de libération de la somme séquestrée à son profit, celle-ci devant revenir aux demanderesses.

III.Sur les prétentions des demanderesses à l’encontre de Monsieur [U] [L] au titre d’une responsabilité délictuelle

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les demanderesses évoquent le maintien des pourparlers après la date du 31 mars 2022, et leur rupture brutale deux mois plus tard, ce maintien a été librement décidé après plusieurs prorogations puis expiration des promesses, alors que Monsieur [U] [L] n’avait pas transmis les éléments bancaires dont la justification était demandée en février 2022.

Dès lors, les préjudices évoqués tenant à l’impossibilité de vendre à des tiers plus tôt et à la poursuite de frais de négociation sont imputables au propre fait des demanderesses, ayant choisi de poursuivre les négociations pendant deux mois après extinction des promesses, malgré une incertitude totale sur les capacités financières de l’acquéreur potentiel, pour un projet de financement d’un montant particulièrement élevé.

En outre, elles restent taisantes sur l’absence de cession quatre ans après la rupture des pourparlers.

De même, la société AUBERGE LA GUELARDIERE a fait le choix de recruter un cuisinier en mars 2022 malgré les mêmes difficultés, sans attendre la régularisation des cessions, sans doute sur les conseils de Monsieur [U] [L], mais sans contractualiser avec lui les conséquences de ce recrutement.

Le lien de causalité entre les préjudices invoqués et une faute de Monsieur [U] [L] n’est donc pas établi.

En tout état de cause, le caractère brutal de la fin des pourparlers postérieurs à l’expiration des promesses n’est pas suffisamment établi au regard des échanges entre parties produits, alors que ceux-ci n’ont duré que deux mois, la période antérieure ne pouvant être utilement évoquée, comme ayant donné lieu à indemnités d’immobilisation forfaitaires.

Enfin, le préjudice allégué par les gérants des sociétés demanderesses ne constitue pas un préjudice personnel de celles-ci, dont elles pourraient demander réparation.

Dès lors, les demandes en réparation seront rejetées.

IV. Sur les demandes plus subsidiaires de Monsieur [U] [L]

Monsieur [U] [L] ne formule pas de demande de garantie dans le dispositif de ses écritures, qui seul saisit la juridiction en application de l’article 768 du code de procédure civile.

En tout état de cause, Monsieur [U] [L] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude en faisant valoir le défaut de relance du notaire pour procéder au versement de la somme qu’il devait séquestrer afin d’obtenir garantie de celui-ci.

Monsieur [U] [L] ne peut donc obtenir garantie de l’étude notariale.

Concernant sa demande de délais de paiement, Monsieur [U] [L] ne motive pas cette prétention par sa situation financière, non décrite, ni justifiée.

De plus, il a bénéficié de délais de procédure particulièrement importants.

Cette demande ne pourra donc qu’être rejetée, en application de l’article 1343-5 du code civil.

V. Sur les prétentions des demanderesses à l’encontre de la SCP [Y]-[J]-[D] et de son assureur, au titre d’une responsabilité délictuelle

En application de l’article 1240 du code civil précité, le notaire doit procéder aux vérifications nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’il dresse, et est débiteur d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients, notamment sur la portée de leurs engagements.

En l’espèce, concernant le grief relatif au défaut d’alerte sur le risque de défaut d’octroi d’un prêt à l’acquéreur potentiel ne justifiant pas d’apports suffisants, il n’est pas pertinent au regard de la présence d’une condition suspensive d’obtention de financement, de la qualité des demanderesses, et du montant total de l’opération devant interpeller même une personne profane sur ce risque.

Concernant le défaut de conseil sur le caractère défavorable de la clause de la promesse de vente prévoyant la caducité automatique de celle-ci, aucun préjudice n’est démontré dès lors qu’elle ne peut être invoquée par Monsieur [U] [L].

Concernant les diligences accomplies par le notaire durant la période de validité des promesses, l’étude notariale démontre plusieurs relances pour obtenir signature des avenants aux promesses et justifications des démarches bancaires attendues, et ce dans un délai raisonnable suivant le délai prévu, au regard des échanges entre les parties.

En revanche, elle ne justifie pas avoir alerté les demanderesses sur le défaut de versement complet du séquestre prévu, avant courrier du 1er août 2022, alors qu’il relevait de sa mission de s’assurer du versement des sommes à séquestrer à son office et d’alerter les parties sur ce point le cas échéant.

Elle ne peut s’exonérer de sa responsabilité à ce titre en soutenant que quatre avenants ont été régularisés par les demanderesses pourtant informées des difficultés de financement de leur acquéreur, alors même qu’elles pouvaient estimer que le risque de non-paiement des indemnités d’immobilisation était limité compte tenu des séquestres prévus.

Concernant le refus de versement du séquestre, il apparait que par courrier du 1er août 2022, l’étude notariale a indiqué ne pouvoir libérer « la partie d’indemnité d’immobilisation à ce jour séquestrée » sans accord du bénéficiaire des promesses. Ce refus était justifié par l’existence d’un litige entre les parties et conforme aux stipulations figurant en page 12 de la promesse de vente et 23 de la promesse de cession du fonds de commerce. Dès lors, le grief est infondé.

Ainsi, la seule faute pouvant être reprochée à l’étude notariale concerne le défaut d’alerte des promettantes sur le versement complet des sommes à séquestrer.

Or, le seul préjudice en lien avec cette faute est la perte de chance de bénéficier d’un séquestre complet, préjudice qui n’est pas allégué par les demanderesses.

Dès lors, les prétentions indemnitaires et en garantie formées par les demanderesses contre l’étude notariale ne pourront qu’être rejetées, ces dernières prétentions n’étant d’ailleurs pas motivées distinctement, alors qu’elles concernent la garantie au profit d’un tiers.

Enfin, il convient de rejeter les demandes formées contre l’assureur de l’étude notariale, au regard de l’article 14 du code de procédure civile, celui-ci n’étant pas attrait à la cause, ni même identifié.

VI. Sur les autres demandes

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, Monsieur [U] [L] qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens de la présente instance, avec distraction au profit de l’avocat en faisant la demande.

B. Sur les frais irrépétibles

Suivant l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [U] [L], tenu aux dépens, à payer à la société AUBERGE LA GUEULARDIERE et la SCI LEA la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, et de rejeter les autres demandes à ce titre.

C. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [L] à payer à la SCI LEA la somme de 129 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 17 juin 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [L] à payer à la société AUBERGE LA GUEULARDIERE la somme de 50 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de cession du 17 juin 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [L] à payer aux sociétés AUBERGE LA GUEULARDIERE et LEA la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [L] aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit du conseil de la SCP [Y]-[J]-[D] pour sa part ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 14 Avril 2026, à l’audience de la première chambre civile du Tribunal judiciaire de MELUN par Hélène MARTRON, Présidente, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE