Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 MARS 2025

N° RG 23/00714 – N° Portalis DB22-W-B7H-RDO4

Code NAC : 30B

TLF

DEMANDERESSE :

La société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE, société en nom collectif immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 451 226 328 dont le siège social est situé [Adresse 1] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Isabelle DONNET de la SELARL FIDU-JURIS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dominique COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société DEXE CARISEY GROUPE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 809 002 629 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Ali ATLAR, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE.

ACTE INITIAL du 01 Février 2023 reçu au greffe le 02 Février 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 21 Janvier 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 27 Mars 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 août 2014, la société ALTA CRP AUBERGENVILLE a consenti à la société DEXE CARISEY devenue DEXE CARISEY GROUPE un bail commercial portant sur un local commercial d’une surface de 182m² environ, outre 60m² environ de terrasse, sis au [Adresse 6] à [Localité 3].

Le bail prévoit comme destination contractuelle : « Café, thé, à déguster sur place et à emporter, ainsi que petite restauration vendu par l’enseigne COLUMBUS CAFE ».

Le contrat de bail prévoit un loyer fixe d’un montant de 54.600 euros hors taxe et hors charges ainsi qu’un loyer variable additionnel fixé à 0,75% du chiffre d’affaires annuel réalisé par le preneur.

Dans la nuit du 31 août au 1er septembre 2019, vers 3 heures du matin, un incendie est survenu au sein du local commercial.

A la suite, le bailleur a restitué les locaux au preneur, après travaux, le

11 septembre 2020.

La société DEXE CARISEY GROUPE a repris l’exploitation du local à compter du 1er juin 2021.

Par acte d’huissier de justice délivré le 1er juillet 2022, la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE a fait assigner en référé la société DEXE CARISEY GROUPE aux fins d’obtenir principalement sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 246.985,92 euros au titre des loyers impayés.

Par ordonnance contradictoire rendue le 15 décembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Versailles a :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— débouté la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE de sa demande provisionnelle,

— débouté la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE aux dépens de l’instance,

— condamné la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE à verser à la société DEXE CARISEY GROUPE la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 5 janvier 2023, la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Par arrêt du 14 septembre 2023, la cour d’appel de [Localité 9] a :

— infirmé l’ordonnance du 15 décembre 2022 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamné la société DEXE CARISEY GROUPE à verser à la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE la somme provisionnelle de 148.296,57euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés pour la période du 1er juin 2021 au 15 mai 2023 ;

— rejeté la demande de délais de paiement de la société DEXE CARISEY GROUPE ;

— condamné la société DEXE CARISEY GROUPE à payer à la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE la somme totale de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné la société DEXE CARISEY GROUPE aux dépens de première instance et d’ appel.

Par acte d’huissier en date du 1er février 2023, la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE a assigné la société DEXE CARISEY GROUPE devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par conclusions d’incident transmises le 3 octobre 2024, la société DEXE CARISEY GROUPE a sollicité du juge de la mise en état qu’il prononce l’irrecevabilité, pour absence de lien suffisant avec les prétentions originaires, des demandes additionnelles de résiliation judiciaire du bail commercial et d’expulsion du locataire, formulées pour la première fois par la société ALTA CRP AUBERGENVILLE dans ses conclusions du 30 juillet 2024.

Par mention au dossier du 8 octobre 2024, le juge de la mise en état a indiqué :

« Vu l’état d’avancement de l’instruction, le juge de la mise en état décide, en application de l’article 789, 6°, du code de procédure civile, de renvoyer l’examen de la fin de non-recevoir à la formation de jugement. Il appartient ainsi aux parties de régulariser leurs conclusions au fond afin que celles-ci contiennent les développements sur la fin de non-recevoir et les moyens au fond.

Renvoi à la mise en état du 10 décembre 2024 à09h30 pour régularisation des conclusions avant le 26 novembre 2024 et clôture ».

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE demande au tribunal,

Vu les pièces visées,

Vu l’article 1134 du code civil,

Vu les articles 4, 65, 70, 122 et 700 du code de procédure civile,

Sur la demande d’irrecevabilité :

— débouter la société DEXE CARISEY GROUPE de sa demande

d’irrecevabilité ;

— juger recevables les demandes de la société ALTA CRP AUBERGENVILLE relatives à la résiliation judiciaire du bail et à l’expulsion de la société DEXE CARISEY GROUPE.

Sur le fond :

— débouter la société DEXE CARISEY GROUPE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— résilier le bail aux torts de la société DEXE CARISEY GROUPE ;

— ordonner l’expulsion de la société DEXE CARISEY GROUPE et de tous occupants de son chef du local n°29, d’une surface d’environ 182 m² accompagné d’une terrasse de 60 m² environ, dépendant du [Adresse 4] [Adresse 8] à [Localité 3] ;

— condamner la société DEXE CARISEY GROUPE à payer à la société SNC ALTA CRP [Localité 2] une somme de 322.228,30 euros TTC, au titre des loyers, charges et accessoires du 1er juin 2021 au 14 novembre 2024 ;

— condamner la société DEXE CARISEY GROUPE à payer à la société SNC ALTA CRP [Localité 2] une somme de 77.161,55 euros TTC, au titre des loyers, charges et accessoires du 11 septembre 2020 au 31 mai 2021 ;

— condamner la société DEXE CARISEY GROUPE à payer à la société SNC ALTA CRP [Localité 2] une somme de 96.749,23 euros TTC, au titre des loyers, charges et accessoires du 1er septembre 2019 au 10 septembre 2020 ;

— condamner la société DEXE CARISEY GROUPE, à payer à la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— condamner la société DEXE CARISEY GROUPE en tous les dépens, de première instance et de l’appel, en ce compris les frais de signification du jugement à intervenir.

Elle fait valoir que :

— puisque la société DEXE CARISEY GROUPE ne remplit pas ses engagements de payer entièrement et à bonne date son loyer, charges, impôts et accessoires, la société ALTA CRP AUBERGENVILLE est légitime et bien fondée à demander la résiliation judiciaire du bail,

— on ne peut pas faire une demande additionnelle (résiliation judiciaire du bail + expulsion) plus en lien avec la demande initiale (paiement du loyer, charges, impôts et accessoires), toutes ces demandes étant fondées sur le bail,

— le local n’a pas été détruit en totalité suite à l’incendie puisque la société DEXE CARISEY GROUPE exploite toujours le local,

— dans le cas contraire, le bail aurait été résilié de plein droit sur le fondement de l’article 1722 du code civil de sorte que la société DEXE CARISEY GROUPE ne peut prétendre à la fois que son local a été détruit totalement et poursuivre l’exploitation du local,

— la demande de diminution de prix formulée par le preneur démontre de manière certaine et sans ambiguïté qu’elle considère que le local n’a pas été détruit totalement suivant les dispositions de l’article 1722 du code civil,

— l’accord des parties sur la destruction partielle du local est donc indéniable et cette question n’a donc pas à être tranchée au fond,

— la société DEXE CARISEY GROUPE a perçu des indemnités de la part de son assureur dont elle ne justifie pas,

— aucune annulation de loyer sur la période du 1er septembre 2019 au

10 septembre 2020 ne peut être exigée en application du l’article 1722 du code civil,

— la période durant lequel le preneur a réalisé des travaux d’aménagement ne saurait être considérée comme exonératoire du loyer,

— le preneur a cessé de régler les loyers et les charges, de telle manière que sa dette ne cesse d’augmenter,

— l’article 1722 ne doit plus s’appliquer à compter du 1er juin 2021, au plus tard, puisque la société locataire reconnaît exploiter le local en totalité,

— la société DEXE CARISEY GROUPE n’a pas exécuté l’arrêt de la cour d’appel,

— la société DEXE CARISEY GROUPE ne justifie pas pourquoi elle ne devait pas payer les sommes dues en vertu du bail alors qu’elle reconnaît avoir repris possession du local le 11 septembre 2020,

— la cour d’appel de [Localité 9] a estimé que l’article 1195 du code civil ne s’appliquait pas aux baux commerciaux dans un arrêt du 12 décembre 2019,

— la société DEXE CARISEY GROUPE n’a même pas réglé le montant dont elle s’estime redevable sur la période considérée,

— la cour d’appel a relevé, à la lecture des bilans transmis par le preneur, que la société DEXE CARISEY GROUPE n’était pas en mesure d’apurer sa dette même avec un échéancier,

— la société DEXE CARISEY GROUPE ne conteste aucun des éléments transmis relatifs aux charges et le tribunal jugera de la mauvaise foi du preneur qui ose demander le remboursement des appels de charge qu’il n’a même pas réglé,

— le défaut de règlement de l’intégralité des loyers des baux par le preneur constitue en conséquence une cause suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du bail,

— conformément aux dispositions de l’article 7.3.6 du bail, la société DEXE CARISEY GROUPE doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer mensuel acquitté à l’expiration du bail et augmenté des charges et taxes en sus jusqu’au jour où les lieux auront été restitués au bailleur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, la société DEXE CARISEY GROUPE demande au tribunal, de :

In limine litis

Vu les articles 122, 4, 65 et 70 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

— prononcer l’irrecevabilité, pour absence de lien suffisant avec les prétentions originaires, des demandes additionnelles de résiliation judiciaire du bail commercial et d’expulsion du locataire, formulées pour la première fois

par la société ALTA CRP AUBERGENVILLE dans ses conclusions du

30 juillet 2024 ;

Au fond

Vu les articles 1195, 1719 et 1722 du code civil,

Vu les articles L145-40-2 et R145-35 et 36 du code de commerce,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

A titre principal et reconventionnel :

— prononcer l’inexigibilité des loyers, charges et accessoires pour la période du 1er septembre 2019 au 31 mai 2021 par application des articles 1719 et 1722 du code civil ;

— prononcer le caractère sans cause des appels de charges de la société ALTA CRP AUBERGENVILLE, dans la limite de la prescription quinquennale, faute de justification ;

— condamner la société ALTA CRP AUBERGENVILLE à rembourser à la Société DEXE CARISEY GROUPE la somme de 183.993,54 euros TTC au titre des charges sans cause appelées par la société ALTA CRP AUBERGENVILLE ;

— réviser, sur le fondement de l’article 1195 du code civil, le loyer fixé par le contrat de bail commercial en appliquant, à compter du 1er juin 2021, une réduction du loyer TTC de 60%, et l’arriéré locatif TTC restant dû pour la période du 1er juin 2021 au 31 décembre 2024 à la somme de 55.293,90 euros TTC ;

— ordonner la compensation des créances réciproquement dues ;

A titre subsidiaire, en cas de condamnation mise à la charge du défendeur :

— autoriser la société DEXE CARISEY GROUPE à se libérer de son éventuelle dette en vingt-quatre mensualités égales en sus des échéances courantes, le premier versement devant être effectué le 12ème jour du mois suivant la signification de la décision à intervenir et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 12 de chaque mois ;

— rappeler que les délais de paiement suspendent toutes les voies d’exécution éventuellement engagées par le créancier ;

En tout état de cause :

— débouter la société ALTA CRP AUBERGENVILLE du surplus de ses demandes ;

— condamner la société ALTA CRP AUBERGENVILLE à verser à la Société DEXE CARISEY GROUPE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la société ALTA CRP AUBERGENVILLE aux dépens.

Elle fait valoir que :

— les demandes initiales portent sur l’exécution du contrat de bail alors que les demandes additionnelles formulées pour la première fois dans ses troisièmes conclusions par la SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE portent sur la rupture du contrat de bail,

— ces demandes additionnelles sont sans lien avec les demandes initiales, si bien qu’elles ne se rattachent pas aux prétentions originaires formées dans l’assignation par un lien suffisant,

— elle formule depuis le début du litige une demande de réduction du prix, demande formalisée par courrier du 13 février 2023 et refusée par le bailleur le 28 février 2023,

— conformément à l’article 1722 du code civil, elle estime que le prix doit être réduit de 100% pour la période du 1er septembre 2019 au 31 mai 2021 dans la mesure où elle n’a pu jouir de l’intégralité de la chose,

— le bailleur ne peut pas soutenir que le preneur a eu la jouissance totale du local dès le 1er septembre 2020, alors qu’il s’est fait livrer un local « béton brut » et qu’il avait encore à sa charge la réalisation des travaux d’aménagement et l’achat du matériel et des marchandises,

— l’usage de la chose louée doit s’entendre comme l’usage qui était celui du preneur avant l’incendie, c’est-à-dire celui permettant l’exploitation de son fonds de commerce,

— dans ces conditions, pour la période du 1er septembre 2019 au 31 mai 2021, aucune somme ne peut être réclamée au preneur car :

— la chose louée était détruite, ce qui donne droit à une diminution intégrale du prix,

— l’obligation de délivrance de la chose louée n’était pas remplie, le preneur n’avait pas la jouissance des lieux loués,

— le bailleur facture au preneur des charges exorbitantes chaque trimestre,

— pour seul justificatif, le bailleur transmet au preneur un récapitulatif qui comporte le montant total des charges du centre commercial et le montant correspondant à la quote-part revenant au preneur,

— ce document ne constitue pas un justificatif dès lors qu’il est contesté,

— il appartient au bailleur de justifier les charges par la production des documents et pièces comptables relatifs aux dépenses engagées,

— il est manifeste qu’une période de fermeture de l’établissement pendant une durée de 20 mois constitue un changement de circonstances qui était imprévisible lors de la conclusion du contrat et qui rend donc l’exécution du contrat de bail excessivement onéreuse pour le locataire, qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque lors de la conclusion du contrat ce qui justifie une révision sur le fondement de l’article 1195 du code civil,

— compte tenu de l’importante divergence entre les demandes formulées par le bailleur et la réalité de la relation contractuelle, la demande de résiliation ainsi que les demandes subséquentes à la résiliation sont infondées,

— la société DEXE CARISEY GROUPE a mené à terme le remboursement d’un plan de redressement, ce qui démontre sa capacité à pouvoir respecter ses engagements,

— sa situation financière justifie la demande de délai,

— en cas de condamnation, une éventuelle mise en exécution du jugement à intervenir entraînerait des conséquences irréversibles pour le défendeur qui se retrouverait expulsé, ce qui rendra la voie de recours de facto inutile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 janvier 2025 et mise en délibéré au

27 mars 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir opposée aux demandes additionnelles présentées par la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE

L’article 122 du code de procédure civile précise que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 4 du même code prévoit que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 65 du même code ajoute que constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures.

L’article 70 du même code dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, par assignation du 1er février 2023, la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE a sollicité la condamnation de la société DEXE CARISEY GROUPE à lui payer une somme de 332.452,35 euros au titre des loyers, charges et accessoires au 2 janvier 2023.

Il est constant que par voie de conclusions ultérieures et, en tout état de cause, par le biais de ses dernières conclusions récapitulatives du 15 novembre 2024, la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE sollicite à présent, en sus de loyers et charges qu’elle estime impayés, la résiliation du bail et l’expulsion de sa locataire. Elle se fonde pour ce faire sur le manquement à son obligation de paiement qu’elle reproche à la société DEXE CARISEY GROUPE.

Dès lors, il apparaît que les demandes additionnelles aux fins de résiliation du bail et expulsion de la société DEXE CARISEY GROUPE ne consistent qu’à tirer les conséquences de la demande initiale de la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE et du défaut de paiement allégué. Elles présentent donc un lien de connexité suffisant les rattachant à la prétention originaire de la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE.

En conséquence, ces demandes seront déclarées recevables.

Sur l’arriéré locatif sollicité par la SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

— sur la période du 1er septembre 2019 au 10 septembre 2020

En l’espèce, il est constant entre les parties qu’à la suite de l’incendie du

1er septembre 2019, la société DEXE CARISEY GROUPE s’est retrouvée temporairement dans l’impossibilité de jouir des locaux pour y exercer son activité commerciale sans toutefois que ceux-ci ne soient définitivement hors d’usage puisque économiquement réparables.

Dès lors, conformément aux dispositions de l’article 1722 précité, la locataire est bien-fondée à solliciter une diminution du prix.

En l’occurrence, les locaux ne pouvant permettre un usage même partiel à la suite de l’incendie et dans l’attente de leur remise en état par le bailleur, une diminution totale du loyer, des charges et accessoires telle que sollicitée par la locataire est justifiée jusqu’au 10 septembre 2020, le bailleur admettant n’avoir remis les locaux à disposition que le 11 septembre 2020 tel que cela résulte du procès-verbal versé aux débats.

Dès lors, la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE sera déboutée de ses demandes sur cette période.

— sur la période du 11 septembre 2020 au 31 mai 2021

Le bail liant les parties prévoit en son article 1.2.1 que le bail prend effet à la date de livraison du local telle que prévue à l’article 3.1.

Il résulte de l’article intitulé « III – LIVRAISON DU LOCAL – PRISE DE POSSESSION -TRAVAUX – OUVERTURE » et en particulier de l’article 3.1 que le local devait être livré au preneur dès son achèvement et était réputé achevé lorsqu’il était devenu conforme aux caractéristiques générales définies par le « CPTAE » et le plan annexé.

L’article 3.4 prévoit en outre que le preneur doit effectuer ses travaux dans les plus brefs délais à compter de la livraison du local et en toute hypothèse, au plus tard six semaines après la livraison sous peine d’une indemnité journalière de 750 euros.

Par ailleurs, le procès-verbal de mise à disposition d’un local commercial avec prise d’effet du bail signé par les parties le 11 septembre 2020 prévoit que :

« le bail est définitif et sa prise d’effet part à compter de ce jour.

Le présent procès-verbal de mise à disposition au Preneur vaut état des lieux entre le Bailleur et le Preneur.

Le Preneur reconnaît la conformité des lieux, avec les plans et la notice descriptive annexés au bail.

Les locaux sont mis à disposition en l’état, suivant un état des lieux annexé au présent procès-verbal.

Les parties constatent que les travaux du Bailleur sur le Local, tels que définis dans la notice descriptive annexée au bail sont achevés ; le Preneur peut donc engager ses propres travaux d’aménagement.

Ainsi, les travaux d’aménagement, de décoration intérieure et d’installations techniques pour l’activité du Preneur, seront exécutés par ce dernier, à ses frais, dans les conditions indiquées dans le bail et les autorisations administratives du Preneur.

Il est convenu que le preneur devra effectuer ses travaux, de manière ce que les travaux soient achevés à une date conforme au Bail. Le preneur devra faire constater par le Bailleur leur conformité avec les conditions du bail et les autorisations administratives ».

Il résulte des stipulations contractuelles rappelées également dans le procès-verbal précité que le bail prend effet au moment de la livraison des locaux par le bailleur conformément aux caractéristiques prévues ce

que la locataire a reconnu et accepté en signant le procès-verbal

du 11 septembre 2020.

Les travaux d’aménagement ultérieurs relèvent de la seule responsabilité de la locataire.

Il apparaît ainsi qu’elle a été mise en mesure de jouir des locaux à compter du 11 septembre 2020 et elle ne saurait, dès lors, prétendre ni que sa jouissance serait altérée à cette date du fait d’une perte partielle de la chose ni que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance.

Les dispositions de l’article 1722 du code civil ne peuvent être considérées comme applicables à compter de cette date et aucun manquement à l’obligation de délivrance prévue à l’article 1719 n’est établi.

En conséquence, la société DEXE CARISEY GROUPE doit être considérée comme redevable de l’intégralité des loyers à compter du 11 septembre 2020.

— sur la révision pour imprévision

L’article 1195 du code civil dispose que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

Toutefois, dès lors que le statut des baux commerciaux prévoit de nombreuses dispositions spéciales relatives à la révision du contrat de bail (révision triennale, clause d’indexation), il n’y a pas lieu de faire application des dispositions générales de l’article 1195 précité, ces dernières devant être écartées au profit des règles spéciales du statut des baux commerciaux ( CA [Localité 9], 12e ch., 12 déc. 2019, n° 18/07183).

En conséquence, la société DEXE CARISEY GROUPE ne saurait se prévaloir des dispositions de l’article 1195 et le moyen à ce titre devra être écarté.

— sur les charges

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions des articles R.145-35, 145-36 et 145-37 du code de commerce dont se prévaut la société DEXE CARISEY GROUPE ne sont pas applicables au bail objet du litige conclu le

6 août 2014 dès lors que ces textes s’appliquent aux contrats conclus

ou renouvelés à compter de la publication du décret n°2014-1317

du 3 novembre 2014.

Dès lors, le paiement des charges est soumis aux stipulations de l’article 5.3 du bail qui prévoit notamment que « le Preneur réglera une provision afférente aux charges correspondant au quart du budget annuel provisionnel arrêté pour l’exercice en cours. La régularisation en plus ou en moins sera effectuée après reddition du compte charges de l’année concernée ».

Par ailleurs, la suite de l’article 5.3 du bail et notamment l’article 5.3.4. du bail définit les charges communes récupérables.

La bailleresse justifie en l’espèce avoir adressé à sa locataire des factures de régularisation de charges pour les années 2018 à 2022 mentionnant le montant des charges communes et la quote-part de la société DEXE CARISEY GROUPE.

Ce faisant, elle a respecté les stipulations contractuelles qui ne prévoient pas la transmission des pièces justificatives avec la reddition annuelle ni même la présentation d’un compte détaillé.

En outre, il n’est justifié par la société DEXE CARISEY GROUPE d’aucune démarche visant à solliciter auprès sa bailleresse la possibilité de consulter les justificatifs des charges facturées pour en contester, le cas échéant, les sommes non justifiées, celle-ci se contentant d’une contestation générale.

Il en résulte que la bailleresse ayant facturé les charges conformément aux stipulations contractuelles en justifiant de redditions de charges et la locataire n’ayant jamais sollicité de pouvoir consulter les justificatifs afférents, sa demande visant à ce que l’ensemble des charges facturées soient écartées doit être rejetée.

— sur le décompte des sommes dues

Il résulte des éléments ci-dessus qu’il convient d’écarter des décomptes produits par le bailleur les sommes concernant la période du 1er septembre 2019

au 10 septembre 2020.

Dès lors, il convient de retenir uniquement les sommes suivantes dont la société DEXE CARISEY GROUPE reste redevable :

— période du 11 septembre 2020 au 31 mai 2021 (décompte du

18 janvier 2024) : 77.161,55 euros au titre des loyers, charges et accessoires,

— période du 1er juin 2021 au 31 décembre 2024 (décompte du

14 novembre 2024) : 322.228,30 euros au titre des loyers, charges et accessoires.

Il y a lieu par conséquent de condamner la société DEXE CARISEY GROUPE à payer ces sommes.

Sur la résiliation judiciaire du bail et la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 1184 du code civil dans sa version applicable au bail objet du litige que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, il résulte des différents décomptes et avis d’échéance produits par la bailleresse, que la locataire ne conteste pas sur ce point, que celle-ci n’a effectué depuis le 11 septembre 2020 que les paiements suivants :

—  26 août 2021 : 25.879,53 euros,

—  18 novembre 2021 : 25.879,53 euros,

—  28 janvier 2022 : 5.024,92 euros,

—  10 juillet 2024 : 1.000 euros,

—  15 juillet 2024 : 1.000 euros,

—  1er août 2024 : 8.597,21 euros,

—  2 septembre 2024 : 1.000 euros,

—  22 octobre 2024 : 27.408,28 euros.

Il en résulte que la société DEXE CARISEY GROUPE ne règle plus le loyer et les charges courantes depuis qu’elle a repris la jouissance des locaux laissant la dette s’accumuler depuis lors.

Il est constant qu’elle n’a pas exécuté la condamnation prononcée par la cour d’appel de [Localité 9] le 14 septembre 2023.

Il convient de rappeler par ailleurs que le respect allégué d’un plan de redressement ne saurait, en aucun cas, dispenser le débiteur des créances postérieures et en particulier du paiement des loyers courants.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société DEXE CARISEY GROUPE a gravement manqué à ses obligations de paiement, ce qui justifie que le bail soit résilié à ses torts exclusifs.

En outre, la société DEXE CARISEY GROUPE produit aux débats les bilans et comptes de résultats des exercices 2019-2020, 2020-2021 et 2021-2022, aux termes desquels il apparaît qu’elle présente un résultat d’exploitation déficitaire de 81.154 euros et 69.553 euros s’agissant des deux derniers exercices, ce qui n’est pas de nature à démontrer sa capacité à apurer sa dette selon les modalités sollicitées et à s’acquitter en parallèle du paiement des loyers courants. Dans ces conditions, l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’accroître son endettement tout en pénalisant la bailleresse.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement formée par la société DEXE CARISEY GROUPE et d’ordonner son expulsion passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision.

Il sera toutefois précisé que la demanderesse n’ayant sollicité ni l’assistance éventuelle de la force publique ni la fixation d’une indemnité d’occupation dans le dispositif de ses conclusions, le tribunal ne pouvant aller au-delà de ses prétentions et ne statuant que sur les demandes formulées au dispositif conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, aucune condamnation ne sera prononcée sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société DEXE CARISEY GROUPE, qui succombe, supportera la charge des dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile. En revanche, la demande de la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE de condamnation aux dépens de l’appel sera écartée dès lors qu’il n’entre pas dans les compétences de la présente juridiction de prononcer une telle condamnation.

Il y a lieu de condamner la société DEXE CARISEY GROUPE à payer à la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Au regard de l’importance du passif accumulé par la société DEXE CARISEY GROUPE et de l’inexécution par celle-ci de la condamnation prononcée par la cour d’appel de [Localité 9] le 14 septembre 2023, la suspension de l’exécution provisoire n’apparaît pas justifiée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare recevables les demandes additionnelles présentées par la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE ;

Condamne la société DEXE CARISEY GROUPE à payer à la société SNC ALTA CRP [Localité 2] une somme de 77.161,55 euros TTC, au titre des loyers, charges et accessoires dus pour la période du 11 septembre 2020 au

31 mai 2021 ;

Condamne la société DEXE CARISEY GROUPE à payer à la société SNC ALTA CRP [Localité 2] une somme de 322.228,30 euros TTC, au titre des loyers, charges et accessoires dus pour la période du 1er juin 2021 au

31 décembre 2024 ;

Prononce la résiliation du bail conclu le 6 août 2014 liant la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE et la société DEXE CARISEY GROUPE aux torts exclusifs de cette dernière ;

Ordonne l’expulsion de la société DEXE CARISEY GROUPE et de tous occupants de son chef du local n°29, d’une surface d’environ 182 m² accompagné d’une terrasse de 60 m² environ, dépendant du [Adresse 4] [Adresse 7] à [Localité 3] passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

Condamne la société DEXE CARISEY GROUPE aux dépens ;

Déboute la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE de sa demande de condamnation de la société DEXE CARISEY GROUPE aux dépens de l’appel ;

Condamne la société DEXE CARISEY GROUPE à payer à la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société SNC ALTA CRP AUBERGENVILLE et la société DEXE CARISEY GROUPE du surplus de leurs prétentions ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY