TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/04782 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XE5R

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

DEMANDEUR :

M. [I] [S]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Cindy DUBRULLE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

Mme [O] [M] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuel LACHENY, avocat au barreau de LILLE

M. [F] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Emmanuel LACHENY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI,

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la cloture différée au 30 Octobre 2024.

A l’audience publique du 06 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 Mars 2025.

Ulysse PIERANDREI, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 27 Mars 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [D] et Mme [O] [M] (ci-après “les époux [H]”) sont propriétaires d’un local situé [Adresse 1] à [Localité 6], qu’ils ont mis en vente.

M. [I] [S] a souhaité se porter acquéreur de ce local dans le cadre de son activité de vente de véhicules d’occasion, par l’intermédiaire de la société Cofima Immobilier.

Le 06 octobre 2022, M. [I] [S] leur a adressé une première proposition au prix de 180.000 euros.

Le lendemain, M. [I] [S] leur a adressé une seconde proposition au prix de 205.000 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 17 octobre 2022, les époux [H] ont notifié à M. [I] [S] leur refus de la proposition formulée.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 02 janvier 2023, M. [I] [S] les a mis en demeure de procéder à la signature du compromis de vente.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 19 mai 2023, M. [I] [S] a fait assigner les époux [H] devant le Tribunal judiciaire de Lille aux fins d’engager leur responsabilité.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2024, M. [I] [S] demande au Tribunal de :

à titre principal :constater, dire et juger que son offre du 07 octobre 2022 a été acceptée par les époux [H] ;constater, dire et juger que les époux [H] ont commis une faute en ne régularisant pas la vente ;condamner les époux [H] à lui payer la somme de 20.500 euros à titre de dommages et intérêts ;à titre subsidiaire :constater, dire et juger que les époux [H] ont rompu brutalement les pourparlers ;condamner les époux [H] à lui payer la somme de 20.500 euros à titre de dommages et intérêts ; en tout état de cause :condamner les époux [H] aux entiers dépens de l’instance ;condamner les époux [H] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, les époux [H] sollicitent du Tribunal qu’il :

déboute M. [I] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;condamne M. [I] [S] aux entiers dépens de l’instance ;condamne M. [I] [S] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le Tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater”, “dire et juger” ou “donner acte” qui ne constituent pas de réelles prétentions mais de simples moyens, à moins que la loi ne prévoie explicitement cette formulation ou qu’elle ne comporte une réelle demande susceptible d’emporter des conséquences juridiques (Cass. civ. 2ème, 13 avril 2023, n°08-15.203).

De plus, il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction. Enfin, le silence opposé par une partie à l’affirmation d’un fait n’en vaut pas à lui seul reconnaissance (Cass. civ. 1ère, 18 avril 2000, n°97-22.421).

— Sur la demande principale de condamnation à des dommages et intérêts

Les articles 1113 et 1114 du code civil disposent que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ; cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation ; à défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

En vertu de l’article 1117 alinéa 1er du code civil, l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

L’article 1118 du code civil prévoit que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Au terme de l’article 1120 du code civil, le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu’il n’en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d’affaires ou de circonstances particulières.

L’article 1583 du code civil énonce que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Pour conclure, au visa de ces textes, à la condamnation des époux [H], M. [I] [S] soutient en substance que son offre d’achat ne comportait aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt ou de signature d’un avant-contrat, qu’il ressort de leurs échanges un accord entre les parties sur la chose et sur le prix, que le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 10 % du prix lors de la signature du compromis ne constituait pas une condition suspensive de la vente et que les époux [H] ont manifestement vendu leurs biens à un tiers pour un prix supérieur.

S’appuyant sur les mêmes textes pour conclure au rejet de ces prétentions, les époux [H] font notamment valoir que leur acceptation de l’offre d’acquisition n’est pas démontrée, qu’ils n’ont signé aucun document en ce sens dans le délai formulé par M. [I] [S] et qu’ils avaient sollicité en réponse le versement d’un dépôt de garantie équivalent à 10 % du prix de vente (20.500 euros) au jour de la signature du compromis de vente, alors que la proposition de M. [I] [S] ne comportait pas un tel engagement et prévoyait uniquement la signature d’un acte authentique.

En l’espèce, M. [I] [S] produit une “offre d’achat de biens immobiliers en toute propriété” datée du 07 octobre 2022 et comportant notamment les stipulations suivantes :

Page 2 : “La présente offre est faite au prix principal de 205 000 euros nets vendeur payables le jour de l’acte authentique, étant précisé qu’un acompte sur ce prix pourra être exigé le jour de la signature de l’avant-contrat. […] La présente offre est valable jusqu’au 14 octobre 2022. Passée cette date, à défaut d’acceptation par le propriétaire de vendre aux conditions de la présente offre, celle-ci sera caduque. En cas d’acceptation de vendre dans les conditions ci-après définies, les parties reconnaissent qu’elles seront liées dans les termes de la présente offre.”Page 2 : “La vente aura lieu aux conditions ordinaires et de droit. En cas d’acceptation de l’offre : l’acte authentique devra intervenir au plus tard le 25 janvier 2023. La présente offre sera considérée comme caduque en l’absence de signature par l’une des parties de l’un des actes ci-avant mentionnés dans le délai imparti. […] L’offrant déclarant ne pas vouloir financer son acquisition par recours à un prêt en raison de la suffisance de son apport personnel.”Page 3 : “L’offrant accepte expressément que le mandataire lui notifie l’acceptation de vendre aux conditions de la présente offre du propriétaire par lettre recommandée électronique avec accusé de réception.”Page 5 : “L’acceptation de vendre aux conditions de la présente offre devra être portée par le propriétaire sur le présent acte et elle devra, au plus tard le dernier jour de validité de ladite offre : soit être notifiée par le mandataire à l’offrant par lettre recommandée avec avis de réception, le cachet de la poste faisant foi ; soit être notifiée par le mandataire à l’offrant par lettre recommandée électronique, la date de délivrance de la preuve d’envoi et de dépôt faisant foi ; soit lui être remise par le mandataire contre décharge.”

Sont également versés aux débats :

Un courriel de l’agence immobilière au notaire des époux [H] du 11 octobre 2022 : “Suite à notre conversation téléphonique, veuillez trouver ci-joint le mandat de recherche ainsi que l’offre d’achat.”Un courriel du notaire des époux [H] du 13 octobre 2022 : “Je vous informe de la volonté des vendeurs qu’un dépôt de garantie à hauteur de 10% du prix de vente soit versé à l’issue de la signature du compromis de vente (soit la somme de 20.500 euros).”Un courriel du notaire des époux [H] du 13 octobre 2022 : “Afin de me permettre de finaliser la rédaction du compromis de vente, et de pouvoir ensuite vous convier à un rendez-vous de signature à l’étude, je vous informe demeurer dans l’attente, à ce stade : […] de la copie de tous les congés délivrés aux précédents locataires des garages […], des informations d’état civil concernant votre candidat-acquéreur.”Un courrier adressé le 17 octobre 2022 par les époux [H] à l’agence immobilière assistant M. [I] [S] : “Nous vous informons par la présente lettre, le refus de notre part de l’offre d’achat que vous avez transmis à [notre notaire] pour la somme de 205.000 euros nets vendeur.”Un courriel du notaire des époux [H] du 04 novembre 2022 : “Mes clients m’informent que les pourparlers avec M. [I] [S] votre client n’ont pas abouti. À toutes fins utiles, je joins à mon envoi une copie de la lettre de refus de proposition d’achat qui a été adressée par mon client par lettre recommandée à l’agence immobilière.”

La solution du litige dépend du point de savoir si les époux [H] ont manifesté de manière claire et non équivoque leur volonté de conclure la vente dans les termes exacts de la proposition faite par M. [I] [S].

Bien que la proposition de M. [I] [S] à 205.000 euros du 07 octobre 2022 ne comporte pas la signature des époux [H] ou une quelconque mention d’approbation de leur part, il est établi que ce document leur a été communiqué le 11 octobre 2022, ce qu’ils reconnaissent par ailleurs dans leur courrier de refus du 17 octobre 2022. L’existence d’échanges de courriels entre l’agence immobilière assistant M. [I] [S] et le notaire assistant les époux [H] postérieurement à la proposition d’achat démontre a minima que les parties étaient effectivement entrées en négociation. De plus, l’absence de signature des époux [H] sur ce document n’a pas pour conséquence de rendre inexistante ou invalide l’offre d’achat formulée par M. [I] [S], l’offre de contracter ne constituant pas en soi un contrat liant les parties mais un préalable à sa conclusion.

Toutefois, l’absence de signature des époux [H] signifie qu’ils n’ont pas adhéré à l’ensemble des conditions de l’offre formulée par M. [I] [S], de sorte qu’ils étaient libres d’exprimer de nouvelles exigences avant d’accepter définitivement de s’engager. À cet égard, le notaire des époux [H] a fait état de leur volonté de formaliser un compromis de vente et de percevoir un “dépôt de garantie” que le Tribunal analyse comme un acompte, conditions dès lors entrées dans le champ contractuel et déterminantes de leur consentement, le notaire indiquant clairement leur caractère nécessaire pour “finaliser” la vente.

Le Tribunal constate enfin qu’aucun document émanant directement des époux [H] n’exprime de manière claire et non équivoque une volonté ferme d’être définitivement liés par la proposition faite par M. [I] [S].

Dès lors, M. [I] [S] ne démontre pas que les époux [H] ont accepté sa proposition de vente : il convient en conséquence de le débouter de l’intégralité de ses demandes.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile prévoit en son alinéa 1er que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

M. [I] [S], partie perdante à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer époux [H] une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de condamnation de M. [I] [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures engagées à compter du 1er janvier 2020, énonce que “les décisions de première instance en matière civile sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire rendu publiquement et en premier ressort par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

DÉBOUTE M. [I] [S] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE M. [I] [S] à verser à M. [F] [D] et Mme [O] [M] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision ;

RAPPELLE qu’il peut être interjeté appel du présent jugement dans le délai d’un mois à compter de sa signification ;

Le Greffier, La Présidente,