N° du répertoire général : N° RG 20/04464 – N° Portalis DBW5-W-B7E-HNZ3

70B Demande formée par le propriétaire de démolition d’une construction ou d’enlèvement d’une plantation faite par un tiers sur son terrain

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 2 DECEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires ZONE HORIZONTALE SUD OUEST situé [Adresse 3], représenté par son Syndic en la personne de l’Agence [X] , immatriculée au RCS de [Localité 9] n° 800 250 226 ,dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Thomas LECLERC, membre de l’AARPI “LBCL”, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 31

et

DEFENDEURS :

— Société OXIAL

RCS d'[Localité 8] n° 389 749 060

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

— Société OXIALIVE

RCS d'[Localité 8] n° 498 110 121

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Toutes deux représentées par M^e Véronique BOUCHARD, avocate postulante au barreau de Caen, vestiaire : 56 et par M^e David-Franck PAWLETTA, membre de la SAS PAWLETTA & ASSOCIES , avocat plaidant au barreau de Lille

— Société COVIVIO HOTELS

RCS de [Localité 10] n° 955 515 895

pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis18 [Adresse 6]

Représentée par M^e Sébastien SEROT, avocat postulant au barreau de Caen , vestiaire: 21 et par M^e Jean-Christophe NEIDHART avocat plaidant au barreau de Paris

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Véronique BOUCHARD – 56

M^e Thomas LECLERC – 31

M^e Sébastien SEROT-21

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Isabelle Rousseau, vice-présidente

Assesseure : Mélanie Hudde, juge

Assesseure : Chloé Bonnouvrier, juge

Greffière : Béatrice Faucher greffière présente lors des débats et Emmanuelle Mampouya greffière présente lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

A l’audience collégiale du 16 septembre 2024, tenue en audience publique.

Madame [J] [Z], auditrice de justice et Madame [Y] [I], greffière stagiaire, assistaient à l’audience.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le deux Décembre deux mil vingt quatre, date indiquée à l’issue des débats

décision contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE:

La société Covivio Property, anciennement dénommée Foncière des Régions Property, est propriétaire du lot n° 4 de la copropriété Zone Horizontale Sud-Ouest située [Adresse 5] [Localité 9].

La SARL Oxialive exploite une régie publicitaire composée de supports numériques présents sur les artères passantes ou dans les zones commerciales sur l’ensemble du territoire national. Le fournisseur et le sous-traitant de la société Oxialive est la SARL Oxial qui a pour activité l’achat et la vente de matériels destinés à la communication.

La société Serare, locataire au sein de la copropriété, exploite un restaurant Courtepaille.

En 2018, un support numérique fourni par la société Oxialive a été installé par la société Serare.

Par courrier recommandé en date du 19 décembre 2018, le [Adresse 11] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a mis en demeure le locataire et le copropriétaire d’avoir à procéder à la suppression du panneau publicitaire. En réponse, Madame [K] – directrice juridique de la société Serare – a pris attache avec le conseil du syndicat des copropriétaires afin de fixer un rendez-vous téléphonique, et ce à plusieurs reprises. Après plusieurs échanges téléphoniques, la société Serare a indiqué (par courriel du 1er octobre 2019) mandater une société pour faire déposer le panneau publicitaire.

Par courriel du 20 novembre 2019, la société Serare a proposé une cession du contrat de location du panneau publicitaire à Monsieur [X]. Le 29 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires a demandé la suppression du panneau, de l’installation électrique qui déborde sur les espaces verts, du socle béton du panneau et la remise en état des espaces verts.

Aux termes d’une assemblée générale du 11 avril 2019, le syndicat des copropriétaires a missionné le syndic de mettre en demeure la société Foncière des Murs de procéder à la suppression du panneau publicitaire et de faire régulariser l’occupation des parties communes occupées par le restaurant Courtepaille par un bail avec la copropriété au niveau des terrasses. Ces résolutions ont été à nouveau adoptées le 30 juillet 2020.

Par jugement du 29 juillet 2020 rendu par le tribunal de commerce d’Évry, la société Serare a été placée en redressement judiciaire et le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance.

Par exploits d’huissier en date des 21 octobre et 16 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné les sociétés Covivio Property et Oxial devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir:

– condamner solidairement les sociétés à procéder à la suppression du panneau publicitaire et des drapeaux situés sur les parties communes avec remise en état des lieux, sous astreinte de 400 € par jour de retard ;

– condamner la société Covivio Property à lui verser une somme de 30 000 € (arrêtée au mois d’octobre 2020) au titre des loyers que le syndicat des copropriétaires aurait dû percevoir sur une période de cinq ans ;

– subsidiairement, condamner les sociétés au paiement d’une somme de 10 944 € au titre des travaux de remise en état des parties communes ;

– condamner in solidum les sociétés aux dépens et au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/4464.

Par exploits d’huissier en date du 17 mai 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Oxialive et la société Covivio Hôtels devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de :

– voir prononcer la jonction avec la procédure inscrite sous le numéro RG 20/44 64 ;

–condamner solidairement les sociétés Covivio Hôtels, Oxial et Oxialive à procéder à la suppression du panneau publicitaire et des drapeaux situés sur les parties communes avec remise en état des lieux, sous astreinte de 400 € par jour de retard ;

– condamner la société Covivio Hôtels à lui verser une somme de 30 000 € (arrêtée au mois d’octobre 2020) au titre des loyers que le syndicat des copropriétaires aurait dû percevoir sur une période de cinq ans ;

– subsidiairement, condamner les sociétés Covivio Hôtels, Oxial et Oxialive au paiement d’une somme de 10 944 € au titre des travaux de remise en état des parties communes ;

– condamner in solidum les sociétés Covivio Hôtels, Oxial et Oxialive aux dépens et au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21/1840.

Au cours de l’année 2021, le panneau et les mâts litigieux ont été supprimés.

Dans le cadre de la procédure d’incident, la société Covivio Property a justifié qu’elle n’était pas le propriétaire du lot donné à bail à la société Serare mais qu’il s’agissait en réalité de la société Covivio Hotels. La société Oxial, quant à elle, a justifié que le contrat de louage d’emplacement permettant l’exploitation du panneau publicitaire litigieux a été régularisé entre la société Serare et la société Oxialive.

Par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Caen en date du 15 juin 2021, le désistement d’instance et d’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Covivio Property a été constaté et le syndicat des copropriétaires a été condamné à payer à ladite société la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction par mention au dossier le 27 octobre 2022 sous le numéro RG 20/4464.

Suite à la régularisation d’un protocole d’accord qui a été exécuté, le syndicat des copropriétaires s’est désisté de son instance et de son action à l’encontre de la société Covivio Hôtels. Ce désistement a été constaté par ordonnance du juge de la mise en état en date du 6 juillet 2023.

Dans ses dernières conclusions n° 5 notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

– débouter les sociétés Oxial et Oxialive de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions;

– condamner solidairement les sociétés Oxial et Oxialive à lui verser la somme de 25 000 € HT au titre de la redevance et du droit d’entrée qui aurait dû lui être versés au titre du contrat de louage d’ouvrage;

– condamner in solidum les sociétés Oxial et Oxialive au paiement d’une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum les sociétés Oxial et Oxialive aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives n° 3 notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, les sociétés Oxial et Oxialive demandent au tribunal de :

– débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

– reconventionnellement, condamner le syndicat des copropriétaires Zone Horizontale Sud-Ouest à payer à chacune des sociétés Oxialive et Oxial la somme de 5000 € pour procédure abusive et dilatoire;

– condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à payer à chacune des sociétés Oxialive et Oxial la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur la demande en paiement au titre de la redevance et du droit d’entrée.

L’article 545 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

Il est constant que l’empiètement sur la propriété d’autrui suffit à caractériser la faute de l’ancien article 1382 devenu 1240 du Code civil.

En l’espèce, si Madame [K] – directrice juridique de la société Serare – a indiqué mandater une société pour la dépose du panneau publicitaire dans un mail du 1er octobre 2019 et qu’elle n’a pas expressément contesté l’installation dudit panneau sur une partie commune, le plan annexé au règlement de copropriété n’établit pas avec certitude que le panneau était installé sur une partie commune et que l’installation aurait, de fait, nécessité l’accord du syndicat des copropriétaires. Au surplus, la société Serare avait déclaré « être seul propriétaire ou locataire autorisé de l’emplacement objet du contrat situé au [Adresse 7] à [Localité 9] parcelle HK5 ». À aucun moment, les sociétés défenderesses n’ont eu l’information selon laquelle elles auraient dû obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour installer le panneau publicitaire.

En outre, pour caractériser son préjudice, le syndicat des copropriétaires se fonde sur le contrat de louage d’emplacement conclu entre la société Serare et la société Oxialive le 9 janvier 2018 qui prévoyait une redevance annuelle de 5000 € HT par an payable d’avance et un droit d’entrée de 5000€ HT versé le jour de la mise en service du dispositif. Toutefois, il convient de rappeler que, eu égard à l’effet relatif des conventions, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d’un contrat auquel il n’est pas partie. Quand bien même l’empiètement aurait été caractérisé, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la certitude et la réalité de son préjudice.

Par conséquent, il y a lieu de le débouter de sa demande en paiement au titre de la redevance et du droit d’entrée.

II. Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif et qu’il ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a d’abord assigné la société Covivio Property devant le tribunal judiciaire de Caen avant de se désister de son instance et de son action après que ladite société a justifié du fait qu’elle n’était pas propriétaire du lot donné à bail à la société Serare. La société Covivio Hôtels a également été attraite en justice avant que le demandeur ne se désiste également de son action et de son instance après qu’un accord a été trouvé. De multiples défendeurs ont donc été attraits dans le cadre de cette procédure.

De plus, il convient de relever que les prétentions du demandeur ont évolué au cours du litige. Dans un premier temps, il sollicitait, à titre principal, la suppression du panneau publicitaire sous astreinte et le versement des loyers qu’il aurait dû percevoir et, subsidiairement, une indemnité pour la remise en état des lieux. Dans ses dernières écritures, il souhaite obtenir une indemnisation sur la base d’un contrat de louage d’emplacement auquel il n’était pas partie et donc sur lequel il ne peut fonder aucune demande.

Eu égard aux multiples procédures d’incident, à la pluralité des défendeurs et à la diversité des demandes, il y a lieu de retenir un abus de droit.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société Oxial et à la société Oxialive, unis d’intérêts, une somme de 500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

III. Sur les autres demandes.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné à payer les entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné à payer aux sociétés Oxial et Oxialive, unies d’intérêts, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal rappelle, qu’en vertu de l’article 514 du même code, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE le [Adresse 11] de sa demande d’indemnisation au titre de la redevance et du droit d’entrée ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Zone Horizontale Sud-Ouest à payer à la SARL Oxial et à la SARL Oxialive, unis d’intérêts, une somme de 500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE le [Adresse 11] à payer les entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Zone Horizontale Sud-Ouest à payer à la SARL Oxial et à la SARL Oxialive, unies d’intérêts, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le [Adresse 11] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le deux décembre deux mil vingt quatre, la présente décision est signée par la présidente et la greffière.

La greffière La présidente

Emmanuelle Mampouya Isabelle Rousseau