TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00664 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JFNK

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[T] [H]

[C] [M] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [T] [H]

Mme [C] [M] épouse [H]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M. [K] [P], muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [H]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [M] épouse [H]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Septembre 2025

Date des débats : 09 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 25 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 octobre 2020, l’OPH Inolya a donné à bail à Monsieur [H] et Madame [C] [M] épouse [H] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 772,25 euros hors charges ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Par jugement du 12 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a notamment :

constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11 juin 2022,condamné solidairement les époux [H] à payer à l’OPH Inolya la somme de 18.094,89 euros arrêtée au 5 janvier 2024,condamné solidairement les époux [H] à payer à l’OPH Inolya une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 5 décembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux,dit qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement quitté le logement dans les délais légaux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Après délivrance d’un commandement de quitter les lieux par acte extrajudiciaire du 7 mai 2024, les époux [H] ont libéré le logement.

Suivant constat de carence du 16 janvier 2025, le conciliateur de justice a attesté de l’impossibilité de procéder à une tentative de conciliation entre les parties suite au différend les opposant relatif à une dette locative d’un montant de 1.699,34 euros, composée de réparations locatives et du coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie.

Par requête du 4 février 2025, réceptionnée le 12 février 2025 au greffe du tribunal judiciaire de Caen, l’OPH Inolya a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner solidairement les époux [H] à lui payer la somme en principal de 1.452,22 euros au titre des indemnités de réparations locatives ainsi qu’au paiement de la somme de 247,12 euros au titre du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice et aux dépens.

À l’audience du 9 septembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par Monsieur [K] [P] régulièrement muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

les époux [H], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant été cités à comparaître par lettres recommandées datées du 19 février 2025 adressées par le greffe avec avis de réception, distribuées en date du 24 février 2025 pour Monsieur et 22 février 2025 pour Madame, conformément aux dispositions des articles 665-1 et 758 du code de procédure civile.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution des défendeurs :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

L’alinéa 3 de l’article 22 précité dispose que, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’alinéa 2 de l’article précité prévoit que, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est admis en application de l’article 3-2 précédemment mentionné que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1731 du code civil prévoit que, s’il n’est pas précisé dans l’état des lieux d’entrée l’état dans lequel se trouve un élément composant le logement, le preneur est présumé l’avoir reçu en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf à en apporter la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, l’OPH Inolya, qui sollicite la somme de 1.452,22 euros au titre des indemnités de réparations locatives imputables aux époux [H], augmentée de la somme de 247,12 euros au titre du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice, produit aux débats :

le constat d’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 30 octobre 2020,le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 12 juillet 2024,l’avis d’échéance du 14 août 2024 portant sur la somme de 247,12 euros mise au débit du compte locatif au motif « frais de procédure »l’avis d’échéance du 28 août 2024 portant sur la somme de 1.305,97 euros après mise au débit du compte locatif de la somme de 2.078,22 euros au motif « réparations suite EDL » et au crédit du compte locatif la somme de 772,25 euros au motif « dépôt de garantie »,une liste des indemnités de réparations locatives, poste par poste, mises au débit du compte locatif pour un montant total de 1.452,22 euros,une liste de réparations locatives faisant l’objet d’une annulation partielle pour la somme totale de 626 euros, daté du 2 décembre 2024,une facture du 31 août 2024 établie par la société JBS Propreté portant sur le nettoyage complet du logement pour la somme de 1.104 euros TTC,une facture du 5 septembre 2024 établie par la société UTB portant sur des travaux de plomberie (remplacement paroi de baignoire, évier avec meuble et réfection des joints de la faïence, baignoire et lavabo) pour la somme totale de 1.026,30 euros TTC,une facture du 30 août 2024 établie par la société Netto Décor portant sur la réfection des peintures du séjour/salon, de l’entrée et de la salle de bain, pour la somme totale de 2.474,24 euros,un décompte de frais de commissaire de justice daté du 27 août 2024.

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par le bailleur dans son document intitulé « liste des indemnités de réparations locatives » et dont il sollicite réparation pour un montant total de 1.452,22 euros, correspondent à des défauts d’entretien, des réparations et dégradations locatives imputables aux époux [H], de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (5), sa surface habitable (93,73 m²) ainsi que la durée d’occupation du logement (près de 4 années) ; étant précisé que cette étude sera limitée au montant sollicité pour chaque poste par le bailleur.

S’agissant de la réfection des joints dans la salle de bains, pour lesquels le bailleur sollicite la somme de 180,81 euros (suivant facture précitée du 5 septembre 2024) :À l’entrée dans les lieux des locataires, l’ensemble des éléments composant la salle de bains sont en bon état mises à part le sol, le flexible et la pomme de douche qui sont neufs ; tandis qu’au départ des époux [H], le commissaire de justice a constaté que « la partie carrelée présente des joints moisis dans l’encoignure ».

Aussi, le bailleur justifiant de son préjudice et de l’évaluation sérieuse de celui-ci, il lui sera accordé la somme de 180,81 euros pour ce poste.

S’agissant de la mise en peinture des murs de la salle de bain, pour laquelle le bailleur réclame la somme de 147,25 euros (suivant facture précitée du 30 août 2024) :Comme évoqué précédemment la salle de bains était en bon état lors de l’entrée dans les lieux des époux [H] y compris les murs et revêtements de celle-ci ; cependant, il ressort du procès-verbal de constat des lieux que, « les murs peints en blanc sont sales, poussiéreux et souillés ».

De sorte que, ce défaut manifeste d’entretien justifie du nettoyage des murs (cf. ci-dessous) mais non de la réfection de la peinture de ceux-ci, aussi la demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

S’agissant du nettoyage complet du logement pour lequel le bailleur réclame la somme de 1.104 euros (suivant facture précitée du 31 août 2024) :Il s’infère de la lecture de l’état des lieux d’entrée que, le logement a été remis aux défendeurs en bon état de propreté, étant rappelé que faute d’indication quant à la propreté du logement et des éléments le composant, ils sont présumés avoir été remis en bon état de propreté aux locataires, sauf quelques éléments dont l’état est précisé, concernant l’évier de la cuisine pour lequel il est mentionné « piqueté et rouillé », la porte « sale » de la salle de bains, « quelques taches » sur les murs de la chambre 2 et la rampe d’escalier « avec de nombreuses taches ». Toutefois, au départ des époux [H], le commissaire de justice a constaté que « la maison est dans un état de saleté avancé » outre que, « les anciens locataires ont laissé, sur place, du mobilier en nombre mais également une grande quantité de déchets et rebutés » et la lecture de l’état de chaque pièce et élément composant le logement ne fait que confirmer cet état général de saleté avancé.

Aussi, le bailleur justifie du préjudice allégué et de l’évaluation sérieuse du montant sollicité et il lui sera accordé la somme de 1.104 euros pour ce poste.

S’agissant de la fixation de la grille de ventilation dans la chambre 2, pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 20,16 euros :En l’absence d’un quelconque élément permettant d’étayer que, la demande formée par le bailleur pour ce poste correspond à une évaluation sérieuse, il n’y a pas lieu à étudier si le remplacement de cet élément est justifié par les réparations et/ou dégradations locatives et le bailleur sera débouté de sa demande de ce chef.

Enfin, le bailleur, qui sollicite la somme de 247,12 euros au titre du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice, rapporte la preuve que, le coût du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice s’élève à la somme de 320,76 euros et que, le coût des convocations adressées aux époux [H] par le commissaire justice par LR-AR s’élève à la somme de 86,74 euros, soit le tout à la somme de 407,50 euros.

Aussi, il convient, conformément à l’article l’article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 de partager ces frais entre bailleur et locataires.

Au surplus, étant rappelé que la finalité du dépôt de garantie est de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il convient de déduire des sommes dues par les époux [H] au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives, ainsi que du partage du coût du procès-verbal de constat des lieux établi par commissaire de justice, la somme correspondant au montant du dépôt de garantie convenu au bail.

De sorte qu’il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Réparations locatives : 1.284,81 euros

Partage du coût du PV de constat des lieux de sortie : 203,75 euros

Dépôt de garantie : – 772,25 euros

TOTAL : 716,31 euros

En définitive, les époux [H] sont redevables de la somme de 716,31 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives ainsi que, du partage du coût du procès-verbal de constat des lieux établi par commissaire de justice, après déduction du dépôt de garantie.

Par conséquent, les époux [H] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH Inolya la somme de 716,31 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradation locatives qui leur sont imputables ainsi que, du partage du coût du procès-verbal de constat des lieux établi par commissaire de justice, après déduction du dépôt de garantie.

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [H], parties succombantes au litige, seront condamnés solidairement au paiement des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [C] [M] épouse [H] à payer à l’OPH Inolya la somme de 716,31 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives qui leur sont imputables, relatifs aux lieux sis [Adresse 4] ainsi que, du partage du coût du procès-verbal de constat des lieux établi par commissaire de justice, après déduction du dépôt de garantie ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formée par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [C] [M] épouse [H] au paiement des dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,