TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 20/10838

N° Portalis 352J-W-B7E-CTD33

N° MINUTE : 1

Assignation du :

02 Novembre 2020

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 20 Juin 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. MR [Adresse 26]

[Adresse 14]

[Localité 19]

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0088

DEFENDERESSES

S.A.S. SYBILLE ACCESSOIRES

[Adresse 12]

[Localité 17]

S.E.L.A.R.L. 2M ET ASSOCIES en la personne de Maître [U] [O] agissant en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.S SYBILLE ACCESSOIRES

[Adresse 11]

[Localité 19]

S.E.L.A.R.L. AXYME en la personne de Maître [P] [D] agissant en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S SYBILLE ACCESSOIRES

[Adresse 16]

[Localité 18]

toutes représentées par Maître Maxime VIGNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0248

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 04 Avril 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2000, Madame [H] [R], aux droits de laquelle vient la S.C.I. MR [Adresse 26], a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. CAFÉ CAFÉ, aux droits de laquelle se trouve la S.A.S. SYBILLE ACCESSOIRES, portant sur des locaux sis [Adresse 10] à [Localité 23] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2000.

Par jugement du 08 avril 2011, le juge des loyers du tribunal de grande instance de PARIS, devenu depuis le tribunal judiciaire de PARIS, a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2010 à 12.000 € par an en principal.

Par acte extrajudiciaire du 18 juin 2018, la bailleresse a fait signifier à sa locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019, moyennant un loyer porté à 25.000 € par an, HT et HC.

Selon mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2020, la bailleresse a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à 25.000 € par an HT et HC.

Par jugement du 29 juillet 2020, le tribunal de commerce de PARIS a ouvert une procédure de sauvegarde au profit de la locataire.

Les 02 novembre et 18 décembre 2020, la S.C.I. MR [Adresse 26] a assigné la S.A.S. SYBILLE ACCESSOIRES, ainsi que Maître [P] [D], de la S.E.L.A.R.L. AXYME, ès qualités de mandataire judiciaire, et Maître [O], de la société 2M ET ASSOCIÉS, ès qualités d’administrateur judiciaire, devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Par jugement avant dire droit du 19 mai 2021, celui-ci a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2019 et de rechercher s’il s’est produit au cours du bail expiré une modification notable des caractéristiques des locaux et une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Dans son dernier mémoire notifié par lettres recommandées avec accusés de réception des 07 et 09 décembre 2023, la S.C.I. MR [Adresse 26] sollicite :

— à titre principal, en prenant en compte la configuration actuelle des locaux, la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019 à un montant de 27.917 € par an en principal, sinon à la somme de 25.770 €,

— à titre subsidiaire, en prenant en considération la configuration des locaux existant au 1er janvier 2010, la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019 à un montant de 26.416 € par an en principal, sinon à la somme de 24.384 €,

— à titre infiniment subsidiaire, la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019 à un montant de 23.000 € par an en principal,

— de dire que les intérêts au taux légal seront dus à compter de chaque échéance contractuelle, subsidiairement à compter de la date de délivrance de l’assignation,

— la capitalisation desdits intérêts,

— que la locataire soit condamnée à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’en tous les dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise, ou qu’à défaut sa créance à ce titre soit fixée à son passif,

— qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mars 2024, la S.A.S. SYBILLE ACCESSOIRES, ainsi que Maître [P] [D], de la S.E.L.A.R.L AXYME, ès qualités de mandataire judiciaire, et Maître [O], de la société 2M ET ASSOCIÉS, ès qualités d’administrateur judiciaire, sollicitent du juge des loyers :

— de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 13.100 €/an en principal,

— subsidiairement, de faire application des dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce,

— de condamner la bailleresse à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’en tous les dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 04 avril 2024 et a été mise en délibéré au 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, l’expert judiciaire ayant retenu une valeur locative, au 1er janvier 2019, de 24.000 €/an en considérant les locaux dans leur configuration actuelle, et de 23.000 €/an en les considérant tels qu’ils se comportaient lors de la prise à bail, tandis qu’il a chiffré le loyer plafonné à 13.451,24 € HT/HC par an à la même date, il convient de rechercher au préalable s’il est justifié d’un motif de déplafonnement.

Le bail à renouveler a pris effet le 1er janvier 2010 et a expiré le 31 décembre 2018.

*Sur le moyen tiré d’une modification des caractéristiques du local considéré

L’expert a décrit des locaux situés en rez-de-chaussée d’un immeuble en bon état, vraisemblablement édifié en 1900, à droite de la façade sur rue.

La boutique dispose d’un linéaire de façade d’environ 3,70 mètres, composé d’une vitrine avec porte d’entrée à simple battant, dont la visibilité commerciale est assurée par une enseigne surplombant la vitrine.

Elle est de configuration rectangulaire, développée dans la longueur, essentiellement aménagée en surface de vente et se décompose en trois zones :

— sur rue, une première zone de vente éclairée par la vitrine, aménagée de portants et meubles présentoirs, avec comptoir de caisse-accueil,

— dans le prolongement, le surplus de la première zone de vente, avec comptoir de caisse-accueil,

— à la suite, une deuxième zone de vente éclairée sur la cour intérieure de l’immeuble à gauche par une large baie vitrée sur châssis métallique, porte d’accès aux parties communes, avec une cabine d’essayage sur la droite, ainsi qu’une petite réserve avec W.C.

La hauteur sous plafond du local est de 2,65 mètres, il a un plancher bois, des murs et un faux-plafond peints, un éclairage par des spots, le tout en très bon état d’entretien, avec un rideau d’air chaud et un chauffage par bain d’huile.

L’expert judiciaire indique que sa surface est relativement réduite, que son aménagement et la circulation des personnes sont susceptibles d’être contraints par la présence de plusieurs piliers à l’arrière de la surface de vente, que les annexes (réserve et W.C.) ont une faible surface, mais il relève cependant une configuration régulière et un double éclairage naturel, par la vitrine sur rue et les fenêtres sur cour.

La bailleresse, expose qu’en 2016, la locataire a procédé à des travaux de restructuration, consistant à supprimer la séparation entre la boutique et l’arrière-boutique, rendant cette dernière accessible à la clientèle et créant en fond de boutique une réserve et des W.C., ce dont il a résulté un accroissement de la surface de vente de 48% (de 32,20 m² à 47,75 m² utiles selon l’expert judiciaire).

Elle fait valoir qu’il s’agit d’une modification des caractéristiques des locaux loués au sens de l’article R.145-3 du code de commerce, justifiant un déplafonnement lors du présent renouvellement, et non d’une amélioration au sens de l’article R.145-8 ou de la clause d’accession du bail.

La locataire réplique que les travaux en question ne constituent pas un motif de déplafonnement du loyer dans le cadre de ce premier renouvellement, dès lors qu’il ne s’agit que d’améliorations.

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1o De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2o De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4o De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5o De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-28 du même code dispose notamment que :

« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. »

Il résulte de ces dispositions que lorsque le locataire effectue des travaux dans les lieux loués, les changements apportés peuvent, en l’absence de clause reportant l’accession au départ du preneur, être pris en considération pour évaluer le prix du bail renouvelé, au premier renouvellement suivant leur réalisation s’ils sont qualifiés de modifications notables des caractéristiques du local et au deuxième s’il s’agit d’améliorations dont le bailleur n’a pas assumé la charge.

S’ils revêtent ces deux qualifications, le régime des améliorations prévaut.

Il est constant que :

— en l’absence de clause d’accession, le bailleur devient, en fin de bail, propriétaire des travaux réalisés par le locataire dans les lieux loués, par l’effet du congé ou de la demande de renouvellement,

— si une clause du bail prévoit l’accession de ces travaux au bailleur « en fin de jouissance » ou « à la sortie des lieux », la dite accession n’interviendra pas à l’occasion des renouvellements successifs et l’incidence des travaux ne pourra alors être prise en compte dans l’appréciation de la surface pondérée et de la valeur locative,

— la clause qui prévoit l’accession au bailleur, « en fin de bail », des travaux réalisés en cours de bail par le preneur sans indemnité, à moins qu’il ne préfère le rétablissement des locaux loués en leur état primitif (clause de nivellement), doit s’interpréter comme ne pouvant jouer qu’à la fin des relations contractuelles, de sorte que ledit bailleur ne peut se prévaloir de ces travaux pour obtenir le déplafonnement du loyer en renouvellement.

Il est généralement considéré que les travaux effectués par le preneur qui ne consistent pas en des améliorations de l’immobilier, touchant à la structure des locaux, mais en des modifications dans son intérêt quasi exclusif, et sont de simples adaptations pour améliorer l’exploitation de son commerce, telles que l’augmentation de la surface affectée à la vente par le déplacement de cloisons et la simple réfection des lieux, s’analysent en des modifications des caractéristiques des locaux au sens de l’article R.145-3 du code de commerce.

En l’espèce, le bail contient une clause sur les charges et conditions pour le preneur stipulant :

« 10. De ne pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution ni aucune transformation sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et de laisser, en fin de bail, sans aucune indemnité, toutes les améliorations qui pourraient avoir été faites, à moins que le bailleur ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif. »

Il n’est pas contesté que la locataire a, au cours du bail, agrandi la surface de vente, passée de 32,20 m² à 47,75 m², en supprimant une cloison et en aménageant une partie de l’arrière boutique en surface affectée à la réception de sa clientèle.

Il s’agit manifestement d’une simple adaptation qui a modifié l’importance de la surface affectée à la réception du public sans qu’il ait été procédé à des travaux touchant la structure des locaux.

Dès lors, elle doit être qualifiée de modification des caractéristiques des locaux loués au sens de l’article R.145-3 du code de commerce, et non d’amélioration en vertu de son article R.145-8, qui n’est pas applicable.

Et ainsi, la clause d’accession qui ne traite que des améliorations, et qui, en prévoyant une faculté pour le bailleur de réclamer que les lieux soient remis dans leur état d’origine, a pour effet de reporter au départ du locataire le moment où le bailleur peut se prévaloir des travaux réalisés dans les lieux, n’est pas non plus applicable.

En conséquence, il y a lieu de constater que la modification faite par la locataire peut, dès le présent renouvellement, être invoquée par la bailleresse en tant que motif de déplafonnement du loyer.

L’importance de l’augmentation de la surface de vente justifie qu’il soit considéré que la modification est suffisamment notable pour fonder un déplafonnement du loyer.

Il convient donc de constater que la bailleresse justifie d’un motif de déplafonnement à ce titre.

*Sur le moyen tiré d’une modification des facteurs locaux de commercialité

La bailleresse se prévaut également d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, consistant en l’installation d’enseignes de notoriété nationale et internationale dans le secteur, d’une « gentrification » de la population résidant dans le secteur ainsi qu’une hausse du pouvoir d’achat de celle-ci et une hausse de la fréquentation des stations de métro République et Jacques Bonsergent, outre les réaménagements de la [Adresse 24] en cours de bail.

La locataire conteste ce motif de déplafonnement, expliquant que le seul élément du rapport d’expertise étayant cette conclusion est l’implantation de nouvelles boutiques, la « gentrification » du quartier ne s’étant pas poursuivie sur la période considérée sous l’angle démographique, que l’expert s’est fondé sur les affirmations du bailleur, difficilement vérifiables ou pour certaines mensongères, et fait valoir que la hausse du nombre de boutiques dédiées à l’équipement de la personne sur la [Adresse 26] n’est que de 6,6% et que les implantations de la [Adresse 27] sont essentiellement des déstockages, qui drainent une clientèle différente de celle qui fréquente les lieux loués.

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’expert judiciaire décrit des locaux loués situés dans le 10ème arrondissement, dans le quartier de la [Adresse 25], au sein d’un environnement mixte essentiellement résidentiel, avec toutefois la présence de nombreux commerces en pieds d’immeubles où l’on recense par exemple, sur la [Adresse 26], pour les enseignes prêt-à-porter, la présence de COTÉLAC, CHEMINS BLANCS, FRIVOLI, THE KOOPLES, OXBOW, MARIE-SIXTINE, HIRCUS, HARRIS WILSON, ATELIER [Adresse 26], BELAIR et le commerce de la locataire, PETITE MENDIGOTE.

La [Adresse 27], située à l’arrière et rejoignant la [Adresse 26] au niveau du canal Saint-Martin, offre une commercialité plus restreinte mais tout de même composée d’enseignes d’équipement de la personne : BALIBARIS, PAUL SMITH, AGNÈS B., CLAUDIE PIERLOT ou MAJE.

Les abords du canal Saint-Martin sont bordés de nombreux cafés, bars, restaurants, ainsi que de quelques enseignes d’équipement de la personne et de la maison.

Le secteur est bien desservi par les transports en commun (stations de métro Jacques Bonsergent, République, Château d’Eau et Gare [20], ainsi que de nombreuses lignes de bus quadrillant le secteur).

L’expert judiciaire expose que le quartier dans lequel s’inscrivent les locaux loués était historiquement un quartier populaire mais au virage des années 2000, comme de nombreux autres quartiers de la capitale, la [Adresse 26] a connu un phénomène de « gentrification ».

Comme diverses rues avoisinantes telles que la [Adresse 27], elle a bénéficié de la requalification, entamée à la fin des années 1990, du canal Saint-Martin, transformé en lieu de flânerie, de sorte que, progressivement, ce quartier est devenu à la mode, divers cafés, restaurants, boutiques branchées s’y sont installés, et la [Adresse 26] notamment s’est imposée comme l’un des épicentres de cette animation commerciale où se cotoient essentiellement des boutiques de prêt-à-porter.

L’expert judiciaire ajoute que la rue est d’ailleurs référencée dans les guides du [Localité 22] branché et s’inscrit avec la [Adresse 27] et la [Adresse 28] dans le triangle de la mode dans ce quartier.

Il précise que de 2010 à 2018, le secteur ([Adresse 21] « ) a plutôt connu une baisse de population (-17,38%) et du nombre de logements (-3,4%), mais la population des artisans, commerçants, chefs d’entreprise, a sensiblement augmenté, le tout remplaçant historiquement des populations plus modestes (professions intermédiaires, ouvriers et salariés notamment), ce qui témoigne d’un phénomène de » gentrification " au cours du bail expiré.

Il note une intensification de la commercialité avec l’arrivée de nouvelles boutiques d’équipement de la personne, pour l’essentiel des enseignes nationales et internationales positionnées moyen voire haut de gamme, avec l’arrivée notamment des enseignes suivantes entre 2010 et 2018 : CLAUDIE PIERLOT STOCK, OXBOW, EKYOG, FREEMAN PORTER, HIRCUS, LES PETITES, OLOW, PAUL SMITH ou encore MAJE.

Il relève également l’installation de plusieurs enseignes d’alimentation dans l’environnement immédiat : deux magasins, FRANPRIX, un MONOP et un NATURALIA

Il observe aussi une hausse de 15,7% entre 2012 et 2018 de la médiane du revenu disposnible par unité de consommation dans le 10ème arrondissement (de 23.695 € à 27.420 €), notant qu’elle est supérieure à celle enregistrée sur l’ensemble de la capitale au cours de la même période, qui toutefois garde un revenu moyen supérieur à cet arrondissement, ainsi qu’une hausse considérable du prix de l’immobilier sur ces mêmes années (5.740 €/m² à 9.320 €/m²), qui suit également la tendance parisienne, ce qui caractérise également un phénomène de « gentrification » mais il considère que l’analyse de l’évolution des catégories socio-professionnelles n’a pas mis en avant l’émergence de la catégorie d’individus les plus à même de constituer une clientèle potentielle pour les enseignes citées.

Il en déduit que le phénomène de « gentrification » est réel mais qu’il ne revêt pas un caractère notable pour le commerce sous expertise.

En revanche, il observe une évolution commerciale favorable du quartier, le nombre de commerces d’équipement de la personne le long de la seule [Adresse 26] étant seulement passé de 15 boutiques en 2011 à 16 boutiques en 2017 mais ayant bien plus augmenté le long de la [Adresse 27], qui offre une commercialité similaire, en passant de 5 boutiques en 2011 à 11 en 2017.

L’étude des locaux vacants ou en travaux dans l’environnement immédiat révèle un nombre de 2 sur la [Adresse 26] en 2011, inchangé en 2017, tandis que la [Adresse 27], qui en comptait 4 en 2011, n’en avait plus aucun en 2017.

L’expert judiciaire a ainsi conclu à une tendance haussière du nombre de boutiques dédiées à l’équipement de la personne non seulement sur la [Adresse 26], mais aussi au sein des rues environnantes dont la commercialité est également dominée par ce type de commerce, comme la [Adresse 27].

Enfin, il a relevé une augmentation notable du nombre d’usagers de la station de métro République (+9,72%), qui selon les bailleurs alimente le flux de chalands et de promeneurs le long du canal Saint-Martin ou du triangle commercial constitué par les rues [Adresse 26], [Adresse 27] et [Adresse 28], en relevant toutefois que la station Jacques Bonsergent, qui est équidistante et offre une alternative intéressante dans la mesure où la station République est un vaste échangeur développé sous la dalle de la [Adresse 24], où les correspondances sont multiples et parfois longues, a enregistré une augmentation quasi-inexistante.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’expert judiciaire a constaté une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Il a répondu aux contestations de la locataire concernant la justification des enseignes implantées dans le secteur sur la période considérée en indiquant que leur implantation était avérée.

Il est encore relevé que, si la hausse du nombre de boutiques dédiées à l’équipement de la personne sur la [Adresse 26] n’est que de 6,6%, l’étude de l’évolution de la commercialité locale a été pertinemment étendue par l’expert à la [Adresse 27], qui a connu une évolution bien plus notable, et que l’argument selon lequel les commerces qui y sont implantés, de « déstockage », attirent une clientèle différente de celle qui fréquente les lieux loués, au demeurant non soumis à l’avis de l’expert, n’est, en tout état de cause, pas démontré.

Il convient en conséquence de constater une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un effet favorable sur le commerce de la locataire et constituant donc un deuxième motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Dès lors, il y a lieu de fixer le loyer dudit bail en fonction de sa valeur locative.

*Les caractéristiques des locaux loués

Elles ont été décrites ci-avant.

*Les facteurs locaux de commercialité

Ils ont été exposés ci-dessus.

*La surface des locaux à prendre en considération

Il convient, pour l’application de l’article R145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

L’article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

En pratique, pour permettre la mise en équivalence avec les loyers de comparaison, il est d’usage de procéder à une pondération des surfaces.

Le juge des loyers commerciaux est tenu de prendre en compte les recommandations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, qui comporte une grille de pondération des surfaces commerciales.

L’expert judiciaire a retenu une surface utile de 52,40 m² ressortant d’un plan de [X] [K], géomètre-expert, d’avril 2007, non contesté.

Ayant été jugé que le loyer du bail renouvelé devait être fixé en prenant en compte les modifications apportées par la locataire en cours de bail, il convient de se référer à la proposition de pondération des surfaces établie par l’expert pour cette hypothèse, soit :

—  1ère zone de vente de 5 mètres : 17,45 m² x coefficient de 1 = 17,45 m²p

—  2ème zone de vente de 5 mètres : 17,90 m² x coefficient de 0,80 = 14,32 m²p

—  3ème zone de vente – surplus : 12,83 m² x coefficient de 0,50 = 6,42 m²p

— annexes diverses reliées – réserve et W.C. : 4,22 m² x coefficient de 0,40 = 1,69 m²p

Total de la surface pondérée = 39,87 m²p arrondis à 39,90 m²p.

La bailleresse conteste les coefficients de pondération retenus :

— pour la 2ème zone de vente, sollicitant qu’un coefficient de 0,90 soit retenu, compte tenu de l’élément favorable que constitue l’éclairage naturel et de la faible gêne causée par les deux poteaux, qui ne justifie pas qu’un coefficient égal au bas de la fourchette soit retenu,

— pour la 3ème zone de vente, sollicitant qu’un coefficient de 0,06 soit retenu, l’éclairage naturel, inhabituel, étant attractif pour la clientèle et donc valorisant.

L’expert judiciaire a déjà répondu à cette contestation exposée par voie de dire, en indiquant que retenir les coefficients qu’elle sollicite reviendrait à occulter totalement la configuration réelle des locaux et les contraintes que présentent l’étroitesse de la surface de vente ou la présence de plusieurs poteaux et d’une descente de canalisation.

Force est effectivement de constater que la nécessaire prise en considération des inconvénients présentés par la configuration des lieux exclut de retenir de plus grands coefficients, qu’il convient de réserver à des locaux ne présentant pas de tels désavantages, qui ne sont pas entièrement compensés par le double éclairage naturel des lieux.

En conséquence, la surface pondérée telle que fixée par l’expert judiciaire à 39,90 m²p, qui est justifiée, sera retenue.

*Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’expert judiciaire mentionne les éléments de comparaison suivants :

*nouvelles locations avec versement d’un capital

— restaurant, [Adresse 8] (janvier 2017) : 765 €/m²p/an (1.162 € décapitalisé)

— chaussures, [Adresse 2] (octobre 2011) : 435 €/m²p/an (707 € décapitalisé)

— prêt-à-porter, [Adresse 6] (janvier 2014) : 460 €/m²p/an (750 € décapitalisé)

— prêt-à-porter, [Adresse 6] (août 2011) : 584 €/m²p/an (674 € décapitalisé)

*nouvelles locations

— dentaire, [Adresse 3] (janvier 2021) : 751 €/m²p/an

— restauration rapide, [Adresse 1] (septembre 2015) : 1 032 €/m²p/an

— horloger-bijoutier, [Adresse 13] (octobre 2011) : 440 €/m²p/an

— alimentation, [Adresse 15] (avril 2012) : 415 €/m²p/an

— soutien scolaire – garde d’enfants, [Adresse 5] (janvier 2014) : 818 €/m²p/an

— prêt-à-porter, [Adresse 7] (février 2012) : 728 €/m²p/an

*loyer de renouvellement fixé amiablement ou révision

— beauté & santé, [Adresse 4] (avril 2011) : 642 €/m²p/an

*renouvellement judiciaire déplafonné

— restauration rapide, [Adresse 9] (avril 2012) : 821 €/m² p/an

L’expert a retenu, pour les locaux objets de l’expertise, une valeur unitaire de 600 €/m²p/an, HT et HC (estimation entre 550 € et 650 €/m²p/an), en considération :

— d’éléments favorables : double éclairage naturel, locaux en très bon état d’entretien, en rez-de-chaussée uniquement, une seule ligne de piliers ne contraignant pas l’achalandage, une implantation dans un environnement dynamique, en mutation constante et la gentrification du secteur ;

— d’éléments défavorables : surface de vente restreinte, faiblesse des surfaces annexes et concurrence relativement marquée à proximité.

La locataire demande de retenir une valeur de 328 €/m²p/an, considérant qu’il n’est pas justifié d’une valeur supérieure au loyer actuel, puisqu’un certain nombre des références prises en compte ne sont pas pertinentes (trop éloignées ou concernant des activités pour lesquelles les loyers sont généralement plus élevés) et que les justificatifs des loyers en référence ne sont pas produits, étant encore relevé que la bailleresse n’a pas fourni à l’expert le bail des locaux mitoyens dont elle est propriétaire, comme elle s’y était engagée.

Elle demande subsidiairement de faire application du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce.

La bailleresse, compte tenu notamment des références sur la [Adresse 27] (728 €/m²p/an en février 2012, 674€ et 750/m²p/an en 2011 et 2014) de l’évolution des valeurs locatives depuis 2011, de la valeur médiane des références retenues (642 €/m²p/an), des qualités des locaux loués, demande de retenir une valeur unitaire de 650 €/m²p/an, subsidiairement de 600 €/m²p/an, à titre infiniment subsidiaire de retenir un loyer d’un montant minimum de 23.000 €/an.

Il y a lieu, s’agissant de la contestation de la locataire sur l’absence de justification des loyers en référence, de relever qu’elle n’a pas soulevé devant l’expert judiciaire, lequel aurait pu fournir toute explication ou justificatif à ce sujet, et qu’il n’est pas pertinent de ne discuter ce point qu’une fois devant le juge des loyers, qui ne peut constater que lesdites références ne sont pas fondées.

Il n’est pas justifié d’un bail consenti par la bailleresse portant sur les locaux mitoyens à ceux objets du présent litige, ni d’un engagement de sa part de le communiquer, dont le juge des loyers pourrait tirer du défaut de production une quelconque conséquence.

Concernant le recours à des éléments de comparaison trop éloignés géographiquement ou concernant des activités pour lesquelles les loyers sont traditionnellement plus élevés, l’expert judiciaire a pertinemment expliqué, d’une part, qu’il les avait prises en considération pour apprécier le marché locatif dans le secteur mais avait appréhendé la valeur locative des locaux sous expertise suivant les spécificités de leur emplacement, les caractéristiques des locaux, ainsi que les conditions du bail expiré, et, d’autre part, que les loyers en matière de restauration ne sont pas plus élevés mais plus bas que ceux observés pour le prêt-à-porter, en raison notamment de marges moins importantes et de charges salariales plus conséquentes, impliquant une capacité contributive plus faible des commerces alimentaires.

Les contestations de la bailleresse ne suffisent pas à remettre en cause l’évaluation de l’expert, étant noté qu’elle ne fait que demander de retenir, sinon le haut de la fourchette de prix estimée par l’expert entre 550 €/m²p/an et 650 €/m²p/an, sa médiane comme celui-ci a fait, à partir des mêmes éléments de référence.

Dès lors, la valeur unitaire de 600 €/m²p/an estimée par l’expert judiciaire est pertinente et sera retenue.

Ainsi, le prix du bail renouvelé sera fixé à 600 € x 39,90 m²p = 23.940 €/an, arrondi à 24.000 €/an, HT et HC, au 1er janvier 2019.

Cette valeur locative étant supérieure au loyer plafonné du bail, de 13.451,24 € par an, il y a lieu de constater que la locataire peut prétendre au bénéfice du lissage déplafonnement prévu par le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce, étant rappelé qu’il appartient aux parties d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront dus pendant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse du loyer instauré par ce texte.

Il est rappelé que la compétence du juge des loyers est limitée à la fixation du prix du bail renouvelé, de sorte qu’il ne lui appartient pas de statuer sur le paiement ou le remboursement de la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail.

En revanche, il y a lieu de préciser que conformément à l’article 1231-6 du code civil, ce différentiel portera, à compter de l’assignation du 02 novembre 2020, intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité.

En vertu de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

*Sur les demandes accessoires

L’équité commande, au vu des circonstances de la cause, de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente procédure, en ce compris les frais d’expertise, et de rejeter les demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.C.I. MR [Adresse 26] et la S.A.S. SYBILLE ACCESSOIRES, portant sur des locaux sis [Adresse 10] à [Localité 23], à la somme de vingt-quatre-mille euros (24.000 €) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2019 ;

DIT qu’il doit être fait application de l’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné prévu par le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er janvier 2019 portera intérêts au taux légal à compter du 02 novembre 2020 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [L] [Z] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 20 juin 2024.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE

C. BERGERL. FONTANELLA