TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/07877 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5F46

N° MINUTE : 5

Assignation du :

07 Mai 2024

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:[D] [J] [P][2]

[2] À M^e MARY et M^e SCHIMMEL-BAUER

CCC à Mme [P] et M. [E]

[Adresse 5]

01 47 55 12 12

Médiateur : [U] [E]

[Adresse 2]

01 47 03 13 13 – [Courriel 12]

JUGEMENT

rendu le 30 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. OZGÜL

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-louis MARY, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1539

DEFENDERESSE

S.C. SOCIÉTÉ FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Prune SCHIMMEL-BAUER de l’AARPI HERBIERE FRACHON & SCHIMMEL, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0009

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 1991, la SCI MOLOC a consenti à la SARL PIER G, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Paris dans le 11ème arrondissement, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1991 avec échéance au 30 septembre 2000.

Un renouvellement du bail a été convenu entre les parties le 31 décembre 2002 à effet du 1er octobre 2002 pour une nouvelle durée de 9 années, avec échéance au 30 septembre 2011.

Diverses cessions de droit au bail sont intervenues postérieurement, et en dernier lieu une cession de fonds de commerce par acte sous seing privé du 30 novembre 2006 de la SARL AVA ANTONIO, société cédante, au profit de Messieurs [Z] [N] et [Z] [X] agissant pour le compte de la SARL OZGUL, société en formation.

La destination prévue dans l’acte de cession est la suivante : Epicerie fine, traiteur, dégustation sur place, salon de thé, bimbeloterie, cadeaux.

Par courrier du 30 septembre 2011, la SCI MOLOC a délivré un congé à la SARL OZGUL avec une offre de renouvellement à compter du 1er novembre 2011. Par courrier du 30 septembre 2011, la SARL OZGUL a accepté le principe du renouvellement. Les parties s’étant entendues sur le prix du bail renouvelé à hauteur de 20.746 euros.

Par acte notarié du 27 février 2018 la SCI MOLOC les lots de copropriété relatifs aux locaux mis en vente au profit de la SCI FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX ;

Par acte extrajudiciaire signifié le 3 mai 2022, la SARL OZGUL a fait délivrer au mandataire du bailleur une demande de renouvellement de bail, à compter du 1er juillet 2022 pour une nouvelle durée de neuf années sollicitant la fixation du loyer annuel au principal à la valeur du loyer plafond.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 août 2022, la SCI FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX a fait connaître à la SARL OZGUL qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36.000 euros par mois hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée notifiée le 3 mai 2023, la SARL OZGUL a communiqué un mémoire préalable à la SCI FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX, sollicitant la fixation du loyer annuel à la somme de 24.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire signifié le 7 mai 2024, la SARL OZGUL a fait assigner la SCI FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX devant le juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins substantielles de voir fixer le loyer annuel à la somme de 24.000 euros à compter du 1er juillet 2022 et le loyer provisionnel pendant la procédure au même montant.

Par mémoire notifié le 17 février 2025, la SARL OZGUL demande au juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris :

— débouter la SCI FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à hauteur de 36.000 euros par an ;

— fixer à la somme de 24.000 euros par an le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 et à la somme de 24.000 euros par an le montant du loyer provisionnel ;

— dire et juger que la taxe foncière restera à la charge du bailleur ;

Si une mesure d’instruction était ordonnée ,

— mettre à la charge de la SCI FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX la provision sur les frais d’expertise ;

— condamner la SCI FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX à lui la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SARL OZGUL énonce :

— qu’aucun motif ne peut justifier le déplafonnement du loyer ; qu’il est constant que la modification d’un des éléments de la valeur locative doit être intervenue au cours du bail expiré, alors que le motif invoqué par le bailleur date du bail antérieur au bail expiré ; qu’au surplus, elle n’a procédé à aucun travaux ayant modifié les lieux au cours du bail antérieur au bail expiré ; qu’il n’y a eu aucune modification notable de la destination du bail et que par ailleurs cette modification n’a pas été invoquée en temps utile puisqu’elle a eu lieu au cours du bail antérieur au bail expiré  ;

— que les locaux considérés ne sont pas situés dans la partie la plus favorable de la [Adresse 17] (près de la [Adresse 15] ) mais dans une section beaucoup plus calme située au-delà de la [Adresse 16] en direction du [Adresse 11] ;

Par mémoire en défense dont la notification n’a pas été contestée, la SCI FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX demande au juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris :

A titre principal,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes et hors charges ;

A titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’instruction par application de l’article R. 145-30 du code de commerce ;

— fixer le loyer provisionnel courant pendant la durée de l’instance à la somme de 36.000 euros hors taxes et hors charges.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX énonce :

— que le preneur a réalisé des travaux modifiant notablement les caractéristiques des locaux justifiant le déplafonnement ;

— que la destination a été modifiée puisque le bailleur a accepté, par courrier du 25 juin 2006 l’activité suivante : restauration rapide, à savoir sandwiches et plats chauds ; que de fait, une activité de Kebab est notablement différente de l’activité d’épicerie fine / traiteur qui était antérieurement autorisée.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 26 mai 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leurs avocats.

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le juge des loyers commerciaux rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur l’application du principe du plafonnement. Par ailleurs, si ce principe venait à s’appliquer, le loyer peut être néanmoins fixé à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure à la valeur du plafond. Or, les parties ne s’entendent pas davantage sur le montant de la valeur locative, la SARL OZGUL soutenant que l’emplacement est dans la partie la plus défavorable de la [Adresse 17], ce dont fait l’estimation du bailleur.

En l’état des moyens exposés et de l’écart significatif entre les prétentions des parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à 3.500 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la SCI FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX qui a particulièrement intérêt à la mesure d’expertise.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate le principe du renouvellement du bail qui lie la SCI FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX et la SARL OZGUL concernant les locaux situés [Adresse 3] à Paris dans le 11ème arrondissement, pour une période de neuf années à compter du 1er juillet 2022 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

— Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Mme [O] [P]

[Adresse 5]

01.47.55.12.12 – [Courriel 13]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 14] dans le [Localité 4] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification d’un des trois éléments de l’article L.145-33 du code de commerce ;

* calculer la valeur du loyer plafond ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R 145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motive.

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2026 ;

— Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 10]) jusqu’au 17 novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

— Dit que l’affaire sera rappelée le 22 janvier 2026 pour vérification du versement de la consignation ;

— Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

— Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [U] [E]

[Adresse 2]

01 47 03 13 13 – [Courriel 12]

— Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

— Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

— Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

— Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

— Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

— Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

— Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

— Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

— Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

— Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 30 Septembre 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON