TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02088 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3GT

Minute : 2025/24

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

Syndic. de copro. LES HAUTS DE SAINT PAUL

C/

[C] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [C] [B]

M^e Dominique LECOMTE – 24

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Syndicat de copropriétaires LES HAUTS DE SAINT PAUL, 18 avenue Robert Schuman – 14000 CAEN, agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS FONCIA NORMANDIE, dont le siège social est situé 5, rue Montaigne 76000 ROUEN

représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [C] [B]

née le 08 Octobre 1972 à DOMFRONT (61700), demeurant Lieudit “Le Fiège” – 61330 TORCHAMP

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Magistrat

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Novembre 2024

Date des débats : 12 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 21 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [B] est propriétaire des lots n°123, correspondant à un appartement, et n°219, correspondant à une place de stationnement, au sein d’un ensemble immobilier dénommé RESIDENCE LES HAUTS DE SAINT PAUL situé 18 avenue Robert Schuman à Caen dont le syndicat des copropriétaires est LES HAUTS DE SAINT PAUL et le syndic est la SAS FONCIA NORMANDIE.

Par acte de commissaire de justice daté du 15 mai 2024, la SAS FONCIA NORMANDIE a fait assigner Madame [C] [B] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de la voir

Condamné au paiement de la somme de 5970,91 euros au titre des sommes dues au 2 avril 2024, ladite somme portant intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure recommandée en date du 13 février 2024 ;Condamnée au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 17 août 2022 ;Ordonner l’exécution provisoire

A l’audience du 12 novembre 2024, la SAS FONCIA NORMANDIE a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Madame [C] [B] reste redevable d’un arriéré de charges de copropriété s’élevant à la somme de 4470,91 euros, restée impayée malgré de multiples mises en demeure ou commandements de payer adressées à ce copropriétaire récalcitrant. Elle a également par sa résistance abusive provoqué un préjudice à hauteur de 1500 euros qu’il convient d’indemniser.

Bien que régulièrement citée à domicile, Madame [C] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

D’après l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

A l’audience, la SAS FONCIA NORMANDIE, représentée, s’en est rapportée à son assignation déposée. Dans son dossier de plaidoirie apparaît un décompte actualisé au 4 novembre 2024. Néanmoins, la SAS FONCIA n’a pas oralement actualisé les demandes contenues dans son assignation. Ainsi, le tribunal n’est saisi que des demandes telles que formulées dans l’assignation du 15 mai 2024.

Au surplus, cette actualisation n’a pas été contradictoirement opposée à la défenderesse qui n’était pas présente et qui avait été assignée pour une somme arrêtée à 5970,91 euros sans actualisation. Elle n’aurait, en tout état de cause, pas été recevable sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

D’après l’article 10 de la loi du 16 juillet 1965, Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse produit notamment les pièces suivantes :

Les contrats de syndic successifs conclus entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LES HAUTS DE SAINT PAUL situé 18 avenue Robert Schuman à Caen et le syndic du 18 juillet 2019, du 10 janvier 2022 et du 22 novembre 2023 qui prévoient notamment, les tarifications suivantes pour des prestations de recouvrement :48 euros TTC pour la mise en demeure (49,50 euros dans le contrat du 22 novembre 2023) ;35 euros TTC pour la relance de mise en demeure ;499,79 euros TTC pour les frais de constitution de dossier transmis à un auxiliaire de justice (uniquement ne cas de diligence exceptionnelles) ;334 euros TTC pour les frais de constitution d’une hypothèque (dans le contrat du 22 novembre 2023) ;Un commandement de payer daté du 17 août 2022 pour la somme de 1526,92 euros au titre des arriérés de charges de copropriétéLes procès-verbaux des assemblées générales de l’immeuble RESIDENCE LES HAUTS DE SAINT PAUL situé 18 avenue Robert Schuman à Caen du 18 juillet 2019, 28 décembre 2020, 10 janvier 2022, 18 octobre 2022 et 22 novembre 2023 portant notamment Approbation des comptes des exercices suivants : 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ; 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 ; 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et 1er juillet 2022 au 30 juin 2023Adoption du budget prévisionnel et de sa mise en recouvrement au titre des restes dus consécutifs à la régularisation des charges des exercices 19/20, 21/22, 22/23 et 24/25 avec ajustementsLes appels de fonds de Mme [C] [B] couvrant la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024, soitL’appel de provision pour la période du 01/07/21 au 30/09/21 pour un montant total de 210,94 eurosL’appel de provision pour la période du 01/10/21 au 31/12/21 pour un montant total de 210,95 eurosL’appel de provision pour la période du 01/01/22 au 31/03/22 pour un montant total de 254,91 eurosL’appel de provision pour la période du 01/04/22 au 30/06/22 pour un montant total de 254,94 eurosL’appel de provision pour la période du 01/07/22 au 30/09/22 pour un montant total de 233,83 eurosL’appel de provision pour la période du 01/10/22 au 31/12/22 pour un montant total de 248,29 eurosL’appel de provision pour la période du 01/01/23 au 31/03/23 pour un montant total de 248,29 eurosL’appel de provision pour la période du 01/04/23 au 30/06/23 pour un montant total de 248,32 eurosL’appel de provision pour la période du 01/07/23 au 30/09/23 pour un montant total de 245,64 eurosL’appel de provision pour la période du 01/10/23 au 31/12/23 pour un montant total de 245,64 eurosL’appel de provision pour la période du 01/01/24 au 31/03/24 pour un montant total de 294,03 eurosL’appel de provision pour la période du 01/04/24 au 30/06/24 pour un montant total de 294,03 eurosL’appel de régularisation pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 pour un solde de 72,93 eurosL’appel de régularisation pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 pour un solde de 39,07 eurosUn récapitulatif des sommes impayées faisant apparaître un total du de 4470,91 euros arrêté au 2 avril 2024 se détaillant comme suit : 3306,20 euros au titre des charges hors frais, 1299,19 euros au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 124,46 euros au titre des frais d’huissier.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces de la procédure que l’arriéré des charges et provisions sur charges échues dont reste redevable Madame [C] [B] s’élève à 3306,20 euros, arrêté au 2 avril 2024.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

S’agissant des autres frais invoqués par la demanderesse, apparaissant dans le décompte, les frais réclamés à hauteur de 499,79 euros pour constitution du dossier transmis à l’avocat devront être rejetés car il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles de la part du syndic. Aucune pièce de la demanderesse ne vient non plus justifier de la constitution d’une hypothèque dont les frais, à hauteur de 334 euros, seront également rejetés. Les frais réclamés à hauteur de 249,90 euros pour « constitution dr huiss » ne sont pas non plus justifiés par les pièces versées en procédure. Cette somme n’apparaît d’ailleurs pas correspondre à une prestation du syndic dans les différents contrats versés. La somme totale de 1 083,69 réclamée au titre des frais apparaît ainsi injustifiée. La condamnation sur ce fondement sera donc prononcée à hauteur de 339,96 euros.

Ainsi, Madame [C] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 3 646,16 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SAS FONCIA NORMANDIE ne démontre pas quel préjudice indépendant du retard du paiement de sa dette, déjà indemnisé via les intérêts légaux, elle aurait subi.

Dès lors, elle verra sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement, formulée à hauteur de 1500 euros, rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [B], défaillante à la procédure, sera condamnée aux dépens.

Le commandement de payer délivré le 17 août 2022 ne constitue pas un préalable obligatoire à la présente procédure, de sorte que son coût ne sera pas compris dans les dépens. Il a en revanche été pris en compte au titre des frais sollicités dans la demande principale.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [C] [B], condamnée aux dépens, devra verser à la SAS FONCIA NORMANDIE une somme de 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui sera ainsi constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [C] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE SAINT PAUL, représenté par son syndic la SAS FONCIA NORMANDIE la somme de 3 646,16 euros outre intérêts légaux à compter du 17 août 2022 pour la somme de 1526,92 euros et du 15 mai 2024 pour le surplus ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE SAINT PAUL, représenté par son syndic la SAS FONCIA NORMANDIE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE SAINT PAUL, représenté par son syndic la SAS FONCIA NORMANDIE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE SAINT PAUL, représenté par son syndic la SAS FONCIA NORMANDIE la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [C] [B] aux entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE