TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 21/11006

N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7R

N° MINUTE : 6

contradictoire

Assignation du :

08 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ORGANISME DE PREPARATION ET DE PRESTATION EN FORMATION MEDICALE (OPPM)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Christopher KOENIG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P293

DÉFENDERESSE

E.U.R.L. GOUBET

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FISCHER TANDEAU DE MARSAC SUR & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0147

Décision du 26 Mars 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 21/11006 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7R

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Madame Pauline LESTERLIN, Juge,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 30 Octobre 2023, tenue en audience publique devant Madame Pauline LESTERLIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2024.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 26 mars 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2006, la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, aux droits de laquelle vient la société GOUBET, a donné à bail à la société ORGANISME DE PREPARATION ET DE PRESTATION EN FORMATION MEDICALE (OPPM) des locaux à usage exclusif de bureaux au sein de la [Adresse 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2006, moyennant un loyer indexé sur l’indice du coût de la construction et initialement fixé à la somme de 13 350 euros par an hors taxes et hors charges. Le dépôt de garantie a été fixé à une somme correspondant à trois mois de loyer, soit initialement 3 337,50 euros hors taxes et hors charges.

Par acte du 12 juillet 2010, la société GOUBET a donné à bail à la société OPPM un emplacement de parking correspondant au lot de copropriété no 155, puis au lot no 135 après avenant modificatif du 2 mai 2017, de la [Adresse 6] pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction à compter du 1er octobre 2010, moyennant un loyer indexé sur l’indice du coût de la construction et initialement fixé à la somme de 1 200 euros par an hors taxes et hors charges. Le dépôt de garantie a été fixé à une somme correspondant à trois mois de loyer, soit initialement 300 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2015, les parties ont conclu un renouvellement du bail du 31 mars 2006 pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2015, moyennant un loyer de renouvellement de 13 000 euros par an hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2018, les parties sont convenues de reporter la date d’effet d’un congé délivré par la bailleresse le 11 septembre 2017 à la date du 30 septembre 2018 à dix-sept heures.

Un état des lieux de sortie a été établi le 1er octobre 2018 par Maître [C], huissier de justice unilatéralement missionné par le bailleur.

Par courrier du 16 octobre 2018, la société GOUBET a adressé à la société OPPM une facture n°1810019 à hauteur de 10.046,17 € HT soit 12.910,89 € TTC comportant les postes suivants :

— « immobilisation des locaux pour travaux de remise en état » : 540,93 €

— « restitution du dépôt de garantie » : – 4.277,43 €

— « travaux de remise en état du local » : 13.317 €

— « frais d’huissier pour état des lieux de sortie » : 465,67 €

Par courrier recommandé du 19 février 2019, la société OPPM a contesté devoir une quelconque somme au bailleur, n’ayant jamais donné son accord sur le devis des travaux réalisés, les travaux faisant suite aux dégâts des eaux dont elle ne peut être tenue responsable, les désordres lui ayant occasionné elle-même un préjudice de jouissance et a sollicité la restitution des dépôts de garantie relatifs aux locaux (4.277,43 € HT) et au parking (327,49 € HT), ainsi que la somme correspondant au crédit des charges de l’exercice 2017 (123,75 € HT).

Par déclaration au greffe du 16 septembre 2019, la société OPPM a saisi le tribunal d’instance de Courbevoie, aux fins notamment de dire et juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme des locaux et n’a pas respecté les stipulations de l’article 16 du bail et de voir condamner la société GOUBET au paiement de 1 500 euros au titre de frais de déplacement et de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par décision du 25 février 2020, le tribunal de proximité de Courbevoie s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire, motif pris de ce que le litige était relatif à des baux commerciaux.

Par ordonnance du 8 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre s’est déclaré territorialement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 avril 2022, la société OPPM demande au tribunal de :

« SUR LES SOMMES INDÛMENT FACTURÉES À LA SOCIÉTÉ OPPM

— JUGER que les postes suivants, visés dans la facture n°1810019 établie le 11 octobre 2018 par l’EURL GOUBET, sont injustifiés ; « travaux de remise en état du local » ; « immobilisation des locaux pour travaux de remise en état » ; « frais d’huissier pour état des lieux de sortie » ;

En conséquence :

— JUGER qu’aucune somme n’est due par la société OPPM au titre de quelconques travaux de remise en état du local, frais d’immobilisation des locaux pour travaux de remise en état et frais d’huissier pour état des lieux de sortie ;

SUR LE REMBOURSEMENT DES DÉPÔTS DE GARANTIE

— CONDAMNER l’EURL GOUBET à régler à la société OPPM les sommes suivantes, majorées des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir : 4.277,43 € HT, soit 5.132,92 € TTC au titre du dépôt de garantie afférent aux bureaux ; 327,49 € HT soit 392.99 € TTC au titre du dépôt de garantie afférent au parking ;

SUR LE REMBOURSEMENT DES PROVISIONS SUR CHARGES, TRAVAUX ET TAXES

— CONDAMNER l’EURL GOUBET à rembourser à la société OPPM la somme de 32.912,09 € HT soit 39.494,51 € TTC au titre des appels de provision sur charges, travaux et taxes réglés depuis septembre 2014 ;

SUR L’INDEMNISATION DES PRÉJUDICES SUBIS

— CONDAMNER l’EURL GOUBET à régler à la société OPPM les sommes suivantes, majorées des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir : 1.313,20 € au titre du remboursement des frais de déplacement ; 20.000 € à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance subi ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

— DEBOUTER l’EURL GOUBET de l’intégralité de ses demandes ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— CONDAMNER l’EURL GOUBET à verser à la société OPPM la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER l’EURL GOUBET aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e KOENIG, Avocat ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 juin 2022, la société GOUBET demande au tribunal de :

« A titre liminaire,

Dire et juger que la société OPPM est irrecevable à fonder une quelconque action sur le fondement des dégâts des eaux survenus les 13 et 24 décembre 2013,

Dire et juger que la société OPPM est irrecevable à demander le remboursement des provisions sur charges versées antérieurement au 14 décembre 2015,

En conséquence,

Débouter la société OPPM de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions pour :

— Ses demandes fondées sur les dégâts les dégâts des eaux des 13 et 24 décembre 2013, et pour,

— Ses demandes visant le remboursement des provisions sur charges payées antérieurement au 14 décembre 2015 (soit la somme de 14.574,71 € TTC),

A titre principal,

Débouter la société OPPM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions faute pour elle de démontrer leur bienfondé,

Subsidiairement, si le tribunal venait à considérer que la société Goubet est tenue de rembourser les provisions sur charges postérieures au 14 décembre 2015,

Dire et juger que la somme de 892,51 € TTC devra être déduite des sommes réclamées par la société OPPM au titre des remboursements de provisions sur charges en raison des redditions déjà intervenues,

Très subsidiairement, si le tribunal venait à considérer que (i) la société Goubet est tenue de rembourser les provisions sur charges perçues, et que (ii) la société OPPM n’est pas prescrite à demander le remboursement des charges antérieures au 14 décembre 2015,

Dire et juger que la somme de 2.222,58 € TTC devra être déduite des sommes réclamées par la société OPPM au titre des remboursement de provisions sur charges en raison des redditions déjà intervenues,

Reconventionnellement,

Condamner la société OPPM à verser à la société Goubet la somme de 11.604,16 € TTC en remboursement des frais avancés par cette dernière pour la remise en état des Locaux, déduction faite de la restitution des dépôts de garantie,

Dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter du 15 octobre 2018 et jusqu’à la date du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

Condamner la société OPPM à verser à la société Goubet la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de FTMS Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. ».

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 16 octobre 2022.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 30 octobre 2023 et mise en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la contestation de la facture n°1810019 émise le 11 octobre 2018

Sur la prescription des demandes de la société OPPM relatives aux dégâts des eaux

La société GOUBET expose que l’article 2224 du code civil prévoit que la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage, qu’en l’espèce la preneuse a initié la présente procédure pour contester le remboursement de travaux de remise en état et engager la responsabilité de la bailleresse, que ces actions sont fondées sur des dégâts des eaux survenus les 11 et 24 décembre 2013, qu’elles sont donc prescrites depuis les 11 et 24 décembre 2018, que la preneuse n’a cependant introduit la présente instance que le 16 octobre 2019, soit postérieurement à l’acquisition de la prescription, que ses demandes sont donc irrecevables. La société GOUBET fait par ailleurs valoir que le moyen de la preneuse selon lequel la bailleresse n’a refacturé à la preneuse les travaux de mise en état qu’en 2018 est inopérant, dans la mesure où la société OPPM aurait dû faire exécuter elle-même les travaux de remise en état et qu’il lui incombait donc de solliciter la prise en charge de ces travaux si elle estimait ne pas devoir les faire réaliser elle-même.

La société OPPM soutient d’une part qu’elle a subi plusieurs dégâts des eaux, dont le dernier date du 3 septembre 2018, soit de moins de cinq ans avant l’introduction de la présente instance, d’autre part que ce n’est qu’en 2018 que la bailleresse lui a refacturé le paiement des travaux de reprise de ces sinistres. Elle conclut en conséquence qu’elle ne pouvait pas contester ce poste de charges dans un délai de cinq ans à compter du premier dégât des eaux.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Il en résulte que la prescription de l’action en contestation d’un indu ne saurait courir antérieurement à la date à laquelle le paiement indu a été sollicité.

En l’espèce, l’action dont la société GOUBET allègue l’irrecevabilité au moyen de la prescription est l’action de la société OPPM en contestation de la prise en charge de travaux de remise en état, qui s’analyse donc en une action en contestation d’une demande en paiement matérialisée par l’envoi de la facture n°1810019 à hauteur de 10.046,17 € HT soit 12.910,89 € TTC, par courrier du 16 octobre 2018. La prescription n’a donc pu courir qu’à compter de la réclamation formée par la société GOUBET le 16 octobre 2018.

Par ailleurs, l’acte introductif d’instance que constitue la déclaration au greffe du 16 septembre 2019 mentionne parmi les motifs de la demande « facturation abusive de réparation des locaux » et en tout état de cause, aux termes de conclusions notifiées le 2 novembre 2021, la société OPPM demande, à titre principal de « JUGER que les postes suivants, visés dans la facture n°1810019 établie le 11octobre 2018 par l’EURL GOUBET, sont injustifiés […] ; ».

Par conséquent, l’opposition à la demande en paiement émise le 16 octobre 2018 a été clairement formalisée dans le délai de prescription quinquennale, par conclusions du 2 novembre 2021.

Il sera par ailleurs relevé que le moyen de la société GOUBET aux termes duquel la société OPPM aurait dû faire exécuter elle-même les travaux de remise en état tend à contester le bien-fondé de la contestation formée par la preneuse. Ce moyen est donc inopérant relativement à la recevabilité de ladite contestation.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la société GOUBET tendant à faire déclarer irrecevables pour cause de prescription les demandes de la société OPPM.

Sur le bien-fondé des sommes facturées le 11 octobre 2018

La société OPPM fait valoir que l’essentiel des travaux facturés par la société GOUBET le 11 octobre 2018 correspond à des travaux de remise en état consécutifs à des dégâts des eaux survenus au sein des locaux à compter de l’année 2013, soit à des travaux à la charge de la bailleresse en application des articles 1720 et 1721 du code civil. Elle expose que le surplus des travaux n’était pas nécessaire et n’avait pas lieu d’être exécuté au regard de l’état des lieux de sortie. Elle soutient en outre que la bailleresse ne produit qu’un devis non signé et une facture extrêmement succincte, de sorte que le quantum facturé n’est pas justifié. Enfin, elle indique que la bailleresse a fait exécuter les travaux de remise en état sans sollicitation préalable de l’accord de la preneuse sur les devis, ce qui constitue une violation de l’article 16 du bail. La preneuse conclut en conséquence qu’aucune somme n’est due par elle au titre des travaux de remise en état du local.

La société GOUBET expose que les articles 1719 et 1720 du code civil en sont pas d’ordre public, et qu’en l’espèce le bail prévoit un transfert conventionnel sur la preneuse de l’ensemble des réparations et travaux, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 à compter du 25 janvier 2015. Elle précise que l’article 16 du bail autorisait la bailleresse à faire effectuer les travaux nécessaires à la restitution des locaux et à en réclamer le montant à la preneuse, dès lors que la preneuse ne manifestait pas son avis dans les quinze jours de la notification des devis, qu’en l’espèce le devis a été notifié le 16 octobre 2018, que la preneuse n’a émis d’avis que le 19 février 2019, soit près de six mois plus tard, que la bailleresse pouvait donc faire procéder elle-même aux travaux et en réclamer le montant à la preneuse. Quant au quantum des travaux, la bailleresse fait valoir que les travaux ont bien été réalisés par la société ROYAL BATIMENT et que le prix appelé par cette dernière est identique à celui proposé sur le devis, de sorte que le montant réclamé est dûment justifié.

Sur le principe de la prise en charge des travaux de remise en état des locaux

En application des dispositions de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Toutefois, il est établi que l’article 1720 du code civil n’est pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé par des conventions particulières, à charge pour les parties d’y procéder au moyen de stipulations expresses.

À cet égard, il sera relevé que l’article 16 du bail unissant les parties prévoit qu’à l’expiration dudit bail la preneuse devra laisser les lieux loués sans indemnité et en parfait état. Il stipule que la preneuse devra, en particulier, prendre à sa charge les frais notamment de peinture, de sol, de revêtement de sols, murs et plafonds, de manière à laisser les lieux en parfait état, sans pouvoir exiger ni se prévaloir de l’usure ou de la vétusté, même normale.

Le même article dispose encore que, si des réparations ou travaux s’avéraient nécessaires, la preneuse devra, dans les quinze jours de la notification des devis, établis à la demande de la bailleresse, donner son accord sur lesdits devis, que si la preneuse ne manifeste pas son intention dans ce délai les devis seront réputés agréés et la bailleresse pourra les faire exécuter en réclamant le montant à la preneuse, que si la preneuse manifeste son intention d’exécuter elle-même les travaux elle devra s’engager à ne les faire exécuter que par des entreprises qualifiées et agréées par la bailleresse.

En l’espèce, le constat d’huissier établi le 1er octobre 2018 à la requête de la société GOUBET fait état de divers désordres au sein des locaux loués, y constatant la présence d’éléments en mauvais état, cassés ou hors d’usage, notamment s’agissant des moquettes, peintures et plafonds.

En l’absence de tout élément de preuve contraire quant à l’état des locaux au jour de leur restitution, il en résulte que des travaux étaient nécessaires à cette époque aux termes de l’article 16 du bail, peu important que certains le soient en raison de dégâts des eaux survenus en cours de bail, comme le soutient la société OPPM sans étayer en droit et en fait son raisonnement sur la responsabilité du bailleur dans la survenance des dégâts des eaux, ni rapporter la preuve du lien de causalité entre les dégâts des eaux survenus et les désordres constatés.

En application du même article, il appartenait en conséquence à la preneuse de faire exécuter ces travaux à ses frais ou à la bailleresse d’y procéder avant d’en réclamer le prix à la preneuse.

Sur l’incidence de l’absence de notification des devis par la bailleresse

Il y a lieu de constater que l’article 16 du bail prévoit l’obligation pour la bailleresse de notifier les devis des travaux de remise en état à la preneuse, préalablement à l’exécution desdits travaux, afin de permettre à la preneuse de donner son accord ou de manifester son intention de les faire exécuter elle-même par des entreprises agréées par la bailleresse.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la date de communication du devis, laquelle est intervenue par courrier du 16 octobre 2018. La société GOUBET reconnaît en page 21 de ses dernières écritures que les travaux ont été réalisés avant même la notification du devis, en contravention avec les termes de l’article 16 du bail.

Est donc constitué un manquement à l’obligation de notification prévue à l’article 16 du bail.

Il sera cependant relevé que l’article 16 du bail ne prévoit pas la sanction de l’absence de notification des devis par la bailleresse. En l’absence de stipulation expresse, la sanction de l’obligation de notification, qui a pour but d’offrir à la preneuse une simple faculté d’exécution par elle-même des travaux, ne saurait consister, comme le soutient la preneuse, en sa décharge pure et simple du coût final de la remise en état nécessaire au jour de la restitution des lieux, seules trouvant à s’appliquer les sanctions du droit commun de l’inexécution contractuelle, lesquelles ne sont pas invoquées par la preneuse, qui ne démontre notamment pas l’existence d’un préjudice résultant de l’absence de notification pour engager la responsabilité contractuelle de la bailleresse.

Il ne saurait donc être retenu que les sommes facturées par la bailleresse au titre des travaux de remise en état ne sont pas dues par la preneuse motif pris de l’absence de notification préalable des devis.

Sur le quantum des travaux de remise en état

La société OPPM fait valoir que la société GOUBET ne produit qu’une facture extrêmement succincte de la société ROYAL BATIMENT, rendant contestable le quantum des travaux facturés ; qu’elle a perçu des indemnités d’assurance à hauteur de 2.411,05 euros versées en décembre 2018 et ne s’explique pas sur l’affectation de ces sommes ; que trois postes de travaux n’étaient pas nécessaires : les dalles de faux plafond, les peintures du plafond d’entrée, la saleté des fenêtres.

La société OPPM soutient que les travaux réalisés l’ont été en réparation des dégâts des eaux survenus, pour lesquels des indemnités d’assurance ont été versées, ce qui n’est pas contesté. Cependant, la société OPPM ne démontre pas dans quelle mesure les indemnités versées couvre précisément les postes de travaux objets de la présente procédure.

En l’espèce, il sera relevé que la société GOUBET produit une facture émanant de la société ROYAL BATIMENT et datée du 25 octobre 2018, attestant valablement, en l’absence d’éléments de preuve contraire, de la réalisation des travaux et du montant de ces derniers.

Cependant, le montant des travaux ainsi facturé correspond, comme le soutient la preneuse, à des postes dont la nécessité n’apparaît pas justifiée par la bailleresse. En ce qui concerne les faux-plafonds, facturés à hauteur de 2 100 euros hors taxes, il sera constaté que le constat d’huissier du 1er octobre 2018 fait état de dalles parfois « anciennes », « disparates » ou « défraîchies », mais toujours « sans désordre », « propres » ou « n’appelant aucune remarque », de sorte qu’il n’est pas justifié de leur dépose et de leur remplacement par des dalles neuves. Il sera en outre relevé que le constat du 1er octobre 2018 ne formule aucune remarque au sujet du coffrage de faux-plafond de l’entrée, rendant injustifiée la facturation de la somme de 406 euros hors taxes au titre de la peinture de ce plafond. Enfin, il sera observé que le constat du 1er octobre 2018 rend compte de fenêtres en bon état général et dont le fonctionnement est correct, sans indication sur un éventuel besoin de les nettoyer, rendant également injustifié ce poste de travaux facturé à hauteur de 510 euros hors taxes.

En conséquence, en l’absence de tout élément de preuve additionnel produit par la bailleresse, il y a lieu de déduire le montant de ces postes de travaux des sommes dues par la société OPPM à la société GOUBET. Ces sommes dues seront donc ramenées au montant de 10 301 euros hors taxes, soit 12 361,20 euros après application du taux de TVA de 20 %.

Sur la prise en charge des frais d’immobilisation des locaux

La société OPPM fait valoir que la société GOUBET ne rapporte pas la preuve de la durée des travaux, ni la preuve d’avoir trouvé un locataire pouvant lui succéder immédiatement, de sorte que le préjudice financier allégué par la bailleresse et lié à l’impossibilité de relouer immédiatement les locaux n’est pas établi.

La bailleresse sollicite l’allocation d’une indemnité de 540,93 euros hors taxes, soit 649,12 euros toutes taxes comprises, correspondant à la valeur locative sur quinze jours, indiquant avoir dû faire exécuter les travaux postérieurement à l’achèvement du bail et disant ne pas avoir à justifier in concreto d’avoir refusé un locataire.

En application de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société GOUBET a fait réaliser des travaux de remise en état à la suite de la restitution des locaux par la société OPPM. Comme constaté précédemment, lesdits travaux ont été rendus nécessaires en raison du manquement de la preneuse aux obligations posées par l’article 16 du bail unissant les parties. Du fait de ces travaux, la société GOUBET s’est trouvée empêchée de jouir des locaux dont elle était propriétaire, caractérisant un préjudice et faisant naître à son profit une créance indemnitaire égale à la valeur locative des locaux, dont il n’est pas contesté qu’elle est fixée à la somme de 13 000 euros par an hors taxes.

Par conséquent, la société OPPM est tenue au paiement d’une indemnité d’un montant qu’il y a lieu de fixer à la somme de 540,93 euros hors taxes, soit 649,12 euros TTC.

Sur la prise en charge des frais de constat d’huissier

La preneuse soutient ne pas être tenue de la prise en charge du coût de l’acte d’huissier du 1er octobre 2018 portant état des lieux de sortie, ni le bail ni l’article L. 145-40-1 du code de commerce n’imposant de recourir à un huissier pour établir cet acte. Elle fait en outre valoir que l’article 6 de l’avenant du 22 janvier 2015, prévoyant la mise à la charge de la preneuse des frais d’état des lieux, doit être réputé non écrit en application de l’article L. 145-15 du code de commerce.

La bailleresse expose que l’article 6 de l’avenant du 22 janvier 2015 prévoit la mise à la charge de la preneuse des frais d’état des lieux et que, à supposer cette clause réputée non-écrite, la preneuse devrait au moins supporter la moitié du coût de l’acte litigieux, en application de l’article L. 145-40-1 du code de commerce.

Aux termes de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En application de l’article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce.

En l’espèce, n’étant pas démontré qu’un constat amiable ait pu être établi, il appartenait à la partie la plus diligente de faire établir un constat d’état des lieux par un huissier de justice, en application des dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, à frais partagés par moitié entre la bailleresse et la locataire, nonobstant l’article 6 de l’avenant du 22 janvier 2015 prévoyant la mise à la charge de la preneuse des frais d’état des lieux, une telle clause devant être réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du code de commerce.

Il n’est pas contesté que la bailleresse a fait procéder ainsi à l’état des lieux par un huissier de justice le 1er octobre 2018, le coût de l’acte étant de 465,67 euros hors taxes.

Il y a donc lieu de partager par moitié les frais de cet acte et de mettre à ce titre à la charge de chaque partie la somme de 232,83 euros hors taxes, soit 249,39 euros toutes taxes comprises.

Sur la demande de remboursement formée par la société OPPM au titre des provisions sur charges

Sur la prescription de la demande de remboursement de la société OPPM

La société GOUBET fait valoir que la prescription ne s’interrompt pas nécessairement au jour de l’introduction de l’instance mais au jour où la demande est réellement formulée, qu’en l’espèce la déclaration au greffe du 16 septembre 2019, par laquelle la société OPPM a saisi le tribunal d’instance de Courbevoie, ne contenait pas de demande de remboursement de provisions sur charges indues, une telle demande n’ayant été formulée par la preneuse que dans ses conclusions au fond du 14 décembre 2020, qu’en conséquence la preneuse est irrecevable à demander le remboursement des charges en raison de la prescription pour les échéances antérieures au quatrième trimestre 2015 compris.

La société OPPM soutient que sa déclaration au greffe comprenait une demande correspondant au « non remboursement des dépôts de garantie et des redditions de charges », de sorte qu’elle est recevable à réclamer le remboursement des appels de provisions sur charges dans la limite de cinq années précédant la déclaration au greffe du 16 septembre 2019.

En application de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il résulte de ce texte que l’effet interruptif de prescription attaché à une demande en justice ne s’étend pas à une seconde demande différente de la première par son objet.

En l’espèce, il sera constaté que la déclaration au greffe du 16 septembre 2019, introductive de la présente instance, contient une demande d’un montant de 4 000 euros, certes motivée notamment par un « non remboursement des dépôts de garantie et des redditions de charges » mais précisant clairement que la somme de 4.000 euros demandée concerne le remboursement de frais de déplacement à hauteur de 1.500 euros et des dommages et intérêts à hauteur de 2.500 euros. Ainsi, aux termes de la déclaration au greffe, aucune demande chiffrée aux fins de remboursement des provisions sur charges n’a été exprimée. Par conséquent, la déclaration au greffe du 16 septembre 2019 ne peut emporter interruption de la prescription.

Par conséquent, le tribunal retiendra comme acte interruptif de prescription les conclusions notifiées par la société OPPM le 14 décembre 2020, sollicitant clairement le remboursement des sommes réglées au titre des provisions sur charges, en chiffrant la demande.

Il y a donc lieu de déclarer partiellement irrecevable la demande de remboursement formée par la société OPPM au titre des provisions sur charges antérieures au 14 décembre 2015.

Sur le bien-fondé de la demande de remboursement de la société OPPM

La société OPPM expose que l’absence de régularisation et de justification des charges rend sans cause les appels de provision sur charges et autorise le preneur à solliciter le remboursement des charges qu’il a versées ; qu’en l’espèce la société GOUBET ne lui a pas adressé les justificatifs de charges facturés depuis le mois d’avril 2006 ; qu’elle ne peut en outre pas se prévaloir d’une forfaitisation des charges, cette pratique étant illégale depuis l’entrée en vigueur de la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014 ; qu’enfin les justificatifs produits par la bailleresse en cours d’instance sont inopérants, s’agissant de relevés généraux communs à tout l’immeuble et ne permettant pas de justifier des charges de la société OPPM.

La société GOUBET soutient qu’en application de l’article R. 145-36 du code de commerce le bailleur n’est tenu de communiquer les justificatifs de charges que si le preneur en fait la demande, que la jurisprudence admet par ailleurs la pratique des charges forfaitaires excluant toute reddition annuelle des charges, que cette pratique a été mise en place pour le bail portant sur les bureaux par l’avenant du 22 janvier 2015 pour la période courant du 1er avril 2015 au 31 mars 2018, qu’en tout état de cause, hors de cette période, la bailleresse a procédé aux redditions annuelles de charges, indiquant verser à la procédure l’ensemble des justificatifs démontrant le bien-fondé des charges appelées. Subsidiairement, en cas de condamnation au remboursement de charges indues, la bailleresse demande la déduction des sommes déjà remboursées à la preneuse lors des régularisations annuelles intervenues au cours des baux unissant les parties.

À titre liminaire, il sera rappelé que l’article L. 145-15 dispose que sont réputés non écrits quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. En conséquence, est réputée non écrite la clause de l’avenant de renouvellement du 22 janvier 2015 prévoyant que les charges locatives annuelles sont fixées et plafonnées forfaitairement à la somme de 4 450 euros par an pour une durée de trois ans.

La bailleresse doit donc, pour conserver les sommes versées au titre des provisions, justifier de la reddition annuelle des charges et du montant des dépenses et, faute d’y satisfaire, doit restituer à la preneuse les sommes versées, à moins qu’elle ne justifie, dans l’instance judiciaire en remboursement, du quantum des charges effectivement récupérables sur la preneuse.

En l’espèce, la société GOUBET produit divers relevés de dépenses faisant état des charges sur les années 2014 à 2018. Il y a cependant lieu de constater que ces relevés sont généraux, concernant l’ensemble de l’immeuble du [Adresse 1], et que la société GOUBET ne précise pas le mode de calcul permettant de justifier du montant de chaque appel de charges relatif au lot no 201 et au parking loués par la société OPPM.

Il en résulte que la bailleresse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe du montant des charges effectivement récupérables sur la preneuse.

Il n’est en outre pas contesté que la preneuse s’est acquittée des sommes appelées par la bailleresse au titre de ces provisions sur charges non justifiées.

La bailleresse doit donc être condamnée au remboursement des provisions sur charges versées par la preneuse à compter du 14 décembre 2015.

Le montant de cette condamnation ne saurait toutefois s’élever à un montant supérieur à celui des charges effectivement appelées. À cet égard, il sera relevé que les appels de charges produits par la preneuse font état de diverses redditions venant en déduction des sommes appelées. Ces redditions ne sont cependant pas prises en considération par le décompte fourni par la preneuse.

Il y a donc lieu de limiter la condamnation de la bailleresse à la restitution de la somme de 24.130,63 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, après déduction des provisions sur charges ne pouvant donner lieu à restitution en raison de la prescription, soit la somme de 12.145,69 euros HT ainsi que déduction des redditions effectuées au cours des baux, lesquelles s’élèvent à 657,54 euros hors taxes sur la période litigieuse, qui commence au 1er trimestre 2016.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1154 ancien du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société OPPM

La société OPPM soutient qu’elle a subi, entre décembre 2013 et octobre 2018, un préjudice lié à l’impossibilité d’utiliser les locaux loués conformément à leur destination, en raison de dégâts des eaux récurrents auxquels la bailleresse n’a pas remédié. Elle expose avoir dû engager des frais de déplacement du fait de l’impossibilité de recevoir sa clientèle et avoir subi un préjudice de jouissance estimé à la somme de 20 000 euros.

La société GOUBET, qui conteste tout manquement de sa part, fait valoir que la preneuse ne démontre ni la réalité de ses déplacements, ni leur lien de causalité avec son prétendu préjudice, ni leur coût réel, qu’en outre, concernant le préjudice de jouissance, elle affirme simplement qu’il devrait être estimé à un tiers du loyer annuel dans la limite de cinq années, soit 20 000 euros, sans toutefois démontrer le fondement de ses prétentions ni sa méthode de calcul.

En application de l’article 1315 ancien du code civil, en vertu duquel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il appartient au demandeur à l’action en responsabilité contractuelle de démontrer la réalité du préjudice dont il sollicite réparation, ainsi que l’inexécution contractuelle dont résulte ce dommage.

En l’espèce, la survenance de divers dégâts des eaux au sein des lieux donnés à bail n’est nullement contestée et ressort des pièces versées aux débats, en ce compris le constat d’huissier d’état des lieux de sortie et les diverses correspondances entre les parties.

Cependant, au soutien de sa demande d’indemnisation, la société OPPM se contente de produire des notes de frais de taxi datées de 2014 à 2018 signées par sa propre représentante, ainsi que des factures de taxi pour lesquelles elle échoue à rapporter la preuve de tout lien avec les dégâts des eaux survenus au sein des locaux.

La preneuse, sur qui pèse la charge de la preuve du préjudice dont elle sollicite réparation, procède donc par voie d’affirmation en soutenant qu’elle a dû engager des frais de déplacement et qu’elle a subi un préjudice de jouissance important, tout en s’abstenant de démontrer la réalité et l’étendue du préjudice allégué et l’imputation de celui-ci à un manquement de la société GOUBET.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par la société OPPM.

Sur la demande de remboursement des dépôts de garantie

La société OPPM expose que les deux dépôts de garantie consentis à sa bailleresse ne lui ont pas été restitués et sollicite leur remboursement, correspondant à la somme de 4 277,43 euros HT pour les bureaux, soit 5 132,92 euros TTC, et à la somme de 327,49 euros HT pour le parking, soit 392,99 euros TTC.

La société GOUBET fait valoir que la preneuse est à ce jour débitrice de la somme de 17 188,32 euros TTC au titre des travaux de remise en état, de l’indemnité d’immobilisation des locaux et des frais d’huissier. Elle sollicite en conséquence la compensation entre la dette de la preneuse et la créance de restitution de dépôt de garantie. Après déduction de la somme de 5 132,92 euros au titre du dépôt de garantie des bureaux et de la somme de 451,24 euros au titre de l’avoir émis en remboursement du dépôt de garantie du bail de garage ainsi que de la reddition des charges de 2017, la bailleresse sollicite donc la condamnation de la preneuse au paiement de la somme de 11 604,16 euros TTC.

Aux termes de l’article 6 du bail portant sur le parking, la preneuse verse un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer hors taxes, soit la somme de 300 euros, cette somme ayant vocation à être conservée durant toute la durée du contrat jusqu’au règlement de toute indemnité que la preneuse pourrait devoir à la bailleresse à l’expiration du contrat et à la sortie des locaux.

Aux termes de l’article 23 du bail portant sur les bureaux, pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, la preneuse verse à la bailleresse une somme correspondant à trois mois de loyer, à titre de dépôt de garantie, celui-ci étant remboursable après le départ de la preneuse, sous réserve de l’apurement de toutes sommes dues et du règlement des travaux de remise en état des lieux loués. Le même article prévoit que lors du départ de la preneuse, le dépôt de garantie s’imputera par priorité sur le montant des réparations dues par la preneuse.

En l’espèce, en ce qui concerne le dépôt de garantie du bail de parking, il n’est pas contesté que le bail a pris fin, que la preneuse a quitté les lieux, et que cette dernière ne reste redevable d’aucune somme au titre du bail dont s’agit. En conséquence, il y a lieu de condamner la société GOUBET au remboursement du dépôt de garantie du bail portant sur le parking.

En ce qui concerne le bail portant sur les bureaux, la société OPPM reste redevable à l’égard de la bailleresse de la somme de 12 361,20 euros TTC au titre des travaux de remise en état des locaux, de 649,12 euros TTC au titre de l’indemnité d’immobilisation des locaux et de 249,39 euros TTC au titre des frais d’état des lieux. La bailleresse est donc fondée à conserver le montant du dépôt de garantie de 5 132,92 euros TTC en déduction des sommes dues. La compensation de ladite somme avec les sommes dues par la société OPPM sera donc ordonnée dans le dispositif de la présente décision.

Sur les intérêts contractuels de retard

La société GOUBET expose que le bail commercial prévoit un intérêt de retard calculé prorata temporis au taux d’escompte de la Banque de France augmenté de 4 points, que la preneuse est débitrice de la somme de 11 604,16 euros TTC depuis le 15 octobre 2018, que cette somme doit donc porter intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter du 15 octobre 2018 et jusqu’au présent jugement.

La société OPPM conteste l’allocation d’intérêts contractuels si elle était condamnée au paiement des travaux de remise en état, exposant que l’article 22 du bail commercial prévoit que ces intérêts ne s’appliquent manifestement qu’aux loyers et charges.

Aux termes de l’article 22 du bail commercial unissant les parties, intitulé « modalités de règlement », il est prévu à l’alinéa 3 qu’en « cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le Preneur ou de tout autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis le Bailleur percevra de plein droit, huit jours après la date d’exigibilité des loyers, et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable, un intérêt de retard calculé prorata temporis au taux d’escompte de la Banque de France augmenté de 4 point ».

Il sera relevé que l’article 22, alinéa 3, vise toute somme due en vertu du bail, sans distinction. Cependant, l’article litigieux indique aussi que l’intérêt moratoire contractuel n’est dû qu’à compter d’un délai de huit jours après la date d’exigibilité des loyers impayés, tout en restant silencieux pour les sommes dues à un autre titre que des loyers. Il y a également lieu d’observer que l’article 22 est inséré dans le bail au sein d’un chapitre dédiés aux obligations financières des parties où ne figurent que les obligations de paiement du loyer, des accessoires du loyer, des taxes et droits et du dépôt de garantie.

Il en résulte que les stipulations relatives à l’intérêt moratoire contractuel ne sont pas dénuées d’équivoque, le bail prévoyant l’application de cet intérêt soit à toute somme due en vertu du bail, sans distinction, soit, de façon plus restrictive, aux seules sommes périodiquement exigibles, soit les loyers, ses accessoires et les taxes.

La convention devant s’interpréter, en cas de doute, contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation, il y a lieu de retenir que les intérêts moratoires contractuels prévus à l’article 22 ne s’appliquent qu’aux loyers, accessoires et taxes, à l’exclusion des sommes dues dans le cadre de la restitution des locaux.

La société GOUBET sera donc déboutée de sa demande d’intérêts contractuels.

Sur les autres demandes

Les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, qui est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, en application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile pris en sa version applicable à la cause.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’action de la société OPPM en contestation de la facture n°1810019 émise le 11 octobre 2018 par la société GOUBET,

Condamne la société OPPM à verser à la société GOUBET la somme de 12 361,20 euros TTC au titre des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne la société OPPM à verser à la société GOUBET la somme de 649,12 euros TTC au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne la société OPPM à verser à la société GOUBET la somme de 249,39 euros TTC au titre de la prise en charge de la moitié des frais d’état des lieux réalisé le 1er octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déclare partiellement recevable, à compter du 14 décembre 2015, la demande de la société OPPM en remboursement des provisions sur charges versées au cours de la vie du bail commercial et du bail relatif au parking,

Condamne la société GOUBET à verser à la société OPPM la somme de 24.130,63 euros TTC à titre de remboursement des provisions sur charges versées à compter du 14 décembre 2015 et non justifiées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Ordonne la restitution par la société GOUBET à la société OPPM de la somme de 5 132,92 euros TTC au titre du dépôt de garantie versé pour le bail portant sur le local commercial,

Ordonne la restitution par la société GOUBET à la société OPPM de la somme de 392,99 euros TTC au titre du dépôt de garantie versé pour le bail portant sur le parking,

Ordonne la capitalisation des intérêts pour les sommes dues par la société GOUBET,

Déboute la société GOUBET de sa demande de condamnation à un intérêt moratoire contractuel,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par les parties,

Déboute la société OPPM de sa demande de dommages et intérêts,

Ordonne le partage des dépens par moitié,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à Paris le 26 Mars 2024

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME