Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 30 juillet 2025, n° 22/02027

TJ Caen 30 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de délivrance
Le tribunal a estimé que le problème de la chaudière relevait d'un vice caché et non d'un défaut de délivrance, et que les demandeurs avaient accepté l'immeuble en l'état sans réserve.
Rejeté
Violation des obligations contractuelles
Le tribunal a jugé que les demandeurs avaient accepté l'immeuble sans les équipements en question, ce qui exclut toute responsabilité de la défenderesse.
Accepté
Frais irrépétibles
Le tribunal a condamné les demandeurs à payer à la défenderesse une somme au titre des frais irrépétibles, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
Accepté
Condamnation aux dépens
Le tribunal a condamné les demandeurs aux dépens, comprenant les frais d'expertise, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 30 juil. 2025, n° 22/02027
Numéro(s) :	22/02027
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	7 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry CHAPRONNathalie MAIXENT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/02027 – N° Portalis DBW5-W-B7G-H75T

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Juillet 2025

[G] [T]

[J] [F]

[H] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nathalie MAIXENT – 98

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Thierry CHAPRON – 16

M^e Nathalie MAIXENT – 9

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [T]

né le [Date naissance 8] 1992 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry CHAPRON, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16, substitué par M^e Salma EL FAHMI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 12

Madame [J] [F]

née le [Date naissance 5] 1992 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry CHAPRON, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16, substitué par M^e Salma EL FAHMI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 12

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [H] [R]

née le [Date naissance 7] 1969 à [Localité 10], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Nathalie MAIXENT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 98

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Magistrat

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Juin 2022

Date des débats : 20 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 30 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 3 mars 2021, Madame [H] [R] a signé un compromis de vente avec Madame [J] [F] et Monsieur [G] [T] portant sur un immeuble sis [Adresse 3].

La vente a été réitérée par acte authentique du 31 décembre 2021.

Après vaine mise en demeure, se prévalant de manquements du vendeur à ses obligations contractuelles, Madame [F] et Monsieur [T] ont, par acte d’huissier en date du 25 mai 2022, assigné Madame [R] devant le tribunal judiciaire de Caen.

Par jugement du 8 novembre 2023, le tribunal a ordonné une expertise avant dire droit.

Un rapport d’expertise a été rendu le 27 septembre 2024.

A l’audience 20 mai 2025, Madame [F] et Monsieur [T] ont réitéré et soutenu oralement leurs demandes par la voix de leur conseil.

Aux visas des articles 1604 et suivants du code civil et 145 du code de procédure civile, ils sollicitent sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La condamnation de Madame [R] au paiement des sommes suivantes :

* 77 euros au titre de la facture d’intervention du 5 janvier 2022

* 2000 euros au titre du devis de remise en service sous réserve des autres difficultés

* 575 euros à titre de dommages-intérêts pour n’avoir pu vivre dans leur maison pendant 28 jours

* 547,39 euros au titre de l’équipement du placard

* 514,40 euros au titre des poteaux en aluminium et de la clôture

— La condamnation de Madame [R] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— La condamnation de Madame [R] aux dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire

En application des articles 1604 et suivants, ils exposent que lors de leur emménagement ils ont constaté que la chaudière était hors service ce qui constitue un manquement de Madame [R] à son obligation de délivrance.

Ils font grief à Madame [R] d’avoir emporté le placard aménagé de la chambre, un réservoir de récupération des eaux de pluie ainsi qu’un brise-vent fixé par des plots scellés au sol, lesquels constituent des immeubles par destination, en violation des obligations contractuelles prévues dans la promesse de vente.

Ils exposent que l’expert retient que le désordre relatif à la chaudière est bien imputable à Madame [H] [R], même si cette dernière a régulièrement fait entretenir sa chaudière par la société SAVELYS. L’expert écarte la possibilité d’une fausse manœuvre de leur part. Leurs demandes indemnitaires sont chiffrées conformément au rapport d’expertise.

Madame [H] [R], représentée, demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [G] [T] et Madame [J] [F] de l’ensemble de leurs demandesCondamner Monsieur [G] [T] et Madame [I] [F] à verser à Madame [H] [R] une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Monsieur [G] [T] et Madame [I] [F] aux entiers dépens

Elle expose que les demandeurs fondent leurs demandes sur l’obligation de délivrance afin d’occulter la clause exonératrice de garantie des vices cachées contenue dans l’acte de cession.

Or, l’obligation de délivrance conforme s’applique lorsque la chose n’est pas conforme aux prescriptions contractuelles, alors que la garantie des vices cachés s’applique lorsque le bien livré se révèle atteint d’un défaut affectant son usage normal. Le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue un vice caché aux termes des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil et non un manquement à l’obligation de délivrance telle que définie à l’article 1604 du code civil.

Selon les stipulations contractuelles, le bien a été pris dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre la venderesse, notamment en raison des vices cachés.

Ainsi, Madame [R] n’est tenue d’aucune garantie.

Par ailleurs, l’expert ne fait que présupposer les causes du désordre. Il n’affirme pas la cause incontestable de celui-ci. Il existe un doute sur le fait que le désordre existait au moment de la vente.

Il est relevé que Madame [R] a pu faire un usage normal de la chaudière et que la société en charge de la maintenance de la chaudière a manqué à son devoir de conseil. Aucun manquement n’est imputable à la défenderesse. La chaudière, certes ancienne, a donc été délivrée conformément au contrat.

Le retrait des aménagements invoqués était apparent et a été accepté sans réserve par les demandeurs. Ces derniers ne peuvent dès lors invoqués leur disparation.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à la chaudière

Aux termes des articles 1603 et suivants du code civil, le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance vis-à-vis de l’acquéreur, c’est-à-dire qu’il doit transporter la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

D’après l’article 1615 du code civil, l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Selon l’article 1610 du même code, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

Aux termes des articles 1641 et suivants, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La distinction entre l’obligation de délivrance, prévue par les articles 1603 et suivants du code civil et la garantie des vices prévue par les articles 1641 et suivants du code civil s’opère ainsi : le défaut de conformité, ouvrant une action en responsabilité sur le fondement de l’obligation de délivrance concerne les différences constatées entre le bien désigné dans le contrat et le bien livré. Il comprend aussi la non-conformité aux normes réglementaires. La notion de vice caché s’étend à la non-conformité à un usage normal de la chose, à l’impropriété à la destination normale et aux défauts de conception ou de fabrication.

Lorsque la chose vendue est atteinte d’un vice caché, c’est-à-dire d’un défaut la rendant impropre à son usage normal, l’acheteur n’a pas d’option avec l’exercice de l’action pour défaut de délivrance.

En l’espèce, ainsi que le relève la défenderesse, bien que se fondant sur les articles 1604 et suivants du code civil, il apparaît que le manquement invoqué par le demandeur s’apparente davantage à un vice caché qu’à un défaut de délivrance.

En effet, l’acte de cession ne comporte aucune stipulation spécifique à la chaudière litigieuse. Il est invoqué que cette dernière possédait, aux termes du rapport d’expertise, un vice en germe, au moment de la vente, de sorte que celle-ci ne peut pas être utilisée. Il est donc bien invoqué que la chaudière est impropre à son usage normal et non qu’une chaudière différente de celle attendue a été livré. Ainsi, l’action fondée sur l’obligation de délivrance ne peut aboutir.

En outre, l’acte de cession contient la clause suivante : « l’ACQUEREUR prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

Des vices apparents ;Des vices cachés ;S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité ;Ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Ainsi, même fondée sur la garantie des vices cachés, comme le suggère la défenderesse, l’action ne pourrait pas prospérer en raison de cette clause. Il est en effet acquis que Madame [R] n’a pas la qualité de professionnelle de l’immobilier et rien dans le rapport d’expertise ne permet de démontrer que le dysfonctionnement de celle-ci était apparent au moment de la vente ou connue de la défenderesse, alors même qu’il est constant que cette dernière faisait procéder à l’entretien de l’appareil.

Les demandes liées à l’indemnisation des préjudices liés à la chaudière seront donc intégralement rejetées.

Sur les demandes relatives aux autres aménagements

Il n’est pas contesté qu’au jour de la signature, les demandeurs ont effectué une visite du bien immobilier. Ils n’ont pas formulé de réserve et ont ainsi accepté de prendre l’immeuble, en l’état, conformément à la stipulation contractuelle rappelée ci-dessus.

Ce faisant, ils ont accepté de prendre l’immeuble sans qu’il soit accompagné des équipements des placards et des poteaux et clôtures du jardin invoqués, nonobstant les termes du compromis de vente ou les aménagements observés lors des précédentes visites.

Les demandes à ce titre seront donc rejetées.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les demandeurs, succombant à la procédure, seront condamnés aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les demandeurs, condamnés aux dépens, devront payer à la défenderesse une somme de 3000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Monsieur [G] [T] et Madame [J] [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] et Madame [J] [F] à payer à Madame [H] [R] une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] et Madame [J] [F] aux dépens, comprenant notamment les frais d’expertise.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE