N° du répertoire général : N° RG 19/02436 – N° Portalis DBW5-W-B7D-G5UD

71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

DEMANDEURS :

S.C.I. VALLONES

RCS de [Localité 7] N°414 271 155

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

— Madame [F], [V] [U] ( prénom d’usage [B] )

née le 21 Octobre 1949 à [Localité 8] (MAROC) (MAROC)

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par la société JURIS’VOXA agissant par M^e Mylène CASSAZ avocat postulantau barreau de CAEN, vestiaire : 69 et par M^e Jean-Marie POUILHE avocat plaidant au barreau de PARIS

et

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11]

sis [Adresse 1]

agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SA BILLET-[L] [Localité 10] ET FILS, inscrite au RCS de [Localité 7] sous n°385 120 985

dont le siège social est situé – [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par la SCP DOREL-LECOMTE-MARGUERIE agissant par M^e Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN , vestiaire : 24

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mélanie HUDDE, Juge

Assesseur : Chloé BONNOUVRIER, Juge

Assesseur : Florence LANGLOIS, Vice-Présidente

Greffier : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DÉBATS

A l’audience collégiale du 14 octobre 2024, tenue en audience publique en formation double rapporteur devant Mélanie HUDDE, Juge et Chloé BONNOUVRIER, Juge, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile,

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Mylène CASSAZ – 69, M^e Nicolas MARGUERIE – 24

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le vingt sept Janvier deux mil vingt cinq, après prorogation du délibéré fixé initialement au 13 janvier 2025

Décision Contradictoire,

en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier dénommé [Adresse 12], situé [Adresse 2] à [Localité 9], est soumis au régime de la copropriété. Cet ensemble immobilier comprend 5 bâtiments (A, B, C, D et E) et se trouve divisé en 20 lots.

Mme [F] [U] est propriétaire des lots n° 5 (appartement – bât A), 11 (terrain/garage – bât C) et 16 (cave – bât D) au sein de la résidence [Adresse 12].

La SCI VALLONES, dont Mme [U] est la gérante, est propriétaire dans la même résidence des lots n° 6 (appartement – bât [6]), 7 (appartement – bât A), 9 (terrain/garage – bât C), 17 (cave -bât D) et 18 (cave – bât D).

Lors de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires des bâtiments A, C, D et E de l’ensemble immobilier [Adresse 12] du 17 juillet 2002, la création d’un syndicat secondaire a été votée et M. [Z] a été choisi en tant que syndic bénévole du syndicat secondaire.

Certains copropriétaires ont assigné à jour fixe le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et M. [Z] aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 17 juillet 2002 et de voir déclarer le jugement commun à M. [Z]. Par jugement en date du 15 janvier 2003, le tribunal de grande instance de CAEN a débouté les demandeurs de toutes leurs demandes. Aux termes d’un arrêt en date du 25 janvier 2005, la cour d’appel de [Localité 7] a réformé partiellement la décision déférée, déclaré irrecevable l’action en annulation des délibérations de l’assemblée générale spéciale tenue le 17 juillet 2002 engagée par des copropriétaires contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et de M. [Z] et confirmé le jugement du 15 janvier 2003 déféré en ses autres dispositions non contraire à celles de l’arrêt rendu.

A la suite de la démission de M. [W], lors des assemblées générales du 25 août 2008 du syndicat principal et du syndicat secondaire, Mme [U] a été désignée en tant que syndic bénévole des deux syndicats (principal et secondaire).

Mme [U] a exercé les fonctions de syndic bénévole jusqu’au début de l’année 2015. En effet, lors l’assemblée générale du 28 février 2015 à laquelle avaient été convoqués tous les copropriétaires, son mandat n’a pas été renouvelé, le procès-verbal mentionnant : “La copropriété se retrouve donc sans syndic”.

Saisie en ce sens par une copropriétaire, la présidente du tribunal de grande instance de CAEN a, par ordonnance du 6 mai 2015, désigné M. [R] [L] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de la [Adresse 12] pour une durée de 4 mois avec pour mission de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat, d’administrer provisoirement la copropriété et de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. La mission d’administrateur provisoire sera prolongée à deux reprises.

Aucun syndic n’a été désigné lors de l’assemblée générale du 26 octobre 2015 au cours de laquelle il a été demandé à M. [L] de vérifier voire reconstituer la comptabilité des exercices comptables 2010-2011-2012-2013, les comptes de l’exercice 2014 n’étant pas approuvés.

Suivant ordonnance de la présidente du tribunal de grande instance de CAEN du 19 janvier 2016, il a été enjoint à Mme [U] de produire divers relevés de compte afin de permettre à M. [L] de reconstituer la comptabilité du syndicat.

Lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2018, la société BILLET-[L] PERES ET FILS SA a été désignée en tant que syndic professionnel et a donc succédé à M. [L] dans l’administration de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] – à laquelle Mme [U] et la SCI VALLONES n’étaient ni présentes ni représentées – s’est tenue le 29 avril 2019 et le procès-verbal a été notifié aux copropriétaires le 23 mai suivant.

Par acte d’huissier de justice du 19 juillet 2019, la SCI VALLONES a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] devant ce tribunal afin de voir annuler les délibérations n° 6, 7, 8, 22 et 24 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] du 29 avril 2019 et de voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire (enrôlement sous le n° de RG 19/02436).

Par acte d’huissier de justice du 19 juillet 2019, Mme [F] [U] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] devant ce tribunal aux mêmes fins (enrôlement sous le n° de RG 19/02441).Le 3 février 2021, cette nouvelle instance a été jointe avec celle n° 19/02436.

Vu les conclusions N° 7 notifiées par la voie électronique le 10 octobre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile, au dispositif desquelles Mme [U] et la SCI VALLONES demandent à ce tribunal de :

— annuler les délibérations n° 6, 7, 8, 22 et 24 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] du 29 avril 2019,

— condamner le syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 12] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 12] au paiement des entiers dépens,

— les dispenser, au titre des charges de copropriété, de leur quote-part des frais exposés par le syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 12] à leur encontre,

— ordonner que l’exécution provisoire du jugement à intervenir sera de droit.

Vu les conclusions récapitulatives N° 7 notifiées par la voie électronique le 9 octobre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] demande à la juridiction de céans de :

— constater qu’aucune modification du règlement de copropriété ou de la répartition des charges n’est intervenue,

— débouter Mme [U] de ses fins, moyens et conclusions pour les causes développées,

— condamner Mme [U] à lui verser la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter la SCI VALLONES de ses fins, moyens et conclusions pour les causes développées,

— condamner la SCI VALLONES à lui verser la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner la SCI VALLONES et Mme [U] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera procédé à quelques rappels concernant la création et les attributions d’un syndicat secondaire de copropriétaires.

L’article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit :

“Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un.”

Cependant, il est admis que la constitution d’un syndicat secondaire des copropriétaires peut être prévue dès l’origine dans le règlement de copropriété sous réserve que la condition posée par l’article 27 liée à l’existence de plusieurs bâtiments ou de plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome soit remplie.

A défaut de constitution du syndicat secondaire dans le règlement de copropriété, il y aura lieu de réunir une assemblée générale spéciale qui sera convoquée dans les mêmes conditions qu’une assemblée générale ordinaire mais à laquelle voteront les seuls copropriétaires du ou des bâtiments concernés.

La décision de créer un syndicat secondaire des copropriétaires est ainsi prise à la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il ne peut y avoir de décision implicite. La décision emporte immédiatement création du syndicat secondaire des copropriétaires sans attente de l’accomplissement des formalités de publicité foncière. Le syndicat principal n’a pas à intervenir pour donner un quelconque accord. Les difficultés de mise en oeuvre de la décision ne sauraient avoir pour résultat d’en différer les effets, qui prennent naissance à la date du vote de l’assemblée spéciale.

Il n’y aura pas, en principe, de nécessité d’établir un règlement de copropriété propre au syndicat secondaire mais le règlement de la copropriété devra être mis en cohérence avec la situation issue de cette création : il faudra mentionner l’existence du syndicat secondaire, la modification qui s’ensuit dans la gestion de la copropriété (définition des attributions de l’assemblée générale du syndicat secondaire par rapport à celle du syndicat principal), la ventilation nouvelle des charges (énumération des charges communes générales auxquelles tous les copropriétaires devront continuer à participer et énumération des charges spéciales à chaque bâtiment).

La création d’un syndicat secondaire implique, en effet, nécessairement une différentiation des charges puisqu’elle a pour principe d’isoler la gestion et la conservation de l’immeuble considéré.

Il sera donc nécessaire d’établir une nouvelle répartition des charges, qui, étant la conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire, sera décidée par chaque assemblée à la majorité de l’article 25, soit celle des voix de tous les copropriétaires, et non à l’unanimité comme c’est le principe pour une modification des charges.

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 n’exige pas que la décision de création du syndicat secondaire et l’établissement de la nouvelle répartition des charges soient simultanément votés. La nouvelle répartition des charges prend effet de plein droit à la date de création du syndicat secondaire alors même qu’elle n’aurait été votée que quelques années plus tard.

Constituent notamment des charges propres au syndicat secondaire les frais d’entretien des parties communes du ou des bâtiments concernés.

Le syndicat secondaire a ses propres syndic, conseil syndical et assemblée générale. Les actions en nullité contre les délibérations du syndicat secondaire doivent donc être intentées contre ce syndicat et non contre le syndicat principal.

L’objet du syndicat secondaire consiste, en principe, à assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du ou des bâtiments ou entités homogènes pour lesquels il est constitué, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Le syndicat principal perd tout pouvoir d’administration sur les bâtiments gérés par le syndicat secondaire. Le syndicat secondaire des copropriétaires ne peut agir pour la défense des intérêts relevant de l’ensemble de la copropriété, car c’est le syndicat principal qui conserve le droit d’agir en justice pour la défense des intérêts relevant de l’ensemble de la copropriété.

Aucun des syndicats, principal et secondaire, ne peut empiéter sur le domaine de compétence de l’autre. La décision du syndicat principal prise dans un domaine qui est du ressort du syndicat secondaire est nulle.

Sur la demande tendant à l’annulation des résolutions n° 6 et 7 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] du 29 avril 2019

La résolution N° 6, intitulée “Rapport financier 2017 et approbation”, est ainsi rédigée :

“L’Assemblée, après avoir entendu le rapport financier, donne son accord sur les dépenses de l’exercice commençant le 01/01/2018 et se terminant le 31/12/2018, ainsi que leur répartition pour un montant total de 2 149, 60 euros.”

Quant à la résolution N° 7, intitulée “Rapport financier 2018 et approbation”, elle est ainsi rédigée:

“L’Assemblée, après avoir entendu le rapport financier, donne son accord sur les dépenses de l’exercice commençant le 01/01/2018 et se terminant le 31/12/2018, ainsi que leur répartition pour un montant total de 2 992, 93 euros.”

En premier lieu, à l’appui de leur demande d’annulation de ces deux résolutions, Mme [U] et la SCI VALLONES se plaignent de “résolutions différentes rédigées en termes identiques”. A cet égard, elles exposent : “Les résolutions n° 6 et 7 sont identiques puisqu’elles sont relatives à l’approbation des dépenses du même exercice 2018 commençant le 01/01/2018 et se terminant le 31/12/2018. Elles sont contradictoires car elles portent sur des montants de dépenses différents pour le même exercice (2 149,60 € résolution n°6 et 2 992, 93 € résolution n°7). Cette confusion dans l’énoncé de ces deux résolutions fait grief aux copropriétaires requérants qui se trouvent dans l’impossibilité d’en apprécier la portée (…)”

Nous sommes en présence d’une pure erreur de plume affectant le libellé de la résolution n°6 adoptée.

Les intitulés des résolutions critiquées (rapport financier 2017/rapport financier 2018), ainsi que l’ordre du jour mentionné dans la convocation à l’assemblée générale du 29 avril 2019 adressée le 4 avril 2019 (qui indique bien, concernant le projet de résolution n° 6, que l’accord portera “sur les dépenses de l’exercice commençant le 01/01/2017 et se terminant le 31/12/2017” ) conduisent à retenir que la résolution n° 6 intéresse nécessairement l’exercice 2017. Au vu des termes de la convocation et des intitulés, aucune confusion n’a pu naître dans l’esprit des copropriétaires lors du vote des résolutions n° 6 et 7.

Il n’y a pas lieu à annulation des deux résolutions, faute d’une quelconque irrégularité.

En deuxième lieu, Mme [U] et la SCI VALLONES se plaignent de “discordances dans la répartition des tantièmes et le calcul des charges” et font valoir que les résolutions n° 6 et 7 “approuvent une répartition des charges qui est manifestement erronée. En effet, tant pour l’exercice 2017 que pour l’exercice 2018, les charges sont réparties s’agissant des concluantes sur la base de 173 millièmes (SCI VALLONES) et de 198 millièmes (Mme [U]). Or, aux termes du règlement de copropriété (…), les charges communes générales doivent être réparties sur la base de 171 millièmes et de 195 millièmes. Ainsi en va-t-il pour tous les copropriétaires”. Elles ajoutent que l’analyse développée par M. [L] aux termes d’une correspondance en date du 24 septembre 2019 produite par l’adversaire “ se base uniquement sur un tableau qui n’est pas compris dans le règlement de copropriété, mais dans une annexe, qui n’a pas été approuvée et dont l’origine est inconnue.” Elles indiquent encore que “la répartition des tantièmes et des charges adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2019 est contraire au règlement de copropriété, contraire aux décisions de l’assemblée générale du 17 juillet 2002 créant le syndicat second€aire€ et contraire à l’ordonnance du 6 mai 2015 ayant fixé la mission de M. [L] et ayant précisé que les charges d’administration provisoire étaient réparties conformément aux dispositions de l’article 10. 1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, il n’appartient pas à un tiers de modifier ou de contester la répartition des tantièmes telle qu’elle a toujours été appliquée par les divers syndics et acceptée par les copropriétaires, mais aussi fixée par le règlement de copropriété et confirmée par les décisions de justice définitives rendues.

C’est ce calcul qui est appliqué depuis toujours dans la répartition des charges du syndicat secondaire. La société Billet-[L] [Localité 10] et Fils a donc créé des confusions et une distorsion dans le calcul des charges pour les mêmes lots de la copropriété.

(..)

La répartition adoptée par l’Assemblée générale des copropriétaires est donc contraire au règlement de copropriété et constitue donc un excès de pouvoir.”

Mme [U] et la SCI VALLONES ajoutent afin que la pratique de M. [L] “est contraire aux dispositions combinées des articles 5 et 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965”.

Le règlement de copropriété définit la répartition des charges communes générales comme suit:

➔ pour les 3 lots détenus par Mme [U]:

total millièmes charges communes générales 198/1000.

➔ pour les 5 lots détenus par la SCI VALLONES :

total millièmes charges communes générales 173/1000.

Contrairement à ce qui est soutenu par les demanderesses, le syndic a respecté le règlement de copropriété du 18 juin 1964 et le tableau des millièmes annexé au règlement de copropriété. Sur ce dernier point, il est souligné que le chapitre 8 du règlement de copropriété (cf page17) indique que les frais et dépenses relevant des charges communes à tous les copropriétaires “seront supportés par les copropriétaires proportionnellement à l’importance des droits de chacun d’eux dans la propriété commune, tels qu’ils ont été précisés au tableau ci-annexé”.

Mme [U] et la SCI VALLONES ne peuvent pas être suivies dans leur argumentation.

En troisième lieu, Mme [U] et la SCI VALLONES se plaignent de “comptes confus pour des bâtiments séparés et autonomes”. A cet égard, elles font valoir que l’existence du syndicat secondaire de la copropriété [Adresse 12] n’est pas contestable et que “les comptes des exercices 2017 et 2018 du cabinet [L], prétendument reconstitués, sont inexacts”, ajoutant : “Contrairement à ce que prétend le syndicat principal de la [Adresse 12], il ne s’agit pas simplement d’une erreur matérielle de date mais bien d’une erreur de fond du fait de l’omission du syndicat secondaire par la société BILLET [L] [Localité 10] ET FILS”.

La constitution d’un syndicat secondaire implique une spécialisation des charges communes jusqu’alors répartie entre tous les lots. Cette spécialisation des charges doit être consacrée par une modification du règlement de copropriété.

Il n’est pas produit de procès-verbaux d’assemblées générales propres au syndicat secondaire, ce qui tend à démontrer qu’il n’a pas été tiré les conséquences par Mme [U], alors syndic bénévole, de la création du syndicat secondaire.

Mme [U] et la SCI VALLONES, qui ne justifient pas de la mise à jour du règlement de copropriété du 18 juin 1964, ne peuvent pas se plaindre de la non prise en compte de l’existence du syndicat secondaire. C’est à tort qu’elles prétendent que les comptes des exercices 2017 et 2018 seraient inexacts. En l’absence de tout vote en faveur d’une modification du règlement de copropriété, il ne pouvait qu’être fait application du document de 1964.

En quatrième lieu, Mme [U] et la SCI VALLONES se plaignent d’une “discordance entre l’ordre du jour et le procès-verbal de l’assemblée”, exposant : “Il n’est pas contesté que les résolutions n° 6 et n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 avril 2019 sont approuvées pour le même exercice 2018 avec un montant de dépenses différent, soit la somme de 2 149, 60 euros (résolution n°6) et de 2 992, 93 euros (résolution n° 7).

(…)

Les résolutions susvisées sont inapplicables car elles se contredisent et ne permettent pas de déterminer les charges exigibles à répartir pour les exercices 2017 et 2018. Pour ce seul motif, lesdites résolutions encourent la nullité”.

Il a déjà été vu supra que nous sommes en présence d’une pure erreur de plume affectant le libellé de la résolution n°6 adoptée. Aucune confusion n’a pu naître dans l’esprit des copropriétaires lors du vote des résolutions n° 6 et 7. Il n’y a pas lieu à annulation des deux résolutions, faute d’une quelconque irrégularité.

En cinquième lieu, Mme [U] et la SCI VALLONES se plaignent d’un “écart entre le budget voté et les dépenses effectuées”, exposant :

“Les annexes comptables jointes à la convocation font état d’un budget prévisionnel fixé à 1 800, 00 euros pour l’année 2017 et reconduit à l’identique pour l’exercice 2018.

Or il est manifeste que ce budget a été dépassé sans autorisation. En l’espèce, le montant prévisionnel est le seul exigible en 2017 et en 2018.

Egalement pour ce motif, lesdites résolutions encourent la nullité”.

La critique formulée par les demanderesses ne permet pas de prononcer la nullité des résolutions n° 6 et 7.

En sixième lieu, Mme [U] et la SCI VALLONES se plaignent de “l’omission des frais et honoraires d’administration provisoire”. Elles indiquent notamment : “Mme [C], suite à son refus d’élire un syndic professionnel, approuvera par son vote majoritaire, sur les comptes 2017 et 2018, le transfert à Mme [U] de la charge des honoraires et frais de l’administrateur qu’elle a fait désigner”.

Les frais de l’administration provisoire ont été mis à la charge exclusive de Mme [U] par une ordonnance de taxe du 12 février 2018, ce aux termes de la motivation suivante :

“Attendu que l’administrateur provisoire dans son rapport a pointé l’absence totale de gestion de la copropriété par Mme [B] [U] depuis sa désignation comme Syndic bénévole ;

Que l’essentiel de la taxation de l’administrateur provisoire est lié au travail de reconstitution de la comptabilité rendu extrêmement complexe en raison de la confusion entretenue par Madame [B] [U] entre ses comptes personnels et ceux de la Copropriété.

Qu’elle sera seule tenue au paiement des honoraires dûs à Monsieur [L].”

Suivant ordonnance du 7 juillet 2020, Mme [U] a été déclaré irrecevable en son recours formé contre ladite ordonnance de taxe du 12 février 2018, l’intéressée ayant agi hors délai.

Mme [U] et la SCI VALLONES ne peuvent se plaindre du respect d’une décision de justice définitive. De nouveau, la critique formulée par les demanderesses ne permet pas de prononcer la nullité des résolutions n° 6 et 7.

En septième lieu, Mme [U] et la SCI VALLONES formulent les contestations suivantes : “omission de l’existence du syndicat secondaire, des dettes et des créances, distorsions dans le calcul des tantièmes et des charges entre les deux syndicats”. Elles font valoir que “les comptes des exercices 2017 et 2018, prétendument reconstitués, sont inexacts” et que les “charges supplémentaires résultant d’une mission qu’elles n’ont pas sollicité” et qui “n’a pas été réalisée” ne sauraient leur être imputées. Elles ajoutent encore : “il n’appartient pas à un tiers de modifier ou de contester la répartition des tantièmes telle qu’elle a toujours été appliquée par les divers syndics et acceptée par les copropriétaires mais aussi fixée par le règlement de copropriété et confirmée par les décisions de justice définitives rendues”.

Ce faisant, les demanderesses ne font que développer à nouveau des contestations déjà émises et examinées supra.

Comme déjà vu, cela ne justifie pas de prononcer la nullité des résolutions n° 6 et 7.

En huitième lieu, Mme [U] et la SCI VALLONES formulent la contestation suivante : “comptes individuels des concluantes inexacts (tantièmes et décompte)”. A cet égard, elles exposent qu’elles dénoncent “le décompte individuel établi à leur préjudice par M. [L] et à sa suite par la société BILLET [L], dès lors qu’il apparaît que la mission de l’administrateur n’a pas été réalisée”.

Ce faisant, les demanderesses ne font que développer à nouveau des contestations déjà émises et examinées supra.

Comme déjà vu, cela ne justifie pas de prononcer la nullité des résolutions n° 6 et 7.

Au vu de tout ce qui précède, Mme [U] et la SCI VALLONES seront déboutées de leur demande d’annulation des résolutions n° 6 et 7.

Sur la demande tendant à l’annulation de la résolution n° 8 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] du 29 avril 2019

La résolution N° 8, intitulée “Quitus de gestion au syndic pour la même période”, est ainsi rédigée :

“L’Assemblée donne quitus au Syndic pour sa gestion de l’exercice commençant le 01/01/2018 pour se terminer le 31/12/2018”.

Mme [U] et la SCI VALLONES font valoir qu’une “telle résolution ne pouvait être adoptée dès lors que les comptes de l’exercice 2018 étaient erronés s’agissant tant du quantum que de la répartition des charges de copropriété. La résolution n°8 donnant quitus pour la gestion de l’exercice 2018 ne pouvait être adoptée du fait de la négation des deux entités constituant la copropriété [Adresse 12] et ses incidences sur les comptes (…). L’approbation de tels comptes constitue un excès de pouvoir à l’encontre des concluantes qui, minoritaires, se voient opposer des comptes inexacts approuvés à la majorité des copropriétaires puisque mettant à leur charge plus qu’elles ne devraient devoir.”

Il résulte des précédents développements, auxquels il est expressément renvoyé, que la contestation formulée à l’encontre du quitus donné au syndic pour sa gestion de l’exercice 2018 est dénuée de pertinence.

Il n’y a pas lieu à annulation de la résolution n° 8.

Sur la demande tendant à l’annulation de la résolution n° 22 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] du 29 avril 2019

La résolution N° 22, intitulée “Décision de l’assemblée concernant le remplacement de la colonne d’évacuation eaux usées percée (art 24)”, est ainsi rédigée :

“L’Assemblée décide de procéder au remplacement de la colonne d’évacuation des eaux usées percée et fixe pour cela un budget maximum de 1 524, 00 € (base devis HAMON). L’Assemblée donne mandat au Syndic, assisté du Conseil Syndical pour procéder au choix définitif de l’entreprise dans le cadre du budget voté et une fois obtenu un devis comparatif. Ces travaux seront financés par appel de fonds exceptionnel exigible à compter du 30.04.2019”.

Le procès-verbal mentionne que, mise aux voix, cette résolution “est adoptée à l’unanimité des voix exprimées”.

Mme [U] et la SCI VALLONES développent l’argumentation suivante à l’appui de leur demande d’annulation :

“Les copropriétaires présents (dont Madame [H] [C] et Monsieur [P] [K]) ont décidé de procéder au remplacement de “la colonne d’évacuation des eaux usées” fuyarde dans les lots de Madame [H] [C] (deuxième étage du bâtiment A) et Madame [G] [K] (rez-de-chaussée du bâtiment A).

Il n’est pas contesté que les bâtiments A, C, D, E relèvent de la gestion autonome du syndicat secondaire qui est donc le seul compétent pour traiter des questions relatives aux bâtiments qu’il administre.

Pour ce seul motif la résolution n°22 sera annulée pour excès de pouvoir et abus de majorité.

(…) seul le syndicat secondaire des copropriétaires avait la capacité de statuer sur les travaux en cause. (…) le syndicat secondaire a statué depuis sur la réfection nécessaire de la canalisation”.

Au nombre de leurs pièces, les demanderesses produisent un procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 31 mars 2022 des copropriétaires du syndicat secondaire de la [Adresse 12] qui comporte une résolution n°15 relative aux “travaux privatifs de remplacement de la canalisation d’évacuation des eaux usées hors d’usage par absence d’entretien (Mme [C] – Mme [K])”.

Le défendeur indique que les “travaux concernent la partie verticale de la colonne qui collecte les eaux du cabinet de toilettes de l’appartement du 2ème, les eaux de la cuisine de l’appartement du 3ème et celle du lavabo du cabinet de toilettes de l’appartement du rez-de-chaussée en sorte que cette partie de canalisation revêt par conséquent un caractère commun comme étant à destination collective, peu important qu’elle traverse des lots privatifs eu égard à son utilité et à sa finalité”.

C’est à tort que le défendeur oppose qu'“aucun syndicat secondaire n’ayant été régulièrement constitué, seule l’Assemblée Générale a compétence pour prendre des décisions concernant les travaux portant sur la colonne d’évacuation des eaux usées d’un des immeubles de la copropriété”.

En effet, ce faisant, le défendeur (syndicat principal) méconnaît les conséquences de la décision de l’assemblée générale spéciale du 17 juillet 2002 de constitution d’un syndicat secondaire s’occupant des bâtiments A, C, D et E de l’ensemble immobilier [Adresse 12].

La colonne d’évacuation des eaux usées en cause se trouve dans le bâtiment A et donc dans un bâtiment qui relève depuis 2002 de la gestion du syndicat secondaire.

Comme déjà vu, le syndicat principal perd tout pouvoir d’administration sur les bâtiments gérés par le syndicat secondaire dès la création de ce dernier. Il est rappelé que l’établissement d’un règlement de copropriété propre au syndicat secondaire n’est pas indispensable et que les difficultés de mise en oeuvre de la décision de constitution d’un syndicat secondaire ne sauraient avoir pour résultat d’en différer les effets, qui prennent naissance à la date du vote de l’assemblée spéciale.

Le syndicat principal ayant empiété sur le domaine de compétence du syndicat secondaire, sa décision est nulle.

Il y a lieu d’annuler la résolution n° 22, comme sollicité par les demanderesses.

Sur la demande tendant à l’annulation de la résolution n° 24 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] du 29 avril 2019

La résolution N° 24, intitulée “Décision de l’assemblée pour procéder au traitement des solives soutenant le plancher du 1er étage au droit de la salle de bain de l’appartement du RDC” , est ainsi rédigée :

“L’Assemblée décide de procéder au traitement des solives du plancher situé au droit de la salle de bains de l’appartement de M. et Mme [K] selon le devis de l’entreprise NTE d’un montant de 715, 00 € TTC. Ces travaux seront financés par appel de fonds exceptionnel exigible à compter du 30.04.2019”.

Mme [U] et la SCI VALLONES exposent : “Il n’est pas contesté que les bâtiments A, C, D, E relèvent de la gestion autonome du syndicat secondaire qui est donc le seul compétent pour traiter des questions relatives aux bâtiments qu’il administre.

Pour ce seul motif la résolution n°24 sera annulée pour excès de pouvoir et abus de majorité.”

Les travaux votés intéressent le bâtiment A, soit un bâtiment qui relève depuis 2002 de la gestion du syndicat secondaire.

Comme déjà vu, le syndicat principal perd tout pouvoir d’administration sur les bâtiments gérés par le syndicat secondaire dès la création de ce dernier. Il est rappelé que l’établissement d’un règlement de copropriété propre au syndicat secondaire n’est pas indispensable et que les difficultés de mise en oeuvre de la décision de constitution d’un syndicat secondaire ne sauraient avoir pour résultat d’en différer les effets, qui prennent naissance à la date du vote de l’assemblée spéciale.

Le syndicat principal ayant empiété sur le domaine de compétence du syndicat secondaire, sa décision est nulle.

Il y a lieu d’annuler la résolution n° 24, comme sollicité par les demanderesses.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant au moins en partie, le syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] sera condamné aux dépens et sera tenu de payer à Mme [U] et à la SCI VALLONES, unies d’intérêts, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Le syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] sera débouté de ses demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigées contre les demanderesses.

Mme [U] et la SCI VALLONES ayant vu leurs prétentions accueillies favorablement pour partie seront dispensées, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Il est souligné que l’exécution provisoire de droit des décisions de première instance n’intéresse que les instances engagées à compter du 1er janvier 2020, ce qui n’est pas le cas du présent dossier pour lequel les assignations ont été délivrées en 2019.

Aucune nécessité n’impose d’assortir le prononcé de la présente décision de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

DEBOUTE Mme [F] [U] et la SCI VALLONES de leur demande tendant à l’annulation des résolutions n° 6, 7 et 8 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] du 29 avril 2019 ;

ANNULE les résolutions n° 22 et 24 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] du 29 avril 2019 ;

CONDAMNE le syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] aux dépens et DIT que Mme [F] [U] et la SCI VALLONES seront dispensées de toute participation à ces frais au titre des charges communes en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE le syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à payer à Mme [F] [U] et à la SCI VALLONES, unies d’intérêts, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] de ses demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigées contre Mme [F] [U] et la SCI VALLONES ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le vingt sept Janvier deux mil vingt cinq, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Emmanuelle MAMPOUYA Mélanie HUDDE