TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/04499 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCF7

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 11 Mars 2025

[V] [J]

[D] [J]

[E] [Y] [S]

C/

[L] [O]

[F] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [L] [O]

Mme [F] [O]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [J]

né le 19 Avril 1949 à CAEN (14000), demeurant 18 Rue Elsa Triolet – 76700 GAINNEVILLE

représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

Madame [D] [J]

née le 29 Mars 1973 à LE HAVRE (76600), demeurant 3004 Jennings Street – KENSINGTON – 0000 MARYLAND – USA

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

Monsieur [E] [Y] [S]

né le 23 Juin 1970 à TAYLORVILLE (USA), demeurant 3004 Jennings Street – KENSINGTON – 0000 MARYLAND – ETATS-UNIS

représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [O]

né le 05 Novembre 1956 à SAINT MANDÉ (94160), demeurant 13 Rue des Fleurs – 14850 HEROUVILLETTE

comparant en personne

Madame [F] [O]

née le 24 Juin 1955 à CAEN (14000), demeurant 13 Rue des Fleurs – 14850 HEROUVILLETTE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Janvier 2025

Date des débats : 14 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 11 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 13 août 2021, 30 août 2021 et 22 septembre 2021, Monsieur [V] [J], agissant également pour le compte de Madame [D] [J] et Monsieur [E] [S], a donné à bail à Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] un logement à usage d’habitation sis 13 rue des Fleurs, 14.850 HEROUVILETTE moyennant un loyer mensuel de 750 euros.

Le 29 février 2024, Monsieur [J] a fait signifier à Monsieur et Madame [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 2.412,51euros, arrêtée au 21 février 2024.

Suivant acte d’huissier en date du 12 novembre 2024, remis à personne, Monsieur [J] a fait assigner Monsieur et Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— entendre constater la résiliation du contrat de location;

— entendre en conséquence prononcer l’expulsion de Monsieur et Madame [O] du logement occupé, tant de leur personne que de tous occupants de leur chef et de leurs biens, ce sous astreinte de la somme de 15 euros par jour, et dire que faute de libérer les lieux occupés, les requérants pourront les y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à payer :

* la somme de 4.753,62euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 4 novembre 2024, avec intérêts au taux légal portant sur la somme de 2.553,65 euros à compter de la mise en demeure en date du 29 février 2024, et à compter de l’assignation pour le surplus;

* Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective et la restitution des clefs ;

* la somme de 1.500 euros pour résistance abusive et injustifié ;

* la somme de 1.500,00euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens.

A l’audience du 14 janvier 2025, les demandeurs étaient représentés par leur avocat, qui a maintenu ses demandes tout en actualisant la dette à la somme de 4.564,36 euros et en refusant tout délai de paiement, expliquant que le loyer était nécessaire pour payer l’EHPAD dans lequel est admise l’épouse de Monsieur [J].

Monsieur [O] a comparu et a représenté son épouse mais sans production d’un mandat pour ce faire. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, et demandé des délais de paiement, indiquant qu’il avait repris le paiement du loyer courant, et avait eu des problèmes de santé.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 14 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 5 mars 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 29 février 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 2.412,51euros, arrêtée au 21 février 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date dudit commandement, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’étant pas applicable à la date de l’exploit.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 4 novembre 2024 ainsi que le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour des loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 4.753,62 euros

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 29 avril 2024 et de condamner solidairement Monsieur et Madame [O] au paiement de la somme de 4.753,62euros, suivant décompte arrêté au 4 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 2.412,51 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il y a lieu de faire droit selon les modalités prévues au dispositif à la demande d’expulsion, mais aucune astreinte ne sera prononcée, puisque l’octroi de la force publique sera accordé.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l’audience du 14 janvier 2025, les locataires, qui ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience, formulent une demande de délai de paiement et une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, étant relevé qu’ils sont en mesure d’apurer la dette locative à hauteur de 100 euros par mois outre le paiement du loyer courant.

Au vu de la position des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur et Madame [O] des délais de paiement, en leur permettant de s’acquitter de leur dette par le versement de 36 (trente-six) mensualités de 100 euros (cent euros), selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur et Madame [O] respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré.

Dans ce cas, les débiteurs se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer solidairement au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour eux de quitter les lieux, Monsieur et Madame [O] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Ils pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les bailleurs allèguent que la résistance abusive et injustifiée de Monsieur et Madame [O] leur a occasionné un préjudice certain, sans justifier de leur allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, le bailleur doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur et Madame [O], succombant, seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer aux demandeurs une indemnité d’un montant de 800euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée à la requête de Monsieur [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [E] [S] ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties les 13 août 2021, 30 août 2021 et 22 septembre 2021, et portant sur un logement à usage d’habitation sis 13 rue des Fleurs, 14850 HEROUVILETTE, à compter du 29 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] à payer à Monsieur [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [E] [S], la somme de 4.753,62 euros, suivant décompte arrêté au 4 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 2.412,51 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] à se libérer de leur dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 36 (trente-six) mensualités de 100euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, Monsieur [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [E] [S], à faire expulser Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] ou tout occupant de leur chef, deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement, Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O], à payer à Monsieur [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [E] [S], une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes et notamment de la demande d’astreinte et de dommages et intérêts;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, 1, rue Daniel Huet – CS 35327 – 14 053 CAEN Cedex 4), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [O] et Madame [F] [O] à payer à Monsieur [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [E] [S] la somme de 800euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION