N° du répertoire général : N° RG 23/03086 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IQAB

71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

DEMANDEUR :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CLARA

RCS de [Localité 8] n° 529 170 441

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Nicolas DELAPLACE, membre de la SELARL JURIADIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 115

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]

représenté par son syndic, la SAS FORMATH exerçant sous l’enseigne EORIA IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 8] n° 832 972 905, domiciliée [Adresse 10].

Ayant pour avocat postulant et plaidant M^e Christophe VALERY, Membre du Cabinet VALERY-BOURREL Avocats Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Hervé Noyon, vice-président, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Emmanuelle Mampouya , greffière présente lors des débats et Béatrice Faucher, greffière, présente lors de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 24 avril 2025,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025, date indiquée à l’issue des débats.

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Nicolas DELAPLACE – 115, M^e Christophe [P] – 23

Faits et procédure

Par un règlement du 6 septembre 1967, une copropriété regroupant les bâtiments situés [Adresse 3] et [Adresse 7] a été créée. Cette copropriété comportait quatorze bâtiments numérotés de A à O répartis en 81 lots.

Dans ce règlement de copropriété de 1967, le lot n°38 était au rez de chaussée du bâtiment E. Il s’agissait d’un atelier.

Lors d’une assemblée générale du 16 mars 1981, les copropriétaires des bâtiments H, I, J, K, L, M, N, et O ont souhaité se retirer de la copropriété initiale.

Lors d’une assemblée générale du 23 mars 1981, la scission entre les bâtiments H, I, J, K, L, M, N, et O et les bâtiments A, B, C, D, E, F, et G a été actée. Un tableau avec la liste des nouveaux lots a été établi par un géomètre.

L’ensemble des documents ont fait l’objet d’un dépôt à l’étude de Maître [I], notaire, le 6 mai 1981.

A l’occasion de cette scission, le lot numéro 38 situé dans le bâtiment E a été supprimé.

Depuis cette scission de 1981, la société civile immobilière du [Adresse 9] n’est plus propriétaire que des lots 38 et 39.

Une nouvelle scission a eu lieu le 20 mai 1981. Les seuls propriétaires des locaux composant les bâtiments F et G ont décidé de retirer ces deux bâtiments pour les soumettre au régime de la propriété individuelle. Cette scission a fait l’objet d’un acte de dépôt reçu à l’étude de Maître [I], notaire, le 10 avril 1984.

Cette nouvelle copropriété réunit les bâtiments C, D, et E et une partie de l’ancien bâtiment A. Selon le tableau annexé à l’acte de 1984, le lot 38 est devenu le lot 17, et le lot 39 est devenu le lot 18.

Ces deux lots à usage de WC, situés au rez de chaussée, étaient la propriété de la société du Moulin.

Par acte du 31 janvier 2011 reçu par Maître [O], notaire, la société civile immobilière du [Adresse 9] a vendu à la société civile immobilière Clara (la société Clara) les lots qu’elle possédait dans la copropriété du [Adresse 3].

Les copropriétaires ont souhaité louer une partie du local chaufferie afin de créer un garage à vélo pour l’ensemble des copropriétaires à la place du local chaufferie au fond duquel les lots 17 et 18 se trouvent.

Une assemblée générale a été convoquée pour le 10 mai 2023. La copropriété décidait de louer une partie du local de l’ancienne chaufferie au propriétaire du lot 19 qui exploite un local commercial. Par ailleurs, il était décidé d’affecter l’autre partie de l’ancien local de la chaufferie en local à vélo. Le percement d’une porte dans le local chaufferie était autorisé afin de pouvoir accéder de l’extérieur au local à vélo.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2023, la société Clara a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Adresse 2] afin que la nullité des résolutions n°2, 3 et 4 de l’assemblée générale du 10 mai 2023 intitulées « mise en location du local de l’ancienne chaufferie pour partie et affectation de l’autre partie en local vélos et autorisation de travaux de percement d’une porte dans l’ancien local chaufferie vers l’extérieur » soient prononcées.

Le 10 mars 2025, Maître [P] a déposé des conclusions au soutien des intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 2].

Le 18 mars 2025, la société d’exercice libérale à responsabilité limitée Juriadis a déposé des conclusions au soutien des intérêts de la société Clara.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des prétentions et moyens.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 mars 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie le 24 avril 2025, le dossier a été mis en délibéré au 26 juin 2025.

Motifs du jugement

1. sur la demande initiale de nullité des résolutions 2, 3 et 4 de l’assemblée générale du 10 mai 2023

Dans son acte introductif d’instance du 21 juillet 2023, la société Clara sollicitait que soit prononcée l’annulation des résolutions n°2, 3 et 4 de l’assemblée générale du 10 mai 2023 intitulées « mise en location du local de l’ancienne chaufferie pour partie et affectation de l’autre partie en local vélos et autorisation de travaux de percement d’une porte dans l’ancien local chaufferie vers l’extérieur » en toutes leurs dispositions.

Il apparaît qu’une assemblée générale réunie postérieurement a annulé les résolutions 2, 3 et 4 dont il était demandé l’annulation.

La demande est devenue sans objet. Elle n’est pas maintenue par la société requérante.

Au vu de l’annulation opérée par l’assemblée générale du 30 septembre 2024, il n’y a plus lieu à statuer.

2. sur la demande de la société Clara à être exonérée des frais d’organisation de l’assemblée générale du 30 septembre 2024

La société Clara a intenté une action pour faire annuler des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 10 mai 2023.

L’acte introductif d’instance de la société Clara est du 21 juillet 2023. Son avocat a signifié des conclusions le 9 avril 2024.

Les résolutions contestées ont été annulées lors d’une assemblée générale du 30 septembre 2024.

Le bien fondé de l’action de la société Clara ne pas peut être contesté. Dès lors, il sera fait droit à sa demande.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 2] sera condamné à rembourser ou à dispenser (si l’appel de fonds n’a pas encore été envoyé) la société Clara des coûts et frais d’organisation et de tenue de l’assemblée générale du 30 septembre 2024.

3. sur la demande de la société Clara de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Adresse 2] s’en rapporte à justice sur cette demande.

La société Clara a dû intenter une action en justice pour faire valoir ses droits.

De manière implicite, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a reconnu le bien fondé de l’action intentée.

Il apparaît légitime qu’il soit fait droit à la demande de la société Clara sur ce point.

La société Clara sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, et ce sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

4. sur les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’état.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera condamné aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera condamné à payer à la société Clara la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

5. sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’annulation des résolutions 2, 3 et 4 votées lors de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 4] [Adresse 2] du 10 mai 2023,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à rembourser ou à dispenser (si l’appel de fonds n’a pas encore été envoyé) la société civile immobilière Clara des coûts et frais d’organisation et de tenue de l’assemblée générale du 30 septembre 2024,

Dispense la société civile immobilière Clara de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et ce sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à la société civile immobilière Clara la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

Le présent jugement a été signé par M. Noyon, vice-président, et par M^me Faucher, greffière.

La greffière Le vice-président