AFFAIRE N° RG 24/00612 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DNI7

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

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C.C.C délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 01 Juillet 2025

DEBATS PUBLICS : 02 Juin 2025

ACTE DE SAISINE : 27 Mars 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Emilie QUINTANE, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

Monsieur [E] [B],

demeurant 1161 Chemin des Bordes – 31620 CASTELNAU D ESTRETEFONDS

Représenté par la SELARL FERMOND – LIMA, avocats au barreau de CARCASSONNE

DÉFENDEUR

Madame [S] [M],

demeurant Le Moulin 1 Route de Fontiers – 11390 CUXAC CABARDES

Représentée par la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocats au barreau de NARBONNE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2022, Madame [S] [M] a donné en location à Monsieur [E] [B] une chambre au sein d’une maison en colocation située au 1 rue des Talus à CARCASSONNE (11 000) pour un loyer mensuel de 300,00 euros charges comprises.

Le locataire a quitté les lieux le 24 juin 2023 et un état des lieux de sortie a révélé des dégradations locatives.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, Monsieur [E] [B] a assigné Madame [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Carcassonne aux fins, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, aux fins de la condamner à la restitution du dépôt de garantie, à la majoration de 10% et à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Après cinq renvois successifs à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025.

A l’audience, Monsieur [E] [B], représenté par son conseil, a sollicité, par conclusions soutenue à l’audience, de :

Juger recevable et bien fondées les demandes contre Madame [S] [M] et rejeter toutes demandes adverses :Constater la mauvaise foi de Madame [S] [M], le caractère injustifié de ses demandes et l’altération frauduleuses de plusieurs pièces qu’elle communique ;Ordonner à Madame [S] [M] la communication de son titre de propriété ;Requalifier le contrat de bail, à titre principal, en contrat de bail mobilité et à titre subsidiaire, en contrat de bail meublé ;Ordonner le remboursement du dépôt de garantie de 600,00 euros versé à la bailleresse Constater le défaut de validité de l’état des lieux de sortie du 24 juin 2023 ;Ecarter des débats l’état des lieux de sortie ;Juger que le dépôt de garantie de 600,00 euros devra être intégralement restitué en absence de justification des désordres revendiqués et des diverse contradictions étayées ;Condamner Madame [S] [M] au paiement de la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;Condamner Madame [S] [M] au paiement de la somme de 10 % par mois de retard dans le cadre de la restitution du dépôt de garantie ;Rejeter les demandes indemnitaires formulées par Madame [S] [M] ;Juger qu’elle ne rapporte pas la preuve de désordres justifiant les demandes qu’elle formule au titre de la prise en charge des factures qu’elle communique à hauteur de 1.554, 85 euros et qu’elle ventile e la manière suivante 600 euros dépôt de garantie + 954, 85 euros de solde ;Constater que même en cas de preuve suffisante cette somme ne pourra être intégralement mise à la charge de Monsieur [B] considérant la présence de trois colocataires et pour des désordres de nature commune ;Juger non écrite et abusive la clause pénale du bail sanctionnant le locataire à lui verser 10% du loyer en cas de défaut de paiement au 1er jour du mois sans condition de mis en demeure préalable ;Rejeter la demande formulée de 312 euros pour les loyers réglés les 3 et 6 de chaque mois par Monsieur [B] sans opposition ni plainte de sa part ;A défaut, d’office la juridiction aura la faculté de modérer ou de diminuer la somme éventuellement retenue :

— Condamner Madame [S] [M] à restituer la somme de 70 euros du mois de juin 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— Condamner Madame [S] [M] à payer la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Juger qu’à défaut de règlement spontanées des condamnations, les sommes retenues par l’ huissier instrumentaire sont à la charge de Madame [S] [M] en application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [S] [M] à payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure.

Madame [S] [M], représentée par son conseil, a sollicité, par conclusions déposées à l’audience, de :

— Juger que l’état des lieux de sortie du logement établi de façon contradictoire liste des dégradations locative commise en cours de bail

— Juger que la retenue du dépôt de garantie est légitime ;

— condamner Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 837, 86 euros correspondant au montant des dégradations locatives impayées ;

— Juger que Monsieur [E] [B] ne réglait pas ses loyers aux termes convenus et se trouve redevable d’une majoration de 10 % ;

— Condamne reconventionnellement Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 242,00 euros au titre de la majoration contractuellement due en cas de retard de paiement de loyers ;

— Condamner Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [E] [B] aux dépens de la procédure.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus ample des motifs de fait et de droit en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de communication de pièces :

En l’espèce, Monsieur [E] [B] a sollicité la communication du titre de propriété du logement. Ce document a été communiqué par Madame [S] [M], en pièce 11 de ses écritures.

Ainsi, la demande de communication de pièce devient sans objet.

Sur la demande de requalification du contrat de location :

Sur la requalification en bail mobilité :

Selon l’article 25-12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé au sens de l’article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Le bail mobilité est régi par les dispositions du présent titre, qui sont d’ordre public.

En l’espèce, Monsieur [E] [B] soutient que le contrat de location est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé justifié par les études de son fils, Monsieur [Y] [B], et qu’il convient de procéder à sa requalification en contrat de bail mobilité.

Il résulte que le contrat de colocation produit concerne Monsieur [E] [B], titulaire du contrat de location ; que l’état des lieux produit est également à son nom. Ainsi, il y a lieu de constater que Monsieur [Y] [B] n’est pas titulaire du contrat de location, quand bien même le logement est occupé par Monsieur [Y] [B], de sorte que le contrat de location ne saurait être requalifié en contrat de bail mobilité.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande formée par Monsieur [E] [B] en requalification du contrat de location en bail mobilité.

Sur la requalification en contrat de location meublé :

Aux termes de l’article 25-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret ».

En l’espèce, il résulte que le contrat de colocation produit constitue un contrat de bail meublé dans la mesure où une liste de meuble y figure tant au niveau de la chambre que des parties communes ; que Madame [S] [M] ne conteste pas cette qualification.

Par conséquent, il y a lieu de requalifier le contrat de location en contrat de bail meublé.

Sur le dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 25-6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal ».

En l’espèce, Monsieur [E] [B], ne saurait opposer une irrégularité dans le versement du dépôt de garantie, en ce que le dépôt de garantie versé est équivalent à deux mois de loyer alors qu’il aurait dû être fixé à un mois de loyer en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Cet argumentaire ne saurait prospérer dans la mesure où le bailleur peut solliciter un dépôt de garantie limité à deux mois de loyer.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [E] [B].

Sur la validité de l’état des lieux de sortie :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ».

Il résulte de la jurisprudence que la validité d’un état des lieux non signé a été admise alors qu’il était établi que l’état des lieux avait été dressé en présence des locataires et soumis à leur discussion. De même, il doit être considéré comme contradictoire l’état des lieux signé par le mandataire du bailleur et par les preneurs en présence du bailleur qui a refusé de le signer.

En l’espèce, Monsieur [E] [B] soulève l’irrégularité de l’état des lieux de sortie au motif que la signature de Monsieur [Y] [B] avait été imitée. Force est de constater que Monsieur [E] [B] n’a pas appelé son fils dans la cause, et qu’aucune procédure en vue de la vérification d’écriture n’a été diligentée. Ainsi, Monsieur [E] [B] est défaillant à démontrer le caractère frauduleux de la signature .

En outre, Monsieur [E] [B] indique que l’état des lieux de sortie ne lui a pas été remis ; or les conclusions du conseil de Monsieur [E] [B] présente une photographie de l’état des lieux de sortie . Ainsi, si une copie ne lui a pas été délivré force est de constater qu’il a pu en faire une photographie et qu’il en possède une version ; de sorte que son argumentaire ne saurait prospérer.

Enfin, Monsieur [E] [B] ajoute que l’état des lieux de sortie a été réalisé avec violence ; ce qui n’est pas caractérisé au regard des éléments au dossier.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives et la restitution du dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 7 c) et 7 d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur allègue de dégradations et réparations locatives imputables à Monsieur [E] [B] concernant un local à usage d’habitation situé au 1 rue des Talus à CARCASSONNE (11000) (11000) aux fins de justifier de la rétention du dépôt de garantie.

Il y a lieu de constater que lors de la prise des lieux le logement était en excellent état.

Monsieur [E] [B] conteste les conditions de réalisation de l’état des lieux de sortie ; or l’état des lieux est réalisé par un commissaire de justice donc un officier ministériel et en présence des parties ; qu’ainsi ces allégations, qui ne sont corroborées par aucun élément objectif, ne sauraient prospérer.

Dès lors, suivant le comparatif entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, il y a lieu de constater les dégradations suivantes :

*Partie communes :

— Salon : parquet : traces peinture blanche près de la fenêtre et jaunie derrière le canapé ; canapé bleu : auréolé ; canapé jaune : petites taches ; murs : plinthes écaillées derrière canapé bleu

— Cuisine : 2 spots grillées

— Plafond : trace jaune ancienne peinture

— Four : quelques traces de brume au fond

— Porte vitrée- jardin écaillé

— Palier 1 er étage : parquet flottant comporte quelques éclats

*Chambre 2 :

— Matelas taché

— Fenêtre peinture écaillée et coulure

— Auréole jaunâtre tête de lit

Madame [S] [M] produit deux factures pour justifier du quantum des dégradations, l’une d’un montant de 119, 46 euros correspondant à de l’achat de peinture et le second d’un montant de 1318, 40 euros correspondant à l’achat d’un canapé.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de constater que certains travaux notamment le changement de canapé est excessif au regard des traces mentionnés dans l’état des lieux, des photographies et du fait, que ce canapé était dans les parties commune. Il y a lieu de retenir la somme de 50,00 euros .

Il y a lieu de constater que n’est justifiée au titre des dégradations locatives, uniquement la somme de 169, 46 euros.

Ainsi, Monsieur [E] [B] est redevable de la somme de 169, 46 euros somme à laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie soit la somme de 600,00 euros.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [S] [M] à restituer à Monsieur [E] [B], la somme de 430, 54 euros au titre du dépôt de garantie.

En outre, Monsieur [E] [B] a formulé une demande en restitution du dépôt de garantie contre Madame [S] [M], majorée de 10 % par mois de retard.

En effet, l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose qu'« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

Or, il y a lieu de constater que le défaut de restitution du dépôt de garantie est justifié par l’existence de dégradations locatives et par le contentieux qui s’en est suivi, si bien qu’il y a lieu de rejeter la demande de majoration du dépôt de garantie restant dû formé par Monsieur [E] [B].

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”. La résistance abusive se caractérise par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance. L’octroi de dommages et intérêts dans ce cadre nécessite la démonstration d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que le préjudice subi en conséquence de ce droit.

En l’espèce, Monsieur [E] [B] a indiqué avoir tenté des démarches amiables mais qu’il a été confronté au silence et à la mauvaise foi de Madame [S] [M]. Il produit un procès- verbal de non-conciliation dans lequel il est constaté la non-comparution de Madame [S] [M] qui néanmoins, a envoyé, au conciliateur de justice, un courriel expliquant « qu’elle ne pouvait pas se rendre à la convocation à cause de son travail ; qu’elle ne souhaite pas concilier avec ses locataires sortants qui selon elle ont laissé le logement dévasté ».

Or le procès-verbal de non-conciliation produit, ne permet pas à lui seul, de caractériser un abus dans l’exercice du droit de résister. De plus, Monsieur [E] [B] ne démontre pas l’existence d’un préjudice.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Monsieur [E] [B].

Sur la demande en paiement d’un indu de loyer :

Aux termes de l’article 1302 du code civil, « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution » .

En l’espèce, Monsieur [E] [B] indique s’être acquitté de la somme de 300,00 euros de loyer pour le mois de juin 2023 alors que le contrat de location prévoit un loyer de 230,00 euros outre 90,00 euros de charge ; que le logement a été rendu le 23 juin ; que le loyer devait ainsi être proratisé.

Madame [S] [M] indique que Monsieur [E] [B] a toujours eu des retards de paiement de loyer et que le contrat de location prévoyait une clause pénale de 10% en cas de retard.

Or, le contrat de colocation prévoit en son article 3.6 que les loyers et charges sont payables mensuellement le 1er de chaque mois […] En cas de retard de paiement, dès le premier jour, le bailleur percevra 10% des sommes dues en plus.

Contrairement à ce qui est allégué par Monsieur [E] [B], la clause pénale ne constitue pas une clause abusive et ce d’autant, que la clause pénale fixée à forfait à 10% n’apparait pas excessive.

Au regard du récapitulatif des loyers payés produit, il y a lieu de constater que les retards de loyer ont été effectués sur une période de huit mois ce qui correspondant à une indemnisation de 312 euros ( 39 euros x 8 mois) .

De plus, il y a lieu de constater, suivant les relevés de comptes produits, que Monsieur [E] [B] a versé la somme de 390,00, le 5 juin 2023 par virement bancaire à la bailleresse ; qu’ainsi il y a lieu de défalquer à l’indemnisation issue de la clause pénale pour retard de paiement de loyers la somme de 70,00 euros indument perçue par le bailleur ce qui correspond à une somme de 242,00 euros.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [E] [B] à payer à Madame [S] [M] la somme de 242,00 euros au titre de la clause pénale

Sur les frais non compris dans les dépens :

Au regard de l’équité, il n’ y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Au regard de l’issue du litige, les parties sont condamnés par moitié aux dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu de rappeler au regard de l’article 514 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, aucun élément ne permettant de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que la demande de communication de pièce formée par Monsieur [V] [B] est sans objet ;

REJETTE la demande de Monsieur [E] [B] en requalification du contrat de location en bail mobilité ;

REQUALIFIE le contrat de location en contrat de location meublé ;

CONDAMNE Madame [S] [M] à payer à Monsieur [E] [B] la somme de 430, 54 euros au titre du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [E] [B] de sa demande de restitution du dépôt de garantie majorée de 10 % par mois de retard ;

DEBOUTE Monsieur [E] [B] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer à Madame [S] [M] la somme de 242,00 euros au titre de l’indemnisation issue de la clause pénale pour retard de paiement de loyers ;

DIT n’ y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE par moitié Monsieur [E] [B] et Madame [S] [M] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE