TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [F] [I] ; PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07386 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATAM

N° MINUTE :

4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 janvier 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P500

DÉFENDERESSE

Madame [F] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2026 par Cyrine TAHAR, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07386 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATAM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2022, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430,71€.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.274,87 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [F] [I] le 5 septembre 2024.

Par assignation du 6 août 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges éventuellement révisées qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-3.602,83 € à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer et, pour le surplus, à compter de l’assignation,

-500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 7 août 2025.

À l’audience du 20 novembre 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a maintenu l’intégralité de ses demandes et précisé que la dette locative s’élevait désormais à 3.774,77 €.

Mme [F] [I], citée à étude le 6 août 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au Préfet plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 4 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.274,87 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à leur expulsion.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte contradictoire démontrant qu’à la date du 1er juillet 2025, Mme [F] [I] lui devait la somme de 3.424,16 €, soustraction faite des frais de procédure (3.602,83 € – 178,67 € (Fr ctx rec 09/24 du 10/09/2024)).

Mme [F] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024, date du commandement de payer, à hauteur de 3.274,87 € et à compter du 6 août 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation qui se substitue au loyer est due, afin de préserver les intérêts du bailleur, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, Mme [F] [I] sera condamnée à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges éventuellement révisées qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 2 juillet 2025 et jusqu’à libération des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 4 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DISONS que l’action de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH est recevable,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 23 juin 2022 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH et Mme [F] [I] concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 4 novembre 2024,

ORDONNONS à Mme [F] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [F] [I] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 3.424,16 € à titre de provision sur l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 à hauteur de 3.274,87 € et à compter du 6 août 2025 pour le surplus,

CONDAMNONS Mme [F] [I] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges éventuellement révisées qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 2 juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS Mme [F] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 septembre 2024,

CONDAMNONS Mme [F] [I] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

le greffier la Présidente