TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 21/08796 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WA6Q

Minute n° 25/00001

Grosse délivrée

le :

à

JUGEMENT RENDU LE QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 04 Décembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 15 Janvier 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A. CREDIT LYONNAIS élisant domicile en son siège central [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicole POIRIER, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Florence WIART de la SELARL MILANI – WIART, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.C.I. [Localité 4]-CANEJAN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christofer CLAUDE, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Jean- Pierre BELLECAVE, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 26 juillet 2001, la SNC SACM a donné à bail commercial, à compter du 1er avril 2002 pour une durée de neuf ans, à la SA CREDIT LYONNAIS un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel initial de 256.251 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation de bureaux.

Selon avenant du 08 mars 2011, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 20 octobre 2010.

Le 30 juin 2020, la SCI [Localité 4]-CANEJAN, venant aux droits, suivant acte de cession du 21 décembre 2017, de la société CREDIT MUTUEL PIERRE 1 elle-même venue aux droits de la SNC SACM, a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021 aux clauses, charges et conditions de l’ancien bail (soit 382.815,36 euros au titre du loyer).

Le 9 février 2021, le preneur a accepté le principe du renouvellement du bail et a sollicité de voir fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 320.000 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 7 septembre 2021, la SA CREDIT LYONNAIS a, par acte du 10 novembre 2021, fait assigner la SCI [Localité 4]-CANEJAN devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021.

Par jugement du 15 février 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2021, que le montant du prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [I] [Y] épouse [D].

L’expert a déposé son rapport le 08 avril 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SA CREDIT LYONNAIS, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée le 03 décembre 2024 et déposé au greffe le même jour, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 au montant annuel de 293.500 euros hors taxes et hors charges,juger que les intérêts de retard au taux légal ont couru sur les trop perçus de loyer à compter du 1er janvier 2021,ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,déclarer irrecevable et à défaut rejeter la demande en paiement de la somme de 141.512,05 euros,débouter la société [Localité 4]-CANEJAN de ses demandes,condamner la société [Localité 4]-CANEJAN au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CREDIT LYONNAIS soutient, en application des articles L145-33 et R145-11 du code de commerce, qu’il convient de fixer la valeur locative de renouvellement statutaire et non la valeur locative de marché.

Elle expose que les parties s’accordent sur la surface utile des locaux loués qui s’établit à 2.178,60 m².

Elle fait valoir que le prix unitaire au m² doit être fixé à la somme de 150 euros au regard des valeurs de référence retenus par l’expert qui s’établissent entre 143 et 170 euros/m², et en tenant compte de la situation de l’immeuble en léger retrait de la zone tertiaire de [Localité 5], de la hauteur sous-plafond limitée, combinée avec d’assez larges trumeaux en façades rendant, à l’exception du dernier étage, les locaux un peu sombres, de l’absence de RIE et de bureau d’accueil.

S’agissant des parkings, le CREDIT LYONNAIS sollicite de voir fixer leur valeur locative à la somme de 720 euros par an et par emplacement de stationnement (46) au vu des éléments de comparaison compris entre 420 et 720 euros.

La société CREDIT LYONNAIS soutient par ailleurs, au visa de l’article R145-8 du code de commerce, l’application, sur le montant total ainsi obtenu de 363.590 euros, d’abattements au titre d’une part des clauses exorbitantes de droit commun, à savoir le transfert au preneur de la taxe foncière à hauteur de 28.080 euros, de la prime d’assurance du bailleur à hauteur de 1.486,95 euros et des honoraires de gestion à hauteur de 7.859,11 euros, et d’autre part du report de l’accession au bailleur des aménagements et travaux réalisés par le preneur en fin de jouissance et non en fin de bail. A ce titre, elle prétend que les travaux d’aménagement intérieurs des locaux, incluant les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’immeuble à sa destination contractuelle, dont elle a assumé la charge ne feront accession au bailleur, qui peut solliciter la remise en état initial, qu’en fin de jouissance, ce qui commande de pratiquer un abattement sur la valeur locative qui ne saurait être inférieur à 10%. En réponse au bailleur, elle indique ne pas se prévaloir du régime des améliorations, mais des conséquences du report en fin de jouissance de l’accession au bailleur des travaux, aménagements et améliorations réalisés par le preneur.

S’agissant des comptes entre les parties, la société CREDIT MUTUEL expose, sur le fondement de l’article R145-23 du code de commerce, que la demande en paiement formée par le bailleur au titre des compléments de loyers dus depuis le 1er janvier 2021 excède les pouvoirs du juge des loyers, et qu’en tout état de cause les calculs réalisés sont mal fondés dès lors qu’elle n’est débitrice d’aucune somme au regard des montants fixés par le jugement mixte et de l’indexation régulièrement réalisée.

A l’audience, la SCI [Localité 4]-CANEJAN, soutenant son mémoire notifié électroniquement et par lettre recommandée avec accusé de réception le 29 novembre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

débouter la société CREDIT LYONNAIS de ses demandes,à titre reconventionnel :fixer le loyer du bail commercial renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 385.000 euros,condamner la société CREDIT LYONNAIS à lui payer la somme de 141.512,05 euros au titre de l’arriéré de loyer depuis le 1er janvier 2022,condamner la société CREDIT LYONNAIS au paiement des dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer une indemnité de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Localité 4]-CANEJAN soutient, au visa des articles R145-11, R145-7 et L145-34 du code de commerce que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents.

Elle expose que la superficie retenue par l’ensemble des parties est de 2.178,60 m², à laquelle il convient d’appliquer une valeur unitaire de 160 euros/m² conformément à la proposition de l’expert judiciaire, au regard des références retenues qui correspondent aux prix pratiqués pour des locaux équivalents.

S’agissant des 46 emplacements de parking, elle sollicite que soit retenu un forfait annuel par emplacement de 800 euros au regard des éléments de comparaison.

La société [Localité 4]-CANEJAN s’oppose aux demandes d’abattement formées par le preneur. Ainsi elle prétend que le transfert de la charge de l’impôt foncier est une pratique courante, certaines références citées par les experts intégrant cette charge, ce transfert étant autorisé par l’article R145-35 du code de commerce. Elle adopte le même raisonnement concernant les primes d’assurance et mes honoraires de gestion.

Concernant la clause d’accession, la SCI [Localité 4]-CANEJAN soutient d’une part que le CREDIT LYONNAIS ne rapporte pas la preuve des travaux allégués et d’autre part que l’application d’un abattement au titre de la clause d’accession en fin de jouissance dépend de la qualification préalable des travaux en travaux d’amélioration qui augmentent la valeur locative du bien, ce qui n’est pas le cas des travaux dont le preneur se prévaut qui ont consisté en des travaux d’aménagement et d’achèvement des lieux loués ou en des travaux d’entretien. Elle ajoute qu’il ne s’agit pas de travaux qui devraient relever de la charge du preneur au sens de l’article 606 du code civil. Elle indique que la clause d’accession en fin de jouissance telle que stipulée au bail est une clause usuelle. Dans l’hypothèse où des abattements revendiqués devraient être appliqués, la SCI [Localité 4]-CANEJAN demande de rechercher les usages de la branche d’activité et d’analyser le marché locatif tout en déterminant pour chaque cause d’abattement dans quelle proportion elle peut être retenue.

Au titre des comptes entre les parties, elle soutient que le CREDIT LYONNAIS est redevable de la somme de 141.512,05 euros correspondant au delta de loyer entre celui effectivement acquitté et le loyer de 385.000 euros dont elle sollicite la fixation.

MOTIVATION

1/ Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En vertu de l’article L145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R145-11 du code de commerce prévoit que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision que le prix du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de la nature des locaux à usage exclusif de bureaux conformément à la destination contractuelle, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par les textes susvisés, en déterminant la surface utile à laquelle sera appliquée une valeur locative unitaire.

Sur la détermination de la surface utile des locaux

Les parties s’accordent, au regard du calcul réalisé par un géomètre expert le 03 août 2017, pour retenir qu’elle s’établit à 2.178,60 m², outre 46 places de stationnement.

Sur la détermination de la valeur locative

du bâtiment

Il résulte de l’expertise judiciaire que les prix pratiqués pour des locaux de bureaux s’établissent entre une somme unitaire de 143euros, mais pour des locaux d’une superficie deux fois supérieure à celle des locaux objets de la présente instance, à 170 euros pour des locaux d’une superficie très inférieure à celle des locaux litigieux (616 m²).

Par ailleurs, aucun élément produit par la société CREDIT LYONNAIS ne permet de contester l’évaluation retenue par l’expert à hauteur de 160 euros au regard de la bonne situation de l’immeuble avec une bonne visibilité, malgré sa situation sur un axe secondaire, et compte tenu du fait que le local soit situé dans un bâtiment en bon état, présentant des prestations de qualité. La valeur locative unitaire de 160 euros sera donc retenue.

des emplacements de parking

Le forfait de 800 euros et non 850 euros par mois apparaît cohérent avec les éléments de comparaison, dont l’un situé à 150 mètres des locaux. Il convient donc de retenir à ce titre que le loyer sera augmenté de la somme de 36.800 euros.

Sur les facteurs de minoration

Sur les clauses exorbitantes de droit commun

Si les dispositions de l’article R145-11 du code de commerce ne visent pas expressément l’article R145-8 du code de commerce, il résulte de l’obligation faite au juge des loyers commerciaux de corriger les valeurs de comparaison en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, ce qui implicitement fait référence aux obligations des parties.

En l’espèce, la lecture du bail permet de relever la présence de trois clauses exorbitantes de droit commun, à savoir le transfert de la charge de la taxe foncière, de la prime d’assureur du bailleur, et des honoraires de gestion sur le preneur. Ces clauses constituent a priori un facteur de minoration de la valeur locative dès lors que, même si elles sont usuellement convenues, elles ont pour objet de décharger le bailleur d’une obligation qui lui incombe. Toutefois, dans la situation objet du présent litige, l’expertise judiciaire permet de retenir que l’intégralité des éléments de comparaison retenus opèrent un tel transfert de charges, ce dont il se déduit que la valeur locative proposée l’est en considération de ce transfert de charge. Dès lors, il n’existe pas de différences entre le local loué et les locaux de référence qui commanderaient d’appliquer à ce titre un abattement supplémentaire.

Sur les travaux réalisés

Le preneur peut prétendre à une minoration de la valeur locative lorsque, ayant reçu les locaux bruts, il a réalisé des travaux d’aménagement des locaux et que le bailleur ne deviendra propriétaire desdits aménagements que de manière différée.

En l’espèce, il convient de relever en premier lieu qu’il est admis par les parties que la clause d’accession est une clause d’accession en fin de jouissance, qui doit conduire à retenir que les travaux réalisés par le preneur ne sont pas devenus la propriété du bailleur, lequel ne le revendique d’ailleurs pas dans la détermination de la valeur locative.

En deuxième lieu il sera constaté que si le CREDIT LYONNAIS ne produit aucun justificatif des travaux allégués lors de la prise de possession des lieux au mois d’avril 2002, la SCI [Localité 4]-CANEJAN ne conteste pas que le local a été livré brut à charge pour le preneur de réaliser les travaux d’aménagement, lequel a pris à bail un immeuble neuf.

En troisième lieu, la société CREDIT LYONNAIS justifie avoir réalisé et financé des travaux conséquents en 2019/2020 au titre du réaménagement de l’immeuble loué. Au regard de la nature des travaux qui portent tant sur le réseau électrique, informatique que sur le réseau climatique, et qui ne peuvent être considérés comme relevant de sa seule obligation d’entretien, dès lors qu’ils ont pour objet de valoriser le bien et ses conditions d’utilisation, il convient de retenir que l’ensemble de ces travaux ont eu pour objet d’assurer l’aménagement du local loué.

Or, l’expert judiciaire a formulé une proposition de détermination de la valeur locative en retenant l’état du local au jour de son expertise, soit après réalisation desdits travaux d’aménagement, lesquels n’ont toutefois pas fait accession au bailleur. Si elle indique qu’il y a lieu d’en tenir compte dans l’appréciation de la valeur locative, elle n’indique pas dans quelle proportion elle en a effectivement tenu compte dans la détermination de la valeur locative de 160 euros.

Dans ces conditions il convient de faire droit à la demande tendant à voir appliquer un abattement de 10% au titre de la valeur locative, la SCI [Localité 4]-CANEJAN ne démontrant pas que ce pourcentage ne correspondrait pas aux usages habituels de la branche d’activité et du marché locatif.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire que la valeur locative s’établira comme suit :

160 euros X 2.178,60 m²= 348.576 euros

+ 800 euros X 46 emplacements= 36.800 euros

Soit la somme globale de 385.376 euros

Sur laquelle il convient d’appliquer un abattement de 10%, soit la somme de 385.376X10%= 346.838,40 euros à compter du 1er janvier 2021.

Sur le compte entre les parties

Par application de l’article R145-23 du code de commerce qui définit strictement les compétences du juge des loyers commerciaux lequel peut seulement fixer le montant du prix du bail renouvelé, et non condamner au paiement des éventuels arriérés, il convient de constater que la demande en ce sens formée par la SCI [Localité 4]-CANEJAN excède ses pouvoirs.

Dès lors, il convient de dire que les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 10 novembre 2021. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée.

2/ Sur les frais du procès

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir déterminer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le prix du loyer du local situé [Adresse 6] à [Localité 4] au titre du bail conclu entre la SCI [Localité 4]-CANEJAN et la SA CREDIT LYONNAIS renouvelé à effet du 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 346.838,40 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 10 novembre 2021, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Constate que la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyer excède les pouvoirs du juge des loyers commerciaux ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne entre la SCI [Localité 4]-CANEJAN à en payer la moitié, et la SA CREDIT LYONNAIS à en payer la moitié ;

Déboute la SCI [Localité 4]-CANEJAN et la SA CREDIT LYONNAIS de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE