TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/12285

N° Portalis 352J-W-B7G-CXXJG

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

10 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 09 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. SOLEIL VOYAGES SOLEIL TOURS.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Pascal-André GÉRINIER de la SELARL PASCAL-ANDRE GERINIER – PAG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0755

DÉFENDERESSE

S.C.I. CLICHY RENTAL INTERNATIONAL

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0050

Décision du 09 Décembre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 22/12285 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXJG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2024.

Puis, le délibéré a été prorogé au 9 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 19 juillet 1995, la société Foncière Floquet, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SCI Clichy Rental International (ci-après la société « C.R.I. »), a donné à bail à la SAS Soleil Voyages Soleil Tours un local commercial situé [Adresse 4], à Paris 17ème arrondissement, moyennant un loyer mensuel en principal de 60.000 francs (9.146,94 euros) outre une provision mensuelle de 1.000 francs (152,44 euros) pour les charges.

La destination prévue au bail est : agence de voyage – tourisme – location de places de théâtre, réservation d’hôtels et voitures et agence de théâtre.

Le 28 juin 2019, la SCI CRI a signifié à sa locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, non chiffrée.

En l’absence d’accord des parties sur le montant de l’indemnité d’éviction, par ordonnance du 8 février 2021 rendue à l’initiative de la société Soleil Voyages, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a désigné M. [S] [N] en qualité d’expert aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

L’expert a déposé son rapport le 17 mars 2022, concluant à une indemnité d’éviction à hauteur de la somme totale de 92.300 euros en cas de transfert du fonds de commerce et 90.100 euros en cas de perte du fonds de commerce.

Par acte extrajudiciaire du 10 octobre 2022, la société Soleil Voyages a fait assigner la SCI CRI aux fins de condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction.

Aux termes de son assignation, la société Soleil Voyages demande au tribunal de :

— condamner la bailleresse à payer la somme de 92.300 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— condamner la SCI CRI à la somme de 7.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire,

— dire qu’en cas d’exécution forcée par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues en application des articles A 444-10 à A 444-33 du code de commerce seront supportées par les débiteurs.

La société Soleil Voyages demande au tribunal d’entériner les conclusions du rapport d’expertise.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2023, la SCI CRI demande au tribunal de :

— débouter la société Soleil Voyages de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’exécution provisoire.

Il résulte de ses conclusions que la SCI CRI fait toutes réserves sur le montant de l’indemnité d’éviction fixé par l’expert judiciaire, sans toutefois demander le rejet de la demande de condamnation formée par la société locataire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence à l’assignation des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge unique le 7 octobre 2024. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024, prorogé au 9 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’éviction

Par l’effet du congé signifié le 28 juin 2019 par la SCI CRI à effet du 31 décembre 2019, le bail commercial du 19 juillet 1995 portant sur les locaux situés [Adresse 4] à Paris 17ème arrondissement, a pris fin le 31 décembre 2019 à 24h00.

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Sur l’indemnité principale

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En l’espèce, le bail du 19 juillet 1995 prévoit une destination de « agence de voyage – tourisme – location de places de théâtre, réservation d’hôtels et voitures et agence de théâtre ».

L’expert relève que, selon les déclarations du preneur, il exerce une activité spécialisée sur la billetterie aérienne pour l’Afrique subsaharienne et la billetterie aérienne et maritime pour le Maghreb.

Il estime que l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce en cas d’éviction est à privilégier. Il procède cependant à une évaluation de l’indemnité principale dans les deux hypothèses, perte de fonds et transfert de fonds, dont il ressort une même évaluation de l’indemnité principale.

Selon le rapport d’expertise, non critiqué par les parties, les locaux sont situés dans le [Localité 1], au [Adresse 4], dans un quartier d’habitation à forte densité de population. L’emplacement des locaux est desservi par la station de métro « [8] » sur la ligne 13 située à moins de 100 mètres. Il retient une bonne adéquation entre cet emplacement et l’activité d’agence de voyages.

Les locaux sont situés dans un immeuble ancien de catégorie ordinaire, de 5 étages. Ils bénéficient d’un linéaire de façade de 3,70 mètres sur l'[Adresse 7]. Le local est composé d’une pièce principale qui distribue un dégagement donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, un petit bureau avec trois fenêtres à barreaux, des sanitaires. Les locaux disposent d’une cave non identifiée et jamais utilisée. L’expert relève que la boutique est à l’état d’usage et la présence d’un dégât des eaux dans toutes les autres pièces.

Il retient comme facteurs de valorisation l’emplacement sur une artère commerçante et une configuration rationnelle de la boutique équipée d’une climatisation réversible, mais le faible pouvoir d’achat de la population résidente, la catégorie ordinaire de l’immeuble et le caractère très modeste des aménagements.

L’expert retient une surface pondérée des locaux commerciaux de 32,40 m2B, non contestée par les parties et qui sera retenue par le tribunal.

Pour la valorisation du fonds de commerce, il ressort du rapport que l’expert a eu communication du chiffre d’affaires, des salaires versés et du résultat d’exploitation pour les années 2017 à 2020. Il a conclu que, compte tenu du niveau peu élevé du chiffre d’affaires moyen pour les années 2017, 2018 et 2019 (72.304 euros TTC), et de la très faible rentabilité du commerce, la valeur du fonds de commerce correspond nécessairement à celle du droit au bail.

L’expert évalue la valeur du droit au bail de la façon suivante :

— la valeur locative de marché est appréciée à 14.900 euros, au regard des références de loyers retenues par l’expert,

— la valeur locative statutaire en cas de renouvellement du bail serait de 14.900 euros,

— la différence constatée entre la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé est de 9.700 euros (24.600 – 14.900), à laquelle l’expert applique un coefficient de capitalisation de 7 au regard des caractéristiques des locaux, de la conjoncture économique et de la bonne situation géographique des locaux, soit une valeur de :

9.700 euros x 7 = 67.900 euros.

Dans l’hypothèse d’un transfert du fonds de commerce, l’indemnité principale sera également équivalente à la valeur du droit au bail.

Eu égard aux caractéristiques des locaux décrites dans le rapport d’expertise, à l’absence de contestation des conclusions de l’expert par les parties, la SCI CRI faisant des réserves mais sans développer aucun moyen en contestation des conclusions de l’expert, l’indemnité principale sera fixée au montant proposé par l’expert au titre de la valeur du droit au bail, soit la somme de 67.900 euros.

Sur les indemnités accessoires

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur les frais de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert judiciaire a évalué forfaitairement ces frais à 10% de la valeur du fonds, soit la somme de 67.900 x 0,10 = 6.790 euros, arrondis à 6.800 euros, somme non contestée par les parties que le tribunal retiendra.

Sur le trouble commercial

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert estime que ce trouble commercial peut être évalué à trois mois de résultat d’exploitation moyen pour les exercices 2017, 2018 et 2019, soit 9.789 euros x 3/12 = 2.447 euros, arrondis à 2.400 euros, évaluation non contestée par les parties que le tribunal retiendra.

Sur les frais de déménagement

Ces indemnités accessoires ont pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu’il se réinstalle.

En l’absence de devis, l’expert a proposé une estimation forfaitaire de 1.500 euros, non contestée par les parties et que le tribunal retiendra.

Sur les frais administratifs et divers

Cette indemnité vise à couvrir notamment les frais relatifs aux formalités auprès du greffe, à l’information des clients et fournisseurs, à la résiliation anticipée ou au transfert de contrats de fournitures et de ligne téléphonique, ainsi qu’éventuellement à la dissolution de la société.

En l’absence de devis, l’expert a proposé une estimation forfaitaire de 1.500 euros, non contestée par les parties et que le tribunal retiendra.

Sur les frais de réinstallation

Cette indemnité est destinée à couvrir les frais nécessaires à la reprise de l’activité du locataire dans de nouveaux locaux.

L’expert a relevé que les locaux occupés disposent d’aménagements spécifiques en raison du rattachement de la société Soleil Voyages au réseau « Selectour » et que la zone d’accueil est équipée de la climatisation, ce qui ne sera pas nécessairement le cas de nouveaux locaux. Compte tenu de la nécessité d’aménager les futurs locaux et notamment la vitrine et l’installation de la climatisation, en l’absence de devis, l’expert propose une estimation de 10.000 euros.

En l’absence de contestation par les parties de l’estimation proposée par l’expert, le tribunal retiendra des frais de réinstallation à hauteur de 10.000 euros.

Frais de double loyer

Dans l’hypothèse d’un transfert du fonds de commerce, l’expert a proposé une évaluation du préjudice lié au règlement d’un double loyer pendant une période de deux mois, soit la somme de 13.400 euros x 2/12 = 2.233 euros, arrondis à 2.200 euros.

La société Soleil Voyages sollicite la prise en compte de ce poste de préjudice, choisissant une hypothèse de transfert du fonds de commerce, que ne conteste pas la SCI CRI.

Le tribunal retiendra, en conséquence, une indemnité de double loyer à hauteur de deux mois de loyers soit la somme de 2.200 euros.

En conséquence, il y a lieu de fixer les indemnités accessoires aux montants suivants :

Frais de remploi : 6.800 eurosTrouble commercial : 2.400 eurosDouble loyer : 2.200 eurosFrais de déménagement : 1.500 eurosFrais administratifs et divers : 1.500 eurosFrais de réinstallation : 10.000 eurosSoit un total de 24.400 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’éviction à laquelle a droit la société Soleil Voyages sera fixée à la somme globale de 67.900 euros + 24.400 euros = 92.300 euros.

En conséquence, la SCI CRI sera condamnée à payer à la société Soleil Voyages la somme de 92.300 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

Il convient de relever qu’aucune demande n’est formulée au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

L’instance ayant eu pour cause la délivrance par la bailleresse d’un refus de renouvellement du bail, il lui appartient d’en supporter les dépens. Il n’y a pas lieu de condamner la bailleresse aux dépens d’une éventuelle exécution forcée hypothétique à ce stade.

Condamnée aux dépens, la SCI CRI sera condamnée à payer à la société Soleil Voyages la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature du litige et de l’existence d’un droit de repentir ouvert à la bailleresse, il convient d’écarter l’exécution provisoire.

*

**

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Dit que par l’effet du refus de renouvellement signifié par la SCI Clichy Rental International le 28 juin 2019, le bail commercial la liant à la SAS Soleil Voyages Soleil Tours concernant les locaux situés [Adresse 4] à Paris 17ème arrondissement, en date du 19 juillet 1995, a pris fin le 31 décembre 2019 à 24h00,

Dit que ce refus de renouvellement a ouvert droit pour la SAS Soleil Voyages Soleil Tours au paiement d’une indemnité d’éviction,

Fixe à la somme globale de 92.300 euros (quatre-vingt-douze mille trois cents euros) l’indemnité d’éviction, qui se décompose ainsi :

— indemnité principale : 67.900 euros

— Frais de remploi : 6.800 euros

— Trouble commercial : 2.400 euros

— Double loyer : 2.200 euros

— Frais de déménagement : 1.500 euros

— Frais administratifs et divers : 1.500 euros

— Frais de réinstallation : 10.000 euros

Condamne la SCI Clichy Rental International au paiement de l’indemnité d’éviction, à défaut d’exercice du droit de repentir,

Condamne la SCI Clichy Rental International à payer à la SAS Soleil Voyages Soleil Tours la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Clichy Rental International aux dépens de l’instance,

Ecarte l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 09 Décembre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES