TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/04608 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IUHW

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 14 Janvier 2025

S.C.I. EC2A

C/

[N] [U]

[S] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M. [N] [U]

Mme [S] [P]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [N] [U]

Mme [S] [P]

M^e Dominique LECOMTE – 24

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. EC2A (RCS Caen 305.936.502)

dont le siège social est sis 19 place Saint Sauveur – 14000 CAEN

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [U]

né le 02 Août 1994 à PARIS (75000)

demeurant 6 rue Emile Dumas – 14460 COLOMBELLES

non comparant, ni représenté

Madame [S] [P]

née le 21 Septembre 1998 à ARRAS (62000)

demeurant 6 Rue Emile Dumas – 14460 COLOMBELLES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Juin 2024

Date des débats : 19 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 14 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 octobre 2020, avec effet au 3 novembre 2020, la SCI EC2A, représentée par son mandataire le cabinet [W], a donné à bail à M. [N] [U] et Mme [S] [P], un immeuble à usage d’habitation situé 34 rue Saint-Anne – porte D – 2e étage – appt. 120 – 14 000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 759 euros, outre le règlement d’une provision mensuelle pour charges de 65 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie de 759 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 3 novembre 2020.

M. [N] [U] et Mme [S] [P] ont quitté les lieux.

Par acte extrajudiciaire du 24 mai 2023, la société bailleresse a fait délivrer à M. [N] [U] et Mme [S] [P] une sommation de payer la somme en principal de 1 245,07 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, la SCI EC2A a fait assigner M. [N] [U] et Mme [S] [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– les condamner solidairement au paiement de la somme en principal de 5 245,07 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023 ;

– les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juin 2024, au cours de laquelle la SCI EC2A, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [N] [U] et Mme [S] [P], n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, bien qu’ayant tous deux été assignés par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2024, date à laquelle, le juge des contentieux de la protection a, ordonné la réouverture des débats afin d’inviter la SCI EC2A à faire part de ses explications sur la date de fin de bail et de ses observations sur le caractère non contradictoire de l’état des lieux de sortie ainsi qu’à transmettre toutes les pièces (parfaitement lisibles) qu’elle estime nécessaires au succès de ses prétentions.

À l’audience de réouverture des débats du 19 novembre 2024, la SCI EC2A, représentée par son conseil, maintient l’intégralité des demandes formées dans son acte introductif d’instance et ajoute solliciter, à titre subsidiaire, la condamnation de M. [N] [U] et Mme [S] [P] au paiement de la somme de 664,07 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, hors dégradations locatives.

M. [N] [U] et Mme [S] [P], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’avisés de l’audience de réouverture des débats.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, la demande en paiement formée par la société bailleresse se décompose comme suit :

– 664,07 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail ;

– 1 340 euros au titre des réparations locatives, soit après déduction du montant de 759 euros correspondant au dépôt de garantie, de la somme de 581 euros ;

– 4 000 euros à titre de dommages et intérêts liés au retard pour la remise en location.

Au titre des sommes restant dues à l’issue du bail

Sur la date de fin de bail

Conformément aux dispositions de l’article 15-I de la loi précitée, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable est de 3 mois.

L’article précité dispose que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le même article poursuit en indiquant que, pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que, par courrier recommandé avec avis de réception, envoyé le 15 février 2023, M. [N] [U] et Mme [S] [P] ont délivré congé du logement situé 34 rue Sainte Anne à Caen (14 000), tout en indiquant que, les lieux étaient d’ores et déjà vidés de leurs affaires et qu’ils étaient disposés à remettre les clés avant l’issue du délai de préavis applicable de 3 mois.

Par courrier du 23 février 2023, envoyé aux locataires, le mandataire de la société bailleresse a accusé réception de leur congé à la date du 17 février 2023, en indiquant que le délai de préavis se terminerait donc le 17 mai 2023.

Néanmoins, la société bailleresse reconnaît avoir accepté un départ anticipé des locataires au 23 mars 2023, dans la mesure où de nouveaux locataires étaient pressentis pour occuper les lieux dès le 24 mars 2023.

En outre, il est établi par le courrier du 24 mars 2023 envoyé par le mandataire de la bailleresse, en recommandé avec avis de réception, à M. [N] [U] et Mme [S] [P] que, l’entrée des nouveaux locataires a été réalisée ce même jour, quoique des effets personnels de M. [N] [U] et de Mme [S] [P] demeuraient dans les lieux.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces constatations, le bail conclu entre les parties le 12 octobre 2020, avec effet au 3 novembre 2020, a pris fin au 23 mars 2023, par l’effet du congé des locataires et eu égard à la relocation anticipée du logement à compter du 24 mars 2023.

De sorte que, les locataires sortants étaient alors tenus au paiement des loyers et charges jusqu’au 23 mars 2023.

Sur les loyers et charges impayés

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI EC2A sollicite la condamnation solidaire des locataires sortants au paiement de la somme de 664,07 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail et produit aux débats :

– le contrat de bail du 12 octobre 2020, avec effet au 3 novembre 2020, lequel contient une clause de solidarité entre les co-titulaires du bail pour « le règlement du loyer, des charges, accessoires, indemnités d’occupations, réparations locatives ou résultant de dégradations » ;

– un compte de départ au 23 mars 2032, arrêté au 31 mars 2023, prorata du terme de mars 2023 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 1 245,07 euros au titre des loyers, charges, réparations et dégradations locatives impayés, après déduction du montant du dépôt de garantie ;

– une sommation de payer la somme de 1 245,07 euros, délivrée par acte extrajudiciaire du 24 mai 2023.

Il s’infère de ces éléments qu’à leur départ des lieux, les locataires ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges et qu’ils sont débiteurs de la somme de 664,07 euros au titre des loyers et charges impayés, prorata du terme de mars 2023 inclus.

Par conséquent, M. [N] [U] et Mme [S] [P] seront condamnés solidairement à payer à la SCI EC2A la somme de 664,07 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, selon décompte arrêté au 31 mars 2023, prorata du terme de mars 2023 inclus, sous réserve des développements ultérieurs.

Sur les réparations et dégradations locatives

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 alinéa 1er de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’alinéa 2 du même texte dispose que, si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente.

En application de ce texte, il est constant que si, l’état des lieux a été établi par acte sous seing privé, il n’a alors de force probante que s’il est contradictoire, ce caractère étant établi par la signature des deux parties. Si le locataire ne se présente pas et que l’état des lieux est établi par le seul bailleur ou son mandataire, il n’a alors pas de valeur probante.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, si l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations et qu’il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame, il doit néanmoins justifier que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse de son préjudice, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, la société bailleresse, au soutien de sa demande en paiement de la somme 1 340 euros au titre des réparations locatives (soit, de la somme de 581 euros après déduction du montant du dépôt de garantie) produit aux débats :

– l’état des lieux d’entrée portant sur les lieux litigieux établi contradictoirement entre le mandataire de la société bailleresse et M. [N] [U] et Mme [S] [P] en date du 3 novembre 2020 ;

– un état des lieux de sortie portant sur les lieux litigieux établi le 24 mars 2023 à 14h01 par le mandataire de la société bailleresse ;

– un état des lieux d’entrée portant sur les lieux litigieux établi contradictoirement entre Mme [I] [H] et la SCI EC2A le 24 mars 2023 à 11h05 ;

– un devis établi le 29 mars 2023 portant sur le lessivage des peintures des murs et plinthes de la cuisine et du salon, le lessivage de la porte d’entrée, le nettoyage de la hotte, des placards de cuisine, du plan de travail, de la plaque de cuisson, le nettoyage des vitres des fenêtres, le remise en place du détecteur de fumée, la mise en déchetterie d’un meuble de cuisine, le nettoyage des taches de peinture et reprise des poinçons sur le parquet du salon, l’évacuation des encombrants de la cave et mise en déchetterie, pour la somme totale de 1 210 euros TTC, ainsi que la facture afférente datée du 14 novembre 2023 et portant sur le même montant ;

– une facture établie le 14 novembre 2023 portant sur le remplacement du barillet de la boîte aux lettres et de la serrure de la porte d’entrée pour la somme totale de 126,50 euros TTC.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que, si un état des lieux d’entrée a bien été établi contradictoirement entre les parties le 3 novembre 2020, la bailleresse ne justifie pas de l’établissement d’un état des lieux de sortie de manière contradictoire avec les locataires sortants.

En effet, bien qu’il soit indiqué sur ce document « dressé contradictoirement entre les soussignés », il n’en est pas justifié dans la mesure où ce document ne comporte aucun paraphe ni signatures (manuscrite ou dématérialisée) des locataires.

Au surplus, il ressort du courrier daté du 24 mars 2023 adressé aux locataires sortants que le mandataire de la société bailleresse les a mis en demeure de venir signer l’état des lieux de sortie qui s’est déroulé le 23 mars 2023 et auquel ils sont arrivés avec 1h30 de retard. De sorte qu’il n’est pas non plus établi que les locataires sortants étaient présents lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie et que les mentions qui sont portées dessus ont été soumises à leur discussion de manière contradictoire.

Dès lors, en l’absence de production d’un état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties ou dressé par acte extrajudiciaire après convocation des parties, il est alors impossible de comparer les différents états des lieux d’entrée et de sortie et de déterminer si les postes pour lesquels il est demandé réparation au titre des réparations et dégradations locatives correspondent à des réparations et dégradations effectivement imputables aux locataires sortants.

En conséquence, la demande de condamnation en paiement de M. [N] [U] et Mme [S] [P] au titre des réparations locatives sera rejetée.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

Il est constant en application de ce texte que, compte tenu de la finalité du dépôt de garantie ce sont toutes les sommes dues à un titre quelconque par le fait que le locataire n’a pas exécuté ses obligations locatives qui peuvent être ainsi retenue par le bailleur sur le montant du dépôt de garantie.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties en date du 12 octobre 2020, avec effet au 3 novembre 2020 a prévu que les locataires versent à leur prise de possession des lieux un dépôt de garantie fixé à la somme de 749 euros.

Dès lors, il ressort ainsi de l’ensemble des développements précédents que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 664,07 euros

Réparations et dégradations locatives / euros

Dépôt de garantie : – 759 euros

TOTAL : – 94,93 euros

De sorte qu’à l’issue du bail, le solde locatif est créditeur de la somme de 94,93 euros, représentant le montant du dépôt de garantie devant être restitué à M. [N] [U] et Mme [S] [P].

Par conséquent, la demande en paiement de la somme de 1 245,07? euros, représentant 664,07 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail et 581 euros au titre des dégradations et réparations locatives impayées après déduction du dépôt de garantie, formée par la SCI EC2A à l’encontre de M. [N] [U] et Mme [S] [P] sera rejetée.

Au titre des dommages et intérêts

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En l’espèce, la société bailleresse sollicite la somme de 4 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice subi du fait du retard dans la remise en location des lieux litigieux.

Toutefois, aucune faute n’a été imputée aux locataires sortants, M. [N] [U] et Mme [S] [P], en l’absence de preuve des réparations et dégradations locatives alléguées par la bailleresse.

En outre, aucun préjudice n’est rapporté par la SCI EC2A, étant rappelé qu’elle produit aux débats un état des lieux d’entrée portant sur les lieux litigieux établi contradictoirement entre elle et Mme [I] [H] en date du 24 mars 2023, alors que la date de fin du bail conclu avec M. [N] [U] et Mme [S] [P] est le 23 mars 2023.

En conséquence, la SCI EC2A sera déboutée de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de M. [N] [U] et Mme [S] [P].

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI EC2A, partie succombante au présent litige, sera condamnée au paiement des dépens et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en dernier ressort,

REJETTE la demande formée par la SCI EC2A de condamnation solidaire de M. [N] [U] et Mme [S] [P] à lui payer la somme de 1 245,07? euros au titre des sommes restant dues à l’issue du bail (loyer, charges, réparations et dégradations locatives) portant sur les lieux situés 34 rue Saint-Anne – porte D – 2e étage – appt. 120 – 14 000 Caen ;

REJETTE la demande indemnitaire formée par la SCI EC2A à l’encontre de M. [N] [U] et Mme [S] [P] ;

CONDAMNE la SCI EC2A au paiement des dépens de la présente instance ;

REJETTE la demande formée par la SCI EC2A au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,