TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble [7]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/01865

N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5HV

Minute : 885/25

Madame [E] [S]

Représentant : M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1922

C/

Monsieur [I] [V]

Représentant : M^e Elie SULTAN, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : E1129

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BERTHELOT EIFFEL

Copie, dossier, délivrés à :

M^e SULTAN

Le 19 Août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Août 2025, par délibéré prorogé ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSSE :

Madame [E] [S] demeurant [Adresse 10]

Représentée par Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [V] demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Elie SULTAN, Avocat au Barreau de Paris

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 mars 2021, Mme [E] [S] a donné à bail à M. [T] [N] et M. [I] [V] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1 100 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 1 100 euros.

M. [T] [N] est décédé le 15 janvier 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, le 24 novembre 2023, Mme [E] [S] a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 4 188,74 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 9 février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après trois renvois aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025.

A cette date, Mme [E] [S], représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience. Elle demande :

— le rejet des demandes reconventionnelles ;

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— l’expulsion de M. [I] [V] ;

— le transport et la séquestration des meubles ;

— et la condamnation de M. [I] [V] :

— au paiement de la somme actualisée de 20 661,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation.

Elle expose, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728, 1730 et 1732 du code civil, que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus. Elle fait en outre valoir que l’état des lieux entrant fait état d’une maison en bon état général, que le locataire ne produit qu’un seul courrier dont l’adresse est illisible attestant qu’il aurait informé l’agence gestionnaire d’une humidité excessive des lieux, qu’il n’a pas donné suite aux demandes de rendez-vous, que le logement est suroccupé, que la chaudière a bien été réparée et que les locaux ont été loués pour 46,15 m2 sans prise en compte de la surface du sous-sol ou des combles. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [I] [V] comparaît, représenté. Il se réfère à ses conclusions et pièces déposées à l’audience et sollicite :

— le rejet des demandes adverses ;

— à titre reconventionnel, la condamnation du bailleur à lui restituer 60% et 10% des loyers perçus depuis le mois de septembre 2021 jusqu’au présent jugement en réparation de ses préjudices ;

— la compensation entre l’indemnité de réparation et la dette locative ;

— à titre subsidiaire, des délais de 36 mois pour s’acquitter de sa dette et la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— en tout état de cause, le retrait de l’exécution provisoire et la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir, sur le fondement des articles 1219, 1223, 1231-1, 1343-5 et 1719 du code civil, 3-1, 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1 et 2 du décret du 30 janvier 2002 et 514-1 et 700 du code de procédure civile, que son logement est indécent et insalubre et qu’il n’a donc plus réglé les loyers et qu’il subit un préjudice de jouissance. Il ajoute qu’il est malheureux et de bonne foi. Il précise avoir informé l’agence gestionnaire à plusieurs reprises, que la chaudière ne fonctionne plus, que le logement est envahi d’humidité et de moisissures, qu’une occupante du chef de M. [V] présente des difficultés respiratoires et que la seconde chambre ne respecte pas la hauteur sous plafond réglementaire. Il soutient en outre que la nature de l’affaire est incompatible avec l’exécution provisoire et qu’il existe de sérieux moyens de réformation du présent jugement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025, prorogé au 4 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En outre, les articles 1219 et 1220 du code civil prévoient qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave et qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. Or, l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le bail conclu le 5 mars 2021 contient une clause résolutoire en son article 12 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 4 188,74 euros, laissant un délai de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Or, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et M. [I] [V] ne justifie pas suffisamment de l’existence de désordres avant l’acquisition de la clause résolutoire. A cet égard, il convient en effet de relever que l’état des lieux d’entrée fait état d’un logement ne comportant pas de trace d’humidité ou d’une défaillance du système de ventilation ou des ouvrants et que la capture d’écran incomplète d’un mail adressé le 17 février 2022 à un contact nommé Robin Immobilier dont l’adresse mail exacte est effacée ne permet pas de démontrer suffisamment l’existence de désordres à cette date.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 janvier 2024.

L’expulsion de M. [I] [V] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II – Sur la demande de condamnation en paiement des loyers et charges

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [I] [V] reste lui devoir la somme de 20 661,20 euros à la date du 30 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

M. [I] [V] sera donc condamné au paiement de cette somme de 20 661,20 euros. Des règlements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

III – Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi précitée prévoit également que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise notamment qu’un logement décent assure le clos et le couvert, qu’il est protégé contre les infiltrations d’air parasites, que la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement et que le logement permet une aération suffisante avec des dispositifs d’ouverture et d’éventuels dispositifs de ventilation en bon état et permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit quant à lui que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Enfin, il résulte des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 19 janvier 2024 que les murs et certains plafonds du logement loué sont recouverts de tâches de moisissures, que la présence d’eau est constatée sur un endroit du sol, sur les menuiseries d’une fenêtre et sur certains vitrages et que les meubles de la salle de bains sont dégradés par l’humidité. Le rapport d’enquête effectué par les services de la commune confirme la présence particulièrement importante de tâches de moisissures et précise que sept personnes occupent le logement dont la surface est de 46 m2, que la hauteur du plafond est inférieure à 2,20 mètres dans les combles, que des fuites et infiltrations peuvent être constatées, que des prises électriques et certains éclairages ne sont plus fonctionnels en raison de l’humidité des lieux, que certaines fenêtres présentent un défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau, qu’une ventilation a été obstruée par le locataire, que la ventilation de la salle de bains ne semble pas assurer le renouvellement de l’air permanent et que l’état du logement constitue donc un danger pour la santé des occupants du fait de la présence d’humidité, de moisissures, de la hauteur sous plafond, de l’insuffisance du système de ventilation et d’une installation électrique dangereuse. M. [V] produit également un devis du 19 juillet 2024 pour des travaux à effectuer sur la chaudière pour un montant de 334,40 euros ainsi que deux certificats médicaux attestant des infections pulmonaires à répétition et de l’asthme dont souffrent ses enfants.

L’état des lieux d’entrée dressé le 13 mars 2021 fait mention d’un logement en bon état ou en état moyen comportant certains éléments en mauvais état ou dégradés. Il peut être relevé que les murs des pièces habitables ne semblent pas présenter de tâches de moisissures lors de l’entrée dans les lieux. Le bailleur produit également un mail du 11 mars 2024 adressé à l’adresse [Courriel 8] et un courrier recommandé adressé à l’adresse du bien loué le 3 avril 2024 sollicitant l’organisation d’une visite des lieux, une facture de travaux effectués le 10 octobre 2024 sur la chaudière pour un montant de 652,30 euros et un permis de louer. Il produit enfin une attestation de surface habitable mentionnant une superficie de 46,15 m2, qui ne prend en compte ni le sous-sol, ni les combles aménagés.

De ces éléments, il ressort que la surface habitable du logement loué correspond à la surface indiquée dans le contrat de bail. Si les combles ne présentent certes pas une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ils ne sont cependant pas compris dans la surface habitable du logement telle qu’elle figure au contrat de bail. A cet égard, il importe peu que le contrat de bail fasse mention de trois pièces. Aucune faute du bailleur, ni aucun préjudice ne peuvent être constatés de ce chef.

Il ressort également des éléments précités que le logement souffre d’une humidité excessive due à une suroccupation des lieux, des infiltrations, une mauvaise étanchéité de certains ouvrants, une ventilation défaillante dans la salle de bains et à l’obstruction d’une ventilation dans la cuisine. Il est également démontré que l’installation électrique du logement est dangereuse en raison de cette humidité et que les revêtements présentent de très importantes tâches et dégradations liées à des moisissures. Enfin, il résulte des deux factures produites que la chaudière a connu des dysfonctionnements des mois de juillet à octobre 2024.

Si les désordres constatés sont en partie dus à une suroccupation des lieux et à l’obstruction d’une ventilation par le locataire dans la cuisine, il ressort également des éléments précités que les désordres sont dus à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent assurant le clos et le couvert et une aération suffisante dès lors qu’il peut être relevé que le logement loué souffre d’infiltrations, d’une mauvaise étanchéité des ouvrants et d’une ventilation inefficace dans la salle de bains, ces éléments étant à l’origine de la dangerosité de l’installation électrique. Enfin, le locataire a également subi des désordres liés au dysfonctionnement de la chaudière.

Il est suffisamment démontré que des désordres existent depuis le mois de janvier 2024. Il est par ailleurs justifié d’une demande du bailleur de procéder à une visite du bien à compter du 11 mars 2024. Si M. [V] ne démontre pas avoir répondu à cette demande, celle-ci apparaît dénuée d’intérêt à compter du 13 août 2024, date à laquelle le bailleur a été informé des conclusions du rapport d’enquête effectué par les services de la commune des [Localité 9]. Ainsi et à défaut de réponse du locataire à la demande de visite du logement jusqu’à la date de communication du rapport d’enquête, qui constitue une faute à l’origine du dommage jusqu’au 13 août 2024, Mme [E] [S] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à compter du 13 août 2024.

La nature des désordres et leurs conséquences sur l’état de santé des occupants des lieux justifie l’évaluation du préjudice à hauteur de 60% du montant du loyer, soit la somme de 730 euros par mois pendant environ 9 mois, soit 6 570 euros.

Mme [E] [S] sera donc condamnée à payer à M. [I] [V] la somme de 6 570 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

IV – Sur la demande de compensation

L’article 1347 du code civil prévoit que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, Mme [E] [S] est redevable de la somme de 6 570 euros à l’égard de M. [I] [V], lui-même redevable de la somme de 20 661,20 euros à son égard.

Il y a donc lieu de prononcer la compensation des créances. Il sera précisé qu’après compensation, M. [I] [V] reste redevable de la somme de 14 091,20 euros à l’égard de la bailleresse.

V – Sur les demandes de délais

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [I] [V] n’a pas repris le paiement régulier de son loyer courant ou d’une partie de celui-ci et n’a fourni aucune indication sur ses ressources et charges.

En conséquence, ses demandes de délais de paiement et de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire seront rejetées.

VI – Sur les mesures de fin de jugement

M. [I] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [E] [S], M. [I] [V] sera condamné à lui payer une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au vu des conséquences que revêt une expulsion sur la situation de M. [I] [V], il convient d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement qui n’est pas compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mars 2021 entre Mme [E] [S] et M. [I] [V] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [E] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE M. [I] [V] à payer à Mme [E] [S] la somme de 20 661,20 euros (décompte arrêté au 30 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [E] [S] à payer à M. [I] [V] la somme de 6 570 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation des créances et DIT qu’après compensation, M. [I] [V] est redevable de la somme de 14 091,20 euros à l’égard de Mme [E] [S] ;

CONDAMNE M. [I] [V] à verser à Mme [E] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 1er mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [I] [V] à verser à Mme [E] [S] une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [I] [V] aux dépens ;

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE