TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02649 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4ZB

Minute : 2025/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[I] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [I] [D]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [T] [Y], chargée juridique et social, dûment munie d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [I] [D]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Février 2025

Date des débats : 04 Février 2025

Date de la mise à disposition : 06 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 6 juin 2016, la SA d’HLM LogiPays, devenue l’OPH Inolya, a donné à bail à Madame [I] [D] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 669,59 euros, outre le règlement d’une provision mensuelle pour charges de 25,04 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 20 juin 2016.

Madame [I] [D] a remis les clés et quitté les lieux après établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire le 30 juin 2021.

Par requête du 25 juin 2024, enregistrée le 4 juillet 2024 au greffe du tribunal judiciaire, l’OPH Inolya a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner Madame [D] à lui payer la somme en principal de 3.698,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités de réparations locatives dues après déduction du montant du dépôt de garantie, outre sa condamnation aux dépens de la présente instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025, au cours de laquelle l’OPH Inolya, représenté par Madame [T] [Y] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, outre la condamnation de Madame [D] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation qui lui a été délivrée.

Madame [D], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été citée, conformément aux dispositions de l’article 670-1 du code de procédure civile, à comparaître par acte extrajudiciaire du 24 septembre 2024, remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution des défendeurs :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des sommes restant dues au titre du décompte de sortie :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, l’OPH Inolya sollicite la condamnation de Madame [D] au paiement de la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 3.698,49 euros, selon décompte arrêté au 3 février 2025 et répartie comme suit :

3.452,21 euros au titre des loyers et charges impayés (régularisation de 2020 et 2021 comprises),

915,87 au titre des indemnités de réparations locatives,

+ 669,59 euros au titre du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, l’OPH Inolya produit aux débats :

– le contrat de bail du 6 juin 2016 ;

– les avis d’échéance de décembre 2020 à juin 2021 inclus ;

– le décompte individuel de régularisation des charges locatives au titre de l’année 2020 ;

– le décompte individuel de régularisation des charges locatives au titre de l’année 2021 ;

– le décompte locatif actualisé au 3 février 2025.

Il s’infère de ces éléments que, Madame [D] est débitrice de la somme de 3.452,21 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, régularisation des charges comprises.

Par conséquent, Madame [D] sera condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme de 3.452,21 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre des réparations et dégradations locatives :

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, l’OPH Inolya, qui sollicite la somme de 915,87 euros au titre des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante, produit aux débats :

l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 20 juin 2016,

l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 30 juin 2021,

une liste des indemnités de réparations locatives, poste par poste, mises au débit du compte locatif pour un montant total de 915,87 euros,

une facture établie par la société JBS Propreté du 30 septembre 2021 portant sur le nettoyage du logement pour la somme de 266,22 euros,

une facture établie par la société Netto Décor Habitat le 5 novembre 2021 portant sur la réfection du placard sous escalier (peinture des plafonds, murs et des menuiseries) pour la somme de 514,90 euros,

une facture établie par la société Tanquerel [N] le 14 octobre 2021 portant sur des travaux de menuiserie pour la somme de 284,12 euros,

une facture établie par la société Daligault Électricité le 23 septembre 2021 portant sur des travaux d’électricité pour la somme de 210,39 euros,

une facture établie par la société Serrurerie Voisin le 17 septembre 2021 portant sur le remplacement de la porte basculante de garage pour la somme de 741,68 euros,

une facture établie par la société Netto Décor Habitat le 3 septembre 2021 portant sur la réfection des peintures du séjour, de la cuisine, des WC, de l’entrée, de la salle de bain, de la cage d’escalier et du palier, des 3 chambres ainsi que, des sols de la cage d’escalier et du palier, de la salle de bain et des 3 chambres pour la somme totale de 7.943,87 euros,

une facture établie par la société Netto Décor Habitat le 27 août 2021 portant sur le remplacement des plinthes pour la somme de 876,10 euros,

une facture établie par la société Tanquerel [N] le 10 août 2021 portant sur des travaux de menuiserie (placards, porte, fenêtres) pour la somme totale de 2.109,02 euros,

une facture établie par la société Daligault Électricité le 21 juillet 2021 portant sur des travaux d’électricité pour la somme totale de 559,54 euros.

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par le bailleur dans son document intitulé «liste des indemnités de réparations locatives» et dont il sollicite réparation pour un montant total de 915,87 euros, correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante, de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (5), sa surface habitable (95 m²) ainsi que la durée d’occupation du logement (5 années) ; étant précisé que cette étude sera limitée au montant sollicité pour chaque poste par le bailleur.

S’agissant du poste relatif au nettoyage du logement pour lequel le bailleur sollicite la somme de 132 euros :

L’état des lieux d’entrée ne fait pratiquement pas mention de l’état de propreté du logement et des éléments le composant lors de la remise des clés à la locataire, mise à part concernant les murs de l’entrée, les murs et plafonds du palier, les murs de la chambre 3 et de la cage d’escalier dont il est mentionné qu’ils sont sales ; tandis que, l’état des lieux de sortie relève que le joint de la baignoire est sale, de même que les WC, les murs, vitreries et menuiseries du séjour-salon. Les éléments non nettoyés lors de la restitution des clés au bailleur n’ont pas fait l’objet d’une mention de leur état de propreté dans l’état des lieux d’entrée ; de sorte qu’ils sont présumés avoir été remis à la locataire en bon état de nettoyage. Cependant, si le bailleur justifie de l’évaluation sérieuse de la somme de 266,22 euros correspondant au nettoyage de l’intégralité du logement de 5 pièces principales, la somme réclamée de 132 euros apparaît manifestement excessive compte tenu des précédentes constatations et elle sera alors réduite à la somme de 90 euros.

S’agissant du poste portant sur le défaut de clé de la porte de garage pour lequel le bailleur sollicite la somme de 37,85 euros :

À la signature du bail, il a été remis à la locataire trois clés de garage ; alors qu’à la sortie des lieux la locataire n’a remis aucune clé permettant l’ouverture de la porte de garage basculante. De sorte que, le bailleur apparaît fondé à réclamer la réparation de ce poste ; toutefois, il ne justifie nullement de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée et ce, dans la mesure où il produit une facture portant sur le remplacement de la porte basculante du garage et non sur le barillet de celui-ci. Aussi, le bailleur sera débouté de sa demande de ce chef.

S’agissant du poste relatif à la clé de boîte aux lettres manquante pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 6,60 euros :

Lors de la signature de l’état des lieux d’entrée, il a été mentionné que deux clés de boîtes à lettres ont été remises à la locataire ; tandis qu’il est indiqué dans l’état des lieux de sortie qu’une seule clé de boîte aux lettres a été restituée. Cependant, le bailleur ne justifiant pas de l’évaluation sérieuse de la somme réclamée pour ce poste, sa demande de ce chef sera rejetée.

S’agissant du poste relatif aux travaux de menuiserie liés aux portes dégradées (chambre 1 et 2, séjour-salon, cuisine et salle d’eau) pour lesquels le bailleur sollicite la somme totale de 499,56 euros :

L’état des lieux d’entrée mentionne que les portes du séjour et de la cuisine présentent un état neuf, celles des chambres et de la salle de bain un bon état ; alors que l’état des lieux de sortie relève que, la porte de la cuisine, du séjour-salon et de la chambre 2 sont manquantes, la serrure de la porte de la salle de bain est cassée et la porte de la chambre 1 est ébréchée. Ces dégradations sont totalement imputables à la locataire sortante et il convient d’en indemniser le bailleur qui justifie par ailleurs de l’évaluation sérieuse de la somme réclamée ; de sorte qu’il lui sera accordé la somme de 499,56 euros pour ce poste.

S’agissant du poste portant sur le remplacement de la prise de courant manquante dans le séjour-salon pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 15,35 euros :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les éléments relatifs à l’électricité dans le séjour-salon sont en état neuf ; tandis qu’il s’infère de l’état des lieux de sortie qu’une prise de courant dans le séjour-salon est dégradée ou présente une usure anormale. Aussi, ce manque étant également totalement imputable à la locataire sortante et dans la mesure où le bailleur justifie de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée en réparation de ce poste, il lui sera accordé la somme de 15,35 euros.

S’agissant du poste relatif au bouchon et à la bonde de salle de bain manquants pour lesquels le bailleur sollicite la somme de 22,14 euros :

S’il ressort de la comparaison des états des lieux que, les sanitaires de la salle de bain (baignoire et lavabo) sont neufs lors de l’entrée dans les lieux alors que, le bouchon et la bonde des sanitaires sont manquants lors de la sortie des lieux et que, ces manques sont directement imputables à la locataire sortante ; le bailleur ne justifie toutefois pas de l’évaluation sérieuse de la somme réclamée pour ce poste, aussi sa demande de ce chef sera rejetée.

S’agissant du poste relatifs à la réfection des murs dégradés (cuisine, salle d’eau, WC, séjour-salon) pour lesquels le bailleur sollicite la somme de 202,37 euros :

Lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, les murs de la cuisine, de la salle d’eau et des WC sont peints et à l’état neuf, ceux du séjour-salon sont recouverts de papier-peint et faute d’indication spécifique quant à leur état sont présumés en bon état ; tandis qu’au départ de la locataire les murs de la cuisine, des WC et du séjour-salon présentent des marques ou sont détruits et ceux de la salle d’eau sont dégradés ou présentent une usure anormale. Compte tenu de l’état de ces éléments lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, aucune vétusté n’est à déduire et ces dégradations sont totalement imputables à la locataire sortante. De sorte que, le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée, il lui sera accordé la somme réclamée de 202,37 euros.

En définitive, la locataire sortante est redevable de la somme de 807,28 euros au titre des réparations et dégradations locatives, avant déduction du dépôt de garantie et sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail :

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 3.452,21 euros

(régularisation des charges comprises)

Réparations locatives : 807,28 euros

Dépôt de garantie : – 669,59 euros

TOTAL : 3.589,90 euros

Par conséquent, Mme [I] [D] sera condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme de 3.589,90 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, selon décompte actualisé au 3 février 2025.

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la citation qui lui a été délivrée.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à l’OPH Inolya la somme de 3.589,90 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives restant dus à l’issue du bail portant sur les lieux situés [Adresse 4], selon décompte arrêté au 3 février 2025, après déduction du dépôt de garantie et de la régularisation des charges ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formée par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE Madame [I] [D] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la citation qui lui a été délivrée ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,