TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/03704 – N° Portalis DBW5-W-B7G-IE2J

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 30 Septembre 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[H] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-sophie LAMY – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Marie-sophie LAMY – 49

M^e Alain LANIECE – 16

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA anciennement dénommé CALVADOS HABITAT RCS CAEN 780.705.703

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Alain LANIECE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16 substitué par M^e Marion LEBRUN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [H] [E]

née le 04 Février 1971 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/07928 du 20/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)

représentée par M^e Marie-sophie LAMY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substitué par M^e Marie-france MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 Février 2023

Date des débats : 13 Février 2025

Date de la mise à disposition : 30 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2016, l’OPH CALVADOS HABITAT a donné à bail à Madame [H] [E] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 326,83€ augmenté des charges locatives d’un montant de 66,45€.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2022, l’Établissement public INOLYA, anciennement dénommé CALVADOS HABITAT a fait signifier à Madame [H] [E] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 4.001,17€, arrêtée au 31 mai 2022.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2022, remis à étude, l’Établissement public INOLYA, anciennement dénommé CALVADOS HABITAT a fait assigner Madame [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [E], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [H] [E] à payer :

* la somme de 5.347,93€ au titre des loyers et charges impayés échus au 31 août 2022, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayées du 1er septembre 2022 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

N’étant pas en état d’être jugée, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises.

Par conclusions déposées le 4 mai 2023, Madame [H] [E] sollicitait de :

— Lui donner acte qu’elle ne conteste pas le montant de la dette locative fixé à la somme de 7.466,28€ au 14 février 2023 ;

— Dire et juger que les manquements fautifs de l’OP HLM INOLYA à ses obligations réglementaires sont de nature à engager sa responsabilité à son égard ;

— Fixer son préjudice financier à la différence entre la dette résiduelle de loyer et charges impayées à la date du jugement à intervenir et la dette existante au 13 septembre 2021, date de plein effort de la locataire, soit 729€ ;

— Condamner l’OP HLM INOLYA au paiement de cette somme à son bénéfice ;

— Fixer son préjudice moral à la somme de 5.000€ et condamner l’OP HLM INOLYA au paiement de cette somme à son bénéfice ;

— Ordonner la compensation entre toutes sommes qui seraient dues dans le cadre de la présente instance et sa créance de dommages et intérêts ;

— Lui accorder des délais de règlement dans la limite de 3 années et dire que les premières échéances seront d’un montant de 10€/mois jusqu’au 5 décembre 2023, les échéances suivantes correspondant au solde restant divisé par le nombre de mensualités restantes dans la limite du délai de 3 ans ;

— Suspendre le jeu de la clause résolutoire pendant ce délai ;

— Débouter l’OP HLM INOLYA de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 250€ au titre des frais irrépétibles ;

— Écarter l’exécution provisoire de plein droit ;

— Statuer ce que de droit quant aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses demandes, Madame [H] [E] précisait qu’elle ne contestait pas le montant de la dette et qu’elle mettait en jeu la responsabilité de l’OP HLM INOLYA pour faute après après rappelé les fondements réglementaires liés aux modalités d’enregistrement de demande de logement social ainsi que le fondement légal relatif à la responsabilité contractuelle de droit commun (article 1231-1 du code civil). Elle décrivait les éléments constitutifs de la responsabilité du bail tant sur le manquement contractuel du bailleur à ses obligations, le préjudice et le lien de causalité. Enfin, elle sollicitait des délais de paiement au titre de la dette locative et l’absence d’exécution provisoire de la décision à intervenir. Elle communiquait 55 pièces au soutien de ses demandes.

Par conclusions en date du 5 octobre 2023, l’Établissement public INOLYA sollicitait, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire précitée ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [H] [E] et de toutes les personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que faute par Madame [E] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Madame [H] [E] à payer la somme de 9.360€ au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 2 octobre 2023 ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 435,88€ correspondant aux loyers et charges impayées qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— Condamner Madame [H] [E] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 435,88€ jusqu’à la date de restitution des locaux ;

— Débouter Madame [E] de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Madame [E] à payer la somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Madame [E] aux entiers dépens ;

Au soutien de ses demandes, l’Établissement public INOLYA faisait état des conditions dans lesquelles Madame [E] avait obtenu, en urgence, un logement au sein du bailleur social et des conditions de refus d’un autre logement, de l’impayé locatif important, de sa contestation de toute faute commise concernant la demande de mutation sollicitée par Madame [E], des accompagnements sociaux de Madame [E] mis en place et ayant pris fin, de l’absence d’obligation de résultat du bailleur social quant à l’attribution d’un nouveau logement, de l’absence de lien de causalité entre la demande de mutation et les incidents de paiements, de la possibilité de procéder à des démarches auprès d’autres guichets. En outre, il ajoutait que le retard d’enregistrement de la demande de mutation n’avait pas eu pour conséquence d’accroître la dette locative de Madame [E] ni d’altérer sa santé, estimant tout au plus qu’ « elle ne pourrait être qu’une perte de chance de ne pas s’être vu attribuer un logement moins cher si l’enregistrement de la demande de mutation n’avait pas été tardif », ce qui n’est pas plus démontré selon l’Établissement public INOLYA. Il communiquait 4 pièces au soutien de son argumentation.

En outre, le 15 janvier 2024, suite au désistement de son précédent conseil, Madame [H] [E] sollicitait le report de l’audience du 8 février 2024 en faisant état de sa demande d’aide juridictionnelle, son état de santé, son dossier de surendettement et sa situation de SDF.

Par conclusions déposées le 12 juin 2024, Madame [H] [E] sollicitait de :

— Constater que la résiliation du bail et la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation formulés par l’OP HLM INOLYA à son encontre sont devenues sans objet ;

— Dire et juger que les manquements fautifs de l’OP HLM INOLYA à ses obligations réglementaires sont de nature à engager sa responsabilité à son égard ;

— Fixer son préjudice moral à la somme de 5.000€ ;

— Condamner l’OP HLM INOLYA au paiement de cette somme à son bénéfice ;

— Débouter l’OP HLM INOLYA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

En tout état de cause,

— Ordonner la compensation entre toutes sommes qui seraient dues dans le cadre de la présente instance et sa créance de dommages et intérêts ;

— Statuer ce que de droit quant aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses demandes, Madame [H] [E] reprenait son argumentation précédente tout en faisant état de son départ des lieux le 30 novembre 2024 et de l’effacement de ses dettes par la commission de surendettement des particuliers, estimant ainsi que la résiliation du bail, la demande en paiement de loyers, charges et indemnités d’occupation étaient devenues sans objet. Elle communiquait une pièce complémentaire au soutien de sa nouvelle argumentation.

Par conclusions en date du 14 novembre 2024, l’Établissement public INOLYA modifiait ses demandes et sollicitait de :

— Débouter Madame [E] de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Madame [E] à payer la somme de 1000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Madame [E] aux entiers dépens ;

Au soutien de ses demandes, l’Établissement public INOLYA ajoutait que Madame [H] [E] avait déposé un dossier de surendettement conduisant à un rétablissement personnel et à l’effacement total de la dette locative. Par ailleurs, Madame [H] [E] avait restitué les clefs du logement selon état des lieux de sortie le 30 novembre 2023. Dès lors, toute demande de paiement des loyers impayés était devenue sans objet suite au rétablissement personnel. Toutefois, l’Établissement public INOLYA s’opposait toujours au versement d’une quelconque indemnisation sollicitée par Madame [H] [E] en faisant notamment état du contenu du dossier de surendettement, dont les éléments participaient, selon elle, à une dégradation de sa situation financière, notamment des dettes d’indus de salaires et de crédits à la consommation contractés pour plus de 10.000 euros. Il estime que l’état de santé de Madame [H] [E] est surtout en lien avec sa profession et sa vie personnelle. Il communiquait deux pièces supplémentaires au soutien de son argumentation.

Par conclusions déposées le 13 février 2025, Madame [H] [E] sollicitait de :

— Constater que la résiliation du bail et la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation formulés par l’OP HLM INOLYA à son encontre sont devenues sans objet ;

— Dire et juger que les manquements fautifs de l’OP HLM INOLYA à ses obligations réglementaires sont de nature à engager sa responsabilité à son égard ;

— Fixer son préjudice moral à la somme de 5.000 euros ;

— Condamner l’OP HLM INOLYA au paiement de cette somme à son bénéfice ;

— Débouter l’OP HLM INOLYA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

— Ordonner la compensation entre toutes sommes qui seraient dues dans le cadre de la présente instance et sa créance de dommages et intérêts ;

— Statuer ce que de droit quant aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses demandes, Madame [H] [E] reprenait son argumentation précédente.

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, l’Établissement public INOLYA a comparu, représenté par Maître Alain LANIECE, substitué par Maître Marion LEBRUN, avocat au barreau de Caen, qui a précisé qu’il existait des impayés de loyers et de charges depuis octobre 2020, étant précisé que la Commission de surendettement avait effacé la dette locative. Les demandes liées à l’expulsion sont devenues sans objet ainsi que les demandes subséquentes. En outre, Madame [H] [E] n’est plus dans le logement depuis novembre 2023. Elle explique que Madame [H] [E] formule une demande reconventionnelle de 5.000 euros au motif qu’INOLYA aurait commis une faute au titre de l’enregistrement de sa demande de mutation de logement, ce qui n’est pas le cas. Madame [H] [E] a rencontré des difficultés personnelles (crédits à la consommation, problèmes avec son employeur…), ce qui est la cause de ses dettes. Dès lors, Madame [H] [E] doit être déboutée de sa demande et sollicite la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens. INOLYA s’en rapport à ses écritures pour le surplus.

Madame [H] [E], représentée par Maître Marie-France MOUCHENOTTE, rappelle qu’un logement lui a été accordé, de façon dérogatoire, en raison du dépassement de ses ressources en prévoyant qu’elle mute pour un logement plus en adéquation avec ses ressources. Madame [H] [E] a continué à régler les loyers dans l’attente de sa mutation. Toutefois, avec la crise du COVID et les arrêts maladie, elle a rencontré des difficultés pour payer ses loyers. Elle a formulé sa demande de mutation en novembre 2020 et apprend en 2021 que sa demande n’a pas été enregistrée par INOLYA. En 2022, Madame [H] [E] demande un justificatif de l’enregistrement de sa demande de mutation qui lui a été transmis, indiquant que ledit enregistrement avait été effectué le 13 janvier 2022. Elle sollicite des dommages et intérêts en raison de l’épuisement physique et psychique dus à la peur d’être expulsée. Aujourd’hui, Madame [H] [E] dort dans sa voiture. Elle s’en réfère à ses écritures pour le surplus.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages et intérêts sollicitée par Madame [H] [E]

Aux termes de l’article 1231 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les articles R. 441-2-1 à R 441-2-4 précise le formalisme d’une demande de logement social auprès d’un OPH disposant d’un patrimoine locatif et les conditions d’enregistrement de ladite demande et des pièces demandées.

En l’espèce, il convient de relever que :

— une demande de logement a été adressée par Madame [H] [E] à l’Établissement public INOLYA (Madame [P] [Z]) le 19 novembre 2020 accompagnée d’autres pièces complémentaires le 20 novembre 2020 (Pièces [E] n°6-1 à 18-1) ;

— une relance était adressée le 25 octobre 2021 par Madame [H] [E] à l’Établissement public INOLYA (Madame [P] [Z]) quant à sa situation (Pièce [E] n°21), notamment sur l’absence d’enregistrement de sa demande de mutation de logement ;

— un courriel de l’Établissement public INOLYA (Madame [Z]) adressé à Madame [H] [E] le 4 janvier 2022 précisant « vous avez fait une demande de mutation, bien sûr conseillée par nos services compte tenu de votre situation financière et des charges trop importantes à supporter pour le logement que vous occupez actuellement »… « nous vous proposons une résidence neuve livrable courant Mars / Avril »… « cette attente… ne doit pas générer d’angoisse pour vous puisque vous serez bien contacté » (Pièce n°22) ;

— une demande de Madame [H] [E] du 11 janvier 2022 pour lui confirmer le numéro d’enregistrement de sa demande de mutation (Pièce [E] n°23) ;

— une attestation d’enregistrement d’une demande de logement social saisi par l’Établissement public INOLYA au nom de Madame [H] [E] le 13 janvier 2022 (date de dépôt initial) (Pièce [E] n°27) ;

— un courrier de rejet le 18 mars 2022 de l’attribution d’un logement social de type F2 pour un loyer 384,39 euros (Pièce [E] n°28) ;

— une mise en demeure de l’Établissement public INOLYA d’un montant de 3.752,23€ au 30 avril 2022 (Pièce [E] n°33) ;

— un courriel de Madame [W] (Chargée de prévention sociale, CESF, Etablissement public INOLYA) à Madame [H] [E] le 1er juillet 2022 pour étudier « une mutation vers un T2 » (Pièce n°40) ;

— un courriel de Madame [W] (Chargée de prévention sociale, Etablissement public INOLYA) à Madame [H] [E] le 27 juillet 2022 attendant qu’on « arrive à travailler sur une mutation » ; (Pièce n°41)

— un courriel de Madame [W] (Chargée de prévention sociale, Etablissement public INOLYA) à Madame [H] [E] le 28 juillet 2022 évoquant « un rdv rapidement avec mon équipe pour parler de votre situation et de votre besoin urgent de travailler sur la mutation » (Pièce n°42) ;

— un courriel de Madame [W] (Chargée de prévention sociale, Etablissement public INOLYA) à Madame [H] [E] le 5 août 2022 indiquant que « pour pouvoir vous proposer un nouveau logement, il faut absolument que les paiements auprès d’INOLYA soit plus conséquent afin que j’arrive à notifier aux administrateurs votre capacité financière à assumer un futur loyer » (Pièce [E] n°64) ;

D’une part, il ressort des pièces communiquées que l’Etablissement public INOLYA a commis une faute de négligence en ne procédant pas, avec célérité, à l’enregistrement de la demande de mutation de Madame [H] [E] en 2020 alors qu’elle lui avait fourni les pièces nécessaires et qu’il n’y avait pas eu d’incident de paiement de loyer de Madame [H] [E] avant février 2020. En outre, avec un retard de plus de deux ans, l’enregistrement tardif de cette demande de mutation, a conduit Madame [H] [E] à générer une dette locative importante (4.001,17€ au 16 juin 2022 – Pièce INOLYA n°3), ce qui l’a plaçait en situation défavorable au moment du passage en commission d’attribution le 18 mars 2022 ayant conduit à un rejet.

L’attribution en urgence du logement à [Localité 6] (et « contrainte » par le conseil départemental du Calvados) ne pouvait pas être une solution pérenne compte tenu du taux d’effort (32%), ce qui supposait une réaction rapide du bailleur social pour éviter la constitution d’une dette locative inévitable et le stress induit par une telle situation, à l’égard d’une femme seule essayant de se démener pour travailler et tenter d’assumer ses charges. Force est de relever que Madame [H] [E] avait pu honorer ses obligations locatives élevées (32%) pendant plus de 4 ans mais pas au delà.

D’autre part, en découvrant l’absence de traitement de sa demande de mutation de logement, Madame [H] [E] a vraisemblablement eu un choc psychologique supplémentaire à un moment où elle rencontrait, par ailleurs, de nombreux problèmes financiers, personnels et professionnels. En effet, il convient de relever que le certificat médial du 24 janvier 2023 précise que la dégradation de l’état de santé de Madame [H] [E] résulte d’un syndrome anxio-dépressif réactionnel lié à une peur de l’expulsion de son logement et à un épuisement physique et psychique en relation avec son métier d’aide soignante (Pièce [E] n°13).

Enfin, il s’avère que le préjudice moral subi par Madame [H] [E] (et non la simple perte de chance d’obtenir une mutation qui dépend de la commission d’attribution) n’est que partiellement en relation directe avec la négligence de l’Etablissement public INOLYA dans l’enregistrement tardif de la demande de mutation ; d’autres éléments extérieurs (professionnels et financiers et violences intra-familiales) peuvent avoir contribué audit préjudice moral tels qu’ils ressortent de ses pièces communiquées et du certificat médical précité (Pièce [E] n°13).

Dés lors, il y a donc lieu d’évaluer le montant des dommages à intérêts à la somme de 1.000 euros correspondant au préjudice moral subi par Madame [H] [E] découlant directement de la négligence commise par l’Etablissement public INOLYA dans l’enregistrement tardif de sa demande de mutation.

Sur les demandes accessoires :

L’Établissement public INOLYA, succombant, sera condamnée uniquement au paiement des dépens ; aucune demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ou l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 n’étant formulée.

L’exécution provisoire est de droit et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Etablissement public INOLYA ;

CONSTATE le départ des lieux de Madame [H] [E] et que la résiliation du bail et la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation formulés par l’Etablissement public INOLYA à son encontre sont devenues sans objet ;

CONDAMNE l’Etablissement public INOLYA à payer à Madame [H] [E] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de l’enregistrement tardif de la demande de mutation ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE l’Etablissement public INOLYA au paiement des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection